📖 ZKIZ Archives

美聯集團(1200)專區(關係:0459)

1 : GS(14)@2011-03-17 22:52:20

(blank)

---

2 : GS(14)@2011-03-17 22:52:32

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110317263_C.pdf
主要受租金增加影響，盈利倒退

擬 派 發 之 末 期 股 息，每 股 股 份 港 幣0.2028元
（二 零 零 九 年：港 幣0.438元） 146,874 317,213
擬 派 發 之「創業38周 年」特 別 現 金 紅 利，每 股 股 份 港 幣0.118元
（二 零 零 九 年：無） 85,459 –

---

3 : gackt(10818)@2011-05-27 10:27:19

近期佢係咁回購返自己股份，對股價升跌有作用嗎?

http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... yback.php?code=1200

---

4 : GS(14)@2011-05-27 21:41:52

3樓提及

---

近期佢係咁回購返自己股份，對股價升跌有作用嗎?

http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... yback.php?code=1200

不知道

---

5 : gackt(10818)@2011-07-22 12:12:43

美聯(01200)授出765.91萬份購股

http://money18.on.cc/finnews/rel ... =exp_20110721183900

即係賣d股份比大戶?

---

6 : GS(14)@2011-07-22 21:23:24

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110721317_C.pdf
去番港交所睇唔該...

全部都是給主席和董事

---

7 : GS(14)@2011-09-06 21:04:19

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110825309_C.pdf
下降13%，至2.15 億，賺60仙
2元現金，派息不錯

---

8 : Hong(15647)@2011-10-02 23:22:35

http://www.aastocks.com/EN/Stock ... Type=9&symbol=01200

過去五年派息平均有 $0.446. 如果以現價 $3.25 計, 息率是 13.5 厘. 是什麼原因令股價如此低殘? 政府出手令交投下降? 同行競爭?

不過美聯副主席, 我是久仰大名的:
http://www.youtube.com/watch?v=nzweiktOe9E

---

9 : gundamlotte(13580)@2011-10-02 23:39:47

8樓提及

---

http://www.aastocks.com/EN/Stock/CompanyFundamental.aspx?CFType=9&symbol=01200

過去五年派息平均有 $0.446. 如果以現價 $3.25 計, 息率是 13.5 厘. 是什麼原因令股價如此低殘? 政府出手令交投下降? 同行競爭?

不過美聯副主席, 我是久仰大名的:
http://www.youtube.com/watch?v=nzweiktOe9E

好簡單，因為大家都唔睇好未來的樓市

---

10 : GS(14)@2011-10-03 20:00:19

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=25403
留意新聞

---

11 : skfv(15984)@2011-11-10 19:00:01

呀林鄭話要發展東九龍做新商業中心對佢或者美聯工商鋪唔知會唔會有正面影響呢?

---

12 : GS(14)@2011-11-10 20:42:32

咁應該買459

---

13 : skfv(15984)@2011-11-11 02:04:48

等我搵日返工行下東九龍d工廠區睇下究竟多美聯d板定係中原d板先~

---

14 : patricklau1236(18474)@2011-11-18 02:02:25

零售股有放緩趨勢, 商業樓宇的租升得超勁, 工業大廈售價越來越勁. 但成交卻很少. 不知何時才解涷?

---

15 : gackt(10818)@2011-11-23 11:46:31

大摩呢幾日係咁掃貨!通常大戶係咁掃貨，有咩指示?

http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... &newsid=ETN51101200

---

16 : GS(14)@2011-11-23 21:17:52

唔好理啦，睇CCASS準D

---

17 : nighthawk(8712)@2011-12-12 14:49:16

各位師兄1200同459係咪有貨就應走晒佢呢??

---

18 : GS(14)@2011-12-12 21:19:47

17樓提及

---

各位師兄1200同459係咪有貨就應走晒佢呢??

459呢個市值咪擺下囉，當輸晒...

1200就可能跌一半

---

19 : kwuntl(19490)@2011-12-14 17:22:19

師兄, 何以見得1200會跌一半? 而家PE大約五倍左右...

---

20 : GS(14)@2011-12-14 21:35:41

19樓提及

---

師兄, 何以見得1200會跌一半? 而家PE大約五倍左右...

往績PE 就唔好提啦，笑死人啦

上個月成交比上年少一半，因為上半年都叫正常，假設全年少30%，你把收益減員工成本減同樣比例，然後扣番下面D固定成本，可能真是無錢賺
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20110317263_C.pdf


Jan-08   16,984    67,774
Feb-08   14,384    51,974
Mar-08   10,993    44,017
Apr-08   10,945    33,509
May-08   10,138    33,972
Jun-08   11,876    57,479
Jul-08   8,930    32,697
Aug-08   6,402    18,030
Sep-08   7,369    23,559
Oct-08   6,054    18,937
Nov-08   3,786    10,648
Dec-08   5,437    20,516
2008 TOTAL   113,298    413,112
Jan-09   5,759    18,684
Feb-09   5,043    15,874
Mar-09   8,062    28,594
Apr-09   11,148    40,315
May-09   13,067    44,000
Jun-09   15,747    58,187
Jul-09   14,039    53,591
Aug-09   13,245    53,189
Sep-09   14,437    67,049
Oct-09   11,112    45,452
Nov-09   11,191    47,905
Dec-09   11,112    42,855
2009 TOTAL   133,962    515,695
Jan-10   12,380    44,712
Feb-10   13,423    48,684
Mar-10   12,706    58,084
Apr-10   14,300    63,776
May-10   13,325    52,684
Jun-10   11,128    43,070
Jul-10   14,885    60,424
Aug-10   16,946    80,237
Sep-10   13,749    53,511
Oct-10   12,140    56,860
Nov-10   15,967    74,026
Dec-10   11,790    53,412
2010 TOTAL   162,739    689,480
Jan-11   9,917    59,057
Feb-11   12,401    55,023
Mar-11   13,501    69,354
Apr-11   10,386    53,101
May-11   12,536    63,141
Jun-11   11,601    70,459
Jul-11   7,291    42,354
Aug-11   7,348    40,845
Sep-11   6,579    31,219
Oct-11   5,675    27,561
Nov-11   5,982    43,163

---

21 : GS(14)@2011-12-14 21:37:48

因為佢無錢賺，所以睇睇2009年的bottom line

佢最低是呢日，以現時價3.79元來講，咪跌一半囉...
http://webb-site.com/dbpub/hpu.asp?issue=411

3-Mar-2009     1.880   -0.060   -3.09   1.950   1.810   6,112,274   11,513,121   1.884


http://www.aastocks.com/tc/stock/BasicQuote.aspx?&symbol=01200

---

22 : kwuntl(19490)@2011-12-17 13:24:57

1200 呢三個月短暫升勢, 可能炒放寬 Special Stamp Duty 既慨念, 一公佈業績隨時跌到pk~~~

459 多左港商新年前後結業, 街上吉鋪開始多左, 睇怕都唔方掂....但應該好過1200

---

23 : greatsoup38(830)@2011-12-17 13:29:29

22樓提及

---

1200 呢三個月短暫升勢, 可能炒放寬 Special Stamp Duty 既慨念, 一公佈業績隨時跌到pk~~~

459 多左港商新年前後結業, 街上吉鋪開始多左, 睇怕都唔方掂....但應該好過1200

炒概念這些不適合我

459現金多多，換人肯定是業績不好的了，但我認為至少值個殼吧，如果市值大約3億(2.2仙)可考慮

---

24 : greatsoup38(830)@2012-01-12 23:51:41

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120112316_C.pdf
本公司之董事會（「董事會」）謹此知會本公司股東及有意投資者，本集團於二零
一一年下半年之財務表現受香港及中國內地物業市場交易放緩的不利影響。
根據董事會現有資料，董事會預期，本集團於二零一一年下半年很可能錄得虧
損，而本集團截至二零一一年十二月三十一日止財政年度之純利與去年比較，
很可能出現大幅倒退（尚待審核）。

---

25 : kwuntl(19490)@2012-01-13 00:28:44

1200跌浪剛開始

---

26 : GS(14)@2012-01-13 21:02:09

wait the low price

---

27 : skfv(15984)@2012-01-14 04:39:37

湯sir睇咩價呢? ~$2?

---

28 : GS(14)@2012-01-14 14:04:12

27樓提及

---

湯sir睇咩價呢? ~$2?

差唔多啦

---

29 : phemey(3929)@2012-01-14 17:59:53

見二元機會不高

---

30 : GS(14)@2012-01-14 18:01:52

29樓提及

---

見二元機會不高

以你睇法，會點?

---

31 : passport(1491)@2012-01-14 18:05:20

30樓提及

---

29樓提及

---

見二元機會不高

以你睇法，會點?

見兩蚊 等於樓市跌幾多? 兩者有無相關?

---

32 : phemey(3929)@2012-01-14 18:11:04

由於一手仍然不錯,如市差,一手佣金百分比會更高,如二手成交仍然低位,狂抄sales及關鋪,仍可有利潤.只要最差有翻一年利潤二億半.八倍PE,點到值20億,約$2.8.

---

33 : GS(14)@2012-01-14 18:14:04

32樓提及

---

由於一手仍然不錯,如市差,一手佣金百分比會更高,如二手成交仍然低位,狂抄sales及關鋪,仍可有利潤.只要最差有翻一年利潤二億半.八倍PE,點到值20億,約$2.8.

點計兩億半的? 一手佣金可以幾高

---

34 : phemey(3929)@2012-01-14 18:19:54

隨意斷估,假設明年成交15000個單位,每個均價700萬,佣金3%,美聯佔30%,單一手己可有9億收入,所以要賺錢其實不難

---

35 : GS(14)@2012-01-14 18:21:07

哦，咁樣呢個我信你，我睇睇價啦

---

36 : phemey(3929)@2012-01-14 22:03:16

還有, book value 約18.5億,大部分為現金,所以如能以2.8買入是超值

---

37 : kwuntl(19490)@2012-01-14 23:35:43

同意三蚊樓下可入1200

"假設明年成交15000個單位,每個均價700萬,佣金3%,美聯佔30%...9億收入..."

9億收入好可能要打5-7折, 如果今年市況淡好多AGENT做一手要回佣俾買家...

---

38 : greatsoup38(830)@2012-01-15 10:39:55

36樓提及

---

還有, book value 約18.5億,大部分為現金,所以如能以2.8買入是超值

我假設應收應付相抵，就應該每股1.5現金

---

39 : greatsoup38(830)@2012-01-15 10:40:29

37樓提及

---

同意三蚊樓下可入1200

"假設明年成交15000個單位,每個均價700萬,佣金3%,美聯佔30%...9億收入..."

9億收入好可能要打5-7折, 如果今年市況淡好多AGENT做一手要回佣俾買家...

回佣應該是經紀層面上，公司應該不會回佣吧

---

40 : skfv(15984)@2012-01-15 15:22:05

咁大家儲定錢一到$2.8就strong buy!! 殺殺殺!!

---

41 : phemey(3929)@2012-01-15 15:58:31

23樓提及

---

22樓提及

---

1200 呢三個月短暫升勢, 可能炒放寬 Special Stamp Duty 既慨念, 一公佈業績隨時跌到pk~~~

459 多左港商新年前後結業, 街上吉鋪開始多左, 睇怕都唔方掂....但應該好過1200

炒概念這些不適合我

459現金多多，換人肯定是業績不好的了，但我認為至少值個殼吧，如果市值大約3億(2.2仙)可考慮

For 459, there is a large quantity of CB hold by 1200 not yet converted. If I can recall correctly, this amounted to about 5 billion shares. After conversion, the market cap will be inflated by about $200 Million at current price.

---

42 : greatsoup38(830)@2012-01-15 16:01:12

41樓提及

---

23樓提及

---

22樓提及

---

1200 呢三個月短暫升勢, 可能炒放寬 Special Stamp Duty 既慨念, 一公佈業績隨時跌到pk~~~

459 多左港商新年前後結業, 街上吉鋪開始多左, 睇怕都唔方掂....但應該好過1200

炒概念這些不適合我

459現金多多，換人肯定是業績不好的了，但我認為至少值個殼吧，如果市值大約3億(2.2仙)可考慮

For 459, there is a large quantity of CB hold by 1200 not yet converted. If I can recall correctly, this amounted to about 5 billion shares. After conversion, the market cap will be inflated by about $200 Million at current price.

關於這點，2.2仙是考慮了這個影響

---

43 : 摘星(6904)@2012-01-25 08:19:47

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 867&art_id=16012728

美聯高層爆粗八分鐘
罵員工白癡　涉教唆呃客
2012年01月25日
(3人)瀏覽人次：2,867回應：0
FacebookTwitter轉寄朋友文章回應
【本報訊】樓市陷入低潮，地產代理生意難做，慘成管理層「出氣袋」。本報接獲美聯物業員工投訴，指公司一名吳姓高層日前與員工開會時，爆粗狂罵員工白癡，「盲字又唔識英文又唔識」；又教員工隱暪事實真相，「你家數據生意好差，但出去可以話好好㗎，噏之嘛。」員工批評吳等同叫員工向客戶講大話，有違專業操守，事件主角否認說過這番話，美聯則對事件不予置評。記者：盧文烈

美聯粗口王：你乜嘢都戇 XX
有美聯物業銅鑼灣分行員工向本報投訴，指 1月中姓吳的營業董事到美聯銅鑼灣嘉薈軒分行，與灣仔及銅鑼灣區前線地產代理及管理層合共 30多人開會，分析二手市場最新形勢，員工不滿吳在會上發狂大鬧員工，偷偷錄下他的談話，交給本報。


指責銷售成績差
該段長約八分鐘的錄音，只出現一把相信是地產代理公司高層的聲音，該高層不斷爆粗，指責前線員工銷售成績欠佳，「你班友知乜嘢叫投資㗎，識唔 X識㗎？」「投資嘅嘢你有乜理由零生意，你班 X樣如果做銀行仲唔仆街。」他又責怪管理層領導無方，「我都唔知你哋管理層返嚟做乜，唔好返囉，冇所謂，炒 X晒佢囉。」
該高層提醒員工要主力做二手盤，「最緊要係生意，你冇就係你唔夠 professional」；之後狂踩員工「你租約又唔識睇，可能盲字又唔識英文又唔識，買賣又孤陋寡聞……可能睇查冊又唔 X識，究竟呢樣嘢買唔買得過你都唔 X知，梗係戇 XX啦，總之乜都戇 XX，咪做唔 X到囉，聽唔聽得明呀……白癡。」
他又教員工游說顧客買樓時要「砌啲數據出嚟，冇數據都唔怕㗎，你家係 X噏，你咪砌囉，唔啱講到啱。」又教員工隱暪事實真相，「家數據生意好差，但你出去可以話好好㗎，噏之嘛，但你個樣一啲信心都冇，你唔大奸大惡，你連講大話都唔識」，提醒員工「掉轉去做啲嘢咪搞掂囉」。
他對員工說，買樓是賭博，「就算市靜都會有人同你賭博，非法嘅嘢日日都有人做啦，你再冇數都鋌而走險㗎，你揸支槍走去搶吖，仆街。」「你應該叫人賭博，你就係冇 X用，叫人唔 X去賭。」他之後又不點名批評特首候選人唐英年及梁振英，提出加建公屋的建議是亂噏，叫員工「唔使理佢」。


否認爆粗罵員工
員工指，當時吳對員工「唔止鬧咗 8分鐘」，其後更逐一向他們訓示，員工不滿吳將他們踩到一文不值，又教員工講大話，缺乏專業操守，「佢簡直當啲客白癡。」本報日前致電吳，他表示沒有爆粗鬧員工，「爆粗應該冇」，並否認發表上述談話，強調自己當日未有到嘉薈軒，直指有人大整蠱，但當記者要求他先聽錄音後才作回應，他則斷然拒絕。美聯發言人聽過該聲帶後則指，由於聲帶難以證實真偽，因此不予置評。


美聯高層爆粗示意圖


放大圖片

1〉美聯吳姓高層到銅鑼灣分行與前線地產代理等 30多人開會時，用粗口狂鬧員工八分鐘

放大圖片

2〉吳姓高層意猶未盡，繼續夾雜粗口又教唆員工「砌數」呃客。

放大圖片

3〉有員工偷錄了這段粗口「訓話」，令事件曝光
資料來源：美聯內部錄音

話你知：從業員應如實陳述
就此事件本報向地產代理監管局查詢，發言人稱不宜評論個別個案。但根據監管局發出的《操守守則》，地產代理和營業員在經營過程中，必須秉持誠實、忠誠和嚴正的態度向客戶提供服務。他們應保障客戶在地產交易中不因欺詐、失實陳述或不合專業操守的行為而受損。若從業員在從事地產代理工作過程中違反守則，可能會被紀律處分。

---

44 : 摘星(6904)@2012-01-25 08:20:18

deleted due to duplication!

---

45 : GS(14)@2012-02-18 11:44:17

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20120217/News/eb_ebc1.htm

美聯(1200)昨日爆發工潮，數百名該公司地產代理結集在集團位於中環環球大廈的總部，並有多名董事級高層要求會見主席黃建業，已離職的九龍區董事何銘培直指發起工潮是為了談判薪酬問題，要求取得與同行相等的支薪水平。但昨日陸續有消息傳出，指集團內部發生領導層權力鬥爭，惟美聯只發出聲明，指工潮不涉及剋扣工資問題，亦不會就權力鬥爭之說作回應。美聯昨日收報5.18元，升0.08元或1.57%。

傳兩黃爭主席位 美聯不作回應

對於是次工潮，市場昨晚傳出多方消息，有指參與活動的前線代理，大部分均不知是次屬罷工行動，部分更誤以為只是出席新盤誓師大會。亦有指是次為集團內部的權力鬥爭，更傳美聯將進行新主席選舉，現為集團副主席的黃錦康欲聯同集團執行董事陳坤興，以壓力促使集團主席黃建業交出主席之位，亦有指黃建業已有意辭去黃錦康，惟美聯表示不會就此事作出回應。
...
多名區域高層其後獲得管理層會面，同時結集在環球大廈地下的數百名前線代理亦即時散去，其間美聯更一度報警尋求協助維持秩序。直至下午4時30分，聚集在環球大廈25樓總部的數十名經理級以上員工亦陸續離開。

美聯昨晚亦發出聲明，指有關部分美聯員工結集美聯總公司事件，純為員工希望向美聯表達其訴求，當中不涉及任何剋扣工資問題，美聯管理層已即時接見員工代表聆聽訴求及作出跟進。經溝通後，美聯管理層有信心事件能和平解決，及不會影響美聯之正常業務運作。

---

46 : GS(14)@2012-02-21 23:57:44

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120221408_C.pdf
削權

---

47 : honey(6546)@2012-02-22 00:03:52

上市公司搞成咁，貽笑大方

---

48 : GS(14)@2012-02-22 21:55:57

47樓提及

---

上市公司搞成咁，貽笑大方

好低能

---

49 : Hong(15647)@2012-02-25 02:20:39

sorry... 低能問題... 我唔係好明...

"黃建業...前任主席及執行董事，調任為本公司之主席、董事總經理及執行董事"
"黃錦康...高級執行董事及前任副主席、董事總經理及執行董事，調任為本公司之副主席及執行董事"

調完之後到底有咩分別???

---

50 : passport(1491)@2012-02-25 11:35:42

49樓提及

---

sorry... 低能問題... 我唔係好明...

"黃建業...前任主席及執行董事，調任為本公司之主席、董事總經理及執行董事"
"黃錦康...高級執行董事及前任副主席、董事總經理及執行董事，調任為本公司之副主席及執行董事"

調完之後到底有咩分別???

無左董事總經理

---

51 : greatsoup38(830)@2012-03-02 00:23:38

2012-03-01 NM
...
黃主席棄明燈
美聯物業爆發短癮「兵變」，主席黃建業宣布做咗董事總經理只有半年嘅副主席黃錦康墮馬，「兵變」源頭何在立時呼之欲出矣。美聯中人話九七年金融風暴前，黃建業多得黃錦康提點，及早放咗大批手頭物業，避過一劫；黃錦康由是極速上位。我哋睇過黃建業嘅炒賣記錄，佢的確喺九六、九七年，放咗大批物業，其中紅山半島九七年初放售一鋪賺三千萬，連埋其他八個物業，總共大賺一億多元。黃建業由是當正黃錦康係指路神燈。現今黃主席做番董事總經理，睇嚟今後要食自己矣。

---

52 : greatsoup38(830)@2012-03-17 17:17:57

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120316280_C.pdf
跌70%，至1.5億，賺20仙，2蚊吧

現金大致持平


展望審慎樂觀
集團對二零一二年物業市場表現維持審慎樂觀，雖然物業價格於去年五月創出高峰後回落至
今年一月份，於二月份物業價格錄得輕微增長，但增長能否維持則視乎市場購買的力度。值
得留意的是，環球經濟環境及金融市場料仍會波動。此外，政府政策加上收緊按揭等均遏抑
市場。不過，董事局將採取正面態度去提升士氣、爭取市場發展空間及提高市場佔有率。
集團認為影響去年樓市的因素仍會持續衝擊今年樓市的表現，因此集團仍會穏中求進的態
度，為成本作出適當的調整。當然，近期部分負面因素已改善，加上美國聯儲局已表示會延
長低息政策至二零一四年底，對樓市發展亦有正面的幫助。再者，美國經濟有跡象改善及本
地股票市場於本年至今顯著反彈。而政府於去年加快推售土地，有助鼓勵發展商積極推售新
盤亦為集團帶來重要商機。集團即使認為代理業於短期仍要面對不少挑戰，但對樓市長線發
展仍表樂觀。
樓市表現仍受房屋政策市影響
毫無疑問，香港經濟基調仍算相對穩固。去年第四季經季節性調整的臨時失業數字在外圍環
境大幅波動下仍能輕微降至3.3%。當然，本港經濟支柱之一之金融業不時傳出裁員消息，
但估計不會對本港樓市構成嚴重影響。事實上，近年國內買家在香港物業市場的參與度日
高，因此料可抵消部分來自金融業收縮對樓市帶來的影響。
然而，整體樓市交投量仍受制於環球經濟及股市表現，中國的樓市及經濟國策、香港的樓市
及銀行政策。當然，值得欣慰的是政府於去年的施政報告及今年二月份的財政預算案均無再
推出冷卻樓市措施。不過，額外印花稅實施及豪宅按揭收緊對物業交投量影響仍然存在，物
業交易活動預期依然受到阻礙。此外，多個跡象顯示歐債危機仍會維持一段時間，亦會為樓
市發展添上不明朗因素。國內方面，中央政府雖然已有措施放寬銀根，但樓房政策仍然沒有
跡象會在短期內放鬆。
無懼挑戰 趁機向前
去年樓價表現如集團所料，先急升後橫行，樓價表現雖然大致平穩，但成交量急跌對集團及
整體行業構成莫大的挑戰。然而，集團相信樓市基礎相當穩健基於以下多個因素：

