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房地產大考

http://magazine.caixin.com/2012-01-06/100346343.html

如果說2011年房地產開發商還能靠靈活的推盤和營銷策略「搶收」,但在「整體從緊」、調控深化的2012年,舊打法恐怕將一一失靈。

 

  2011年12月中旬的中央經濟工作會議對房地產政策的表述是:「要堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸」,這奠定了2012 年的政策基調。分層次來看,高端住宅靠遏制,即「推進營業稅改征增值稅和房產稅改革試點」;中端住宅靠市場,即「加快普通商品住房建設,擴大有效供給」;低端住宅靠保障,即「繼續加大對保障性住房等領域的投入,抓好保障性住房投融資、建設、運營、管理工作」。

  中原地產新近發佈的2011年刊認為,雖然未來政策方向由「堵」變「疏」可期,但短期內以限購為代表的行政限制措施將持續推行,為制度改革贏得時間差,使房產稅、保障房等長效措施具備更充分的探索空間。

  財新《新世紀》近期採訪了多家房地產開發商,討論新一年的發展策略與規劃,絕大多數開發商都對2012年的房地產市場持謹慎、悲觀的態度。

  「2012年會非常難,是冬天,是對整個行業的考驗。熬過了2012年,2013年的房地產市場一定會有可遵循的內在規律,但這個規律是什麼,需要大家去想去琢磨。」萬科副總裁毛大慶在2011年底的北京萬科媒體答謝會上如是說。

淡市搶跑

  雖然受到限購箝制,2011年排名前十的開發商銷售情況普遍較好。保利、恆大、華潤、中海等四家開發商都提前完成了年度銷售任務,僅有金地和綠城兩家房企完成率較低。

  究其原因,合理的城市佈局、中低端項目為主的產品定位,以及靈活的推盤和價格策略是部分開發商跑贏大市的主要原因。

  截至2011年11月底,恆大和萬科成為銷售最佳的兩家開發商,恆大地產累計實現合約銷售額791.1億元,完成全年合約銷售目標的113%;同期,萬科累計實現銷售面積1015.3萬平方米,銷售金額1157.2億元。

  中原地產監測數據顯示,恆大和萬科中低端項目的比重高達八至九成。尤其是恆大,在多個三、四線城市廣泛佈局中低端項目。

  反觀綠城,其2011年的銷售面積中僅有5%來自低端項目,中高端項目配比過大,成為其銷售不暢的主要原因。同期,綠城完成銷售金額約307億元,僅約完成年初550億元目標的56%,歸屬集團的權益金額約202億元。

  2011年,多數開發商都進行了價格策略的調整,但由於選擇降價促銷的時機、持續時間和力度不同,導致開發商的銷售表現分化。

  在2011年4月各地限購政策紛紛推出後,萬科、中海和恆大三家較早地啟動了降價方案,價格調整週期長,參與的城市和項目多,優惠幅度從10% 逐漸提高至30%左右,呈階梯式排列。北京萬科一位銷售負責人向財新《新世紀》記者表示,「降價搶的是時間,金九銀十落空後,一些開發商才反應過來開始降 價,但這種被動降價的效果顯然不如搶在市場之前主動降價好。」

  包括富力、雅居樂和金地等開發商,均是在2011年三季度後加入降價隊伍,但降價後的項目迎來的是更加冷清的市場。中原地產研究部高級經理劉淵 認為,「主要是因為長時間的限購及限貸政策調控,擠出了大量的投資性需求,市場心態較前期出現明顯的變化,加上信貸持續緊縮,導致房貸審批難度提高,影響 了潛在需求釋放。」

  在2011年的淡市調整中,由於對政策、市場理解不同,表現在年底的銷售成績上,開發商之間拉出了不小的差距,隨著行業冬天2012年的到來,這種差距有加大的趨勢。

  中金房地產分析師白宏煒認為,2012年在行業下行趨勢建立的情況下,將更加考驗開發商的應對能力,大公司間的銷售差距也將繼續拉大;隨著銷售放緩,銀行信貸資金繼續控制,各公司間的資金狀況差距也將加劇分化。

