工廈大王身家暴漲
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GS(14)@2013-10-13 23:27:492009-10-28 EW
特首施政報告提出活化逾千幢舊工廈，促進轉型，即時燃起市場對殘舊工廈的無限憧憬，同時亦造就了多位「工廈大王」身家暴漲。
早年以極低價買地建廠收租的本地家族，成為今次政策的大贏家，其中最廣為人知是「工廈大王」楊耀松家族，其持有的工廈大部分位於市區，樓面最少達一百八十萬方呎，現時每月租金收入逾億元。今次受活化政策帶挈，令旗下工廈身價三級跳，估計市值高至百億元。
另一個本地家族晶苑集團羅樂風家族，在觀塘亦擁有逾三十萬方呎樓面工廈，區內還有近年狂吸四十五萬方呎樓面的理想集團，市值有望升至三十億元。除了坐擁數以十萬方呎樓面的工廈業主，近月已有不少「春江鴨」率先飛身入工廈市場，包括過往集中舖位投資的「舖王」鄧成波亦花近八億元掃貨，望搭這班「活化」順風車。
政府提出連串活化工廈的措施，若撇除發展商，持有最多工廈的要數「工廈大王」楊耀松家族。楊家的資產現時由五十二歲的楊耀松長子楊國佳管理，市場估計，其家族持有最少十幢工廈，大部分位於市區如黃竹坑、長沙灣、土瓜灣、柴灣、九龍灣及觀塘等，不少以「楊耀松」命名。
楊耀松擁百億工廈
楊耀松一九五四年與新地創辦人郭得勝共同取得ＹＫＫ拉鏈的香港代理權而賺得第一桶金，後轉戰地產。據楊家的旗艦公司順昌集團網頁披露，現時公司有八幢工業大廈收租，除了柴灣豐業街楊耀松第七工業大廈屬工業用地之外，其餘均為商貿或住宅（戊類）用地。業界人士指，這八幢工廈均受惠於今次活化政策，「樓面面積合共約一百八十萬方呎，由於全屬市區地，又統一業權，就算不作任何改動，以現時平均每方呎二千元計，已值三十六億元！若套上改裝及重建等活化概念，更不得了！現時市場預期，改裝後的市區工廈，每方呎售價可達五千五百元，重裝的更可高至八千元，即八幢工廈的潛在價值高達一百億元！」
只是楊家對政府多年來推出的工廈措施都不太熱衷，「九九年政府都大動作地放寬工廈用地用途，當時『楊伯』仲在生，他曾積極地將部分受惠的工廈，好似土瓜灣旭日街及黃竹坑業發街項目申請轉做住宅，不過當時樓價年年跌，最終決定不冒險，多年來穩穩陣陣收租。」一名工廈代理老行尊憶述，楊家的工廈是六、七十年代因應政府推動工業發展，以分期付款方法買地興建而成，收租多年，早已歸本。
楊耀松○三年過世後，其後人更不活躍，有經紀坦言極少與順昌有往來，「不要說是姓楊的老細級，連負責租賃的員工都不相熟。他們的工廈不太注重裝修，又接受平於市價的租金，所以空置好少。」業界人士估計，除非市場有大量活化成功例子作前車，否則「工廈大王」後人難會出手。
羅樂風罕有割愛
另一個擁有多幢工廈的本地家族就是製造成衣起家的晶苑集團，掌舵人是「炒樓王」羅家寶的大哥羅樂風。今年初被美國財經雜誌選為本地四十大富豪之一的羅樂風，七十年代選在觀塘區落地生根，至今晶苑的大本營仍坐落在巧明街。區內經紀透露，「粗略估計，單是晶苑集團自用的巧明街七十一號、南豐工業大廈、長輝工業大廈、振業工廠大廈等一帶工廈，羅生起碼有三、四十萬方呎樓面。不過實數好難估，因為這位羅生同Lobo（羅家寶）作風剛剛相反，好低調，持有的廠廈不論租或賣都極少放盤。」
然而，近十年幾乎無動作的羅樂風，卻把持有逾二十三年的開聯工業大廈Ｂ座六樓約三萬四千方呎樓面，今年六月以近五千萬元出售予區內另一名炒家。以羅氏八五年的九百六十多萬元連四個車位的購入價計，易手一鋪勁賺近四千萬元！
投入十億博倍升
