網上樓評人熱爆

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1 : GS(14)@2013-06-29 18:03:48

2013-06-19 EW

樓市是最多港人關心的話題之一，因很多市民是靠持有物業而晉身百萬甚至千萬富翁行列，有關樓市的言論任何時候都有捧場客。隨着網絡世界崛起，很多人透過網絡來發表個人意見，當中甚至會吸引大量網民瀏覽，成為網絡紅人。四十出頭的脫苦海與韓安迪，都是藉網絡竄紅的樓評人。脫苦海大學畢業後從事文職，他的文章多引用數據來分析樓市形勢，而中六畢業的韓安迪，則以自己實戰經歷，以市井俚語道出炒樓智慧，備受中產追捧。，始終不肯公開真實姓名，多番解釋是「開咗名會令自己好麻煩，行街都會畀人望。」

十七年僅買樓三次

令記者意外的是，脫苦海的工作一直與地產沾不上關係，也不認識任何一個經紀。更令記者吃驚的是這位常為網民指點迷津的脫苦海，地產投資經驗貧乏，只買過三層一手樓。九六年購入的天水圍嘉湖山莊是人生首個物業，九八年微賺沽貨，往後只買過大角咀的港灣豪庭及亮賢居。

既然缺乏實戰經驗，記者質疑他的意見沒有說服力？但答案彷彿早已在他腦海練習多遍，即時連珠炮發回應。「和很多市民一樣，一世人只能夠買一、兩次樓。」「寫的東西很具體、很宏觀，如讀者想買東涌近鐵路站的住宅，會根據要求，具體地給予對方意見。」脫苦海認為自己致勝之道，正是數據。他不忘賣花讚花香，表示自己博客瀏覽量累計高達四百一十萬人次，是知道讀者需要甚麼。

面對批評不會太認真

為增加文章的可讀性，脫苦海每逢假日會外出尋找題材，全港十八區也走遍。「你不真正落區，不能寫出對當區的真切感覺。」此外，脫苦海每天也盡用上下班的車程來閱讀港聞及財經版，閒時愛瀏覽網上討論區，以吸取最新的樓市資訊。

他的網站瀏覽量高，但網民評價亦兩極化，有的把他捧到天上，也有踩到一文不值。問及對網民的負面回應有何看法，脫苦海反問何苦這麼認真？「網上平台愈闊，激辯也愈多，對留言不用那麼認真。經常被人鬧扮專家或學者，但從沒理會，理他盞爆血管！」

就港人最關心現時應否買樓的問題，他斷言「?家叫人買樓係害人！現時買樓不是要儲首期，而是要儲印花稅；計入首期、印花稅及裝修費等，分分鐘要百多萬，還未計貴得嚇人的樓價！」

下一站南昌

「從投資角度而言，一四及一五年不值得買樓，一五年樓市更會見頂，因為私樓供應增加同時，新一批居屋又開始推出。」不過，脫苦海仍提供若跌浪來臨的揀樓心得。

「首選南昌站上蓋項目，從小住在大角咀區，眼見南昌站未來的發展，不禁心郁，將來若要換樓，首選必定是南昌站。」他引用數據分析南昌站三千多個住宅的大細單位比例，若從樓面面積計，細單位佔近六成，並用附近樓盤細單位較大單位的溢價，計算出南昌站的加權平均樓價是每呎一萬零六百六十元。

他提醒，南昌站向海的七幢只有七至九層高，前面還有三個大批發市場，除非維持現狀或發展作休憩用地，否則海景遲早不保。

不過，因項目位置優越，加上屬新地品牌，所以他對該盤有信心。

另外，他又大力唱好一些被忽視多年的區份。「現時連發展商也擴大東涌東薈城的規模，加上港珠澳大橋及屯門連接赤鱲角的幹線將於一六年通車，令該區的商業價值大增，有利住宅樓價。」他引述二○一一年人口普查，離島人口達十四萬一千人，較十年前的八萬六千人，增加六成四，是全港之冠，當中主要增長是來自東涌區。他又指區內已落實的兩個項目提供最少二千伙，勢成未來私人屋苑供應。

而隨着東涌的交通改善，帶來各項需求，影響屬於正面，加上發展商高價買入東薈城旁的土地，為東涌注入社區改善的概念，樓價自然可以看高一線。

雲石技工變投資達人

除脫苦海外，另一個在網上走紅的樓評人，同以筆名韓安迪與網民溝通，不過，他不是分析樓市，而是將自己親身實戰經歷，由用幾萬蚊炒樓，至今天擁有美國四座洋房的發迹傳奇經歷，與網民分享。