  中原地產認為,雖然開發商現有的佈局早在兩三年前就已經成形,短期內難以進行大調整,但開發商仍可通過控制購地節奏、項目投資建設進度和推盤計 划來進行局部調整。開發商在不同的城市,應針對當地市場、客戶的特點採取靈活的價格和營銷策略來滿足需求,爭取在這一輪的行業整合中佔據優勢。

過冬策略

  大多數開發商認為,2012年房地產調控政策不會放鬆,價格下行壓力大,銷售會更加困難,企業需要「慢下來,穩下來」,同時尋找新的利潤增長點。

  「2012年,龍湖快速周轉的主策略不會變,會靈活制定推盤策略,調整產品結構,買地會更加謹慎。」龍湖集團一位高管向財新《新世紀》記者表示。

  陽光100集團副總裁范小沖認為,2011年有用的辦法,在2012年的市場可能就不靈了。「明年的市場可能還是賣不動,但大家都會進入一個相對平穩、過冬的狀態,還會以靈活定價來促進銷售,但不會恐慌性拋售,應急的辦法會用得少了。」他向財新《新世紀》記者表示。

  恆大主席許家印向媒體表示,恆大將進入穩定增長期,銷售額及面積將難以保持高增長,2012年的增幅或將保持在10%-20%的幅度。

  萬科總裁郁亮也認為,2012年是行業的冬天,萬科的策略就是過冬。應對策略包括:現金為王,現金流比利潤率更重要;賣樓更積極,不能有存貨,不能囤地;更謹慎地買地;以及提高營運能力,並做好打持久戰的準備。

  除了調整產品類型、結構,一些開發商也在努力尋找新的利潤增長點。郁亮透露,萬科最新研發的15平方米超小戶型公寓今年將率先在西安和北京落地,未來或將大規模開發推向市場。

  金地集團總裁黃俊燦向財新《新世紀》記者表示,「2012年會比2011年更差,但市場的基礎還在,有合適的產品還是能夠形成銷售,主要目標是首次置業、改善置業的需求。2012年金地的重點還是根據市場情況做產品調整。」

  據黃俊燦透露,金地將在養老地產和房地產基金領域進行探索,「養老地產有市場,有多種模式,目前還沒有決定以哪種方式做。另外,我們希望把房地產基金業務做成一個獨立的金融服務業務,幫助一些缺錢的開發商融資。」

  范小衝向財新《新世紀》記者表示,「明年二三線城市是主戰場。我們的應對策略是,一方面做住宅產品升級,做小戶型、老百姓買得起的好房子;另一方面繼續轉型,做城市功能升級的綜合體項目,這種產品還是有很大機會的。」

  萬達集團一位高管向財新《新世紀》記者表示,調控對商業地產有一定的影響,但影響不算太大,受影響的主要是綜合體裡面的住宅銷售部分。「但商業 地產的利潤增長早晚有個頭,萬達會加大在旅遊地產和文化產業的投入,為未來培育新的利潤增長點。」據他透露,萬達已經於近期成立了影視公司,2012年或 將獨立投拍電影。

  雖然看上去辦法多多,但接受財新《新世紀》記者採訪的多數開發商人士直言,2012年會更難,其實沒什麼好辦法,只能走一步看一步。但也有一些 開發商認為,2012年的政策仍有轉向的可能。「上半年會比較差,降價不起決定性作用,降也賣不動。下半年可能會有轉機,現在沒有應對策略,先觀望。」一 位央企房地產開發商高管向財新《新世紀》記者表示。

  這位央企高管認為,應在「兩會」時看政策風向,五六月看市場,如果還那麼慘淡,可能政府會有新政策出來。「房地產稅是信號,有可能將替代限購。限購終會逐步退出,稅收起的作用是限制買房的套數,不限制購買資格,就不會有限購那麼厲害。」他表示。

土地投資收縮

  目前,部分開發商已經決定調低2012年的新開工面積,一些開發商則還在觀望,2012年商品房新開工面積或將面臨下滑,絕大多數的開發商均表示將收縮投資,更加謹慎地拿地。