香港市民的買樓負擔比率仍低大約四成的合理水平

用家支持反映樓市基礎穏固

來自本地及國內潛在買家對香港物業仍有一定需求

投資氣氛改善

借貸成本維持低水平

累積購買力釋放
然而，在政府政策影響下，於二零一二年樓市交投回復二零一零年般活躍的機會不會太大，
故預料中小型代理行將面對重大困難，但大型代理行仍能找到市場機會。首先，集團相信發
展商亦會因應政府保持相對進取的買地態度而增加土地儲備，以及加快推售新盤，對集團的
新盤生意有正面影響。
此外，樓市成交維持淡靜一段時間後便累積一定購買力，而這批購買力當遇到正面消息便會
被釋放。例如在農曆年春節過後，樓市交投量因有利好因素出現急速增加便是最佳例子。對
於這種忽冷忽熱的市況，集團會盡量以彈性方法迎接商機，而所奉行的以多樣化行銷策略比
較合適此種多變的市況。集團會在適當時候推行大型講座以賺取客戶支持，例如春節後舉辦
的地產天王「2012樓市講座」便是最佳佐證。再者，集團剛推出換新裝的網站，在具成本
效益的情況下，此舉有助強化市場地位。
提高市場定位
集團過去提倡的「先了解後投資」理念已得到越來越多市民認同，例如去年集團與香港公開
大學合辦「美聯房地產專業培訓計劃」亦是集團延續多樣化營銷的重要一步。
集團相信香港樓市長遠發展穩健，但短期內仍受到政府政策及歐債問題所困擾，因此集團會
時刻保持警覺，並以提升集團效率及市場佔有率為目標，努力提升集團在市場地位。
提昇士氣創佳績
另外，董事會欣然公布由二零一二年二月二十一日重新調任本人為美聯集團有限公司董事總
經理，以加強公司行政管理。主席的職銜維持不變。董事會相信本人能帶領集團的專業團隊
發揮所長，鞏固其領先市場地位，為股東締造更佳價值。
而去年美聯工商舖有限公司獲Forbes Asia頒發「Best Asia under A Billion」獎項，而其副
主席黃子華先生亦獲委任為集團銷售總監。
集團向來重視團隊合作及採取以人為本策略，本人相信在不明朗的市場之中，團隊發揮是最
重要的。事實上，於二零一一年下半年二手住宅買賣註冊量錄得十年來最大的半年跌幅。集
團已強化管理團隊，以應付市場波動。透過建立「公平公正公開」的「有戰績有升職」企業
文化及廣泛的內部溝通，員工士氣因而提升，並對員工生產能力帶來正面幫助。

---

53 : 游浪潮(3792)@2012-03-18 16:03:35

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16164153

美聯內訌平息黃錦康落台
2012年03月17日

【本報訊】美聯集團（ 1200）「雙黃內訌」終於落幕！副主席及執行董事黃錦康發動兵變、踢走主席黃建業不果後，自己反而黯然落台。美聯宣佈，黃錦康將於今年 5月 25日股東大會後退任董事職務，正式與美聯割席，今次權力內訌暫告一段落。

黃錦康昨日未有現身美聯業績發報會，出席的黃建業沒有透露黃錦康離任後去向。今次內訌始於 2月 16日，黃錦康嫡系人馬何銘培被逼走，黃借「為員工爭取福利」，惟召集數百名員工齊圍堵總部後，黃旋即被罷免董事總經理一職，由黃建業兼任，而黃錦康只保留副主席及執行董事等職銜。即使公司早前成立管理委員會，黃錦康亦不在名單之列。

至於黃錦康下台，黃建業昨在記者會上表示，「變動後嘅管理層係最完美，現階段冇其他變動，自己睇通告啦。」另一方面，黃建業雖身為主席，惟一家持股量甚少，黃氏一家僅持股百分之八，個人則 5.05%，遠低於基金投資者，被問及會否增持股份，黃建業則稱：「如果股價低就會增持。」

美聯少賺 75%派特別息

另一方面，「雙黃兵變犧牲品」美聯九龍區前董事何銘培於記者會前召見記者，稱遭美聯無理解僱，要求美聯賠償 1500萬元作收入及聲譽損失，又指由於有人需在美聯培育自己班底，故做出急進行為。美聯發出聲明回應指，內容涉及失實指控，公司正尋求法律意見，並保留一切追究權利。

此外，美聯公佈，截至去年 12月底，純利按年減少 74.9%至 1.34億元，收益則下跌 9.1%，至 33.98億。每股盈利 18.49仙，不派末期息，但派發特別股息 8.34仙。黃建業預料，今年樓市「價升量跌」，農曆新年後的小陽春會延至第二季，因買家主要為用家，下半年會回復平穩，全年樓價料有約 5%的升幅。

集團副主席黃靜怡補充，去年交投量顯著下跌，加上政府第四季推出額外印花稅和銀行收緊按揭，租金成本上升等，導致利潤大減。

美聯兵變事件簿

日期： 16/2
事件：副主席黃錦康嫡系人馬何銘培被逼走，約 300名員工圍堵中環總部

日期： 22/2
事件：黃錦康不再兼任董事總經理一職，由主席黃建業重掌行政大權

日期： 24/2
事件：成立管理委員會，委員會名單中，並沒有黃錦康

日期： 16/3
事件：內訌平息，黃錦康 5月 25日後退任董事職務

---

54 : greatsoup38(830)@2012-03-23 00:20:46

2012-03-22 NM
..
美聯公布業績，撞正係兵變後一個月，故此唔少記者行家捧場。除咗記者，兵變導火線之前九龍區董事何銘培（已被炒），都喺美聯總部樓下派「申訴書」贈興。


會上主席黃建業答問題有如例行公事，部分問題仲叫人睇書面通告。我哋問身為副主席的黃主席愛女黃靜怡，調整員工薪酬，對盈利有乜影響，佢話會確保薪酬有競爭力，即係冇答到。及至記招結束，我哋準備鬆人，黃副主席搵人帶我哋去個有密碼鎖嘅會議室；入到去，只見黃主席兩父女喺度，原來佢哋打算同我哋獨家補料，認真唔敢當。見到呢個格局，唔慄就假嘅，但黃主席話佢自己仲驚，話怕我哋寫錯嘢，我哋一時錯手，佢分分鐘會「殺頭」咁講。所謂獨家補料，就係佢哋做緊檢討，又搵咗間會計師行做顧問報告。見機不可失，我哋問黃主席佢咁少露面，係咪有病，佢中氣十足咁話，唔係唔見人，亦唔係無精神見人，但真係唔知有乜要澄清！佢聲如洪鐘而火氣十足，老虎都打得幾隻咁嘅款，唔多似病君噃。

---

55 : greatsoup38(830)@2012-05-22 22:01:29

http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 2188365cc5dc86bab1e
文章由 kenji » 週二 5月 22日, 2012年 7:59 pm
地產代理監管局發指引，明年一月起，地產代理廣告必須提供實用面積資料，有地產代理指，會令經營成本上升。

利嘉閣地產總裁廖偉強表示，業界要更新有關資料，可透過差餉物業估價署的音頻電話服務查詢，每次收費十元，如以過百萬私樓單位計算，成本估計一千多萬元，加上代理行要重新印製單張及單位平面圖，會增加經營成本。

他表示，新通告生效後，二手樓盤廣告雖改以實用面積表述單位的大小，但代理暫時仍會以建築面積銷售呎價，相信要直至一手樓法例生效後，二手樓才會逐步改變，全部統一以實用面積計價。


全部都要二萬一呎以上, 會唔會嚇走晒所有投豬者 :bbs21: :bbs21: :bbs21:

---

56 : greatsoup38(830)@2012-05-22 22:02:08

http://www.eaa.org.hk/Portals/0/ ... 2_May/20120522c.pdf
（2012 年5 月22 日）為了推動地產代理提供準確清晰
的物業樓面面積資料，地產代理監管局（監管局）發出新
執業通告，要求地產代理就推銷二手住宅物業發出的廣告
宣傳及向客戶提供物業樓面面積的資料時，必須提供有關
物業的實用面積。該執業通告將於2013 年1 月1 日正式實
施。
新執業通告要求地產代理在向客戶提供二手住宅物業
樓面面積的資料時，必須先提供從差餉物業估價署（估價
署）或物業首次轉讓的買賣協議（首次協議）取得的實用
面積資料，倘若該物業實用面積並不能從估價署或首次協
議中取得，則可提供物業的建築面積或其他樓面面積資料。
執業通告容許地產代理在提供實用面積的同時，也可提
供建築面積，但在廣告中表述實用面積的字體亦不可比表
述建築面積的字體小。有關執業通告的重點內容詳見附件。
監管局執業及考試委員會主席梁永祥表示：「雖然市場
一直沿用建築面積，但到今天為止市場上仍沒有一個統一
的定義計算建築面積。反之，自從2008 年開始，實用面積
有了統一定義， 能為消費者提供一個較清晰及客觀的準
則。隨着政府推動立法規定一手住宅物業須劃一採用實用
面積，二手住宅物業最終也必須採用同一標準。」
為了令業界及消費者都有時間適應，監管局會採取循序
漸進的步伐推動新指引，通告正式實施日期定於2013 年1
月1 日，讓業界有逾半年時間做好準備工作，監管局亦會
推動相關公眾教育。至於何時過渡至只限使用實用面積，
梁永祥強調，監管局沒有就此定下時間表，須視乎公眾的
適應情況而定。
監管局規管及法律總監劉淑棻表示，地產代理一向須要
按照《地產代理常規（一般責任及香港住宅物業）規例》
（《常規規例》）的要求，從估價署或首次協議中取得實用
面積的數據，並向客戶提供相關的資料，除非有關資料不
能從估價署或首次協議中取得，故此，有關要求不應為代
理構成額外成本。她又強調，從上述兩個來源以外取得的
實用面積均並非《常規規例》中訂明的來源。她提醒持牌
人，如未能遵守通告上的指引，或會遭受監管局的紀律處
分，最嚴重的處分是撤銷牌照。
監管局認為，業界在遵從這份執業通告時，可能要更改
電腦程式而增加成本，但該等成本將會是無可避免但是一
次性的。原因是當日後劃一採用實用面積的一手住宅物業
流入二手市場時，有關程式亦必然需要更改。
未來數月，監管局會透過進修課程及巡查，教育業界及
協助業界達致通告的要求。監管局並會加強公眾教育的工
作，例如廣告宣傳及展覽等，以協助消費者了解和適應。

---

57 : kwuntl(19490)@2012-05-22 22:28:13

細行有排煩, D單僮舊樓實用面積有排查...

---

58 : Clark0713(1453)@2012-08-24 17:05:30

截至二零一二年六月三十日止六個月中期業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120824175_C.pdf

---

59 : GS(14)@2012-08-24 22:51:06

盈利跌27%，至1.9億，無乜現金



展望
集團對後市維持審慎樂觀的睇法。無疑，歐債問題、中美經濟表現等都為後市帶來一定的變
數，但中央政府已適度放寬銀根及增加財政開支來穩定增長，故相信國內經濟前景正面，而
中港互動越來越密切，故只要國內經濟有所增長，香港亦會受惠。
此外，特區政府多次表明無意打擊樓市，亦為樓市發展添上穩定因素。政府較早前公布每年
讓5,000個家庭免補地價購買二手居屋等措施亦得到正面的市場熱烈反應。
一手主導 以人為本
展望未來，集團相信新盤將主導市場。政府已多次表明增加土地供應的決心，而未來新盤供
應量有望較前有所增長。例如八月初截標的荃灣西鐵站灣畔大型項目獲發展商長實以高於市
場預期的港幣96.31 億元成交，即每呎樓面地價約港幣4,309 元，反映發展商積極吸納優質
地皮。而供應上升及二手放盤量受到額外印花稅的影響下，集團會積極部署，以捕捉市場商
機。
集團秉承以人為本的精神，員工作為集團的重要資產，故未來集團將繼續投放更多資源以進
一步提升員工士氣，以及有效增加員工的生產力。因此集團實施全新前線主管佣金制度及積
極招兵買馬，吸納更多有意投身代理行業的人士加盟。集團舉辦連串招聘活動，包括以流動
招聘車，在各區招聘，並且舉行大型的擴軍迎新大會等，凝聚新血，提升新入職員工的歸屬
感。
對客戶方面，集團更舉辦一系列「賀回歸15 周年」的樓市相關講座，市場反應踴躍，吸引
不少市民參與。未來集團仍會積極深化市場，拉近與市民距離。
強化管理班子
集團二月份重整架構，本人兼任為董事總經理，自重掌帥印以來，員工的工作效率得以提
升，員工士氣亦有加強。而集團亦推出多項改革，例如重整人事架構，重訂前線及主管佣金
制度等。集團的戰鬥力進一步鞏固，員工潛能得以更充份發揮，冀望能為集團帶來更佳收
益。
樓市前景雖存在不明朗因素，但集團仍會在這反覆的經營環境穩步發展，深信透過地區滲透
及吸納行內精英，可以加強集團的競爭力，並貫徹執行以往審慎理財的方向，隨時為突如其
來的市場變化作出調整。而集團亦留意到經營成本不斷上漲，故密切注視成本上升所帶來的
壓力。

---

60 : kcwong(25904)@2012-08-25 14:39:36

點解1200有息派。459又無，想玩咩？

---

61 : GS(14)@2012-08-25 14:51:32

60樓提及

---

點解1200有息派。459又無，想玩咩？

459 可能無基金買

---

62 : kcwong(25904)@2012-08-25 14:55:34

61樓提及

---

60樓提及

---

點解1200有息派。459又無，想玩咩？

459 可能無基金買

但1200唔會想拎番d現金咩。。。由459d錢放銀行收息，真pk

---

63 : kcwong(25904)@2012-08-25 14:57:25

買個殼黎搞幾年都唔知做咩。。。

---

64 : GS(14)@2012-08-25 15:00:56

62樓提及

---

61樓提及

---

60樓提及

---

點解1200有息派。459又無，想玩咩？

459 可能無基金買

但1200唔會想拎番d現金咩。。。由459d錢放銀行收息，真pk

那些現金併了入1200的現金之內，睇唔出

---

65 : GS(14)@2012-08-25 15:01:08

63樓提及

---

買個殼黎搞幾年都唔知做咩。。。

搞左盤生意入去囉

---

66 : kcwong(25904)@2012-08-25 15:08:41

64樓提及

---

62樓提及

---

61樓提及

---

60樓提及

---

點解1200有息派。459又無，想玩咩？

459 可能無基金買

但1200唔會想拎番d現金咩。。。由459d錢放銀行收息，真pk

那些現金併了入1200的現金之內，睇唔出

原來係咁。。。

---

67 : gordongekko(32232)@2012-08-25 19:09:43

1200都幾大獲, 市道暢旺, 營業額上升但盈利大跌, 賺到錢都係用來交租.

---

68 : greatsoup38(830)@2012-08-26 10:29:53

67樓提及

---

1200都幾大獲, 市道暢旺, 營業額上升但盈利大跌, 賺到錢都係用來交租.

兵變又加了佣金..

---

69 : 餓虎撲食(27104)@2012-09-17 00:42:14

QE3會令資源價格上升=樓宇買賣會增加=地產代理股會上升？

---

70 : 餓虎撲食(27104)@2012-09-17 01:52:08

61樓提及

---

60樓提及

---

點解1200有息派。459又無，想玩咩？

459 可能無基金買

基金好少會買仙股掛，但與佢老母相比（1200），我梗係買459啦，
1200 PE/25，459 PE/7.7
1200 每股資產淨值2.093(股價4.74）459每股資產淨值0.056（股價0.051）
1200現金億幾，459現金3億幾
•政府政策主要壓抑住宅樓價，令成交減少，而商用物業則沒有被打壓。
•商鋪物業成交額比住宅大（佣金一個頂十個），淨利潤較深。

459缺點就係冇息派囉~但爆炸力強，一格有2.幾個%上落，如果之後PE追到同1200睇齊就肥仔

---

71 : GS(14)@2012-09-17 22:35:09

69樓提及

---

QE3會令資源價格上升=樓宇買賣會增加=地產代理股會上升？

第一同第二個假設無關

---

72 : GS(14)@2012-09-17 22:35:38

70樓提及

---

61樓提及

---

60樓提及

---

點解1200有息派。459又無，想玩咩？

459 可能無基金買

基金好少會買仙股掛，但與佢老母相比（1200），我梗係買459啦，
1200 PE/25，459 PE/7.7
1200 每股資產淨值2.093(股價4.74）459每股資產淨值0.056（股價0.051）
1200現金億幾，459現金3億幾
•政府政策主要壓抑住宅樓價，令成交減少，而商用物業則沒有被打壓。
•商鋪物業成交額比住宅大（佣金一個頂十個），淨利潤較深。
459缺點就係冇息派囉~但爆炸力強，一格有2.幾個%上落，如果之後PE追到同1200睇齊就肥仔

仲有商鋪好似無特別SSD，成本無咁高

---

73 : 餓虎撲食(27104)@2012-09-20 22:41:33

最近興炒賣殼，459有條件嗎？大股東有7成以上股權，負債少，有現金。全部合乎條件喎，係就發囉

---

74 : GS(14)@2012-09-20 22:42:25

73樓提及

---

最近興炒賣殼，459有條件嗎？大股東有7成以上股權，負債少，有現金。全部合乎條件喎，係就發囉

1. 應該好難賣，兩個股東...一個擺左盤生意，一個被動投資者

---

75 : VA(33206)@2012-10-11 21:48:08

http://blog.sina.com.cn/s/blog_6d44e31101016fwy.html

眾裡尋他----我的選股步驟(2012-10-08 23:38:17)转载▼标签： 杂谈
在選股方法上, 我是自上而下那一派.

在落實到具體的股票之前, 我會先對整個組合的基本框架做出規劃.

規劃的第一步, 是尋找有機會獲利的投資板塊.

首先看的是趨勢, 這包括了股票背後的公司的盈利趨勢和股市上的資金流向.

在同一時期, 有些生意會特別好做, 有些則是相當困難; 有些雖然處境不佳, 但有跡象正在向好, 有些表面看風光無限, 但其實已經即將走下坡. 找到那些行業前景靚麗, 或者正從谷底開始反彈的行業, 在其中尋找質地較佳的公司, 遠比在股市上一家家公司逐漸過濾的工作量低許多, 而且命中率可以更高.

身為不參與公司經營, 也對股價升跌沒什麼影響力的小散, 分享公司成果主要有兩種途徑, 一個是分紅, 另一個是股價上升, 尤以後者利益更大, 而股價的上升, 需要靠資金推動. 資金會不會進入, 何時進入, 對只能搭順風車的小散意義重大, 觀察資金流向, 對我們選擇入場時間有幫助, 效果等同在投資時減少了時間成本. 這也是技術分析之所以值得重視的原因所在.

找對行業及其中的好公司, 并在適當的時候進入, 是投資成功的第一步. 市況一般時, 較難找到把握大的目標, 而市況好時, 則似乎機會處處, 因此, 接下來的一步是精選出擊類別. 我們很難在所有看好的行業及公司都下注, 選擇哪類公司, 經常讓人舉棋不定. 我的做法是先根據市場環境決定風險取向, 在此基礎上佈局. 比如現在, 我對後市持較中性的態度, 組合就較為平穩, 進攻型, 防守型和中場型的比例大致是2:3:5. 舉例來說, 港燈這類公用股是防守股, 美聯這類週期股可以做為進攻箭頭, 而長城汽車這種績優股可做中場.

再下來是個股的風險控制. 這包括了各類股的配搭和注碼控制. 前述的三類股份, 可以再細分為許多板塊和個股, 為減少犯錯導致的後果, 我一般不會在單一板塊或單一股票下太重的注碼. 比如防守股, 我早前持有的是高息股, 本地電訊股及中移動, 如今以資產折讓股取代了後者.

組合的整體框架如果沒有改變, 個股的操作時, 一般情況下, 如果賣出一隻股份, 我會以有類似作用的股份取代, 不會做以江西銅業換馬中電這樣的動作.

在保持隊形的基礎上做個股的買賣, 可以避免投資策略的隨意性, 控制系統風險, 客觀上可以減少犯錯誤的機會, 即便真的犯下錯誤, 多半也可以將後果控制在一定範圍.

以上是選股之前的大的方向上的考慮和具體佈局, 接下來就是選出具體的出擊對象了. 選股的思路可以有很多方向, 之前我曾寫過一篇關於廣藥的文章, 可做為一個思路的參考. 再談一下我建倉另一持股美聯物業時的一些思考.

注意美聯, 當然是因為近來本港地產市道的火熱, 做為本港居於壟斷地位的地產代理之一, 遲早可以受惠, 因此美聯一直是我留意的股份之一.

樓價飛升, 成交未必大增, 尤其是在政府已經推出ＳＳＤ的現在, 美聯去年下半年錄得虧損, 似乎可以做為佐證. 但再想多一層, 考慮到人性的話, 結論可能就不一樣. 基於人性不變, 相似的情況總是不斷出現, 和股市一樣, 人們在樓價上升時, 尤其是從高位繼續上升的時候, 一開始都比較鎮定, 認為沒有不跌的市, 樓價上升可能是慢步式, 成交也未必熾熱, 但到達某個臨界點時, 往往有不少人難忍誘惑, 飛撲入市, 另外一批人則是恐怕樓價繼續升, 難以上車, 因此加入搶購, 這個時候成交量必然大增, 情形就如97年那般. 這是我考慮美聯的基本出發點.

接下來是尋找入市時機. 樓價及成交量何時及是否加速上升, 不是我能預測的, 要據此在臨界點出擊, 是不可能的任務, 但我們可以從另外的途徑觀察.

美聯的去年全年業績糟糕, 但股價已經先跌, 出業績後股價基本保持平穩, 可能要沽貨的大多已經沽出, 而有意入場的也不多, 此期間成交量不高, 我估計向下的空間可能不大了, 開始保持對其走勢的觀察, 不過之後一直沒有出現好的買點, 因此按兵不動. 5月份的兵變事件後, 我注意到主席開始不斷增持, 是個良好的信號, 雖然這次增持可能出於對公司控制權的考慮, 但關乎其持股比例只有個位數, 我認為更重要的原因可能在於他認為股票已經值得買入, 因此開始高度關注.

其後美聯股價基本橫行, 直到七月中股價以較大的成交上破橫行區間, 我本有意立即買入, 但其時大盤表現不佳, 我暫緩行動, 直到八月份出現有大盤表現配合的第二次買入機會, 我才開始建倉, 不過因業績將出, 為審慎起見, 只建立基本倉位. 之後公佈的業績如我期待般轉為盈利, 期間美聯和中原雙雙有準備擴充的新聞, 顯示行業開始向好, 而業內人士對前景也樂觀, 我再次加碼, 最後一次的少量增持是九月初其股價裂口高開的那一天.

決定買進, 定性的考慮很重要, 估值同樣不可忽視. 美聯手頭現金相當於每股1.7元, 配合其業內地位, 4元邊的價格風險不高, 假如盈利趨勢向好, 下半年最少也可達到上半年的業績, 我粗略假設其全年盈利0.4元, PE不過10倍左右. 另外要考慮的是注碼的大小. 美聯這類股份是週期股, 波幅較大, 如果比重過高, 看對了固然開心, 錯了就大事不妙了, 從風險控制的角度, 我寧可以較小注博較大的升幅, 而不是大手出擊, 期待10來個百分點的利潤.

如果以一個比喻來總結我的選股及組合管理方式, 或者可以類比為: 先決定房間的用途, 然後量好尺寸, 最後才選擇傢具, 而非先看中傢具, 買回家後才找地方安放.

