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政府打房，雖然把成交量打下來 了，交易價格還是撐在高檔，其中一個指標，就是投資客的三十六計，上有政策、下有對策，各自有過冬的手法。

妙計一　找親友週轉有土地漲勢 撐房價，堅持不殺出

「你知道我投資房市多久了嗎？八、九年耶！」這位才三十出頭的胡姓企業小開最嘔的是，他近九年的買房經驗抵不過一紙奢 侈稅的法案！

二○一一年，政府史無前例喊出奢侈稅之前，胡姓小開陸續買下十多間台北市中山區和士林區的房子，兩年內不能賣，他被套住的資 產，高達五億元。奢侈稅實行半年多來，即便家境優渥的他，也開始覺得吃力，偶有數十萬元的資金缺口，只能先向親戚朋友週轉，跑銀行軋三點半。

但 他仍不願意殺出，「原物料，像麵粉漲，你有聽過麵包在跌的嗎？房子的原料就是土地，土地在漲，房價不可能下跌，更何況麵粉再種就有，土地不會再生！」

妙 計二　薪水ㄍㄧㄥ得住口袋深的高薪族，先用老本繳利息

在台北中正區和新北市汐止各有一個投資物件的創投業老闆，以及被大直豪宅套牢的一位 宏達電經理人，因為他們自住的房子不用再繳貸款，光靠月薪就可以應付房貸利息，「投資的（房子）就先放在那裡，也不擔心。」

「台北市核心 區域，房價終究是會漲上去的，除非財務真的有問題，否則都會ㄍㄧㄥ住；而且買氣低迷，只有成交量大跌，並非房價真的跌，」一位建築經理公司詹姓主管說。

就 跟股市下跌散戶先賠一樣，奢侈稅上路半年多，出局的，是口袋淺的小型投資客，特別像在推案量大的「三（峽）、林（口）、淡（水）」三大頭號危險區域，投資 客為了殺出，開價已經先跌了兩成至三成；現在還能留下來的投資客，都有一定實力，而且越是往中正、大安、信義、中山等易漲難跌的核心區域聚集，他們大多只 是被奢侈稅「凍」到而已。

妙計三　以租養賣倒貼一點利息，先收租金避風頭

就算是實價課稅，投資客也看準，實施的時點還有 得吵，因為「實價課稅是把我們子孫以後的稅都一次收完了，你看房價假設以前五十萬一坪，現在（漲到）一百萬一坪，實價課稅，政府一次就把中間的漲幅課完 了，你想想，以後還能漲多少？」創投業老闆說，而且「政府要是真的把房價打趴，景氣也就垮了！那時候，口袋都夠深的人絕對還會再加碼，最後受惠的還是有錢 人！」

現在因為奢侈稅動彈不得的投資客，他們先前大多是用人頭借房貸，前兩年不用還本金，以現在平均房貸利率約一‧八八％、一千萬元的房 價來試算，每一個月利息約一萬五千六百多元，而大台北公寓房租一個月租金一萬五千元來看，過去炒短線投資客，只要倒貼一點利息，改為出租，「以租養賣」避 風頭，還有機會等待房市盤整過後的漲幅。

而財力更雄厚的投資客，甚至連租都不租，特別是全新的豪宅物件，就怕出租會折舊，「出租，裝潢的 錢就白費了。」南港房仲界都知道有一位補教界名師，在南港經貿園區和重陽重劃區投資超過十間房子，只把二手中古屋拿出來租，全新的物件，甚至是毛胚屋，寧 願原封不動放著養蚊子。

妙計四　乘機撿便宜找低於市價房子，等下一波多頭

房市成交量低迷，但中實戶以上等級的投資客並沒 有打退堂鼓，「我現在還是持續在找房子，只要低於（成交）行情就買，我說過，我看的是現金流，」不到三十五歲、戴著斯文的膠框眼鏡，穿著皮衣，陸易（化 名）在北中南都會區，目前手上還擁十多個物件。

尋找低於市價的標的，再透過裝潢把房屋分割出更多套房出租，創造現金流，聽起來簡單，卻是 陸易在六年內，累積上億身價的致富公式。過去在醫療業服務的他，平均月薪六萬元，不想再領死薪水，二○○六年，他剛踏進房市，「那時候租金收益都在一○％ 以上，最好（的案子）還有一五％，」他說。

扣掉房貸利息還有一五％收益，等於買房不到七年就可以百分之百回收成本，名下又多一筆不動產。 但隨著房價越漲越高，「跟六年前比起來（房價）漲了一倍，現在投資報酬率只有八％，」陸易說。像他最近買的松山區公寓頂加，要價約一千二百萬元，他分割成 七個套房出租，一個月房租共八萬四千元，一年報酬率約八‧四％，但這樣的公寓頂加，幾年前還不到一千萬，報酬率都是一○％以上。