  2011年12月間,雅居樂被傳「未銷售和不影響已售房屋竣工交樓的項目全面停工」,雅居樂隨後公告解釋,集團從未要求各項目全面停工,只是根據市場變化適時調整工程進度,以確保貨量充足和改善現金流。

  財新《新世紀》記者採訪獲知,不少開發商已經明確表示「新開工肯定會先壓一部分」。中金發佈報告預測,2012年的投資增長將受到施工交房的支 撐,但新開工或將下滑。根據中金測算,管樁產量和新開工之間具有同動關係,目前來看,管樁產量已經回落到同比基本無增長,意味著剔除季節性因素 後,2012年的新開工下滑將十分明顯。

  2011年,土地市場陷入了空前的冷清。據中原地產監測,2011年前11個月,排名前十的開發商累計權益購地金額與累計合約銷售金額的比例為21%,大幅低於歷史平均水平,這一比例甚至低於處於金融危機漩渦中的2008年。

  不少開發商認為,2012年土地市場會有好機會,地價溢價率有可能下降10%-20%,但平均地價下降的程度有限,因為地方城投用土地做抵押, 需要保持土地的估值水平。此前,國土部出台了整治囤地的新政策,「不僅要罰還要收回,我知道很多大開發商都囤了非常多的土地,如果嚴查起來,就會推動開發 商建房,但建出來之後又賣不動,可能一些開發商寧可把地吐出來一部分。」范小衝向財新《新世紀》記者表示。

  對於處於冬天的開發商們來說,2012年拿地的風險仍是巨大的。穆迪副總裁鐘汶權向財新《新世紀》記者表示,「雖然現在很多開發商都說謹慎買 地,收縮投資,但我比較擔心的是他們會不會買錯地。」他認為,隨著市場慢慢探底,開發商肯定要買項目或者土地,買地的機會會越來越多,有吸引力的項目也會 越來越多。如果一旦買錯地,就很有可能對資金鏈形成壓力,拖垮公司。

  據財新《新世紀》記者瞭解,也有開發商意圖反向操作,認為應該在2012年大舉拿地、併購項目。「當然不是什麼項目都拿,還是要具體項目具體分析,而且要看銷售的情況決定。」這位不願透露姓名的開發商高管表示。

資金鏈考驗

  2011年不少開發商都飽嘗信貸緊縮的痛苦,四季度部分商業銀行甚至停放了首套房貸款。2012年房地產信貸將持續緊張,H股上市開發商的再融資,以及信託兌付問題或將凸顯。

  雖然2012年中央政府提出對調控政策進行局部微調,但業內人士對房地產的信貸投放仍持悲觀態度。上述央企開發商負責人向財新《新世紀》記者表示,「2012年的貸款仍將緊張,國企可能會有一些優勢,可能比別人多拿一點,但其他環節的資金卡的也很緊。」

  鐘汶權認為,2012年房地產的流動性會更加緊張,但對開發商來說,銀行貸款只要能夠滾動出來70%(指借新還舊),對企業的影響就不會太大。 但他指出,2012年H股開發商的再融資問題或將凸顯,2011年開發商通過促進銷售和發債加強了流動性,但10月以後的銷售十分疲軟,「我們最擔心的是 海外債到期無法償還,沒辦法再發債,現在海外融資行情非常慘淡,整個國際經濟形勢都不樂觀。」

  財新《新世紀》記者瞭解,2010年和2011年,部分H股上市開發商集中發債,改善了財務結構,包括碧桂園、恆大地產、雅居樂、佳兆業、恆盛 地產等(參見本刊2010年第17期「地產商海外『屯糧』」)。鐘汶權認為,幸好這些債都是五年期,2012年的還債壓力不會太大,但那些過去兩年沒有成 功發債的企業,2012年再發債的前景會非常悲觀。

  此外,據中金預測,2012年開始,房地產行業將迎來集合類信託償付高峰,預計到期規模將在2000億-2400億元。分季度看,三季度「集合類信託」融資將到期約1000億元規模,其他季度也在350億-500億元左右,屆時,融資到期償付的風險將顯現。