---

76 : GS(14)@2012-10-11 21:50:35

買459值過買1200

---

77 : ezone2k(22605)@2012-10-26 00:20:51

美聯工商舖 00459.HK
現價 0.059  升跌 +0.006(+11.321%)

---

78 : ezone2k(22605)@2012-10-26 00:21:31

買工商舖正笨7, 收得2-4% yield, 買459咪好... 半年升左50%....

摸貨又來鳥... Go Go Go..

---

79 : ezone2k(22605)@2012-10-26 00:21:55

More detail..

---

80 : ezone2k(22605)@2012-10-26 00:21:59

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?f=48&t=69138

---

81 : greatsoup38(830)@2012-10-26 00:40:04

78樓提及

---

買工商舖正笨7, 收得2-4% yield, 買459咪好... 半年升左50%....
摸貨又來鳥... Go Go Go..

今日5仙4買左一手，之前5仙3又買2手

---

82 : ezone2k(22605)@2012-10-26 00:46:00

你又收堆食...

1手10000股, $1000 都無

你成球買都得啦...

---

83 : greatsoup38(830)@2012-10-26 00:52:30

82樓提及

---

你又收堆食...
1手10000股, $1000 都無
你成球買都得啦...

買股票剩低幾百，找d股買埋他咁

---

84 : greatsoup38(830)@2012-12-02 13:33:26

2012-11-21 EW
...

曾居旺角板間房
今天，黃建業隨手掃入以億計的物業面不改容，但曾幾何時，他也嘗過捱窮住板間房的滋味，強烈的脫貧意識，推動他發憤向上「想脫貧就要努力工作，有目標、意志、韌力，還要堅持及終身學習。」七○年前黃建業與堂兄一起居住，分開後一度入住油麻地永星里救世軍宿舍四人房，「冬天晚上八時後，想沖個熱水涼也沒有。」說來神態縱輕鬆，卻可以想像那時真的百般滋味，點滴在心頭。住了一段短時間後，黃建業轉而租住旺角染布房街板間房，環境差之外，還要跟鳳姐為鄰。黃建業七三年開始創業，經過五、六年打拼，終有錢跟拍檔馮銳森合資九萬元購入一個美孚新邨單位，兩個拍檔「一齊同居，一齊打天下」，直至七八年才分道揚鑣。

少年得志愈住愈豪七十年代香港經濟起飛，港人賺到錢要改善居住環境，紛紛買樓，房價不斷上升，經紀行業成為受惠者，美聯生意愈做愈大，黃建業的荷包也腫脹起來。當年，他每賺到錢就買樓，樓市向好，他的身家也三級跳，居所也愈住愈豪。「八一年前遷入美孚新邨最靚、面積最大、三面單邊兼全向海的則王單位。」回想舊事，黃建業面上流露顧盼自豪神色，直認當年是「少年得志」。後來他搬入天後金龍台，再進駐北角半山指標豪宅賽西湖。到八五及八六年移民加拿大，更豪買洋房居住；九十年代初回流，先住淺水灣，九六年榮升山頂業主，九八年搬入種植道紅莓閣後，一直居住至今。○七年黃建業曾賣股套現買物業，○八年雷曼爆煲前沽出部分，當中包括有灣仔譚臣道地盤及尖沙咀流尚店等，○九年見市勢轉好，又馬上大手掃物業。 近年他傾向買全幢物業，除貪方便及易管理外，原來背後有一個故事。話說城中有位富豪擁有頗多物業，卻因為單位太多，竟忘記收取部分單位租金，事件令他有所警惕，立下決心一買就是一整幢。對於財爺上月出招，他也不敢掉以輕心，「會減慢紙幣換磚頭速度，今天策略是摸著石頭過河。」但他強調，一旦樓價跌百分之五至十，即會入市買貨。

短期發達自認夠運

黃建業承認能短時間內富起來，運氣是有一點，但面對風浪的態度，更是成功關鍵，「沒錯我是夠運，但我經過多次風浪，每一次我都堅持，不輕言放棄，結果過後我就更壯大。」事實上，黃建業甫創業便遭滑鐵盧，七三年三月一日開業不久，不幸碰上恒指由千七點勁插至一百五十點。「六、七個月全沒生意，帶人睇樓，恤衫每天濕幾次，對鞋行到爛也做不了多少宗買賣，可幸堅持才得以熬過去。」提到這段經歷，黃建業就激動不已。經過兩年多艱苦歲月，七五年樓市開始轉旺，「那幾年樓市好到不得了，七五至八一年終於賺到第一桶金，可以買樓。」搵錢之餘，黃建業又開始計劃如何壯大美聯，「行萬里路對我有極大幫助，移民是好好鍛煉，讓我視野擴濶。」八六年移民加拿大，期間目睹當地樓市運作方式，真的大開眼界，才知道「天外有天」。原來外國物業代理可以在交易所上市，從而籌集資金擴充。他立下決心，要將外國經驗引入香港，九一年回流，即時將美聯業務擴大，以麥當勞的連鎖模式經營，又用大大個招牌吸引客戶。黃建業知道「行業要進步」，方法是先企業化，眼見當年人手短缺，於是抄外國橋，開辦美聯大學堂，不斷培訓新人，令他們明白行業有前景。其次是電腦化，統一分行裝修規格，種種方法，將美聯運作得更有系統及效率。

美聯上市創代理神話受到外國啟發，回港後總不忘要將公司上市，九三到九四年，美聯首度申請被拒。但他貫徹永不放棄精神，沒有絲毫氣餒，結果九五年六月八日，美聯在港交所主板掛牌，成為本港首間上市地產代理公司。後來美聯不斷發展，黃建業將工商舖借殼創業板公司上市，再而轉到主板掛牌。令黃建業十分欣慰「證明代理行業非『爛仔館』，是十分科學化，做生意鬥售前售後服務，鬥市場數據。」九五年上市一刻，黃建業躊躇滿志，心情異常興奮：「嗰一刻好高興，心裏更大呼『阿媽我做到嘞』。」上市後美聯大肆擴張，九七時曾狂開百間分行，風頭一時無兩。豈料一場亞洲金融風暴，業務立時遇大挫折。面對漫長逆境，九八至○二年間只好急速收縮，「鬥拆招牌（收縮分行）」，到○三年沙士後才再重建分行。

員工兵變重掌帥印美聯上市前並非一帆風順，上市後也不是走在康莊大道。上市幾年後，黃建業即碰上平生最遺憾的事，就是與沙煲兄弟拆檔，原因是「志不同道不合」，但幸好「他（馮銳森）離開時都富貴。」之後經歷投資者狙擊及員工兵變。○八年，投資者梁向榮大手掃入美聯股份，一度成為最大股東。雖然事件短時間獲得解決，梁向榮沽貨獲利離場，但回想那時面對狙擊還猶有餘悸。不過，他總相信，只要自己財政健全，可以採取「兵來將擋」態度，一切隨緣。對於美聯未來的發展，重掌帥印的黃建業深明要花更多時間協助集團更上層樓「過去幾年稍為放慢咗，今天會加快步伐。」他不諱言，今天自己只是一個Figurehead（名義上的領袖），「制訂方向後，要推動他們（執董）盡全力，做到最好。」他承認這是頗艱巨的工作，說到重點，他不期然有點猶豫：「好處是員工搵到錢，身家過億，但希望他們別因此放慢（不夠拼搏）。」

撰文?林中健 攝影?財經組設計?林彥博

---

85 : provleng(11142)@2012-12-04 18:46:35

地產代理都係佢和施生玩哂,佢就低調D,但好似已經安排個女在公司接班,施生就好似無咁的安排.

---

86 : greatsoup38(830)@2012-12-04 21:53:58

85樓提及

---

地產代理都係佢和施生玩哂,佢就低調D,但好似已經安排個女在公司接班,施生就好似無咁的安排.

C先生持股多好多

---

87 : provleng(11142)@2012-12-04 22:19:34

自從兩年前政府出SSD到現在,我都唔覺少咗細行或蚊型行.中美想再擴大市場占有率,無九七嗰轉咁易.

---

88 : greatsoup38(830)@2012-12-04 22:19:59

87樓提及

---

自從兩年前政府出SSD到現在,我都唔覺少咗細行或蚊型行.中美想再擴大市場占有率,無九七嗰轉咁易.

那些地膽真是愈做愈大

---

89 : david395(4434)@2013-01-13 11:30:24

等令年樓股大跌buy 1200 459

---

90 : Tricky.Frog(35942)@2013-02-10 13:35:44

459 似乎已經無咩水位。

---

91 : 大劉(5965)@2013-02-10 13:56:40

90樓提及

---

459 似乎已經無咩水位。

原因？

---

92 : greatsoup38(830)@2013-02-10 16:20:43

90樓提及

---

459 似乎已經無咩水位。

今年盈利我估增加1倍，現價都是今年5、6倍市盈率，下年又增長，你用增長70%加上約20%的純利率去計就明白

---

93 : 寧采臣(25759)@2013-02-10 18:14:35

星期5下晝交投急增有spring river duck?

唸唔到臨新年玩偷襲

40周年可能有驚喜

---

94 : GS(14)@2013-02-10 18:25:46

93樓提及

---

星期5下晝交投急增有spring river duck?

唸唔到臨新年玩偷襲

40周年可能有驚喜

我覺得有勇者囉

---

95 : GS(14)@2013-02-10 18:27:32

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=20954&page=3#lastpost

我肯定唔止升一倍，否則我連玩都無興趣，兩仙幾疊上去最少去5倍至停

上次2010年都去到11仙，今次盈利應該更勝當年，盈利增長出來一定是勁過當年...如果他跟1200個比率派埋息，我估他會追近甚至超過1200的估值

...



唉~ 我走火入魔了。459 香港業務, 真數,

盈利:

2010 Q1: 40M
2010 Q2: 80M 共120M

2011 Q1: 64M
2011 Q2: 26M 共90M

2012 Q1: 75M
2012 Q2: 當80M 共155M

不得了，眼白白錯過了......

...


今年中原全年營業額都增長70%啦，他今年應該差唔多，他純利率好穩定保持到22%，今年上半年，可能加左傭，定是頭兩三個月差，至跌到20%，照番20-22%純利率計，都已經是大約1.5-1.7億的水平
...
459給多少PE?

1200 dividend yield FY 09,10,11全年派息/業績公佈日股價, yield 成10%, 當2012下半年派返上半年咁多, 而家都好抵買!!
...


同番得番1200，733偏中國內地，1200個行業派息好唔穩定，他盡派，其實他業績一般般....下半年住宅差左少少，但工商好掂，我想好過上年。

當他住宅業績下半年唔賺，工商業績去到1.7億，大約賺2.2至2.3億，11倍市盈率

只要459一派息，因為前景較好，可以挑戰12倍，即是18-20億市值了，計唔計到呢?
...
咁搞459上$0.15
好~ 一於買1200 收息, 再買459博今年開始派息。

...


呢個行業正如股市同港交所關係，有營運槓桿效應
...

高息仲有好多，1200長遠唔算好穩定的
...


物業註冊量2012 vs 2011 變化不大，估計1200 於2012年只可以保持2011年盈利, 不會多很多?
...


睇呢個啦
http://www.landreg.gov.hk/tc/monthly/stat12yr.htm


金額細左，拆傭大左，租金多左，盈利跌

---

96 : 寧采臣(25759)@2013-02-10 18:30:59

94樓提及

---

93樓提及

---

星期5下晝交投急增有spring river duck?

唸唔到臨新年玩偷襲

40周年可能有驚喜

我覺得有勇者囉

即是點?

---

97 : GS(14)@2013-02-10 18:37:15

96樓提及

---

94樓提及

---

93樓提及

---

星期5下晝交投急增有spring river duck?

唸唔到臨新年玩偷襲

40周年可能有驚喜

我覺得有勇者囉

即是點?

先有人大手買，價就起，然後一大堆人跟

---

98 : 寧采臣(25759)@2013-02-10 18:39:38

搭個順風車, 3月中1.5ok?

---

99 : GS(14)@2013-02-10 18:40:19

98樓提及

---

搭個順風車, 3月中1.5ok?

我睇得無咁高，12仙至13仙估計機會好大

---

100 : 寧采臣(25759)@2013-02-10 18:41:38

99樓提及

---

98樓提及

---

搭個順風車, 3月中1.5ok?

我睇得無咁高，12仙至13仙估計機會好大

1213都不得了, 好難賺盡

---

101 : GS(14)@2013-02-10 18:43:26

100樓提及

---

99樓提及

---

98樓提及

---

搭個順風車, 3月中1.5ok?

我睇得無咁高，12仙至13仙估計機會好大

1213都不得了, 好難賺盡

呢鋪真是開飯靠呢餐

---

102 : 寧采臣(25759)@2013-02-10 18:48:19

101樓提及

---

100樓提及

---

99樓提及

---

98樓提及

---

搭個順風車, 3月中1.5ok?

我睇得無咁高，12仙至13仙估計機會好大

1213都不得了, 好難賺盡

呢鋪真是開飯靠呢餐

2月中至3月中仲有1個月, 只要無騎呢野就得

---

103 : GS(14)@2013-02-10 18:52:39

102樓提及

---

101樓提及

---

100樓提及

---

99樓提及

---

98樓提及

---

搭個順風車, 3月中1.5ok?

我睇得無咁高，12仙至13仙估計機會好大

1213都不得了, 好難賺盡

呢鋪真是開飯靠呢餐

2月中至3月中仲有1個月, 只要無騎呢野就得

應該旺埋呢個業績期

---

104 : 寧采臣(25759)@2013-02-10 18:54:10

103樓提及

---

102樓提及

---

101樓提及

---

100樓提及

---

99樓提及

---

98樓提及

---

搭個順風車, 3月中1.5ok?

我睇得無咁高，12仙至13仙估計機會好大

1213都不得了, 好難賺盡

呢鋪真是開飯靠呢餐

2月中至3月中仲有1個月, 只要無騎呢野就得

應該旺埋呢個業績期

依隻制定exit strategy同有紀律就OK

---

105 : greatsoup38(830)@2013-02-10 18:54:48

入倉就好有紀律，但出睇下自己好唔好彩

---

106 : 寧采臣(25759)@2013-02-10 18:56:48

105樓提及

---

入倉就好有紀律，但出睇下自己好唔好彩

等睇459扯旗

---

107 : greatsoup38(830)@2013-02-10 18:59:57

106樓提及

---

105樓提及

---

入倉就好有紀律，但出睇下自己好唔好彩

等睇459扯旗

搞唔搞番d呀

---

108 : fishlove2001(20176)@2013-02-10 19:49:31

之前無買，等到而家睇左大家分析終於再無理由唔買459, 高一點就高一點。

Lefevre 說的: "Stocks are never too high to buy or too low to sell. The price has nothing to do with establishing my line of least resistance."

---

109 : greatsoup38(830)@2013-02-10 20:38:23

108樓提及

---

之前無買，等到而家睇左大家分析終於再無理由唔買459, 高一點就高一點。

Lefevre 說的: "Stocks are never too high to buy or too low to sell. The price has nothing to do with establishing my line of least resistance."

你要睇埋他本書其他野，他都唔是唔睇基本因素的

---

110 : thomasgp02a(16679)@2013-02-10 21:27:28

想不到原來459有料到，很容易忽視了佢

---

111 : greatsoup38(830)@2013-02-10 21:36:39

http://www.centaline-cis.com/cmk ... /OIRPC20130110.aspx
咪話我吹水啦

中原(工商舖)表現跑贏大市    全年錄8.7億元佳績
中原(工商舖)營運總監潘志明表示，綜觀2012年表現，工商舖市場合共錄得18183宗買賣成交，涉及金額約1891億元，較2011年的14307宗及約1179.5億元分別高出27%及60%；而中原(工商舖)業績亦見受惠，2012年全年合共錄得8.7億元，較2011年高出70%，工商舖三個部門均錄得顯著增長，而在擴展業務上，中原(工商舖)積極開拓據點，現時的分行數目約26間，預料今年上半年將會新增6間分行，如觀塘、九龍灣、佐敦、灣仔、荃灣、元朗等；而現時中原(工商舖)員工人數約750人，預料今年上半年人手增聘至1000人，當中曾從事住宅的地產代理轉投工商舖的比例亦會由現時的約10%，增多5個百分點至15%。

潘氏續稱，展望今年，受到美國聯儲局推出第四輪量化寬鬆政策後，令熱錢變得加充裕，加上在低息環境下，投資者積極尋找資金出路；本港政府為遏抑住宅炒風進一步升溫，隨即推出加強版額外印花稅及買家印花稅為住宅市場降溫，不受「雙辣招」影響的工商舖物業迅即成資金出路，因而推動工商舖表現理想；而迎接2013年，工商舖市場利好因素仍然持續，加上更多住宅投資客對工商舖物業趨之若鶩，成為投資市場生力軍：再者，面對市場對工商舖物業的需求漸次強勁，工商舖項目拆售風氣勢延續，預料將帶動買賣交投量，大手成交亦會成為今年的投資亮點。

---

112 : fishlove2001(20176)@2013-02-11 00:20:47

1月10日出的news, 當時股價仲係$0.07, 其實睇完呢個news 一定已經買左459 T.T
不求$0.05之下買到, $0.07無買已經錯恨難返T.T

111樓提及

---

http://www.centaline-cis.com/cmktnews/cpresscon/OIRPC20130110.aspx
咪話我吹水啦

中原(工商舖)表現跑贏大市    全年錄8.7億元佳績
中原(工商舖)營運總監潘志明表示，綜觀2012年表現，工商舖市場合共錄得18183宗買賣成交，涉及金額約1891億元，較2011年的14307宗及約1179.5億元分別高出27%及60%；而中原(工商舖)業績亦見受惠，2012年全年合共錄得8.7億元，較2011年高出70%，工商舖三個部門均錄得顯著增長，而在擴展業務上，中原(工商舖)積極開拓據點，現時的分行數目約26間，預料今年上半年將會新增6間分行，如觀塘、九龍灣、佐敦、灣仔、荃灣、元朗等；而現時中原(工商舖)員工人數約750人，預料今年上半年人手增聘至1000人，當中曾從事住宅的地產代理轉投工商舖的比例亦會由現時的約10%，增多5個百分點至15%。

潘氏續稱，展望今年，受到美國聯儲局推出第四輪量化寬鬆政策後，令熱錢變得加充裕，加上在低息環境下，投資者積極尋找資金出路；本港政府為遏抑住宅炒風進一步升溫，隨即推出加強版額外印花稅及買家印花稅為住宅市場降溫，不受「雙辣招」影響的工商舖物業迅即成資金出路，因而推動工商舖表現理想；而迎接2013年，工商舖市場利好因素仍然持續，加上更多住宅投資客對工商舖物業趨之若鶩，成為投資市場生力軍：再者，面對市場對工商舖物業的需求漸次強勁，工商舖項目拆售風氣勢延續，預料將帶動買賣交投量，大手成交亦會成為今年的投資亮點。

---

113 : Clark0713(1453)@2013-02-11 01:05:14

經濟一週 吳系講股20120421 美聯物業,再無投資價值

美聯物業，棄不足惜

21/04/2012

美聯物業曾帶給筆者十分可觀的利潤，甚至乎主席黃建業不停大幅減持之際，筆者亦曾於文章中支持美聯，不過，往後一段很長的日子，筆者眼尾都不會再望了。

黃靜怡小姐於８月２５日被委任為副董事總經理

隨即就於１０月２７日，接收了７２０９１６０股認股權證

２０１１年３月獲委任為副主席月薪由９６９８０元上調至１３３８３０元，增幅為３８％，同期其他董事最高的增幅為５％或１０％，

現在翻查企業的乜乜管治申報，真的多了一舊魚，管甚麼治呢？睇咗有乜幫助呢？
有時遇上這種公司，

確真
張錦成
歐陽珮珊５月２６日


作為兒女，筆者見到黃主席如此呵護，可惜作為股東，如此淘空公司資源為陪育自己的女兒，說不過，大家見集團股價由兵變開始無升過，就知道市場如何用腳投票啦。

看來美聯的獨角飛馬，飛到上太空已經缺氧，死得，唔知邊個諗！

另外，大家留意自從美聯兵變之後，其廣告大大量地減持，對周邊的行業也構成一定影響。


最 後都利益申報吓，是次學習渾水，在本欄推出之前，筆者已大量沽空美聯物業的股價，數目之多，肯定是香港股壇上史無前例的，誰人肯接筆者的大量沽空！？就是 筆者自己的左手囉！右手沽幾多，左手都接晒，真喺無限子彈。只要往後跌一個價位，筆者的右手就會感到無上光榮，發光似的。反之就會輪到左手發威！至於何時 沽落市場，香港股市的沽空只側於大戶，根本有需要發展散戶的中央沽空市場，這點本欄以往也曾提及，未發展之前，雖有繼續左手跟右手對賭。


年報中幾乎每一張相都以黃靜怡為主導，


假使作為兒女，筆者很高興見到一位慈父對女兒的舖排，但很抱歉，作為股東，現階段做得太明顯，太過份，是無法接受的事。

http://1234567.com.hk/index.php? ... et_news&news_id=280

---

114 : franco26(24932)@2013-02-11 10:06:01

我睇完whatsapp 假消息就小注玩下459, 點知真係即刻爆

好想知條友點解要放個消息出來, 係單純想樓價跌, 定真係空穴落風現在政府想反口?

---

115 : GS(14)@2013-02-11 16:24:42

112樓提及

---

1月10日出的news, 當時股價仲係$0.07, 其實睇完呢個news 一定已經買左459 T.T
不求$0.05之下買到, $0.07無買已經錯恨難返T.T

111樓提及

---

http://www.centaline-cis.com/cmktnews/cpresscon/OIRPC20130110.aspx
咪話我吹水啦

中原(工商舖)表現跑贏大市    全年錄8.7億元佳績
中原(工商舖)營運總監潘志明表示，綜觀2012年表現，工商舖市場合共錄得18183宗買賣成交，涉及金額約1891億元，較2011年的14307宗及約1179.5億元分別高出27%及60%；而中原(工商舖)業績亦見受惠，2012年全年合共錄得8.7億元，較2011年高出70%，工商舖三個部門均錄得顯著增長，而在擴展業務上，中原(工商舖)積極開拓據點，現時的分行數目約26間，預料今年上半年將會新增6間分行，如觀塘、九龍灣、佐敦、灣仔、荃灣、元朗等；而現時中原(工商舖)員工人數約750人，預料今年上半年人手增聘至1000人，當中曾從事住宅的地產代理轉投工商舖的比例亦會由現時的約10%，增多5個百分點至15%。

潘氏續稱，展望今年，受到美國聯儲局推出第四輪量化寬鬆政策後，令熱錢變得加充裕，加上在低息環境下，投資者積極尋找資金出路；本港政府為遏抑住宅炒風進一步升溫，隨即推出加強版額外印花稅及買家印花稅為住宅市場降溫，不受「雙辣招」影響的工商舖物業迅即成資金出路，因而推動工商舖表現理想；而迎接2013年，工商舖市場利好因素仍然持續，加上更多住宅投資客對工商舖物業趨之若鶩，成為投資市場生力軍：再者，面對市場對工商舖物業的需求漸次強勁，工商舖項目拆售風氣勢延續，預料將帶動買賣交投量，大手成交亦會成為今年的投資亮點。

我睇到呢單野，原來想賣都變左狂買

---

116 : GS(14)@2013-02-11 16:25:23

114樓提及

---

我睇完whatsapp 假消息就小注玩下459, 點知真係即刻爆

好想知條友點解要放個消息出來, 係單純想樓價跌, 定真係空穴落風現在政府想反口?