不過本地家族並非全部作風低調，以拉鏈生意起家的理想集團就明顯比較積極。理想集團自○六年九月成立投資部，並從美聯物業招攬工商經紀鄧健明過檔，便不斷吸納觀塘區工廈。活化工廈的消息出台一個星期後，理想集團執行董事鄧健明便率先表態仍會繼續買入工廈，只是「消息一出，十個業主五個反價，幅度達兩至三成，當中六成更索性封盤！」他謂，雖然集團長遠看好區內的工廈市場，但現時不會胡亂追價入貨，「反價的接受空間是一成！」
理想集團沙士撈底
五十年代創立的理想集團，大股東為熊宏海。熊在沙士後進軍地產市場，初時親自會見經紀，其後才漸趨低調，交給鄧健明負責。據鄧氏透露，多年來集團於觀塘區吸納樓齡逾十五年的工廈，現時持有樓面已達四十五萬方呎，其中有八幢物業佔業權份額超過百分之二十，他笑言，佔有較多業權份額才能擁有物業未來發展的「話事權」，所以會集中物色該八幢的放盤，「自政府落實活化政策後，我哋便拍板預五億至十億元投入工廈市場，當中一半會預留作改裝。」
鄧健明還預計，兩至三年後，更改用途後的工廈單位呎價可升三成，「改裝的工廈呎價可達五千至五千五百元，重建成全新商廈的更可以達六千至八千元！」換言之，該集團的四十五萬方呎樓面，未來或有機會升值到二、三十億元！經紀透露，理想集團早在觀塘工廈呎價只需幾百元時開始儲貨，估計成本價不到五億元！鄧健明笑言，「集團在沙士時買入工廈，連銀行亦不肯做按揭，與現時市況簡直是兩回事。」
鄧成波八億掃貨
工廈回報如此吸引，自然令投資者蠢蠢欲動。有「舖王」之稱的鄧成波，自今年六月整體樓市重回升軌時，便踩入觀塘工廠區。他先向億京買入貼近觀塘站出口的成業街七號商場地下及一樓，三個月後，更進一步增持餘下的二樓兩萬方呎樓面，將整個商場收歸麾下，合共作價達四億四千萬元。其間波叔還分別以三千萬及一億八千萬元，購入福昌大廈一樓全層及長江電子大廈全幢，區內代理指，前者正以四千萬元放盤，後者則極有機會由波叔親自參與變身。波叔多次明言，對變天在即的觀塘區前景甚為看好，他並認為，活化工廈措施可使政府及業主達雙贏局面，而他亦正嘗試為旗下工廈物業申請轉用途，未來亦繼續物色工廈。
除了觀塘，波叔又在七月中買下早在去年睇中的葵涌菱電工業中心。萊斯物業執行董事黎智生表示，近半年葵涌及荃灣一帶亦開始有大量炒家湧現，「很少如波叔般有錢，大都物色二千萬元以下的單位。」就如觀塘一樣，葵荃區有逾半數炒家是以往區內的廠家，當中持貨約三十件的丘恒業，便是現時區內最大的炒家之一。「丘伯本身在荃灣有廠，現時的貨由六百萬至一千五百萬元，約一千萬元的貨較多，由於不少葵涌工廈的呎價仍未到一千元，細細粒之餘，成交期很多時又超過三個月，所以好多炒家都會摸貨。」丘氏五月時便以七百萬元購入宏達工業中心一個約七千八百方呎的高層單位，三個半月後，便以八百五十萬元摸走，賺幅超過兩成。
黃竹坑值博 隨時變黑馬
想趁活化搭一轉順風車，業界人士謂首選佔大廈權益份數較大的單位。萊斯物業執行董事黎智生舉例指，就如葵涌區內的禎昌工業大廈，全幢只有五至六個業主，未來要改裝都較易成事，「不過近期已有個別炒家入市搶高呎價，最新放盤叫價一千一百萬元，每方呎約九百三十元。」至於要搵幾百萬元的工廈單位，相信就要往西的屯門區尋覓，但業界人士提醒，「屯門發展或者活化的步伐會否如市區般，就要投資者衡量。」
相對於九龍及新界區，位於港島的黃竹坑算是炒風較淡的工業區。皆因○三年，城規會為黃竹坑的工業用地轉作酒店發展開綠燈，加上港島南綫及海洋公園擴建等旅遊項目，該區早已成為發展商搶着「插旗」的天下。現時幾乎全港的發展商都已在區內擁有全幢項目，如今隨着政府活化工廈政策，業界相信該區隨時會成為黑馬。
2 :
qt(2571)@2013-10-13 23:39:21仲以為晶苑集團只係做飲食, 巧明街見到.
理想集團, 觀塘道定富街對面有一幢.
呢尐真係好低調下.
3 :
肥B(18468)@2013-10-16 16:58:15無端端做乜挖返D 09年的POST 上黎?
4 :
qt(2571)@2013-10-16 17:00:43講開地主嘛