  據中金統計,2007年開始,投向房地產行業的信託資產佔比逐年提高,從2008年到2011年中期,投向房地產業的信託資產分別同比增長了 63%、82%、133%和92%。從來源看,「集合類信託」因報酬率較高,成為過去兩年支持開發商非銀行平台融資的主要渠道。由於房地產信託的到期期限 相對較短,平均1.6年至1.8年左右,從2012年開始將是房地產業集合類信託償付的高峰,屆時將對開發商的資金鏈帶來嚴峻考驗。

  對於信託償付問題,鐘汶權認為,開發商一般會把項目抵押給信託公司,如果2012年房價下滑明顯,項目估值大幅下降,形成負資產,就會出問題,影響企業的評級。「現在已經看到一些開發商開始轉售資產,現在轉還能賣個不錯的價錢。」他表示。

  儘管大多數開發商對融資渠道秘而不宣,實際上房地產商對信託、基金的依賴越來越強,而這一塊的潛在風險可能超出市場的估計。在資金鏈緊繃的行業 現狀下,房地產基金開始大行其道,萬科、萬通等企業都發起了項目層面的房地產基金,為單個項目的開發進行融資。一些社會資金也開始投入到面向不特定項目的 房地產基金領域,但投資前景及風險尚難估料。

商業地產難成避風港

  大多數開發商認為,2012年商業地產難以成為彎道超車的法寶,需要嚴格控制對商業地產的投資,並警惕收購商業地產項目的陷阱。

  中金認為,2012年住宅市場調控的常態化,將使商業地產較住宅的投資作用大大加強,寫字樓和商業用地將引領商業地產以每年15%-20%的增速前行,幅度明顯超過住宅市場,且資金的湧入使得商業地產價格漲幅超過租金漲幅,呈泡沫化傾向。

  然而,中國商業地產聯盟副會長王永平向財新《新世紀》記者表示,「在2012年銀根不松,調控不松的前提下,不能貿然進入商業地產,這裡絕不是避風港。」

  王永平認為,部分城市的商業地產供應已經過剩,租金價格水平很低,有的商場一天一平方米不到2元錢,租金倒掛非常嚴重。商業地產的核心是運營能 力,2012年將由開發競爭轉向運營、招商的競爭,如果租戶的租金上不來,就會出很大的問題。此外,國內主要是「住宅養商」的模式,這種模式下,如果住宅 不行,商業就一定受連帶影響。

  2011年初,多家開發商明確表態進軍商業地產(參見本刊2011年第14期「人人都愛商業地產」),但在2012年大考面前,包括金地、遠洋、龍湖等在內的多家開發商高管均向財新《新世紀》記者表示,「2012年將嚴格控制商業地產的比例,不會投入太多。」

  隨著行業調整的深入,資金鏈出現問題的開發商也越來越多,之前貿然進入商業地產的企業,已有一些在停掉項目或按成本價甩賣。而另一方面是,對於資金鏈尚佳的大開發商來說,2012年收購商業「爛尾樓」的機會也在增加 。

  王永平透露,「現在已經有不少開發商向我諮詢某個項目能不能買,價格怎麼樣,有的開發商覺得明年不用拿地,光是收購物業就行了,但這是不可取的。現在有的土地出讓時配套一定比例的商業項目,企業覺得價格便宜,抱著地價便宜的心態進入商業項目,也是不可取的。」

  他認為,對於收購商業地產的企業來說,不僅需要做好長期持續投入的心理準備,而且項目背後複雜的債務債權關係、法律關係,以及付出的時間成本,都有可能超過預期。

  進入2012年,以萬科為代表的一部分開發商,對於商業地產仍舊不感興趣。郁亮表示,「我不認為商業地產是地產下半場的重要競爭優勢,有的人覺得商業不受調控影響,有的人覺得這個行業賺大錢,但我們的想法不一樣,萬科只是為住宅配套做商業,不會去拿純商業的地。」

  2012年,不同的戰略決策也許關係著未來不同的命運,經過這一年的大考後,中國房地產開發商的排位又將出現怎樣戲劇性的變化?

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