呢單野傳左成個星期....可能真是有理性變左現實?

---

117 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 16:26:07

突然咁多巴打有興趣

---

118 : GS(14)@2013-02-11 16:26:22

113樓提及

---

經濟一週 吳系講股20120421 美聯物業,再無投資價值

美聯物業，棄不足惜

21/04/2012

美聯物業曾帶給筆者十分可觀的利潤，甚至乎主席黃建業不停大幅減持之際，筆者亦曾於文章中支持美聯，不過，往後一段很長的日子，筆者眼尾都不會再望了。

黃靜怡小姐於８月２５日被委任為副董事總經理

隨即就於１０月２７日，接收了７２０９１６０股認股權證

２０１１年３月獲委任為副主席月薪由９６９８０元上調至１３３８３０元，增幅為３８％，同期其他董事最高的增幅為５％或１０％，

現在翻查企業的乜乜管治申報，真的多了一舊魚，管甚麼治呢？睇咗有乜幫助呢？
有時遇上這種公司，

確真
張錦成
歐陽珮珊５月２６日


作為兒女，筆者見到黃主席如此呵護，可惜作為股東，如此淘空公司資源為陪育自己的女兒，說不過，大家見集團股價由兵變開始無升過，就知道市場如何用腳投票啦。

看來美聯的獨角飛馬，飛到上太空已經缺氧，死得，唔知邊個諗！

另外，大家留意自從美聯兵變之後，其廣告大大量地減持，對周邊的行業也構成一定影響。


最 後都利益申報吓，是次學習渾水，在本欄推出之前，筆者已大量沽空美聯物業的股價，數目之多，肯定是香港股壇上史無前例的，誰人肯接筆者的大量沽空！？就是 筆者自己的左手囉！右手沽幾多，左手都接晒，真喺無限子彈。只要往後跌一個價位，筆者的右手就會感到無上光榮，發光似的。反之就會輪到左手發威！至於何時 沽落市場，香港股市的沽空只側於大戶，根本有需要發展散戶的中央沽空市場，這點本欄以往也曾提及，未發展之前，雖有繼續左手跟右手對賭。


年報中幾乎每一張相都以黃靜怡為主導，


假使作為兒女，筆者很高興見到一位慈父對女兒的舖排，但很抱歉，作為股東，現階段做得太明顯，太過份，是無法接受的事。

http://1234567.com.hk/index.php? ... et_news&news_id=280

其實呢間野我覺得黃主席持股太細，但唔信外人，好想變做家族企業

---

119 : GS(14)@2013-02-11 16:26:52

117樓提及

---

突然咁多巴打有興趣

睇番黃國英那段e線金融網就明

---

120 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 16:27:59

星期四好有機會烈口爆上

---

121 : GS(14)@2013-02-11 16:29:02

120樓提及

---

星期四好有機會烈口爆上

好似當年我有一個禮拜個站停左個站，然後照狂宣傳....一復番...

---

122 : franco26(24932)@2013-02-11 17:03:06

117樓提及

---

突然咁多巴打有興趣

本來呢d 細野諗住短炒收埋自己食
whataspp 收到風小注怡下情

點知發覺原來成台都係自己友姐

---

123 : GS(14)@2013-02-11 17:05:11

122樓提及

---

117樓提及

---

突然咁多巴打有興趣

本來呢d 細野諗住短炒收埋自己食
whataspp 收到風小注怡下情

點知發覺原來成台都係自己友姐

你是消息，我好基本的，早就買晒貨啦

---

124 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 17:11:03

準備起筷食大餐

再加458, 雙重高潮

---

125 : GS(14)@2013-02-11 17:13:14

124樓提及

---

準備起筷食大餐

再加458, 雙重高潮

睇下呢次可唔可以利用剩餘資金轉攻458推起佢

---

126 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 17:14:51

458好多師兄有貨

---

127 : GS(14)@2013-02-11 17:15:32

126樓提及

---

458好多師兄有貨

咁我呢個外來勢力得一手唔夠貨，可能我頂起幾個價位，唔介意?

---

128 : kcwong(25904)@2013-02-11 17:17:05

459升左好多了

---

129 : GS(14)@2013-02-11 17:18:13

128樓提及

---

459升左好多了

仲未到價，今年盈利好大機會接近翻一翻水平，你計計就唔覺得好貴，會追上1200的預期11倍的

假設前面講左

---

130 : kcwong(25904)@2013-02-11 17:21:08

129樓提及

---

128樓提及

---

459升左好多了

仲未到價，今年盈利好大機會接近翻一翻水平，你計計就唔覺得好貴，會追上1200的預期11倍的

假設前面講左

肯派息就好好多

---

131 : GS(14)@2013-02-11 17:23:29

130樓提及

---

129樓提及

---

128樓提及

---

459升左好多了

仲未到價，今年盈利好大機會接近翻一翻水平，你計計就唔覺得好貴，會追上1200的預期11倍的

假設前面講左

肯派息就好好多

上年7月他都換晒d可換股債券，合計5.4億，可換股債券的存在，相信就是多年他無派息的原因。他現在無可換股債券要贖回，他現金水平好多，應該可以恢復派息，我估大約派大約80%盈利，即是大約1仙已經是合理，如果他覺得現金水平太高的話，可以多派到2仙至3仙也不影響公司的營運的。

---

132 : franco26(24932)@2013-02-11 22:27:54

127樓提及

---

126樓提及

---

458好多師兄有貨

咁我呢個外來勢力得一手唔夠貨，可能我頂起幾個價位，唔介意?

一路頂到上目標價得唔得哈哈

---

133 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 22:37:33

131樓提及

---

130樓提及

---

129樓提及

---

128樓提及

---

459升左好多了

仲未到價，今年盈利好大機會接近翻一翻水平，你計計就唔覺得好貴，會追上1200的預期11倍的

假設前面講左

肯派息就好好多

上年7月他都換晒d可換股債券，合計5.4億，可換股債券的存在，相信就是多年他無派息的原因。他現在無可換股債券要贖回，他現金水平好多，應該可以恢復派息，我估大約派大約80%盈利，即是大約1仙已經是合理，如果他覺得現金水平太高的話，可以多派到2仙至3仙也不影響公司的營運的。

順水推舟趁40周年派特別息順面清下現金都合理
同埋咁派息副作用係推高市值, 誘因大唔大?

---

134 : greatsoup38(830)@2013-02-11 22:41:40

其實母公司業績唔好，可能現金少左，但吸引基金所以維持派息，為補充他的現金來源，所以向母公司派息是唔錯的方法，派1仙息，母公司大約有1億現金

別忘記，它是併表的，實際上有3分1現金在459入面，下半年比例好大機會繼續上升，現時盈利佔母公司40%，下半年極有可能超過50%
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120824175_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120823232_C.pdf

---

135 : greatsoup38(830)@2013-02-11 22:43:32

當他全年賺2.2億元，下半年即是賺1億，即是要派8,000萬股息，459公司派0.8仙至1仙，已經夠畀1200派息了

---

136 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 22:46:04

134樓提及

---

其實母公司業績唔好，可能現金少左，但吸引基金所以維持派息，為補充他的現金來源，所以向母公司派息是唔錯的方法，派1仙息，母公司大約有1億現金

別忘記，它是併表的，實際上有3分1現金在459入面，下半年比例好大機會繼續上升，現時盈利佔母公司40%，下半年極有可能超過50%
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120824175_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120823232_C.pdf

459派息有一小部份漏出街益小股東, 要睇主席肯唔肯, 但依個唔係佢首要考慮既野

---

137 : greatsoup38(830)@2013-02-11 22:49:38

136樓提及

---

134樓提及

---

其實母公司業績唔好，可能現金少左，但吸引基金所以維持派息，為補充他的現金來源，所以向母公司派息是唔錯的方法，派1仙息，母公司大約有1億現金

別忘記，它是併表的，實際上有3分1現金在459入面，下半年比例好大機會繼續上升，現時盈利佔母公司40%，下半年極有可能超過50%
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120824175_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120823232_C.pdf

459派息有一小部份漏出街益小股東, 要睇主席肯唔肯, 但依個唔係佢首要考慮既野

但他持有75%股權，其實私有化都好著數，他只要出到10仙至12仙，大約4億至4.8億，就可以拿走至中期4.5億的現金的全部使用權...

---

138 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 22:52:14

不過佢都明依一兩年係工商鋪市頂, 唔會依家私有化我估

相反, 我估佢會配股俾其他人, 9up mode

---

139 : greatsoup38(830)@2013-02-11 22:55:10

138樓提及

---

不過佢都明依一兩年係工商鋪市頂, 唔會依家私有化我估

相反, 我估佢會配股俾其他人, 9up mode

配股絕對有機...因為呢隻股得番大股東，如果有基金入場，呢隻股價值就提升，但試問，點解要提升呢隻股的價值?

---

140 : franco26(24932)@2013-02-11 22:55:46

133樓提及

---

131樓提及

---

130樓提及

---

129樓提及

---

128樓提及

---

459升左好多了

仲未到價，今年盈利好大機會接近翻一翻水平，你計計就唔覺得好貴，會追上1200的預期11倍的

假設前面講左

肯派息就好好多

上年7月他都換晒d可換股債券，合計5.4億，可換股債券的存在，相信就是多年他無派息的原因。他現在無可換股債券要贖回，他現金水平好多，應該可以恢復派息，我估大約派大約80%盈利，即是大約1仙已經是合理，如果他覺得現金水平太高的話，可以多派到2仙至3仙也不影響公司的營運的。

順水推舟趁40周年派特別息順面清下現金都合理
同埋咁派息副作用係推高市值, 誘因大唔大?

可能會有人撲入去推高股價
但特別息一般好難維持到股價, 都係要睇返未來派息政策

除非好似1200 有息派開, 再加派息兼特別息, 資金一定泊返入來

---

141 : greatsoup38(830)@2013-02-11 22:57:10

流通市值太細呢隻

---

142 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 23:00:03

139樓提及

---

138樓提及

---

不過佢都明依一兩年係工商鋪市頂, 唔會依家私有化我估

相反, 我估佢會配股俾其他人, 9up mode

配股絕對有機...因為呢隻股得番大股東，如果有基金入場，呢隻股價值就提升，但試問，點解要提升呢隻股的價值?

要睇大股東係咩人, 兵變同40周年要重振聲威, 電視同戶外都好多1200廣告(陳嘉垣), 擺明要攞彩

---

143 : greatsoup38(830)@2013-02-11 23:00:50

142樓提及

---

139樓提及

---

138樓提及

---

不過佢都明依一兩年係工商鋪市頂, 唔會依家私有化我估

相反, 我估佢會配股俾其他人, 9up mode

配股絕對有機...因為呢隻股得番大股東，如果有基金入場，呢隻股價值就提升，但試問，點解要提升呢隻股的價值?

要睇大股東係咩人, 兵變同40周年要重振聲威, 電視同戶外都好多1200廣告(陳嘉垣), 擺明要攞彩

他個女要上位，一定要幫他造勢

---

144 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 23:01:37

3條友講30個member同300個CDR睇緊

---

145 : franco26(24932)@2013-02-11 23:03:00

144樓提及

---

3條友講30個member同300個CDR睇緊

我驚OTO 翻版

---

146 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 23:03:40

143樓提及

---

142樓提及

---

139樓提及

---

138樓提及

---

不過佢都明依一兩年係工商鋪市頂, 唔會依家私有化我估

相反, 我估佢會配股俾其他人, 9up mode

配股絕對有機...因為呢隻股得番大股東，如果有基金入場，呢隻股價值就提升，但試問，點解要提升呢隻股的價值?

要睇大股東係咩人, 兵變同40周年要重振聲威, 電視同戶外都好多1200廣告(陳嘉垣), 擺明要攞彩

他個女要上位，一定要幫他造勢

正路, 不過地產經紀佬係爛仔格, 點壓得住

買459只係市道水漲船高, 迫佢發達

---

147 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 23:05:51

145樓提及

---

144樓提及

---

3條友講30個member同300個CDR睇緊

我驚OTO 翻版

唔鍾意咁

唔係怕分薄, 只係有D人真係只為攞number

---

148 : greatsoup38(830)@2013-02-11 23:07:54

145樓提及

---

144樓提及

---

3條友講30個member同300個CDR睇緊

我驚OTO 翻版

我都怕怕的

---

149 : greatsoup38(830)@2013-02-11 23:08:25

純討論，小心風險，現價真是無乜水位的，要小心

---

150 : franco26(24932)@2013-02-11 23:08:29

147樓提及

---

145樓提及

---

144樓提及

---

3條友講30個member同300個CDR睇緊

我驚OTO 翻版

唔鍾意咁

唔係怕分薄, 只係有D人真係只為攞number

只限會員睇會好d
若以後人多, 可以學討論區設付費觀看/權限

---

151 : greatsoup38(830)@2013-02-11 23:08:59

150樓提及

---

147樓提及

---

145樓提及

---

144樓提及

---

3條友講30個member同300個CDR睇緊

我驚OTO 翻版

唔鍾意咁

唔係怕分薄, 只係有D人真係只為攞number

只限會員睇會好d
若以後人多, 可以學討論區設付費觀看/權限

呢樣仲是唔想咁做，咁搞會陰乾左個討論都唔知

---

152 : greatsoup38(830)@2013-02-11 23:09:50

付費基本上已是唔可行，特別是股票

---

153 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 23:10:26

但要想下點鼓勵D人講野

---

154 : franco26(24932)@2013-02-11 23:15:46

153樓提及

---

但要想下點鼓勵D人講野

我覺得個問題係

呢度股票既討論都係高質素, 常有深度、客觀分析
但係做呢種高級討論既會員真係唔多
做成好多人只有睇, 冇得答嗲 (或者唔好意思加把口)

其次就係, 呢度浮親係第一二頁既股都是較冷門
會落場研究他們的都是如上述做高質討論既玩家
然而會留意這些股票的大眾真的不多
自然就冇人答嗲了

---

155 : 寧采臣(25759)@2013-02-11 23:19:09

154樓提及

---

153樓提及

---

但要想下點鼓勵D人講野

我覺得個問題係

呢度股票既討論都係高質素, 常有深度、客觀分析
但係做呢種高級討論既會員真係唔多
做成好多人只有睇, 冇得答嗲 (或者唔好意思加把口)

其次就係, 呢度浮親係第一二頁既股都是較冷門
會落場研究他們的都是如上述做高質討論既玩家
然而會留意這些股票的大眾真的不多
自然就冇人答嗲了

街外人要即食, 想分一杯更, 覺得同炒IPHONE係同一樣事
實際上肯下苦工既真係唔多

炒賣區應該可以吸下人

---

156 : 0o4(31752)@2013-02-12 10:33:41

155樓提及

---

154樓提及

---

153樓提及

---

但要想下點鼓勵D人講野

我覺得個問題係

呢度股票既討論都係高質素, 常有深度、客觀分析
但係做呢種高級討論既會員真係唔多
做成好多人只有睇, 冇得答嗲 (或者唔好意思加把口)

其次就係, 呢度浮親係第一二頁既股都是較冷門
會落場研究他們的都是如上述做高質討論既玩家
然而會留意這些股票的大眾真的不多
自然就冇人答嗲了

街外人要即食, 想分一杯更, 覺得同炒IPHONE係同一樣事
實際上肯下苦工既真係唔多

炒賣區應該可以吸下人

其實炒賣區好唔好在個權限提升先入得去呢?
現在咁樣個炒賣區人流一多左好唔掂

---

157 : greatsoup38(830)@2013-02-12 10:38:45

156樓提及

---

155樓提及

---

154樓提及

---

153樓提及

---

但要想下點鼓勵D人講野

我覺得個問題係

呢度股票既討論都係高質素, 常有深度、客觀分析
但係做呢種高級討論既會員真係唔多
做成好多人只有睇, 冇得答嗲 (或者唔好意思加把口)

其次就係, 呢度浮親係第一二頁既股都是較冷門
會落場研究他們的都是如上述做高質討論既玩家
然而會留意這些股票的大眾真的不多
自然就冇人答嗲了

街外人要即食, 想分一杯更, 覺得同炒IPHONE係同一樣事
實際上肯下苦工既真係唔多

炒賣區應該可以吸下人

其實炒賣區好唔好在個權限提升先入得去呢?
現在咁樣個炒賣區人流一多左好唔掂

我覺得有d野避唔到，最緊要大家討論時有少少咁多理性，但炒得性起時，邊個預得到?

---

158 : greatsoup38(830)@2013-02-12 10:39:16

至少稍後增加要發言有定量後才作發展

---

159 : 0o4(31752)@2013-02-12 10:54:04

158樓提及

---

至少稍後增加要發言有定量後才作發展

我就係想咁,唔好CDR,或者新會員即可湧入炒賣區,咁樣對大家都唔係好事

---

160 : greatsoup38(830)@2013-02-12 11:07:17

做旺左先再考慮，希望引多d其他論壇的炒鬼過來，做熟左有個基礎至慢慢收緊番

---

161 : 寧采臣(25759)@2013-02-13 00:31:14

From inv168  

年初四摸蘿柚 之 美臀密捏

文章由 Insider » 週二 2月 12日, 2013年 11:31 pm
買股最佳時刻是buy Bottom
即是摸蘿柚
正是買入Bottom 股『美臀密捏』
請點擊收看本期榮神益人系列 :

要明白信仰真理，這兩個福音一定要聽 （1） （最新) :inv168_19:
要明白信仰真理，這兩個福音一定要聽 （2） （最新) :inv168_19:

頭像
Insider
  
  文章: 34403
  註冊時間: 週一 5月 31日, 2004年 9:38 pm

回頂端

  

Re: 年初四摸蘿柚 之 美臀密捏

文章由 ant_brother » 週二 2月 12日, 2013年 11:55 pm
謝謝，明天昅實陳嘉桓
:inv168_03:

---

162 : GS(14)@2013-02-13 00:32:20

161樓提及

---

From inv168  

年初四摸蘿柚 之 美臀密捏

文章由 Insider » 週二 2月 12日, 2013年 11:31 pm
買股最佳時刻是buy Bottom
即是摸蘿柚
正是買入Bottom 股『美臀密捏』
請點擊收看本期榮神益人系列 :

要明白信仰真理，這兩個福音一定要聽 （1） （最新) :inv168_19:
要明白信仰真理，這兩個福音一定要聽 （2） （最新) :inv168_19:

頭像
Insider
  
  文章: 34403
  註冊時間: 週一 5月 31日, 2004年 9:38 pm

回頂端

  

Re: 年初四摸蘿柚 之 美臀密捏

文章由 ant_brother » 週二 2月 12日, 2013年 11:55 pm
謝謝，明天昅實陳嘉桓
:inv168_03:

http://www.inv168.com/phpBB3/viewtopic.php?t=70140

---

163 : 寧采臣(25759)@2013-02-13 00:36:39

隻股開始見光, 跟住大班老散追入, 劇本已寫好左啦

---

164 : gundamlotte(13580)@2013-02-13 00:44:24

163樓提及

---

隻股開始見光, 跟住大班老散追入, 劇本已寫好左啦

咁吹法，星期四唔升好難下......

---

165 : 寧采臣(25759)@2013-02-13 00:48:35

164樓提及

---

163樓提及

---

隻股開始見光, 跟住大班老散追入, 劇本已寫好左啦

咁吹法，星期四唔升好難下......

咁快升即係代表唔駛等業績可能已經玩完

---

166 : 大劉(5965)@2013-02-13 01:58:45

165樓提及

---

164樓提及

---

163樓提及

---

隻股開始見光, 跟住大班老散追入, 劇本已寫好左啦

咁吹法，星期四唔升好難下......

咁快升即係代表唔駛等業績可能已經玩完

仲好，貨如輪轉嘛

---

167 : Tricky.Frog(35942)@2013-02-14 23:45:01

我之前話水位唔多，係基於中線因素︰

A. 近 5 年，最高最低正常利潤，2009 年賺 0.77 億，2010 年賺1.2 億，0.77*12 = 9.24億，1.2 * 12 = 14.4 億市值。
B. 而家係商業物業大牛市，物業價值同成交量增加，令佣金收入大增，但此因素波動很大。2011 年利潤只有 0.9 億就是一例。
C. 並無派息。會派息只係一個假設，可以下個月派，又可以 5 年後先派，好難講。
以其利潤波動大、無派息、市場正處極大牛市計，要穩贏就要較高安全邊際。

短線計，利好因素應該如下︰
A. 2012 年利潤，估計在 1.4 億至 1.8 億之間，以中位數 1.6 億 * 12 = 19.2 億市值。
B. 如大家所講，手頭現金 4.4 億，加上40 周年，的確有因素開始派息。個人估計有 2.4 億金為多餘可作派息。
C. 物業市場主要亮點仍以商用為主。
D. 大市氣氛相對仍較良好，有助估值。

總體而言，個人認為，如業績如預期，而又肯開始派息，在大市氣氛良好情況下，此股短線最高可見 19.2 億，約 $0.14每股。但以中線三年來看，業積有可能比 2012 年差，情況有如 2011 年頭高見 $0.1每股，2012年低見 $0.39 每股。

現價買入，是搏短線業線好加派息，令股價炒高，中線持有價值並不高。

---

168 : greatsoup38(830)@2013-02-14 23:47:54

2011年差有數睇的，因為年底股災...

