內地樓市調控時間窗口
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GS(14)@2017-03-26 15:04:39【明報專訊】泡沫充斥的內地房地產，迎來拐點？公布經濟發展預期目標的全國人大會議甫一結束，北京、廣州等一線城市以及部分二線甚至三線城市，跟風似的相繼出台加碼限購限貸的樓市新政。
按揭比例大幅下調，最長貸款期限、借助金融槓桿購買房產的空間被壓縮。有業內人士預計，本輪調控中，北京二手房價格每平方米將回落1萬元人民幣。但更多的人相信，內地一線城市房價難以大幅回落，至少會保持穩定。
10多年牛市 房價下跌變絕望
去年底中央經濟工作會議雖然罕有地發出強硬措辭「房子是用來住的，不是用來炒的」，加之此前多個城市10月1日前後出台的調控政策，然而北京等一線城市房價仍然繼續上漲。
房價上漲——政府調控——房價短暫回落甚至繼續上漲——政府再調控，如此周而復始。過去10多年的時間，內地房地產幾乎一直處於牛市（2008年金融海嘯後，內地樓市曾經面臨調整，但之後的報復增長，令房價達到史無前例的高峰）。
10多年的牛市，早已擊碎房價下跌的僥倖心理。今年第一季度，央行在內地50個城市進行的2萬戶城鎮儲戶問卷調查顯示，52.2%的內地居民認為目前房價「高，難以接受」。但對於下一季度的房價，49.6%的居民預期「基本不變」， 27.2%的居民預期「上漲」。
對上述官方資料蘊含的政治、經濟風險，相信主管經濟的內地官員心知肚明。只不過，保房價、壓房價、穩房價，無論選擇哪一方，都需要承受代價。
無論保壓穩 皆潛藏風險
保房價，可令經濟繼續增長，但會為日後的泡沫破滅埋下更大隱患。壓房價，可以盡早解決資產泡沫之害，但要承受銀行不良資產增加、經濟增長下滑的風險。
穩房價的中庸之道，看似風險最小，實則暗流洶湧，稍有不慎就會跌入萬丈深淵。面對不斷吹大的泡沫，沒有多少人願意從前任手上接過燙手的山芋。許多內地城市，需要新一輪調控政策出台的時間視窗。
峰迴路轉的時刻，來自3月16日新華社受權播發的《政府工作報告》。在這份報告中，「遏制熱點城市房價過快上漲」赫然在目。
2812名全國人大代表表決通過的《政府工作報告》，即為民意授權。《政府工作報告》公布的第二天，北京市率先出手，第二套住房的按揭比例下調至四成或以下，25年以上的個人住房貸款暫停發放。一石激起千層浪，廣州、石家莊、長沙等也聞風而動，或限購或出台更為嚴厲的貸款條件。
貨幣政策 隨時收緊
除了民意授權，內地調控樓市的時間窗口還來自中央經濟政策的調整。貨幣政策已由2015年的多次降息降準、2016年的靈活適度，變為2017年的穩健中性。為樓市泡沫提供資金的水喉，可以隨時收緊。
接下來，或許還會有更多城市加入到北京、廣州調控樓市之列。但長期牛市形成的房價上漲預期改變之前，內地樓市恐難發生顛覆性變化。
[馮其十 神州新形勢]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1428&issue=20170326