除了長期 收租，過去他也兼做短線，進出商辦。因為商辦較難分割出租，加上壽險業搶標大台北商辦大樓，租金收益率差，只有二％左右，所以他買商辦只為賺差價。像四年 前的總統大選，他大膽在選前進場，投票前剛買下中山區一整層、一百七十多坪精華地段三角窗的商辦空間，一買一賣，一個多月的時間轉手就賺了一千多萬元。 「馬英九剛當選那幾個月，房價漲的比我預期的還要多很多，當然就要賣啊，」他說。

妙計五　花錢養人頭建立做保信用，應付房貸金檢

奢 侈稅上路後，雖然短線不能做了，陸易卻認為「奢侈稅是好事，可以把（短線）投機的和菜籃族洗出去，」因為房價再持續上漲，只會墊高他長期收租的購置成本。

事實上，政府打房以來，像陸易這樣的投資客還是能見招拆招。

二○一○年中起，當中央銀行祭出選擇性信用管制，限制房貸成 數，他就特別為了申請銀行貸款，重簽一份買賣契約，把真實的成交價灌水，拉高購屋價格，那麼即使貸到的成數只有七成，因為總價以少報多，也能貸到相當於原 本購入價格的八成；當財政部加強查稅，過去買房可以都登記在同一人名下，為了避稅，他從親戚、朋友到透過房仲介紹開始找人頭；當金管會加強對銀行房貸金 檢，以前不管月薪是否負擔得起，都可以貸得到房貸，而且毫無關係的陌生人也可互相做保，後來統統不行，他還得多花一筆錢培養人頭的信用；當央行再次降低第 二屋放款成數到六成，他買房甚至直接用現金一次付清，再用修繕或個人投資等名目轉貸出來。

上有政策，下有對策，不過這些對策也墊高了陸易 養人頭的費用和資金運用的時間成本，所以，去年底，他同時開始向親朋好友募資，把朋友都拉進來做包租公，每個投資單位五十萬元，報酬率八％。並且朝向多角 化經營，由收租跨足經營旅館，租下台北市整棟商辦大樓準備改建旅館。

妙計六　轉入觀光業賺陸客商機，改建旅館收現金

同樣 看到觀光飯店業商機的，還有台中商辦投資客、一位年約四十歲的中小企業葉董事長。

從金融業轉戰房地產的這位董座，二○○六年競標不良資產 起家，沿著台中最熱鬧的文心路和中港路標下商辦大樓，也曾在景氣將走出金融風暴低谷時，一個月內，買進台中兩個商辦物件，連過戶都還沒辦完，又有買家追價 轉手賣出去，獲利逾五百萬元；六年內，他累積超過五億元身家，目前手上握有逾三千坪商辦以及住宅空間。

政府這一系列出招，奢侈稅斷了他短 線操作空間，而銀行緊縮限貸、實價登錄，他也受到牽制。他還記得，買第一間商辦，銀行沒到現場看過，就直接給他八成額度，即使後來放款成數降到七成，還是 可以墊高鑑價金額，或是用修繕名義的信用貸款，讓總貸款成數達到八成；甚至，把大坪數分拆成兩半各自申貸，讓貸款金額控制在分行經理的權限之內。現在隨著 主管機關金檢力道加強，銀行申貸難度增加，得各憑本事和管道，實價登錄又讓鑑價難有模糊空間，這位董事長也暫停購置新的物件。但真正讓他縮手的原因，其實 不是這些政策，而是房價本身。

過去房價還有上漲空間，做短線，就算租金報酬率只有二％至二‧五％，要貼一點銀行利息也還是可以做，因為他 看的是房價在兩個月內的上漲空間。現在，房市漲多盤整，短線看不到上漲空間，長線收租，又因房價位於高檔，租金報酬率也不划算，這位董事長轉而看上陸客商 機，準備把買下一年的大樓改建為旅館，來創造更多現金流。

樂見政府打房厚底子炒家，都在等斷頭再進場

暫停出手，不代表不 買，這一波政府打房，也讓投資客之間出現汰弱留強的現象，留下來的投資客，都在等房價下滑，再伺機進場。「我要等（台中房價）實跌兩成再買，」這位董座 說。

先前他出過價的標的，現在主動降價一成回頭找他買，他還是按兵不動。以房貸成數八成來看，等到房價實跌兩成，等於投資客的自有資金全 部賠光，還要倒貼利息，就會有斷頭壓力。