---

169 : greatsoup38(830)@2013-02-14 23:49:45

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20120403514_C.pdf
二零一一年二零一零年二零零九年二零零八年二零零七年
港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元港幣千元
於年內
收益 457,104 534,650 382,322 257,598 464,405
除稅前溢利 108,065 143,570 92,625 2,645 96,269
本公司權益持有人
應佔溢利╱（虧損） 90,489 120,435 77,035 (607) 78,449
現金流
經營業務所得現金流入淨額 97,926 93,445 67,841 42,121 174,143
於年底
總資產586,931 564,976 407,439 245,138 383,843
總負債123,150 192,109 154,960 69,710 207,513
非控制性權益– – – – 253
權益總額 463,781 372,867 252,479 175,428 176,330
現金及銀行結餘 406,813 316,002 230,478 180,374 143,291
每股股份之數據
每股盈利－基本（港幣仙） 0.663 0.883 0.568 0.003 0.578

---

170 : roadman(34674)@2013-02-15 06:22:21

del

---

171 : greatsoup38(830)@2013-02-23 11:23:09

239樓提及

---

問題唔係在於升跌, 而係交易量

量就跌一成多d，價就繼續乾升，其實可能無一成
http://hk.centanet.com/icms/temp ... s=281&article=45668
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2012年工商舖樓宇買賣合約登記錄得1,891.0億元，較2011年的1,388.2億元上升36.2%。金額由2008年的669.2億元起連續四年錄得上升，累計上升1.83倍。宗數方面，2012年工商舖樓宇買賣合約登記錄得18,183宗，較2011年的14,314宗上升27.0%。2012年工商舖登記數字，主要反映2011年12月至2012年11月間工商舖的買賣市況。

http://hk.centanet.com/icms/temp ... s=281&article=45648
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2012年工業樓宇、商業樓宇及舖位「摩貨」買賣合約登記總值159.65億元，較2011年的110.38億元上升44.6%，創1997年錄得324.43億元後15年以來新高。宗數方面，2012年工商舖「摩貨」買賣合約登記錄得2,170宗，較2011年的1,374宗上升57.9%，宗數創1996年有紀錄17年以來新高，打破1997年的1,739宗舊紀錄。2012年的登記數字反映2011年12月至2012年11月間工商舖「摩售」活動相當活躍，投資氣氛甚為熾熱。


http://hk.centanet.com/icms/temp ... s=281&article=45029
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，2012年整體樓宇買賣合約登記，包括住宅、車位及工商舖物業共錄得115,533宗，較2011年的6,551.3億元上升6.2%。金額方面，2012年整體樓宇買賣合約登記總值6,551.3億元，為1997年錄得8,680.2億元後15年以來次高，僅低於2010年的6,894.8億元。2012年錄得的金額，較2011年的5,878.9億元上升11.4%。總結2012年，車位及工商舖物業市況熾熱，推動整體登記宗數及金額均錄得按年上升，2012年整體市況不俗，交投暢旺。

http://hk.centanet.com/icms/temp ... s=281&article=45668
扣左工商鋪多500億左右，住宅實際金額可能只是少左200億，大約4%左右，即是最多盈利前景低少少，但美聯現在他都無乜前景，都做緊12倍PE左右，你計到他今年賺億半，其實值18億，下一年最多咪少1千萬

金額其實無點跌

---

172 : greatsoup38(830)@2013-02-23 11:23:34

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=47470&page=8#lastpost
住宅係ssd/ssd2/bsd,
住宅中左幾招, 係有好多需求, 但成本高左好多.
工廈係依係開始, 仲有工廈本身係實力玩家.
所以唔會覺得影響好大, 好似住宅咁

---

173 : greatsoup38(830)@2013-02-23 11:34:28

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=47470&page=8#lastpost
他無注錢入去，何況他的錢其實綜合在母公司入面，現在有1200一半現金其實是459持有，現在好多基金持有1200，他唔派息，黃生實畀人吵，個女都坐唔穩。1200生意又是有一半盈利來自459，但派息要派盈利80%，他唔派息，他無咁多錢派畀基金。

---

174 : ezone2k(22605)@2013-02-23 13:55:39

花生熱賣...



52週 3.237 - 5.027
美聯集團 01200.HK
現價 3.640  升跌 +0.040(+1.111%)



P.S. 一月中見左頂...test 52 weeks low again this time...

---

175 : ezone2k(22605)@2013-03-13 22:57:20

經絡：大型銀行宣布上調1/4厘按息 短期對市場形成心理影響
2013-03-13 19:08:21

P.S. tomorrow will break 52 week low..
  
今日有大型銀行宣布上調1/4厘按息，引起市場關注。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，是次調整幅度輕微，以一個300萬物業，承做七成按揭，供款25年計算，以市場最低水平加1/4厘計算，每月供款變化為2.9%，若以大型銀行最高水平加1/4厘計算，則變化為2.7%，調升幅度輕微，但連同早前金管局要求將壓力測試由兩厘調升至三厘，市民置業成本將會有所增加，短期內難免對市場仍會構成心理影響。

整體而言，本港自進入低息週期後，2010年至今按息平均約1.65厘，與90年代期間近10厘水平高位比較，差距甚遠，與2000年代3.79厘相比，仍有上升空間。長遠而言，按息亦會逐步走向正常化，如2000年代約三至四厘水平。

劉圓圓相信，銀行是次加息，主要基於對市況及利潤的考慮，畢竟樓市成交疲弱，即使息口上調，料只會以循序漸進方式，亦未必所有銀行會跟隨，因為個別銀行對按揭業務的取態仍然相當正面。不過值得注意，息口重拾升軌，再加上壓力測試，買家入市的門檻將顯得更高及更困難，有機會窒礙樓市成交，預期在投資及自用需求均受到壓抑的情況下，今年整體按揭貸款金額無可避免出現調整。(ad/a)

---

176 : Clark0713(1453)@2013-03-16 10:54:47

截至二零一二年十二月三十一日止年度全年業績公告

　《經濟通通訊社１５日專訊》美聯集團（０１２００）公布，去年純利２﹒５億元，按年升
８７％，每股盈利３４﹒８９仙，派末期息０﹒１元。
　　期內收益３９﹒１億元，按年升１５％。（ｚｙ）

---

177 : Clark0713(1453)@2013-03-16 10:55:20

　　《經濟通通訊社１５日專訊》美聯集團（０１２００）主席黃建業於全年業績記者會上表示
，現時本住宅樓市二手樓價已見頂，他認為，若樓價下調時政府應制訂退市機制令樓價逐步作出
調整，美聯物業首席分析師劉嘉輝補充，政府若執行退市機制可優先考慮除消雙重印花稅
（ＤＳＤ），而下一步退市措施需按當時市況逐步放鬆，原有的收緊措施。
　　據集團資料顯示，若新盤溢價收窄至５％以下、一手成交比率升至逾２５％及二手流轉比率
跌至５％以下，政府便可考慮退市機制。
　　劉氏認為，受到政府多項新招影響下，二手交投量會陸續下跌，根據２月數據成交量約只有
３０００宗，預計３月成交數字開始反映銀行新製按揭加息因素後，宗數將減至３０００宗以下
，故以全年計，二手盤成交宗數料會減少至５﹒８至６萬宗，成為２００３年４﹒６萬宗成交量
後的第二低。（ｄｌ）

---

178 : greatsoup38(830)@2013-03-16 11:31:48

盈利增80%，至2.2億，12億現金

---

179 : ezone2k(22605)@2013-03-16 13:11:57

美聯CEO黃建業﹕樓市已經見頂

http://news.sina.com.hk/news/20130316/-19-2919886/1.html

Next will be 一手減價潮...

港府連番推出辣招，加上部分銀行帶頭調高新造按息，令物業成交量再陷「冰河時期」。龍頭代理美聯集團（1200）預計，今年全年二手成交量有機會跌至5.8萬至6萬宗水平，創03年以來的十年最低紀錄，整體樓價更有機會下挫5％至10％。美聯主席黃建業表示，本港樓市相信已經見頂，港府應考慮訂立退市機制。

黃建業昨日出席集團業績公布會時指出，政府連番出招、加上加息，已令近期二手物業成交冰封、個別一手盤更要減價促銷，顯示政府辣招已見效。黃估計，本港樓市已見頂，政府應考慮設退市機制，令樓市維持正軌。

十經紀爭一單 九成食白果

美聯副主席黃靜怡補充，近期每月二手成交萎縮至只約3000宗，如以03年SARS時、全港有1.48萬名代理計，「即每張單有5個人爭」；惟現時全港代理已膨脹至3.7萬人，「意味每張單差不多有10個人爭，即九成人食白果」。

她預計，若政府持續不作退市決定，市况又持續疲弱，將有三成代理、即逾1.1萬人遭淘汰。不過，她未有正面回應美聯是否會進行「瘦身」。

至於美聯公布的12年全年業績，年度收益錄得逾39.1億元，比11年升15％；而年度溢利為2.97億元，較11年升87％，派末期息1毫。美聯昨日收報3.52元，升1毫或2.924％。

中原稱不排除收縮員工數目

至於最大對手中原地產，其集團主席黎明楷指出，若市况持續淡，不排除中原前線員工會作收縮，但主要是透過自然流失的形式進行。不過，黎亦指出，由於今年將有多個大型新盤推出，若發展商定價不太進取，除可吸引用家回流一手盤市場外，亦可減低地產代理界的危機。

---

180 : franco26(24932)@2013-03-17 19:11:09

政府d 辣招效果逐漸浮現了

---

181 : qbbsclassic(33468)@2013-03-18 02:09:19

業績係過去的
睇最新的新聞
十大屋苑只錄得 1宗成交

http://www.metroradio.com.hk/Met ... wsID=20130317172723
利嘉閣：剛過去周末本港十大屋苑成交跌近九成
17/3/2013 17:27
銀行上調新造按揭利率 , 拖累本港二手樓市成交冰封.
利嘉閣地產研究部指出 , 剛過去周末, 本港十大屋苑只錄得 1宗成交, 按周跌近九成. 只有嘉湖山莊錄得 1宗成交.
利嘉閣地產總裁廖偉強表示, 政府早前加推「辣招」 , 加上大型銀行上調按揭利率 , 但業主不願減價, 買家亦不願入市, 買賣雙方呈拉鋸局面, 令二手市場膠著. 反而新盤推出優惠 , 吸引買家轉投一手市場.

---

182 : nighthawk(8712)@2013-03-18 06:41:13

http://www.headlinefinance.hk/specialist_investment_column.php
裂痕漸現
地產代理 九成無客

　　第三，政府加印花稅令樓市冰封，政府2月第3輪出招，加雙倍印花稅，並要求工商物業在簽臨時買賣合約時便要交印花稅，而不是如過往般於做樓契時才交，這對樓市打擊相當大，令工商物業的所謂「摸貨」絕跡，唔止住宅無得短炒，工商舖都開始無得短炒。

　　樓市問題可以講多幾句。地產代理商美聯集團(1200) 副主席黃靜怡在業績記者會上話，目前二手樓市與沙士和金融風暴時的情況類似，美聯會將部份做二手盤人手調動至做一手盤，佢估計今年平均樓價將跌5%至10%；又指目前每月二手成交已跌至3000宗，有3.7萬個代理，即90%代理「食白果」，若政府持續不收回針對樓市政策，預期會有30%地產代理商舖和從業員遭淘汰，地產代理將減到2.5萬人，即有1.2萬個地產代理將會失業。

　　我問一個樓市炒家，佢話政府出新招後，根本無乜成交，工商舖影響最大，因為過去交低5%、10%首期買間舖，就可以睇半年一年，中間將以「摸貨」形式沽出，幾個月可以食胡。件貨「摸完又摸」，都可以「摸」幾次，一人執5%、10%就走；依家政府改例，一簽臨時合約就要交印花稅，2200萬以上大碼貨交8.5%稅，加埋1%經紀佣，一簽約就唔見咗9.5%，短炒即刻無得玩，就連投資都好惡諗，因為商舖也好、豪宅也好，1年租金回報有兩厘都算唔錯，畀埋印花稅加經紀佣，無咗9.5%，即係5年回報畀晒佢，仲有乜投資價值？你話銀行無息，存人仔都有兩厘幾，又唔使交稅，唔係好過買樓收租好多？所以政府大加印花稅後，連投資客都打走埋。
加埋釐印 回報食清

　　呢個炒家手上有10個8個豪宅加商舖，佢話有租約好難沽，所以只把手上租約已到期的物業放盤，但近期問津者少，例如有個商舖開價4000萬，依家佢貼埋買家要畀多的4.25厘新增印花稅，變相減價170萬，都仍然無人吼，佢都開始有少少心驚。

　　中環茶友話，早前炒得好勁的商舖，可能會爆得好快，你睇反映住宅樓價的中原城市領先指數係122，同1997年的100基數比較，只係升咗22%，唔係好多。但熱門地帶的商舖，升幅比1997年高峰高好多，真係升一兩倍閒閒地，唔好講尖沙咀廣東道或銅鑼灣羅素街呢啲舖王區；即使二線區，1997年千零萬一間舖，如今都要4000萬以上，比1997高峰要高好多，萬一爆起上來，亦可以插好多。

　　除咗炒作因素外，關鍵係租金能否持續高企，樓市一衰起上來，即係經濟差，生意多數同步大跌，到時租金勁插，舖價跌一半真係話都無咁快。住宅點都有新婚夫婦等的需求，但商舖使用者大多數係租舖，無乜自置物業的需求，所以跌起上來亦無乜需求去支持。但樓市有蔓延性，唔會商舖市場大插，住宅市場無事；亦唔會新界樓崩盤市區樓照炒，現實係一處崩，處處崩。所以要留心商舖市場會唔會爆煲。

　　短期反彈 減持良機

　　總的來說，加完印花稅，金管局又挾銀行加埋按息，呢一着市場反應更大，樓市裂痕漸現，雖然唔係話馬上會大跌，唞一陣定一定講唔埋又彈吓試吓高位，但手上貨多者會視反彈為出貨機會，一彈就沽貨，所以樓市唔係咁易再大幅爆上；加上成交稀薄，即使再試高，那種價位都未必有真正支持。

　　樓市裂痕隱現，旅遊零售急跌，或許出口會有啲好轉，但香港經濟狀況本來都唔係幾靚仔，再加上畀內地股市拖住，所以唔好睇得港股太好。近期港股升沉的最大因素是美股，港股會落後於美股，如果美股繼續不斷創新高，港股打吓折都會跟在後面反彈；但若果美國見頂回落，港股就會跌得較急。
中環茶友話，依家是3月中，一般3月尾、4月頭仲會有一轉後抽，股市有一輪較好的反彈，若港股夠強，或美股超強，就可以上試上次近24000點的高位。但若港股力水唔夠，升番上23200點左右，都可能力盡而回。若手上貨多者，不妨趁反彈時，分段再減啲貨，套多啲現金在手，等5月後有較深的回落，都有多啲子彈在手可以買貨。見到近期美股強、港股弱的狀況，真係唔敢太睇好啦。

　　陸羽仁

---

183 : simonwor(34306)@2013-03-18 07:51:51

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130318/news/ea_eaa1.htm

Source : mingpao


十大屋苑九吞蛋 慘過SARS
兩天成交只一宗 銀主盤也劈價18％沽
2013年3月18日
【明報專訊】經過政府連番出手壓樓價，三大銀行上周加按息四分之一厘，似造成「壓垮駱駝最後一根稻草」的效應，根據中原地產統計，十大屋苑過去兩天有九個「食蛋」，僅鴨洲海怡半島錄得一宗成交，除了農曆新年期間的「非正常」周末外，交投創正常周末的新低，慘過SARS時期。二手成交陷「冰封」狀態，多個地區同現劈價潮，甚至有財務公司把荃灣南山大廈一個銀主盤減價70萬元，以315萬元沽出，減幅達18%。

中原地產統計資料顯示，剛過去周六日十大屋苑僅錄得1宗成交，比前周的6宗勁挫83.3%，市比起SARS時期更見慘淡。

十大屋苑僅海怡錄1宗成交

十個指標屋苑中，只得海怡半島錄得一宗成交，其餘9個屋苑「捧蛋」，中原亞太區住宅部總裁陳永傑表示，買家見政府出招，加上銀行加息，對入市產生恐慌，紛紛轉為觀望，未敢入市；現時二手物業交投大幅下降，流通量大跌，若情持續，相信對整體經濟影響深遠。美聯集團執行董事陳坤興則稱，期內有上車新盤熱賣，吸走部分購買力，令二手成交更萎縮。

學者：年底前樓價或跌一成以內

城市大學管理科學系副教授曹國輝指出，由於業主持貨能力強，令樓市呈膠，估計在未來兩三個月，二手成交仍保持低迷，估計可能要到3個月後，樓價始會正式調整，且速度會比較慢，至年底前，樓價跌幅可能在10%以內。

而在龍頭發展商帶領下，多個二手屋苑早已錄得不少大幅劈價個案，近期甚至有財務公司加入減價潮，劈價放售銀主盤。美聯物業營業經理洪嘉健稱，上述物業為荃灣眾安街南山大廈銀主盤高層1室，實用面積399方呎(建築520方呎)，兩周前以385萬元放售，新近減價70萬元或18%，以315萬元成交，實用呎價7895元(建築6058元)。

荃灣南山大廈銀主盤減70萬沽出

富誠地產分行經理李文傑表示，牛池灣居屋新麗花園C座低層1室，實用面積386方呎(建築447方呎)，原開價300萬元，及後見市淡靜，願減價30萬元或10%，以自由市場價270萬元售出，實用呎價6994元(建築6040元)，低市價一成。

另外，祥益地產高級營業經理胡志偉表示，屯門海典軒2座低層F室，原叫價360萬元，過去一周連減5口價，最終以330萬元沽出，累減30萬元或8.3%，但以實用面積457方呎(建築617方呎)計，實用呎價7221元(建築5348元)，仍屬市價成交。

屯門海典軒減價易手 實呎仍創屋苑新高

事實上，由於早前業主叫價過分心雄，即使近日加入減價，成交價仍創新高。祥益地產營業經理袁思賢稱，屯門新都大廈B座高層7室，實用面積442方呎(建築550方呎)，雖獲業主減價10萬元，以290萬元成交，但實用呎價仍達6561元(建築5273元)，創屋苑歷史新高。

明報記者 林尚民

---

184 : ckcy2k(19663)@2013-03-31 18:29:40

When I walked around the street this afternoon, I noted that a number of small property agents had ended their businesses. For shops of Midland and Centraline, there were no customers at all and agents just sat still at their seats. Also, a friend of mine, who is working for a large property agency, told me that it is now very difficult to survive in first-hand property market due to keen competition. An ice age of this trade seems coming......

---

185 : 番鼠仔(35730)@2013-04-11 02:53:36

魔根大通係咁增持美聯...
似乎睇好後市咁啵...

---

186 : cody9(14279)@2013-04-11 11:04:42

據聯交所股權披露顯示，美聯(01200.HK)獲主席黃建業於3月26日至4日5日分六次增持，均價約為3.362元，共買入985.6萬股股份，涉逾3300萬元，其持股量由9.96%增至11.33%。(ji/u)


阿思達克財經新聞

---

187 : ezone2k(22605)@2013-04-11 16:27:21

Wong Kin Yip, Freddie

Wong Kin Yip, Freddie 開始增持...

買入 275.4 萬股美聯集團@平均價 3.33 4.7%04-05 00:00
買入 175 萬股美聯集團@平均價 3.39 2.8%04-03 00:00
買入 168.8 萬股美聯集團@平均價 3.4 2.4%04-02 00:00
買入 151 萬股美聯集團@平均價 3.41 2.1%03-28 00:00
買入 109.8 萬股美聯集團@平均價 3.35 3.8%03-27 00:00
買入 105.6 萬股美聯集團@平均價 3.27 6.3%03-26 00:00

---

188 : ezone2k(22605)@2013-04-11 16:28:01

今明兩年新單位預測落成量分別為1.35萬及1.58萬個


差晌物業估價署發展《香港物業報告2013》初步統計數字，去年私人住宅單位落成量為10150個，按年增7%，其中49%位於新界，34%於九龍，其餘位於港島，至於單位入住量為7550個，於年底空置量於4.3%水平，約5960個空置單位由於未獲發滿意紙或轉讓同意書而未能入住。

今年及明年新單位預測落成量分別約13550個及15820個，於今年新落成的單位中，83%位於新界，明年新界區新落成單位佔比則降至56%。

至於樓價方面，於去年第4季度，整體售價指數按年上升24%；而租金指數亦按年升10%。

寫字樓方面，去年落成量為13.6萬平方米，按年減少13%；整體使用量減少18.2萬平方米；空置量微降至6%；預計今年寫字樓的落成量將增至15.8萬平方米，明年將增至15.9萬平方米，新增供應將主要來自觀塘區

---

189 : ezone2k(22605)@2013-04-11 16:28:41

長策會成員林筱魯﹕辣招為降溫 港府無意推冧樓市
04 - 11 05:02

http://news.sina.com.hk/news/20130411/- ... 184/1.html

【明報專訊】規劃師出身的林筱魯，如今為長期房屋策略督導委員會成員，更是委員會中擁有最多物業的一個，坐擁3個住宅、1個工廈單位及1塊農地。梁振英上任以來，社會有意見不滿他未能打壓樓市狂升，問到被外界視為「梁粉」的林筱魯有何物業投資經驗可分享時，他即刻耍手擰頭，直言現時談投資經驗是太過敏感，不過他認為現階段入市風險高，笑言「李嘉誠都叫人唔好炒啦」。
他又認為，港府無意「推冧」樓市，辣招是為了防止樓價再上，待環球經濟形勢改變，樓市即能自然調節，回到較合理水平。
2008、09年金融海嘯時中原城市領先指數（CCL）一度回調至約60點水平，之後樓市升幅1倍，最新4月報123.01點，只計去年7月1日以來，樓價也已上升了兩成（圖）。
入市風險高 李嘉誠也叫勿炒樓
林筱魯指出，香港向來具獨特性，因為物業投資市場活躍，套現相對容易，又沒有資金進出限制等規範，因此除了本地市場以外，一直亦有外地投資者捧場。近年除了樓宇供求問題以外，環球不同國家印銀紙放水，內地人民幣升值又提升內地買家購買力等，都推升了香港的物業價格。
他認為，由於增加房屋供應需時，中短期為了能優先滿足本地需求，有必要推出各種辣招作「需求管理」。
收租靠低息 息口一轉就「血流成河」
問到現時是否入市好時機。他坦言，要視乎買家如何判斷政府會否繼續出招，「我個人就好信（政府會出招壓市），如果你問我現時是否投資時機，李嘉誠都叫人不要炒樓啦」。
在雙辣招下，交投量大跌，部分業主增加議價空間，但價格仍未見大幅下跌之勢。林筱魯指出，業主不肯減價有好多原因，諸如超低息環境、借貸比率低等。
他特別提到，目前不少人因為是低息下收租才有正回報，倘息口一轉就「血流成河」，現時入市風險很高。
待大環境改變 樓市自動回調
另外，自從2月底雙倍稅推出以來，過去不斷出現的「出招無用」輿論已逐漸失，更沒有「一買就升」的預期，令到所謂的「預支需求」大減，他舉例，一對年輕夫婦計劃2年後結婚生仔，但感覺今後樓價不會大升，便毋須迫切入市，不會有挾市上升效應。
運輸及房屋局曾指出，要市場回復正常才撤銷買家印花稅等辣招，訪問中問到林筱魯認為樓市要調整幾多才合理？他指出，政府從來不會想冧市，理想中最好是價格一路走勢平穩，靜候人工追得上樓市，或者在同樣價錢上可以「住大啲」。
林筱魯指出，實際而言，樓市需求與經濟關係密切，目前樓價、租金水平狂升，不單止影響住宅市場，更影響一般人做生意的成本。
他認為目前要維持辣招去壓制外來需求，靜候大環境改變（如息口、量寬政策），樓市自動回調。

---

190 : 番鼠仔(35730)@2013-04-11 21:19:13

兩大股東又增持...

---

191 : greatsoup38(830)@2013-04-11 22:22:02

190樓提及

---

兩大股東又增持...