十八歲即投身社會的韓安迪，曾任職裝修工人和雲石技工，想透過股市搵快錢，每月將大部分收入用來炒股，結果十幾年間輸掉近一百萬，痛定思痛，終於在○二年三十一歲時作出人生的重要抉擇，就是參與炒樓。當時他全副身家只得十二萬，卻用八萬五千元去買入一個深水埗唐樓。

家住屯門的韓安迪，山長水遠跑到深水埗炒樓，原來是貪深水埗多選擇，「當時買入的分契樓，大約二百方呎，每月租金一千四百元，回報近二十厘！」收租數個月後轉手，獲利九萬元，首次出擊即賺得逾倍利潤，成為他放膽瞓身炒樓的動力。

食正樓市升浪，韓安迪過去十年買賣過的物業約三十個，包括劏房、唐樓、洋樓、村屋甚至廣州住宅，但韓安迪坦言主力炒劏房，貪其可以一開三，可收到更多租金。他最高峰時期，是○六年以九十萬購入深水埗鴨寮街的舊樓。「單位面積約一千二百方呎，將單位劏成八間一房一廳、及一間兩房一廳劏房，每月收約萬幾蚊租金。」持貨三年，他以一百四十八萬元沽出，賺逾六成。

韓安迪現已沒有炒港樓，並移居美國，與家人合資一百萬美元（七百八十萬港元）購入四座洋房，做其包租公。他透露未來會到內地炒樓，因內地即使有打壓措施，但「上有政策下有對策。」

講價靠經紀

由於他不介意在網上公開自己試過並行之有效的方法，極具實用及參考作用，故點擊率很高，一二年開始在網上連載十年買樓經歷，至今累積逾三十一萬瀏覽人次。他總結自己的投資經驗，點出買樓想避免損手，要謹記兩大法則，用高佣利誘經紀及購買三百萬以下舊樓。

「每次買樓講價哪需自己出口？只要你有一個幫到手的經紀便可！」韓安迪數口甚精，他也堅持每次只付經紀佣金百分之○點八。他又會同一時間由幾個經紀幫手搵盤，然後選擇價錢最平的單位，期間若業主開價高過他的底價，經紀又能游說業主減價，差價部分承諾會分三成給經紀，這招以佣金利誘經紀的手法屢試不爽。

韓安迪笑言：「與其花時間和業主訴說自己幾窮幾窮博減少少價，倒不如花時間去物色更有潛質的物業！」另外是舊樓升值潛力大。環顧韓安迪過往戰績，一律是唐樓和舊洋樓。「主力購入三百萬以下的舊樓，現時舊樓的升值潛力遠較大型屋苑及豪宅還要高。」大型屋苑雖然設施完善，但論實用面積卻遠不及唐樓或村屋。「實用率高，投資潛力也有保證。」多年投資經驗，令他養成敏銳的觸覺，故對不少人奉若神明的研究數據不屑一看。「預測（樓市）升跌是應該的，但這只是其中一部分，最重要是做好現時的準備。任何時候也要清楚錢的重要，試想如果跌市但你無錢，一切也是空談。」

為女兒寫作上網熱爆

雖然自己投資經驗豐富，但在向網民提供意見時，他卻異常保守。直言「很難給予實際意見。在短短對話中，怎清楚對方的實質狀況？假設你有五百萬身家，當然建議你買樓，但原來你背後要照顧『全村人』，開支負擔甚大，整個情況便完全改變了。」儘管炒樓手風甚順，但「一二年發覺身體出現毛病，要入醫院做手術，當時女兒只得歲半，很害怕手術失敗，沒東西留給她。靈機一觸，便想起可寫下買樓經歷的念頭，因為十年間因為『樓』性格改變了不少。」文章最後被朋友放上網，令他突然成為網上紅人，最後更獲出版商邀請出書，作品推出後一度躋身誠品輰銷書第九位。不過，由於在網上已傾囊相授自己的投資經驗，沒有進一步資料可與網民分享，所以他決定封筆，網民此後無緣再在他身上偷師了。

撰文‧阮慧純攝影‧攝影組

設計‧霍明志

2 : greatsoup38(830)@2013-07-28 13:56:20

http://eastweek.my-magazine.me/index.php?aid=26990