政府這一系列的打房措施，在房地產業者的眼光看來，其實是「出手的時機剛剛好」，房價已經連續漲 了八年，搭配民氣對高房價的抗性，以及歐美資金動能緊縮，現在正是房價整理的時點。而且政府打房的任何措施，都一定會有漏洞，經過這番淬煉，有實力的投資 客還是打死不退。

【延伸閱讀】投資客再進場4大誘因

誘因1：房價實跌2成，同行大出清 對房貸成數7成的投資客來說，房價實跌2成（低於成交行情2成），等於投資客的自有資金也只剩3分之1，房貸8成，只要實跌2成，等於自有資金全部賠光， 就會急著出售。

誘因2：房貸利率漲到3％，且維持半年以上 房貸利率由目前平均2％左右漲到3%，代表利息以及現金週轉壓力升高5成，一旦維持超過半年，投資客斷頭殺出的機會大增，就可以撿便宜。

誘 因3：租金報酬回升，改當包租公 假設房貸利率不變，以目前台中住宅（整間）租金報酬率2％，房價要下跌3成，租金報酬率才能超越房貸利率。

誘 因4：整棟建物總價不超過土地價值 當整棟大樓價值1億5,000萬元，而基地面積市值也值1億5,000萬元，等於買地免費送地上物，還能利用建物創造現金流，同時期待土地再升值，就可以 出手。

整理：葉代芝

今時今日，要找出股票贏家一點也不容易。無數公司技術上已告破產或孭重債；許多管理層運用會計手法誤導投資者；有些就連經營模式都出問題！不過，投資者卻一窩蜂追捧他們，只因他們的名字夠「響」，經常在新聞中出現；可惜，全部逃不出我的法眼，你也來學做個精明人吧！太古系起動

本倉工業股偉易達和德昌電機公布了全年業績，表現是合理和正面，事關它們有一半的出口市場或客戶群正身處水深火熱之中。而且，數字背後，你會發現它們皆是偉大的公司。以企業價值或淨現金來計算，現價可謂「平到無朋友」。再看產品質素、管治水平、股本回報率、流動資金、資本開支及股息增長，買入它們，就如在一九八九年六月，用每股一元買入長江（1）！同樣正面的，還有蒙牛與法國Danone計劃成立合資企業，拓展低溫產品業務，蒙牛股價有望再上一層樓。許多投資者對中國食品和飲料企業望而生畏，但我卻一點也不怕！其實，只要你買入的公司擁有一流的管理、嚴格的品質控制及3A級的財務狀況，何懼之有？我想讓惡魔知道，即使中國偶然爆發食品安全問題，只要一間公司肯吸收經驗及作出改善，作為投資者，亦能安然無恙！事實上，這正在中國發生中。我認為，與其用高價買入海外不知名的食品企業，倒不如投資便宜的中國公司，外國的月亮並非特別「圓」！爆發瘋牛症及Perrier礦泉水受污染的又是哪些國家？太古B在起動中！我估計，股價將升至三十元，只要「數口精」的投資者掃描一下港股，就會發現太古B有多麼便宜！事實上，我亦預期，國泰航空（293）及港基工程會上升。兩間公司極具質素，業務亦逐漸轉好。太古作為他們的控股公司，自然最「得米」！

遠離債券及商品市場

維他奶的股價走勢可以用「狂野」來形容。上週，其市盈率一度升至四十倍的歷史高位。對於普羅投資者，現價看似太貴。不過，我寧願用一百倍的市盈率買維他奶，都不會用一倍的市盈率買入利豐（494）、聯通（762）、中鋁（2600）、中人壽（2628）、平保（2318）、中信泰富（267）、華能國際（902）或瑞房（272）！維他奶及本倉其他成分股擁有清楚易明的收入、超班的管理層及3A級的財政水平，為何要捨優擇劣？投資市場千頭萬緒，只注意你所能控制的事。不必理會伯南克或其他政客，他們不會為你的福祉着想！相反，本倉成分股的管理層為股東的長遠利益，努力不懈。如果我發現它們有失職的地方，我會毫不猶豫地賣掉它們，並告知你原因。與此同時，債市已形成二十八年來最大的泡沫，商品價格在過去十三年亦颷升了一倍，兩個市場已屆強弩之末，或者對股市及其他資產市場帶來啟示，投資者好應為此作好準備。在這個轉勢的時刻，千萬不要被理財專家的意見所嚇怕，去遠離股市，或沾手債市或商品市場！祝君好運！艾薩[email protected]

艾薩 Isaac Sofaer

Tony Measor的好友及舊同事，本身是特許會計師，有逾三十年投資實戰經驗，現於力寶證券負責管理私人客戶的投資戶口，並在Quamnet撰寫艾薩日誌。其管理的環球投資組合，在91-00年間增長達十四倍。讀者對港股有任何疑問，歡迎致電郵本刊，中英亦可。[email protected]