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 0&src=MAIN&lang=ZH&

---

192 : ezone2k(22605)@2013-04-13 21:59:51

中環在線：
美聯花紅勁　捽經紀肥老闆

P.S. 老細何得何能? 美聯(1200)老闆黃建業底薪加花紅，年薪3,300萬元



http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130412/18225408

繼上月X數短訊，噚晚市場又流傳一個有關美聯物業(1200)新人事政策嘅WhatsApp短訊，主要話暫停請人，同埋會裁走冇表現嘅經紀，個別分行高層承認收到呢個柯打，唔似俾人惡搞，但美聯執董陳坤興否認管理層出過呢個短訊。姑勿論真定假，經紀都要自求多福了。

地產代理同投資銀行一樣，旺市時員工花紅分得多，淡市就隨時被裁走，只能嘆一句呢行係咁。
美聯舊年盈利增加87%，老闆黃建業同32歲嘅太子女黃靜怡分別袋1,588萬同447萬花紅，較前一年增加1.5倍同87%。除咗花紅，加埋基本薪金同福利，黃靜怡年薪夾埋有908萬元。黃建業底薪加花紅，年薪3,300萬元。

好景不常，o依家樓市交投相對淡靜，好似今個月就冇乜大型新盤，業主觀望心態又強烈，二手樓都比較淡靜，經紀惟有醒定啲。

---

193 : cody9(14279)@2013-04-14 13:23:49

係咁架啦，A準拆到頭Bar都係得3成，分行經理重衰。條Team唔到數要7折出糧，做到區董就嘆嘞頭都唔駛點蒲係週會出嚟講粒零鐘鳩話。做到黃老闆就直頭月會先出嚟講幾句，重要講親都悶到瞓着，但係最搵錢嗰個就係佢囉。

---

194 : qbbsclassic(33468)@2013-04-15 01:27:32

186樓提及

---

據聯交所股權披露顯示，美聯(01200.HK)獲主席黃建業於3月26日至4日5日分六次增持，均價約為3.362元，共買入985.6萬股股份，涉逾3300萬元，其持股量由9.96%增至11.33%。(ji/u)


阿思達克財經新聞

用公司出糧幫自己增持
剛剛好3300萬
自己一毫子都冇出過

美聯舊年盈利增加87%，老闆黃建業同32歲嘅太子女黃靜怡分別袋1,588萬同447萬花紅，較前一年增加1.5倍同87%。除咗花紅，加埋基本薪金同福利，黃靜怡年薪夾埋有908萬元。黃建業底薪加花紅，年薪3,300萬元。

---

195 : GS(14)@2013-04-15 21:37:23

194樓提及

---

186樓提及

---

據聯交所股權披露顯示，美聯(01200.HK)獲主席黃建業於3月26日至4日5日分六次增持，均價約為3.362元，共買入985.6萬股股份，涉逾3300萬元，其持股量由9.96%增至11.33%。(ji/u)


阿思達克財經新聞

用公司出糧幫自己增持
剛剛好3300萬
自己一毫子都冇出過

美聯舊年盈利增加87%，老闆黃建業同32歲嘅太子女黃靜怡分別袋1,588萬同447萬花紅，較前一年增加1.5倍同87%。除咗花紅，加埋基本薪金同福利，黃靜怡年薪夾埋有908萬元。黃建業底薪加花紅，年薪3,300萬元。

取之公司，用諸公司

---

196 : ckcy2k(19663)@2013-06-13 22:55:18

http://webb-site.com/articles/legco130613.asp

Second submission to LegCo on DSD
13th June 2013

To: all members of the Bills Committee on Stamp Duty (Amendment) Bill 2013
Legislative Council

This morning (video here) 28 delegations (including Webb-site.com) spoke for 3 minutes each on Double Stamp Duty to 8-11 legislators (at various times) on the Bills Committee and to an Administration delegation led by Mable Chan, "Deputy Secretary for Financial Services and the Treasury (Treasury) 2", who has perfected the administrative art of responding to Legislators' questions without answering them. She was completely unflustered by opposition from delegations and legislators and will make a great Principal Official in about 10 years' time.

The Government did not have the respect or courage to send the Financial Secretary or the Secretary for Financial Services and the Treasury, or even his Under-Secretary, to respond to delegations' views and legislators' questions. Civil servants like Mable Chan (or her boss, the Permanent Secretary) are not Principal Officials and are not responsible for policy - they just administer it. The following questions on policy went unanswered, so please require the Administration to answer these questions:
1.If DSD is intended to target speculators, then why is there no exemption for buyers who are not speculators? Such persons include businesses buying office or retail premises for their own occupancy.
2.Why not refund DSD to any business with a Business Registration at the address of the purchased property, proving owner-occupation?
3.Why not refund DSD to any person who owns the property for a specified time, such as 2 years, the same threshold as the original Special Stamp Duty, or 3 years, as proposed in the revised Special Stamp Duty (SSD)? Even if you hold for 100 years, there is no refund of DSD. Indeed, if anti-speculation is the goal, then why not just apply SSD (on resales) to commercial property and forget doubling the up-front duty?
4.Why is DSD described by Government as a "demand-side measure"? If the stamp duty was payable by the vendor out of gross proceeds, with exactly the same financial effects, then wouldn't the Government call it a "supply-side measure" (* example below)? In fact it is neither, it is a volume-suppressing measure. The higher transaction cost simply depresses the volume of transactions. Sellers are less willing to sell, and buyers are less willing to buy, because the Government is taking 8.5% out of the middle.
5.As DSD is not driven by revenue-raising, then its purpose must be to address some social harm (as cigarette taxes do) by modifying behaviour. Otherwise it is not a legitimate tax. So why is an increase in market volume harmful to the economy or public interest? Can the same be said when the volume of the stock market increases? Particularly, why is a higher volume of commercial property transactions bad for the economy or society at large? After all, it generates work in estate agents, lawyers, advertising and printing and indicates liquidity for those who wish to sell or buy properties. Whom does it hurt?
6.In its briefing paper, the Administration has noted an increase in volumes and an increase in prices, but has not produced any evidence to show causation - that is, that higher volume causes higher prices. It doesn't. Why then, does the administration seek to suppress volumes?
7.If there is no harm to society from higher volumes of commercial property transactions, then how is DSD a legitimate tax rather than a penalty for exercising a Basic Law right (Article 105) to acquire, use and dispose of property (including real estate)? That is, how is it constitutional to penalise people for exercising their Basic Law rights to transfer property, the exercise of which causes no demonstrable harm to society?
8. Article 5 of the Basic Law promises that "the previous capitalist system and way of life shall remain unchanged for 50 years" and Article 11 states that "No law enacted by the legislature of the [HKSAR] shall contravene this [Basic Law]". Now the Administration seeks to modify commercial behaviour by imposing deterrent taxes on transfers of property, without any public benefit, because, in its opinion, buyers engaging in such transactions are too "exuberant" (presumably, the Administration regards sellers as sensible). How is this proposed law consistent with the "previous capitalist system" in which buyers, owners and sellers were free to take their own risks without paternalistic intervention by the state?

* Example: if stamp duty was payable by the seller on the gross price, then a sale at $10.85m with DSD of $850k (7.83%) would be financially identical (to all parties) to a sale at $10.00m in which the buyer pays $850k of DSD (8.50%). In both cases, the buyer pays $10.85m net, the seller receives $10.00m net, and the Government receives $850k in stamp duty.

---

197 : MrYeung(15476)@2013-07-13 10:57:06

代理冚舖 全年料過百
http://orientaldaily.on.cc/cnt/finance/20130712/00204_001.html

政府連番出招為樓市降溫後，一、二手成交量急速萎縮，代理生意愈來愈淡薄，近期港、九、新界各區均已湧現不少代理分行突然關閉，利嘉閣繼早前關閉荃灣如心廣場、美孚萬事達廣場及上水等分行後，柯士甸道原有的三連超級大舖，剛已關閉中間的一間分行。
利嘉閣柯士甸道關分行

利嘉閣董事徐志華證實，旗下柯士甸道剛關閉的分行，其業主早前要求加租，在現時市況實在難以接受，故租約期滿已立即關閉，而該舖左右兩間分行，稍後約滿時，若業主不肯減租亦會立即關閉。他直言，在目前沒有盈利的經營困局之下，租約期滿的分行若不獲減租均會放棄，即使業主減租亦要考慮是否具實際價值才會續租。
本地四大地產代理行規模

  本地四大地產代理行規模

  
香港置業位於新達廣場的分行，因租約期滿已關閉。

  香港置業位於新達廣場的分行，因租約期滿已關閉。

除利嘉閣外，香港置業位於大埔新達廣場及大角咀海桃灣的分行亦剛關閉，該公司行政總裁李志成表示，新達廣場分行原本屬公司於區內唯一分店，由於約滿經已關閉，稍後會於區內物色租金較平舖位。他坦言，下半年公司會繼續減少分行，貴租舖位一定不要，現時公司全港約有90多間分行，較年初時逾100間已減少近10間。
倘不撤辣招 美聯削成本

部分業主亦已開始體諒代理「無啖好食」苦況而願意不加租、甚至減租，李志成透露，近排已有分行業主願意減租續約，最多減幅逾10%，部分業主亦願意不加租以求續約。

美聯（01200）執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興稱，目前公司分行數量已較年初時略為減少，若政府不考慮撤招，下半年要繼續減少分行以削減成本，公司亦都陸續要求約滿分行的業主減租，目標減租幅度10至20%，不減租的分行會考慮不續租，如旗下大角咀港灣豪庭及灣仔分行，早前已因業主要求加租而關閉。

陳坤興亦透露，近期已經有業主提出短期減租六個月以共度時艱。祥益總裁汪敦敬表示，在現時僧多粥少的環境下，公司採取多舖少人等經營策略。

---

198 : ckcy2k(19663)@2013-07-22 20:13:30

Ex-Midland (1200) branch manager jailed for bribery and fraud

---

199 : cody9(14279)@2013-07-25 23:06:40

案中人以前係我同事（叫做識咁啦），講真呢行大把A準做緊呢樣嘢，但係有乜理由蠢到用銀行過數架？！緊喺收現金先無得跟家嘛。

---

200 : GS(14)@2013-08-23 17:35:41

1200

轉虧600萬，10億現金

---

201 : cody9(14279)@2013-08-23 17:45:27


睇少隻冧把

---

202 : Tricky.Frog(35942)@2013-08-23 17:54:52

正，最鐘意呢啲情況。

---

203 : cody9(14279)@2013-08-23 18:24:11

美聯集團(01200.HK)公布，公司現任主席及執行董事黃建業，調任為公司之非執行董事，但仍然留任董事會主席。

陳坤興則辭任公司執行董事，因其須專注處理個人事務。另外，鄧美梨作為公司執行董事之薪酬，已下調至每年28萬元。

坤
大小姐上位，1200正式收皮

---

204 : greatsoup38(830)@2013-08-23 22:22:19

203樓提及

---

美聯集團(01200.HK)公布，公司現任主席及執行董事黃建業，調任為公司之非執行董事，但仍然留任董事會主席。

陳坤興則辭任公司執行董事，因其須專注處理個人事務。另外，鄧美梨作為公司執行董事之薪酬，已下調至每年28萬元。

坤
大小姐上位，1200正式收皮

唉

---

205 : Clark0713(1453)@2013-08-26 17:13:49

　　《經濟通通訊社２３日專訊》美聯（０１２００）主席黃建業於中期業績發布會表示，上半
年錄得約８９００萬虧損，主要受樓市「３Ｄ辣招」拖累，加上經營成本上升所致。
　　他認為，本港樓市最壞時期仍未來臨，現時才剛開始轉差。政府推出打擊樓市的措施，導致
樓價輕微下跌，但成交量亦大幅下滑。未來資金流走或出現加息，香港樓市將進一步轉壞。香港
樓市現趨向政治性主導，難以預測未來走向。
　　雖然樓市進入較差的時期，但公司仍盡量不裁員，採取自然流失策略。若市況持續嚴峻，會
視乎情況進一步作出收縮。
　　他補充，本港樓市疲弱故美聯積極發展國內及海外市場，未來將投放更多資源拓展香港以外
的業務，擴大收入來源。
　　另外，集團上半年錄得大幅度的現金流走，他解釋，主要由於業績虧損，以及派發末期股息
。對於未來可否恢復淨現金流入，則需視乎市況而定。對於後市，公司將保持審慎及相對保守的
態度，因上半年約有８０００萬的現金流走，故決定不派發中期股息。（ｍｃ）

---

206 : greatsoup38(830)@2013-09-07 15:49:52

邊個媒體呢?

---

207 : patricklau1236(18474)@2013-09-14 12:26:02

美聯工商鋪發的可換股債卷不知是否大小姐的手筆, 若是, 大小姐是財技中的高高手. 那可換股債卷增大了工商鋪的資產, 但又因換股價過高不致攤薄盈利. 使工商鋪的價值顯得很便宜. 而且該公司的consolidation, 不是用香港會計標準, 而是用香港公司法裏的一條法例來做consolidation. 小人越看越大開眼界.

---

208 : Tricky.Frog(35942)@2013-09-14 12:28:07

207樓提及

---

美聯工商鋪發的可換股債卷不知是否大小姐的手筆, 若是, 大小姐是財技中的高高手. 那可換股債卷增大了工商鋪的資產, 但又因換股價過高不致攤薄盈利. 使工商鋪的價值顯得很便宜. 而且該公司的consolidation, 不是用香港會計標準, 而是用香港公司法裏的一條法例來做consolidation. 小人越看越大開眼界.

留名學野

---

209 : greatsoup38(830)@2013-09-14 12:29:36

可以略指點一二?

---

210 : simonwor(34306)@2013-10-30 18:42:45

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20131030/18485719

傳美聯獲基金購7%股權
【本報訊】近年頻頻出現管理層人事變動的美聯物業（1200），市場昨傳出一則股權變動消息，指一名以繆姓為首的基金，將持有美聯股權7.3%，成美聯物業重要股東，對於上述有關傳聞，美聯集團表示不作任何評論，只表示一切以港交所公佈為準。
樓市在多項辣招打壓下，交投嚴重萎縮，上半年錄得近億元大幅虧損的美聯物業，集團主席黃建業自今年3月分階段吸納股份，持股量由3月時佔10.11%增至目前12.96%，基金股東摩根大通則現仍持有14.01%。早前曾傳出外界洽購傳言，美聯即時高調作出否認，指集團未有聽聞、達成任何洽購股份行動。
昨市場廣泛流傳一名以繆宏邦為首的基金，將佔有該公司股份7.3%，不排除短期公佈，本報就市場傳聞向美聯物業查詢，發言人指對傳聞不作評論，一切以港交所公佈為準。早前黃建業接受個別傳媒訪問時指，成立家族投資管理辦公室，主攻地產，更首度開拓酒店及服務式住宅業務，並以自行成立之麗駿酒店品牌管理，令外界揣測有意把精力投放在其他業務。美聯昨收報3.02元，下跌3.5%。

---

211 : qt(2571)@2013-10-30 19:07:44

9月嗰陣黃建業都有增持.

http://sdinotice.hkex.com.hk/di/ ... 0&src=MAIN&lang=ZH&

---

212 : ckcy2k(19663)@2013-10-30 22:45:54

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131030/news/ea_eac1.htm

...

傳基金購美聯7.3％

市場昨傳出，香港置業前深港組總監繆宏邦為首的基金，近日大手購入美聯(1200)股份，股權持有量將達約7.3%，繆宏邦昨日回應稱，購入股份只是「捧場」作長線投資，無意加入管理層。美聯則稱，對傳聞不作回應。

---

213 : ksw(1423)@2013-10-30 23:55:12

利嘉閣的人...
施生不是說絕不買嗎..

---

214 : VA(33206)@2013-10-30 23:59:35

個市咁都入,放入監察名單

---

215 : cody9(14279)@2013-10-31 08:32:53

ksw在213樓提及

---

利嘉閣的人...
施生不是說絕不買嗎..

有錢佬返口覆舌是常識吧！再者買撚埋即係條撚樣揸住全港代理市場七成以上，能力做得到既話你做唔做吖？

---

216 : greatsoup38(830)@2013-10-31 22:13:46

再留意下

---

217 : allee618(1182)@2013-11-07 21:13:59

O_O;

---

218 : allee618(1182)@2013-11-10 23:42:06

對不起想請教各位大大，美聯有結業的可能性嗎？

謝謝你！

---

219 : joeskwu(7590)@2013-11-11 09:30:27

allee618在218樓提及

---

對不起想請教各位大大，美聯有結業的可能性嗎？

謝謝你！

No, for it has cash and debt is very low.

---

220 : greatsoup38(830)@2013-11-24 15:04:08

2013-11-13 EW
狙擊手繆宏邦 密會黃建業

上月底，美聯（1200）股份突然間有大手買賣，原來有間叫Apex Benchmark的基金公司，斥資一億六千四百萬掃入五千二百多萬股美聯，成為集團第三大股東，僅次於摩根大通及黃主席。

隻基金原來係由一名叫繆宏邦（Bondy）的前員工牽頭，呢位名不見經傳的仁兄，做咗經紀廿年，前後做過美聯、港置、利嘉閣，起初專做半山豪宅，後試過轉做工商舖，又移民加拿大，四、五年前回歸香港重操故業，奈何政府辣招打壓市場不振，繆生只好黯然離開。

今次佢隻基金突大手掃美聯，黃建業大為震驚，聽聞二人曾秘密會面。一言追問繆生，佢三緘其口，只係話：「外面風言風雨，太敏感喇，入股美聯係長線投資，想低調一點。」當問到市場關心美聯係咪受狙擊，繆宏邦話：「黃老闆大把錢點會驚呢。」

---

221 : qt(2571)@2013-11-24 18:45:17

哈哈!!!  搞到黃生無平貨掃添.

---

222 : allee618(1182)@2013-11-26 20:49:37

qt在221樓提及

---

哈哈!!!  搞到黃生無平貨掃添.

哈哈! 佢冇話突擊美聯, 不過如果之後有人帶頭突擊再搵各個股東聯手, 黃生都幾頭痕

---

223 : greatsoup38(830)@2013-11-26 22:20:54

allee618在222樓提及

---

qt在221樓提及

---

哈哈!!!  搞到黃生無平貨掃添.

哈哈! 佢冇話突擊美聯, 不過如果之後有人帶頭突擊再搵各個股東聯手, 黃生都幾頭痕

我想黃生唔只持股咁少...

---

224 : allee618(1182)@2013-11-27 09:39:14

greatsoup38在223樓提及

---

allee618在222樓提及

---

qt在221樓提及

---

哈哈!!!  搞到黃生無平貨掃添.

哈哈! 佢冇話突擊美聯, 不過如果之後有人帶頭突擊再搵各個股東聯手, 黃生都幾頭痕

我想黃生唔只持股咁少...

因為上次俾人突擊過所以知驚?

可能佢同mogan stanley好friend所以唔怕持股少.

但人心難測....... :p 佢高賣低買自己公司股份都唔係第一次, 會唔會好似上次咁歷史重演?

---

225 : qt(2571)@2013-11-27 11:52:37

經過上次被追擊, 佢應該有尐4.99%的PARTNER持貨啦.

---

226 : greatsoup38(830)@2013-11-27 23:23:20

allee618在224樓提及

---

greatsoup38在223樓提及

---

allee618在222樓提及

---

qt在221樓提及

---

哈哈!!!  搞到黃生無平貨掃添.

哈哈! 佢冇話突擊美聯, 不過如果之後有人帶頭突擊再搵各個股東聯手, 黃生都幾頭痕

我想黃生唔只持股咁少...

因為上次俾人突擊過所以知驚?

可能佢同mogan stanley好friend所以唔怕持股少.

但人心難測....... :p 佢高賣低買自己公司股份都唔係第一次, 會唔會好似上次咁歷史重演?

應該他們d員工真是持有好多

---

227 : cody9(14279)@2013-11-28 10:54:49

greatsoup38在226樓提及

---

allee618在224樓提及

---

greatsoup38在223樓提及

---

allee618在222樓提及

---

qt在221樓提及

---

哈哈!!!  搞到黃生無平貨掃添.

哈哈! 佢冇話突擊美聯, 不過如果之後有人帶頭突擊再搵各個股東聯手, 黃生都幾頭痕

我想黃生唔只持股咁少...

因為上次俾人突擊過所以知驚?

可能佢同mogan stanley好friend所以唔怕持股少.

但人心難測....... :p 佢高賣低買自己公司股份都唔係第一次, 會唔會好似上次咁歷史重演?

應該他們d員工真是持有好多

最記得459注入工商舖資產嗰陣，班仆街喺員工大會誓神劈願話見兩蚊，結果冚家鈴最低兩仙都無。

---

228 : qt(2571)@2013-11-28 11:04:18

cody9在227樓提及

---

greatsoup38在226樓提及

---

allee618在224樓提及

---

greatsoup38在223樓提及

---

allee618在222樓提及

---

qt在221樓提及

---

哈哈!!!  搞到黃生無平貨掃添.

哈哈! 佢冇話突擊美聯, 不過如果之後有人帶頭突擊再搵各個股東聯手, 黃生都幾頭痕

我想黃生唔只持股咁少...

因為上次俾人突擊過所以知驚?

可能佢同mogan stanley好friend所以唔怕持股少.

但人心難測....... :p 佢高賣低買自己公司股份都唔係第一次, 會唔會好似上次咁歷史重演?

應該他們d員工真是持有好多

最記得459注入工商舖資產嗰陣，班仆街喺員工大會誓神劈願話見兩蚊，結果冚家鈴最低兩仙都無。

班仆街都係想趁勢炒一轉啫, 點知依家乜都唔就, 炒條毛咩.

---

229 : greatsoup38(830)@2013-11-28 23:44:18

cody9在227樓提及

---

greatsoup38在226樓提及

---

allee618在224樓提及

---

greatsoup38在223樓提及

---

allee618在222樓提及

---

qt在221樓提及

---

哈哈!!!  搞到黃生無平貨掃添.

哈哈! 佢冇話突擊美聯, 不過如果之後有人帶頭突擊再搵各個股東聯手, 黃生都幾頭痕

我想黃生唔只持股咁少...

因為上次俾人突擊過所以知驚?

可能佢同mogan stanley好friend所以唔怕持股少.

但人心難測....... :p 佢高賣低買自己公司股份都唔係第一次, 會唔會好似上次咁歷史重演?

應該他們d員工真是持有好多

最記得459注入工商舖資產嗰陣，班仆街喺員工大會誓神劈願話見兩蚊，結果冚家鈴最低兩仙都無。

咁恐怖地騙人水?

