楊書健﹕善用規劃 擴展商舖空間
1 :
GS(14)@2016-07-11 23:34:30【明報專訊】香港地產成本高昂，除了指住宅之外，各類商業物業亦然。商場租金長期居高不下，令創業以及中小企的經營更困難，減少了工作崗位的數目，亦降低了社會的多元發展。增加商業土地供應，必會與其他土地用途競爭，實非容易。但是近年不少例子，都反過來利用租金居高企的條件，配合大型計劃，一方面促進計劃的發展，另一方面亦提供更多的商舖空間。
西九文化區就是一個例子。藝術發展，除了硬件外，軟件亦很重要。尤其在亞太區的藝術風氣仍未追上歐美，必須支援藝術，發展人才和觀眾。因此西九文化區成立時，政府就預留資金，以備長期支援軟件發展。在今天硬件尚在建設，西九管理局已開辦不少活動，促進本地和外國業者交流。近一兩年，更有不少公眾活動，讓公眾參與藝術活動，逐步建立顧客群。這些活動都需要官方資金支援。如要達至目標，更需在硬件落成後，仍然持續舉辦，以收長期成效。
西九餐飲零售區 租金支援藝術發展
西九文化區的規劃，一共有超過900萬方呎的總樓面。其中約68萬方呎將建成「零售、餐飲、消閒」設施，歸西九文化區管理局擁有。68萬方呎，每年租金約為6億至10億元，可以長期支援該區的藝術發展。商業租金的長期升幅，往往跟通脹率掛鈎，因而作為專項支援的資金來源，非常適合，可幫助管理局對冲通脹蠶食購買力的難題。世界各地的基金會、大學基金以及退休基金等，大部亦有房地產策略，投資收租物業，以支持基金的運營目的。
迪士尼小鎮部分租予第三方 增收入
另外的例子則是香港迪士尼。世界上其餘5個迪士尼樂園，皆有發展迪士尼小鎮（Downtown Disney），在樂園旁建有購物大街，提供角色相關產品、餐飲、以及音樂劇表演。這些商店及服務，部分由迪士尼自營，但因空間較樂園內大，提供的商品種類較多，能顧及比較冷門的角色。音樂劇亦能另外收費，形成類似小型百老匯的音樂群。小鎮的其餘部分則租予第三方，但迪士尼會要求第三方融入迪士尼小鎮，盡量提供與迪士尼相關的產品。例如樂高在加州的專門店，就以各迪士尼人物為主要產品。
十餘年前，香港決定建迪士尼的規劃已有迪士尼小鎮。當日預留地段就是現有港鐵站以北，停車場及巴士站一帶。迪士尼小鎮坐落樂園外面，一般免費入場。因為小鎮仍維持迪士尼特色，可吸引遊客停留，增度假區整體吸引力。不少旅遊書，甚至認為到美國樂園的遊客，可多預留一天以造訪小鎮，令園區酒店的總入住天數，進一步提升。旅客在小鎮內的消費，以及第三方商戶的租金，亦能增加度假區的總收入。
當然，這類例子牽涉大型規劃，數量有限，難以大量複製。但正因為數量有限，這類商舖更有發展特色的潛力，令整體零售巿場供應更多元，巿民及遊客的選擇更多。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1759&issue=20160711