---

230 : greatsoup38(830)@2013-12-13 00:11:57

1200轉虧

---

231 : greatsoup38(830)@2013-12-26 23:56:53

2013-12-21 EW
黃建業之女黃靜怡 點滴營造美聯文化   
...
有謂「創業難、守業更難」，如何守業也是不少富二代要面對的問題，黃靜怡也不例外。「我在美聯工作時已知道壓力會很大，做老闆的壓力當然會大過做員工。第一，你不可以因為辛苦就隨便說辭工，蛇無頭不行；其次與主席（即其父黃建業）工作一定大壓力，因為他是個精益求精的人；而且，在香港做地產代理也很大壓力，香港地產代理從業員有3萬多人，市場競爭很激烈，3個因素加起來就知道是很大壓力。然而壓力人人都有，最重要是怎樣化解，這樣才可處理更多的問題。」

做第二代接班人的確不容易，黃靜怡道，父親對自己的要求比一般員工高。如果做錯事，或者是在不適當的時間說錯話，黃建業會當眾訓示，身為太子女的她最初也感到愕然，後來就習慣了，因為老闆對其他員工也是這樣訓斥。

改進自己而非證明自己

「這對我的幫助很大，因為很多人認為自己的爸爸叻，都很想在公司證明及突出自己，會做一些很急進的事，但黃生就會令我想要improve（改善）自己，而不是prove（證明）自己。就好像做訪問，黃生只是說了一句『如果你覺得自己說的話市場認受你便去做訪問吧』，這句說話對我很有分量，因為讓我知道，要為自己的說話負責，故此我之前很少接受訪問，我也想再學習及歸納一下自己的經驗才接受訪問。」

最初黃靜怡也跟一般打工仔一樣，到美聯工作都是從低做起。加入美聯前，她就先在會計師行工作數年，加入美聯後就先在會計部工作，然後再到研究部，累積了一定經驗才升至管理層的位置。黃靜怡笑謂，到美聯工作後，看到公司仍有很大進步的空間，畢竟公司發展了40年有一定的優勢，美聯的品牌也值錢，不可以一下子去改。

故此上任後，黃靜怡從基本做起，例如巡分行等。「可能有人覺得巡分行只是雞毛蒜皮的事，但很多東西都是一點一滴建立出來，好像巡分行、分行管理，設立美勵行動、美聯會等，如果每一樣都嫌小不去做，那公司還有甚麼？」黃靜怡反問。

自2010年政府開始出招後，整體物業成交宗數大減，地產代理的生計自然首當其衝，明年仍會是艱難的一年，美聯的業務策略也會作出調整。黃靜怡謂，明年美聯會考慮增加一手組。「當然部分同事例如專做豪宅的，很難叫他們去新盤追客，如果經紀覺得自己做的區有機會，就可以繼續去做，但整體的部署會繼續集中在一手，同事也可更靈活。」

密集凝聚員工歸屬感

業務的部署以外，美聯更長綫的工作是建立企業文化。黃靜怡坦言，這段時間公司的收入可能有影響，但同時給予公司穩固業務及落實新方向的機會。

「主席有句管理格言就是『天道酬勤』，做地產代理不同做醫生、科學家等，不需要很頂尖，做經紀最重要就是要勤力，要勤力去接觸客戶，熟讀樓盤的資料。這行都是多勞多得，經紀的收入都由成交而來，『天道酬勤』就是這個意思。我的管理就是『凝人勵人』，地產代理是做人的生意，我也需要將一些叻的人凝聚到美聯。至於如何做到，就是要他們能發揮所長。勵人方面，就要懂得怎樣去勉勵及激勵員工，現時公司約有四成員工是『八十、九十後』，他們工作不止是為錢，也是為成功感、興趣等，故做凝聚及勉勵員工需要密集地做。」

於是黃靜怡就在2012年於公司內部成立「美勵行動」，為員工提供多樣性活動，包括家庭日、不同部門的聚餐，甚至運動日、籃球比賽等，目的是為加強內部員工的溝通，以及激勵士氣，效果相當不錯。黃靜怡說，有部門主管向她反映，自從有這類活動後，員工的歸屬感增加，而流失率下降了，更重要的是部門之間溝通上減少了摩擦，及有更多跨部門合作的情況出現。

對外品牌推廣塑造形象

讀會計出身的黃靜怡，正為公司設立一套全面性的指標評分制度，除了看各分行的銷售業績，也要看其他指標例如客戶投訴率、客戶讚揚率、會議出席率，甚至分行整潔度、員工流失率、見報率等，可說是十分全面。

對外方面，黃靜怡嘗試用新渠道去塑造公司的形象及進行品牌推廣，例如與公開大學合作，舉辦電台節目教授買樓的小知識，或在電視台播放一至兩分鐘的時事資訊節目，又為客戶印製季刊等。「做市場推廣就是要跟着市場走，如果客戶喜歡看品牌，我們就用品牌賣廣告，如現時客戶喜歡資訊性的東西，我們就用資訊來打。公司的大方向其實沒有變，只是不同時候我們用不同的武器出擊。」黃靜怡說。

.....

爸爸很懂得激勵人

既是自己的爸爸又是老闆，黃靜怡與爸爸黃建業在公司如何互動？「我在公司會叫他做主席或是老闆，在公司不會叫他做Daddy，在家才做回女兒的角色。如將兩者混亂了就十分麻煩，做女的話一定會覺得Daddy要遷就你，在公司不可以這樣，要尊重公司的制度。」

黃靜怡笑言，黃建業很多事會親力親為，但同時給予員工一定的自由度，就如做訪問前，他只說一句「如你覺得自己說的話有認受性就去做」之外，為了令女兒更有動力，他平時更會搜集與她年紀相近且事業有成的人的剪報給她參考。

「黃生有時會說：『你看人家一手一腳建立一間公司多厲害，但你就甚麼都沒有，即是很差啦！』黃生在激勵人這方面確是有一手的，我凝人勵人的格言也是從他的『天道酬勤』而來。」
.....

---

232 : Clark0713(1453)@2014-02-10 15:35:24

　　《經濟通通訊社１０日專訊》美聯港島區前董事楊永健連同約４０名員工，一同到集團位於
中環的總部，並帶同一封公開信，批評副主席兼副董事總經理黃靜怡入職後毫無表現，兼令士氣
低落，並辭退多名公司老臣子，要求公司辭退她。

　　楊氏指，自己加入集團近２０年，直到剛過去的年廿九，突然「被離職」，所以希望借由今
次請願活動，讓董事局知道自己並非自願離辭，而是遭無理解僱。

　　有出席聲援的員工指，今次出席的大部分都是港島區同事，自己暫時仍是員工身分，不便多
言，而參與只是希望聲援一下前同事。（ｉｃ）

---

233 : Clark0713(1453)@2014-02-10 15:35:40

《經濟通通訊社１０日專訊》美聯集團（０１２００）數十員工集體勸辭副主席，股價跌２
﹒９％，現報３﹒３８元，暫成交４６﹒６萬股，涉資１６０﹒５萬元。

　　美聯港島區前董事楊永健連同約４０名員工，帶公開信到集團總部，批評副主席兼副董事總
經理黃靜怡入職後毫無表現，兼令士氣低落，並辭退多名公司老臣子，要求公司辭退她。

　　楊氏指，自己加入集團近２０年，直到剛過去的年廿九，突然「被離職」。

　　美聯工商舖（００４５９）上升２﹒３％報４﹒５仙。（ｋｋ）

---

234 : cody9(14279)@2014-02-10 17:44:27

嗰大少姐一日A準都未做過，又唔肯放權乜都叉隻腳管埋一份，鬼服到眾咩？

---

235 : Tricky.Frog(35942)@2014-02-10 19:57:17

如果市好個個搵到錢都可能無事，而家市淡，大家成肚氣，更家睇無經驗既大小姐唔順眼…

---

236 : GS(14)@2014-02-10 22:54:52

最緊要都是賺到錢

---

237 : GS(14)@2014-02-11 09:32:42

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140211/news/ea_eac1.htm

【明報專訊】美聯(1200)前港島區董事楊永健早前於上月底離職後，昨日連同逾30名已離職及現職港島、九龍區前線代理，直闖美聯位於中環環球大廈的總部遞交公開信；楊氏除強調自己被無理解僱外，公開信更指美聯出現嚴重管理問題，最高層毫無建樹。


美聯發新聞稿 力撐黃靜怡

由於今次矛頭直指「太子女」、美聯副主席黃靜怡，美聯昨晚發放新聞稿，引述長實(0001)、新地(0016)、永泰(0369)等發展商售樓部高層，力撐黃靜怡及新升任的管理團隊。

楊永健昨午連同多名過往的同事，到環球大廈美聯總部樓下請願，其後與營業董事劉文華、李嘉傑、吳家棟及韋文俊等，到25樓向遞交信件。楊表示，自己1995年加入美聯，惟年廿九(1月29日)被即時中止職務，他指希望讓董事局知道自己並非自願離職，而是遭無理解僱，詳情將於今日下午的記者會交代。

請願參與者傳已被炒

公開信建議董事局辭退黃靜怡，而昨日市場即傳出，有分請願的劉文華、李嘉傑及韋文俊已被炒。

據美聯主席黃建業去年8月於業績會公布，自己每年改為收取20萬元董事袍金及約336萬元顧問費；其妻執行董事鄧美梨，年薪減至約336萬元。據美聯年報，黃靜怡過往年薪連津貼等約908萬元。

---

238 : iniesta(1400)@2014-02-12 14:14:10

前美聯高層楊永健 港島開檔打對台
2014年02月12日(Wed)

【香港屋網 28Hse.com】  
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）美聯「家變」續有下文，前任港島區董事楊永健昨日再「發炮」，批評美聯管理層用人唯親，透露未來會於港島區開設新地產代理行。現時美聯大股東之一、Apex Benchmark的基金代表繆宏邦昨亦「撐場」，聲言會盡沽美聯股票（按港交所資料，股份總值約1.8億），將注資入楊永健日後的公司，基金目前有10億可動用現金，「出得嚟講，就唔係開十間八間，就算只用3億，都可以發展到一間媲美美聯物業的公司。」地產代理風雲一觸即發。
批前東家用人唯親

楊永健昨日於中環召開記者會，詳述「被離職」的經過。據楊氏所指，他於美聯物業工作18年，對公司營業額有貢獻，但公司現時只用人唯親，任用無業績的人做地區管理層。至上月29日（年廿九）時，他個人正準備與家人外遊，卻突然收到公司通知，開出兩個條件，要不調至子公司，要不終止合約，最終楊氏選擇離開。

問到今後去向，楊氏稱今年內會於港島區成立新地產代理公司，主打中上價的二手樓盤，佔公司業務七成，其餘一手交易佔約三成。
美聯昨日未有回應楊氏的批評，但發出一份內部備忘，指近來有少數美聯的員工因工作表現差而離開，集團已多年及多次給予機會，包括安排調職，但表現始終沒有改善，而該等員工離職後即散播謠言，希望現任員工不要被有心人有機可乘，新的住宅部新班子可以帶領公司，趁淡市淘汰細行及弱者，好好把握每個機遇。

基金撐場：盡沽美聯
作為美聯大股東之一的繆宏邦，昨日亦罕有現身。他表示，過去亦曾任地產代理，與楊氏已相識十多年，大家是「兄弟」，對於現任管理層的人事安排亦感不滿，去年美聯全年錄得虧損，全年有機會蝕約1.8億元，生意表現比對行家有較大偏離。他對於其發展前景感擔憂，故其代表的基金所持有之7.3%美聯股份，會於短期內盡數沽出。
他透露，當初是以1.6億元購入該批股權，作價3.13元，目前沽售，較之當初預期可5元至6元的目標價有一段差距。沽貨套現後的資金，會全數投資楊永健的新公司，另外公司流動現金約10億元，亦會支持楊氏公司的發展。他認為投資楊氏新公司更有前景。

另外，他為免「質低股價」，加上該批股票一次過於市場上放售亦不容易，將不會一次過沽出，會逐步放售，任何人士亦可以與他洽購，包括美聯現任主席黃建業在內。繆宏邦強調，當年入股美聯，只是長線投資決定，從未計劃入主美聯。基金的資金來源， 大部分來自本港的富二代，過去主要在物業方面作投資，包括商舖或小型酒店。

陳坤興自言「FANS」支持
值得留意，昨日出席人士中，除繆宏邦外，還有前任美聯集團執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興。陳氏指昨日是以「FANS」身份到場支持，亦不滿美聯現時的管理方式，站在楊永健的「陣綫」，又指與美聯黃建業之間的問題罄竹難書，之間已「緣盡」，但暫未有復出的打算，未來不排除會入股楊氏新公司。


■美聯物業前任港島區董事楊永健(左)及美聯集團大股東之一、Apex Benchmark的基金代表繆宏邦。 記者顏倫樂 攝

---

239 : qbbsclassic(33468)@2014-02-12 14:15:53

間野入面亂到咁
隻股票有排都唔使睇

---

240 : cody9(14279)@2014-02-12 16:57:08

未必嫁，學某大師話齋：股東打交炒高股價吖嘛

---

241 : greatsoup38(830)@2014-02-12 23:17:15

cody9在240樓提及

---

未必嫁，學某大師話齋：股東打交炒高股價吖嘛

壓價收貨哈哈哈

---

242 : cody9(14279)@2014-02-19 15:43:42



https://www.youtube.com/watch?v=xGswwDarzCY

---

243 : greatsoup38(830)@2014-02-19 22:46:25

cody9在242樓提及

---

https://www.youtube.com/watch?v=xGswwDarzCY

---

244 : greatsoup38(830)@2014-03-02 13:15:04

2014-02-19 EW

前大將引基金發難　美聯主席手起刀落盡剿餘黨   

龍頭代理行之一的美聯物業，兩年前兵變餘波未了，近日再上演宮廷式權力鬥爭。事緣上週一，前港島區董事楊永健（Gary）聯同部分同事發公開信力批美聯集團主席黃建業千金。這名入職十九年的前大將旋即引入美聯第三股東Apex基金趁勢發難，另起爐灶，觸發美聯集團主席黃建業和叛兵「終極一戰」。

昔日吳三桂引清兵入關推倒明朝，惟今番楊永健起義卻未竟全功，黃建業更手起刀落，將五位聲援楊永健的董事級高層一鋪過清剿，鬥爭暫告落幕。

自兩年前逾千代理圍堵總行至今，美聯經歷連番動盪，內耗甚大，不過黃建業則說積極重組公司，增加營業額。

美聯兵變再有餘波，成為地產代理界近日熱鬧話題。皆因連同楊永健在內、昔日執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興的同僚的六名前高層一併被清剿，由新任住宅部行政總裁布少明為首的陣營，一統帥位。

兩年前，逾千代理圍堵中環美聯總行甚至樓下德輔道中「曬馬」，震撼一時。兵變的導火線，是九龍區董事何銘培被炒，當時「手執兵權」的陳坤興一度發難，最後由管理層調解平息，而陳坤興後來亦離職。

「宮廷版」權力鬥爭

事實上近年副主席黃靜怡上場銳意推行佣金制度及人事改革，扶植其信任的前線高層，引發部分老臣子不滿，指她用人唯親，雙方嫌隙加深，衝突不斷升溫，最終引發「宮廷內鬥」。

上週一，楊永健聯同幾十位主要來自港島區的員工，以「集團基層員工」名義，向公司遞交公開信，直指黃靜怡（人稱小姐）「無建樹、逼走戰將、用人唯親，令公司士氣低落，為行家恥笑」，並引用三國時期曹植的詩句：「鴟梟鳴衡軛，豺狼當路衢。蒼蠅間白黑，讒巧反親疏。」喻美聯中人不乏鴟梟（一種帶來災禍的怪鳥）、豺狼及蒼蠅！

美聯即晚發新聞稿反駁，指有關公開信由極少數人士發表，對黃靜怡評語極不公平，指她盡心盡力促進集團良性發展，「多年來為集團發展及管理帶來新概念、新動力及注入生氣，廣獲股東、員工及集團上下支持。」並引用多名發展商高層「聲援」，有「樓神」之稱的長實執行董事趙國雄力讚「虛心有Heart」。

翌日戰況愈演愈烈，Gary開記者會，直指黃靜怡變臉，「去年八月陳坤興退休時，太子女講明同我互相扶持，我拍曬心口效忠，估唔到年三十晚突然變咗兩個選擇，一係調去子公司，或者遞信辭職。」他強調將會自立門戶，在港島半山及南區主力做二手豪宅，並已得到基金Apex支持。

舊將另起爐灶

為Gary站台的基金Apex股東繆宏邦，持有美聯百分之七點三股份，他表示將注資入楊永健日後的公司。「出得嚟講，就唔係開十間八間，就算只用三億，都可以發展到一間媲美美聯物業的公司。」繆氏表示，基金可以動用的現金有十億元。

眼見前大將引外援發難，黃建業上週三親自處理，即時炒掉旗下五名高層，包括統領九龍西北區、去年蝕得最少的董事韋文俊，近期一連促成三宗逾五億元大刁的東半山跑馬地及山頂南區營業董事劉文華，跑馬地助理營業董事李嘉傑，北角區助理營業董事余韋達，而港島東首席助理聯席董事潘洪發亦在被炒之列，五人均屬於陳坤興的舊部下。

美聯主席黃建業早前接受《星島日報》專訪時指出，集團將重組，以面對今年樓市變化，並會推出三年計劃，包括辭退不濟員工及減省臃腫，以重整成本及重組架構，落實領導位置能者居之（Driver seat for driver）的設計。而美聯鐵三角管理層將執行該三年計劃方向，涉及重整、重組及重燃等目標，當中主要重設成本及架構，以集中火力增加營業額。

六壯士齊齊起身

知情者透露，今次是一次過完全清除跟過陳坤興的舊部下幾近去蕪存菁。身為黃小姐親信、剛升任住宅部行政總裁布少明，旗下同僚則齊齊擢升，原職荃灣、東涌營業董事歐沚軒升任香港區董事，統領新界西北的張子存，升為新界區董事，九龍區則由郭玉滿一統天下。

美聯今次兵變氣勢不如兩年前，加上樓市受辣招打壓不景氣，就算跑到數的高層亦難逃一劫，故索性一次過清剿陳坤興的舊部，培養新一批骨幹分子。

對於公司手起刀落，楊永健強調：「今次是秋後算帳大清剿，公司用人唯親，跑到數的被炒，跑不到數的升職，相信未來有更多分區經理被辭退。現時公司內有三、四百名員工敢怒不敢言，據我瞭解將以積極態度展開怠工，新盤照去，但一定唔會交單，實行作無聲抗議。」

美聯股票曾被狙擊

至於和楊氏一唱一和的Apex基金，去年十月斥資一點六四億元，大手狙擊美聯股票，基金代表繆宏邦曾是美聯員工，入股三個多月來一直低調，突然表明立場撐楊，大有分裂之勢。

「在股東立場，當然不希望公司有太大變動，不過睇清楚，現時管理層全部傀儡，黃氏一家一言堂。」繆宏邦接受本刊電話訪問時說，希望公司有改變，否則會慎重考慮是否減持。

他更分析說：「一間上市的家族生意，肯定問題多，業績與行家比較，美聯輸得太遠，去年底再發盈警，全年有機會勁蝕一點八億，管治令人關注。」

「業績有數得計，Gary任職十九年，由經紀仔做到大董，絕對係大將，我寧願減持美聯投資，轉為投資楊的新公司。」

對於美聯股東之一的繆宏邦加入在野陣營，對抗黃建業為首的管理層，過去半年過著退休生活的陳坤興（圓圖）不諱言：「繆宏邦是昔日舊同事，甚少聯絡，不過我離職後，在一次閒談中傾到舊公司情況，大家一致認為，美聯確實出現史無前例的管治問題。」

金利豐證劵研究部董事股評人黃德幾說：「過去兩年美聯管理層多番變動，對軍心一定有影響，惟最大問題是辣招太辣，樓市死寂，美聯早前發盈警，蝕就一定蝕，股價自然受壓。」

儘管過去一年黃建業已多番增持美聯股份，最新持股量已升至百分之十六點七三，但由於第二大股東的Sun Life金融公司亦持有約百分之九的股權，只要Apex與其他基金股東聯繫，美聯控制權亦隨時有變。

2012年2月16日 前九龍區董事何銘培離職，千人圍堵美聯總部，員工高呼：「我要求見主席！」2012年2月17日 成立制度檢討委員會，集團主席黃建業任委員會主席，成員有勞方與資方代表，回應前線員工對工作條件的訴求。

2012年5月2日 前副主席黃錦康離職，黃建業、女兒副主席黃靜怡及集團銷售總監黃子華組成「鐵三角」管理。

2012年5月3日 黃錦康召開記者會，強調與美聯工潮事件無關，希望黃建業幫他澄清事件。

2013年8月24日 前執行董事兼住宅部行政總裁陳坤興離任，黃建業轉任非執行董事，黃子華升任集團董事總經理。

2014月1月30日 港島區董事楊永健離任。

2014年2月10日 楊永健等約四十人，齊集美聯總行遞交請願信，矛頭直指公司管治問題。

2014年2月11日 楊永健召開記者會，陳坤興、APEX基金代表到場聲援。

2014年2月12日 身為董事級高層的韋文俊、劉文華、李嘉傑、余韋達及潘洪發，被即時解僱。

2014年2月13日 楊永健及五名被炒員工，到美聯總行抗議。

撰文：地產組︱攝影：地產組

設計：美術組

---

245 : cody9(14279)@2014-03-03 09:54:19

老黄同施生比真喺差得遠

---

246 : greatsoup38(830)@2014-03-27 23:08:17

1200

---

247 : Hong(15647)@2014-03-28 08:51:24

你認為發生什麼事?

---

248 : morpheo(3452)@2014-03-28 08:52:40

打緊收購戰

---

249 : Hong(15647)@2014-03-28 10:15:07

(可能是無知問題): 為什麼不聯合其他大股東靜靜買入, 要出律師信表明意向 / 假裝表明意向?

---

250 : greatsoup38(830)@2014-03-28 23:17:24

Hong在249樓提及

---

(可能是無知問題): 為什麼不聯合其他大股東靜靜買入, 要出律師信表明意向 / 假裝表明意向?

可能咁樣要托起個價

---

251 : simonwor(34306)@2014-03-29 14:25:15

Hong在249樓提及

---

(可能是無知問題): 為什麼不聯合其他大股東靜靜買入, 要出律師信表明意向 / 假裝表明意向?

呢個或者會係另一個原因?

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140329/news/eb_eba1.htm
"董事會表示，近期並無向外徵求其他方購買公司股份，各董事不知悉作出非應邀要約的神秘人之身分或背景。"

---

252 : VA(33206)@2014-04-01 18:06:36

2014年3月31日星期一
美聯搞搞震



美聯業績蝕2億但股價破頂,做乜鳩野?呢兩日無情白事傳有神秘人想入股美聯,前因可以先睇番呢個 post http://tregunter.freebbs.tw/view ... 4427&extra=page%3D1

簡單講,首先,有隻基金繆宏邦做人頭,舊年由細摩手上大手買入美聯7.31%股份.繆宏邦以前係美聯上海既睇場,後來調左去港置(港置係美聯旗下)

一個agent,憑咩做基金經理?唔好比呀叔睇死,呢隻所謂基金,背後就係大陸佬.一渣有錢冇掟洗既木咀,或者一渣有錢趕住「出國洗」既木咀,搭住個美聯前高層做天地線,黎香港搞搞震

美聯呢兩年都特別多新聞,一時又兵變一時又員工晒馬.講白d,其實就係黃家過橋抽板,將以前d功臣慢慢踢走,換皇親國戚上去.地產呢行其實同層壓式傳銷冇咩分別,做上層食下面跑既數,呢個正正係底層agent既原動力,希望自己將來都可以做上去

呢樣野係唔郁得,如果話比下面聽任你點搏都升唔上去,最高層永遠冇你份,邊個仲肯賣命?

所以繆宏邦做人頭入美聯,另一個可能就係夾埋被踢出局既人,拉d大陸有錢佬落搭,準備反檯


美聯業績

美聯業績,其實好簡單,只睇大數.2012年收39億,2013年33億,少左6億
支出蝕最多既係租,2012年係4.7億,2013年係6.1億,支出多左近1.4億
而美聯不斷踢高層都慳左d,人工支出慳左2.6億,當然呢條數本身亦因為成交少出佣自然少
加埋其他林林審審,2013年美聯就蝕2億左右(2012年賺約3億)

呢d都係大概,實際條數係點,繆宏邦一定一早知,而且預早自己計到,所以早排條友話可能減持美聯,但結果3月21又增持,而家已經渣住9.57%美聯股份,排第二(第一黃建業16.73%,第三永明金融9.09%),即係呢條友隻基金買美聯根本唔係睇現價既賺蝕


神秘人話入股

最奇撚怪係3月27美聯自己公佈話有神秘人想入股美聯,用現價10%溢價買

收購有兩隻,一隻係人地主動叫你入股,一隻係人地冇叫過但你自己走去買.美聯今次呢隻係unsolicited offer,即係冇叫過,屬於不請自來,所以係「非應邀要約」

而點解要公佈,因為好多先進國家都規定,未經人同意要買人地5%股份以上就要公佈.呢d財務會計既野我只知好少,熟呢方面既網友如可以幫補充下

關鍵在於,入股公佈係3月27日22:52,而美聯業績,係準備第二日(28/3)收市後公佈.跟住29~30號就放假唔開市

即係話,呢個入股公佈,係特鳩登出業績前,用一口所謂溢價入股,去頂撚住跟住落黎美聯既股價,因為美聯業績蝕2億,大把藉口將個股價吊落去

咁邊個要係呢個時候頂住股價?


大成交晾價

我估有兩個可能
一係就繆宏邦果面出封鳩野去晾價,等自己可以同背後班大陸佬有個交代.呢d agent,昆人落搭前一定同人吹撚到賺硬,同你講話買黎長遠收息唔怕跌.點知業績後美聯連息都唔撚派,番上去隨時見到人地棟住隻腳坐係梳花等緊佢,然後唔覺意櫃桶跌把槍出黎

另一可能係黃建業自己,如果係黃建業自己就代表繆宏邦果面想惡意收購係真.因為業績仆街,股價好易吊落去,股價一散,繆宏邦果面就可以低成本再入貨,所以黃建業要自己整封鳩野黎兇人,晾住個價等人收貨都要高成本收

如果係前者,繆宏邦果面渣住美聯9.57%既成本大約係$3.3,就算要閃,咁大量要轉身最少要20%走盞,即係佢有動機將美聯價格晾係$3.96以上一段長時間;如果係後者,咁黎緊就有戲睇

前面講過,繆宏邦果面既目的唔似係睇短線既賺蝕,所以估後者機會大,即係美聯自己做場戲

尋日發夢,而家呢個階段,係共產黨清算異己建立自己班底既時候,所以成個大陸趕住著草走佬既冷坦將係史無前例咁多.呢d冷坦要走既其中一個方法,就係要香港既一手假豪宅幫養住d錢,係咁樣既情況下,如果自己手頭上有一間香港上市既大型地產經紀行,就完撚美

tregunter 於 下午6:04
分享

6 則留言:

Tang Yuen Ming Lewis2014年3月31日 下午6:56
阿叔好嘢

回覆

KC11272014年3月31日 下午9:22
支持.

回覆

So Chris2014年3月31日 下午11:28
support

回覆

tregunter2014年4月1日 上午11:31
多謝,篇野上左報,不過冇粗口,哈
http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20140401/52341672

回覆

幹2014年4月1日 下午1:27
直直....完撚美定全撚美...


恭喜亞直上報....不過都係睇呢度有親切感好多

回覆

tregunter2014年4月1日 下午1:30
完美,打錯.當然啦,網上自由d,任up

回覆

載入更多…

http://tregunter2012.blogspot.hk/2014/03/blog-post_31.html?m=1

---

253 : GS(14)@2014-04-01 22:23:29

1200

轉虧9,000萬，9億現金

---

254 : Clark0713(1453)@2014-04-01 22:35:54

<匯港通訊>    美聯(01200)第二大股東 APEX Benchmark Limited 公布，委任美聯創辦
人馮銳森為策略顧問，曾任美聯公司秘書的凌國暉為財務顧問，美聯前住宅部行政總裁陳坤
興為住宅部顧問。

---

255 : Clark0713(1453)@2014-04-01 22:36:04

<匯港通訊>   美聯(01200)第二大股東 APEX Benchmark Limited 營運總監繆宏邦表示
，公司作為美聯股東之一，希望給予美聯管理層意見。他指，美聯今年一反傳統，在工布去
年業績後，並沒有舉辦業績記者會及投資者會議，公司曾接觸美聯方面，惟美聯以「拖字訣
」，拒絕與 APEX 就業績情況溝通。經研究美聯去年的業績後，APEX 發現多項財務上的疑
問，促請美聯的副主席黃靜怡公開交代並提升公司的透明度。他稱清美聯一直認定 APEX 為
「外敵」，但其實 APEX 只是股東，與黃氏家族一樣，均希望美聯扭虧，改善經營，不知道
為何美聯對 APEX 十分抗拒。

他指，首先美聯收入由2012年的39.11億元降至去年的33.44億元，但竟然盈轉虧1.98億元，
而2012年的盈利為2.98億元，同時，美聯從未試過上下半年均錄虧損，即使1997年、2000年
、2003年及2008年較淡靜的年份，亦未嘗上下半年均虧損，故反映美聯的管理或出現問題，
因同業中原地產去年錄得盈利。

另外，他續指，反映與同業合作及新盤的整體回贈數額於去年下半年按半年急增82%至約
3.11億元，但同期收入按半年跌6%至16.2億元，他質疑回贈太多，等於「派錢做生意」，質
疑公司管理是否失控。繆氏亦指，去年美聯的租金支出升幅達28.9%，高於市場升幅，又質
疑美聯部份的辦公室及舖位由黃氏家族持有，再轉租於美聯，是否符合效益。 APEX 亦質疑
美聯在現今充裕的情況下，去年下半年財務費用及借貸均飆升。

APEX 又質疑美聯去年中國部的佣金收入僅6.68億元，較中原地產少92.8%，認為與中原相比
，美聯中國部營運欠透明，多年內未有交代分部業績，他得悉美聯中國部多年來其實持續虧
損，認為有人需要承擔責任。

---

256 : Clark0713(1453)@2014-04-01 22:37:02

<匯港通訊>        美聯(01200)第二大股東 APEX Benchmark Limited 營運總監繆
宏邦，公開質疑美聯多項財務問題，並促請美聯作正面回應，繆氏表示，若於合理時間，如
10個工作天或1-2星期內，仍未得到美聯的正面答覆， APEX 不排除繼續增持美聯股份，他
透露目前 APEX 持股9.57%，若持股超越10%，即屬主要股東，屆時不排除召開特別股東大會
，要求查核美聯的財務賬目。

繆氏對於市傳有神秘第三方增持美聯股份表示不知情，促請傳媒向美聯主席黃建業查詢，他
又指，一直有與美聯其他友好的股東溝通，但指其他股東均不太了解公司實際運作情況，故
APEX 公開提出質疑，冀提升各股東的理解。

被問及 APEX 是否希望黃氏家族淡出美聯管理層，他回應並不介意管理層由誰出任，著重的
是公司的盈利能力。美聯創辦人馮銳森透露，目前仍然持有部分美聯的股份，但拒絕透露實
際數額，亦不願透露其持股與 APEX 持股合共是否超越10%的水平。

---

257 : cody9(14279)@2014-04-02 11:34:45

老黃收皮就好笑囉

---

258 : Clark0713(1453)@2014-04-02 19:07:39

cody9在257樓提及

---

老黃收皮就好笑囉

支持佢快d收皮！

---

259 : greatsoup38(830)@2014-04-02 22:13:08

場戲愈來愈好睇

---

260 : 寧采臣(25759)@2014-04-02 22:17:11

差咁遠既???????????? 遠睇蔡加怡, 近睇蔡康年

---

261 : greatsoup38(830)@2014-04-04 11:49:47

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140404/news/ec_ecn1.htm

【明報專訊】美聯集團(1200)此前爆出消息，前副主席馮銳森為首的Apex Benchmark基金進據成第二大股東，並且公開質疑美聯帳目。


集團主席黃建業不敢怠慢，業績公布後加快吸貨。自3月31日至4月2日連續三個交易日，斥資近3790.5萬元增持逾1%股權，令持股增至12.59%，加固防守，防範前管理層督師的Apex Benchmark進一步來襲。

Apex早前已增購2.26%

Apex Benchmark趁美聯公布業績前禁止董事買賣股份期間施以突襲，於3月下旬大手筆斥資6265.5萬元，一舉增購美聯2.26%股權，令持股大增至9.57%，並且在業績公布後公開發難，質疑美聯帳目，加緊向現管理層施壓。理論上Apex Benchmark只需多增持0.43%，令持股增至10%後，按例便有足夠票數要求召開股東特別會議。

黃建業只能坐等業績公布、股價被夾高，他在3月31日起再現身搶貨時，每股平均入貨價已提高至4.13元，為他過去11年來最高市場增持價。美聯的日均成交在他入市時，亦扯高至400萬至700萬股，高於平常100萬至300萬股成交量。

---

262 : 太平天下(1234)@2014-04-04 12:02:44

黃楂咁少?會唔會有暗手

---

263 : greatsoup38(830)@2014-04-05 18:15:34

太平天下在262樓提及

---

黃楂咁少?會唔會有暗手

同基金合作持貨

---

264 : simonwor(34306)@2014-04-06 02:07:55

greatsoup38在263樓提及

---

太平天下在262樓提及

---

黃楂咁少?會唔會有暗手

同基金合作持貨

第三大股東? 或是未上水面的? source?

---

265 : greatsoup38(830)@2014-04-06 12:02:36

simonwor在264樓提及

---

greatsoup38在263樓提及

---

太平天下在262樓提及

---

黃楂咁少?會唔會有暗手

同基金合作持貨

第三大股東? 或是未上水面的? source?

是，應該基金是和他聯成一線的

---

266 : simonwor(34306)@2014-04-07 07:44:33

http://www.hkej.com/template/dai ... d=7&title_id=675094

「復仇者聯盟」數夠飛 隨時砌低美聯

---

267 : simonwor(34306)@2014-04-08 08:01:17

Source : 大公報
B01 |  大公經濟 |  特稿 |  2014-04-08

美聯歡迎股東查數  

美聯（01200）大股東之間繼續隔空「炮戰」，上周第二大股東APEX炮轟管理層管治問題，又稱不排除要求「查數」。昨日美聯主席黃建業則召開記者會反擊，稱公司透明度高，架構完善，無懼「查數」。並指今年會盡力帶領公司度過寒冬，但他沒有回應是否會繼續增持公司股份。

美聯昨逐條反駁上周APEX對公司的指控，其中租金大升問題，更指時任住宅部行政總裁，現時加盟APEX為顧問的陳坤興亦有份決定。黃建業又指公司11名董事會成員，有4名獨立非執董，僅3人（包括自己、女兒副主席黃靜怡、妻子鄧美梨）為家族成員，非家族生意，亦「無懼查數」。

因「怕醜」無開記者會

APEX早前批評美聯不開業績記者會，黃建業昨解釋稱，自己「怕醜」，不喜歡開記招，又稱沒有規定上市公司一定要開記招，以後自己亦會減少出席記者會，減少與傳媒見面。黃建業稱，自己此次面對傳媒，是因為「太委屈」，又以「兩岸猿聲啼不絕，輕舟已過萬重山」來解釋自己的心情。不過，資料顯示，2012年及13年，美聯公布四次業績（包括中期，及全年業績），均有召開記者會，而黃建業亦都有出席。

對於APEX指管理層不願會面，黃建業稱對方當時「約得太急」，業績後已安排投資者關係部與APEX相約會面時間，目前正等候對方回覆。而APEX指美聯的內部通訊將他們視為外敵，其女兒副主席黃靜怡則澄清，公司早前收到近百的Whatsapp騷擾，外敵是指那些人，並非針對APEX。黃建業亦指，所有買公司股票的都是朋友。

APEX早前增持公司股份至9.57%，營運總監繆宏邦聲言有意增持至10%以召開股東特別大會「查數」。而黃建業本月亦連續3日增持，最新持股比例增至18.01%。

黃建業沒有正面回應雙方的增持，僅稱「美聯係我Baby」，而自己是目前唯一擁有經營權及擁有權的人，熱愛公司。而被問及早前減持物業，是否為增持作準備，則指記者「想得太多」。他又稱不知道早前有意入股公司10%股權的是什麼人，稱自己沒有跟進事件，對方亦沒有與公司聯絡。至於是否出售股權，則需要留待董事會決定。

---

268 : GS(14)@2014-04-10 10:41:50

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140410/news/ec_ecd1.htm
美聯上月查倉 元大持倉大上落

2014年4月10日

【明報專訊】近期遭到基金股東Apex公開挑戰的美聯集團(1200)，其大股東兼主席黃建業除了頻頻入市掃貨增持外，4月份更罕有地兩度披露查倉紀錄異動，其中顯示Apex上月底大手增持至9.57%，同期元大寶來在美聯持倉大減3%。對於今次查倉原因，美聯昨日表示不回應。


美聯在4月兩度依據《證券及期貨條例》第329條賦予的權力，公布涉及與美聯的股份權益、淡倉及相關衍生權益查倉，按中央結算系統持倉紀錄進一步顯示，元大寶來在美聯的持倉由去年底一直持續增加，但是到Apex在3月21日披露增持約1623.2萬股後不久，持股即大減2163.2萬股。

美聯兩次查倉，分別在今年2月18日及3月14日進行，反映公司管理層在Apex去年底入股美聯後，已開始手部署迎戰。資料顯示，道富環球透過渣打在美聯持倉最大，達8407萬股。至於在中央結算系統方面顯示，在眾經紀中，以元大寶來的持倉在過去四個月內上落最大，由去年11月尾僅32.8萬股，到今年3月21日增至4494.8萬股，然後在3月25日一日內大幅減少2163.2萬股，到本周二維持在2564.6萬股。

---

269 : simonwor(34306)@2014-04-11 01:18:12

greatsoup在268樓提及

---

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140410/news/ec_ecd1.htm
美聯上月查倉 元大持倉大上落

2014年4月10日

【明報專訊】近期遭到基金股東Apex公開挑戰的美聯集團(1200)，其大股東兼主席黃建業除了頻頻入市掃貨增持外，4月份更罕有地兩度披露查倉紀錄異動，其中顯示Apex上月底大手增持至9.57%，同期元大寶來在美聯持倉大減3%。對於今次查倉原因，美聯昨日表示不回應。

美聯在4月兩度依據《證券及期貨條例》第329條賦予的權力，公布涉及與美聯的股份權益、淡倉及相關衍生權益查倉，按中央結算系統持倉紀錄進一步顯示，元大寶來在美聯的持倉由去年底一直持續增加，但是到Apex在3月21日披露增持約1623.2萬股後不久，持股即大減2163.2萬股。

美聯兩次查倉，分別在今年2月18日及3月14日進行，反映公司管理層在Apex去年底入股美聯後，已開始手部署迎戰。資料顯示，道富環球透過渣打在美聯持倉最大，達8407萬股。至於在中央結算系統方面顯示，在眾經紀中，以元大寶來的持倉在過去四個月內上落最大，由去年11月尾僅32.8萬股，到今年3月21日增至4494.8萬股，然後在3月25日一日內大幅減少2163.2萬股，到本周二維持在2564.6萬股。

http://webb-site.com/ccass/chistory.asp?issue=411&part=541
Stock code  Listed  Last trade  Delisted
1200   8-Jun-1995     
Participant: YUANTA SECURITIES (HONG KONG) CO LTD
CCASS holding changes from 1/8/13 to 9/4/14

---

270 : simonwor(34306)@2014-04-11 12:25:39

《經濟通通訊社１１日專訊》美聯集團（０１２００）於１１：５７ａｍ錄得一手共
６６１６萬股非自動盤，每股造５元，涉資３﹒３１億元。
　　交易佔已發行股本９﹒２％。
　　該股午收報３﹒９２元，升１﹒８２％，暫成交６６６１萬股及涉資３﹒３３億元。
（ｂｈ）

---

271 : narak_lol(44666)@2014-04-11 12:33:04

尼單吖?

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20140411315_C.pdf

MIDLAND HOLDINGS LIMITED
美聯集團有限公司*
（於百慕達註冊成立之有限公司）
（股份代號：1200）

公告

美聯集團有限公司（「本公司」）董事會（「董事會」）收到本公司的主要股東
及非執行董事黃建業先生（「黃先生」）的通知，黃先生於今早已透過Sunluck
Services Limited，向另一獨立第三方購買一共66,158,000已發行股份。在該等股份
的購買完成後，黃先生將直接及間接持有115,092,144股已發行股份的權益，和
21,627,480股相關股份直接及間接的權益。

代表董事會
美聯集團有限公司*
公司秘書
梅雅美

---

272 : greatsoup38(830)@2014-04-12 11:23:00

鬧劇結束

---

273 : qt(2571)@2014-04-12 11:28:02

greatsoup38在272樓提及

---

鬧劇結束

都係唔够fight
星期一股價會好好反映

---

274 : greatsoup38(830)@2014-04-12 11:33:45

qt在273樓提及

---

greatsoup38在272樓提及

---

鬧劇結束

都係唔够fight
星期一股價會好好反映

會跌的啦

---

275 : Clark0713(1453)@2014-04-12 11:56:41

溢價大手掃貨　黃建業持美聯25%

7,052
■美聯昨日錄得1宗以成交價為5元的大手成交，涉及約6,620萬股。
適中字型
較大字型
■美聯昨日錄得1宗以成交價為5元的大手成交，涉及約6,620萬股。

【本報訊】美聯集團（1200）收購戰升溫，公司昨刊發公告，指主要股東及非執行董事黃建業，昨日向獨立第三方購買6,615.8萬股集團股份，若只計算直接及間接持有公司股份約1.81億股，持股量由18.04%大增至25.25%，進一步鞏固其大股東地位。
資料顯示，昨日美聯錄得1宗以成交價為5元的大手成交，涉及約6,620萬股，與公告披露黃建業所增持的股數相若；若該宗大手成交是來自黃建業的增持，黃建業今次共斥資約3.31億元增購股份，購入價較昨日收市價3.97元約有25.9%溢價。

Apex歡迎增持行動
對於美聯大股東黃建業增持，持有約9.57%美聯的第二大股東Apex基金營運總監繆宏邦指出，十分歡迎黃建業的舉措，「佢肯用咁多錢嚟增持，係好嘅，如果作價真係5蚊，我哋有錢賺。」
不過，他強調不會影響Apex的增持意欲，又指管理層一直避見，不願直接對話，只派遣分析員出來與自己見面，「除非佢買到過咗51%，咁就冇得講喇。」他重申，適當時候便會增持，一旦持股超過10%，不排除要求查數。

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20140412/18687037

---

276 : Clark0713(1453)@2014-04-12 12:00:19

【個股信息】黃建業斥資3.3億增持美聯(01200-HK) 分析員：﹕仗已打完
04 - 11 18:37
財華網
財華社新聞中心
美聯集團主席兼大股東黃建業，今日進行大反擊，面對第二大股東﹑基金Apex步步進擊，重槌斥資3.3億元，大手增持逾6,600萬股。每股作價5元，較上日收市價有近3成溢價。增持後持股比例增至28.2545%，大幅拋離Apex的持股比例。有分析員認為，黃建業增持至28.25%，基本上本輪爭奪戰已到尾聲。
不過Apex似乎仍未放棄，繆宏邦向本地傳媒指出，有意繼續增持公司股份，又指出會要求查數。至於美聯第三大股東為Sun Life Financial, Inc.，持有9.09%。
美聯於午後發出公告，指出黃建業今早向獨立第三方購入6,615.8萬股，惟並無透露作價，以及向黃建業出售股份的獨立第三方。同時在權益披露仍未作更新，暫時難以知悉賣家為誰人。
受到黃建業以30%溢價增持的消息刺激，股價在午後即時抽升至4.38元高位，升幅達到13.7%；隨後升幅大幅收窄至3.1%，收市報3.97元。今日美聯成交額達到3.67億元，即由黃建業購入的股份，已佔今日美聯整體成交額的90%。
以收市價計算，黃建業今日購入的6,615.8萬股，已即時在賬面損手6,840萬元。自去年12月以來，黃建業已合共斥資逾4.6億元增持美聯，經過今次增持後，黃建業進一步鞏固其大股東地位；匯盈證券董事謝明光更指出，仗已打完。因為Apex要控制美聯，即要在市場上掃貨，反而黃建業的地位已穩。就算今日黃建業以5元增持，較上日有明顯溢價，「但畀5蚊，總好過界6蚊喇」。
美聯股份爭奪戰，由去年第四季Apex向外披露，持有美聯股份7.31%後展開。黃建業從去年12月中起，已密密增持。同時雙方亦多次隔空交鋒，Apex招攬了前美聯創辦人馮銳森為顧問，以及有意再增持至10%，以召開股東特別大會查核美聯賬目。黃建業則指出公司賬目具透明度，無懼查數，更指出視美聯為其「BABY」。今次黃建業大手增持後，是否已為故事劃上句號，將成為投資者關注對象。

http://news.sina.com.hk/news/20140411/-19-3237197/1.html

---

277 : simonwor(34306)@2014-04-12 12:09:17

APEX 向唔到黃生cash out，睇佢仲有咩野可以做。。。

---

278 : Clark0713(1453)@2014-05-27 10:32:04

<匯港通訊>  《蘋果日報》引述美聯集團(01200)第二大股東 Apex 負責人繆宏邦表示,因
應主席黃建業一直迴避他們的質詢,故 Apex 會於6月26日的股東大會列席,倘無滿意答覆,會
要求立即召開股東特別大會,他又提到第一、二大股東的持股量,已發展到「無彎轉」的地步
,不排除在價錢適當的時候提出全面收購。 (BC)

---

279 : greatsoup38(830)@2014-05-27 17:48:44

他邊度搵錢食人地

---

280 : simonwor(34306)@2014-06-24 12:27:57

本週四新戲上影
________________________________
http://hkm.appledaily.com/detail ... ssue=20140624Source : AppleDaily

Apex促對質　黃建業拒回應

【本報訊】美聯物業（1200）繼去年勁蝕2億元後，本周四將派發成績表，面對第二大股東Apex多番質疑公司管治問題，並要求集團主席黃建業出席股東會接受股東質詢，黃建業只回應：「不會受任何人的言論影響自己的行為。」而Apex指不排除召開特別股東大會，要求每位高層董事每年底薪不多於300萬元。

「不受言論影響自己行為」
持有美聯逾10%股權的第二大股東Apex，聲言周四股東大會質詢管理層薪酬及公司財務等問題。黃建業對指控表示屬子虛烏有及不正確。對於Apex要求黃建業周四出席股東會接受股東質詢，他沒有正面回應，只回答：「不會受任何人的言論，影響自己的行為。」


Apex基金營運總監繆宏邦指：「我們沒有任何一項事情是誣蔑，佢亦沒有不合法。但是否公道？我在公司返咗咁多年工，黃太有無返工？有無實質職責和功能？竟然出咗幾千萬糧……佢有證據，我唔介意佢告我誹謗，但我絕對有足夠嘅證據證明黃太無返工。」


繆又稱：「佢願意回應傳媒，點解又唔出席股東大會，接受我質詢，我股東嚟㗎嘛……你接受我嘅質詢，咁咪一了百了囉！」繆宏邦指，不排除召開股東特別大會，提出三大重點，包括每位高層董事每年底薪不多於300萬元；與董事局股東有關的關鍵交易每年不多於600萬元；以及美聯子公司美聯工商舖（459）派息回饋母公司。

---

281 : Tricky.Frog(35942)@2014-06-24 18:08:35

等睇戲，不過迫黃生大手增持對小股東黎講唔係壞事

---

282 : greatsoup38(830)@2014-06-24 21:35:06

至少小股東和大股東利益一致

---

283 : simonwor(34306)@2014-06-27 08:17:10

表面睇，黃氏先勝一場
_______________________
大公報
B01 |  大公經濟 |  特稿 |  2014-06-27

美聯股東會火藥味十足  

美聯（01200） 股權鬥爭延續至股東會，昨日第二大股東APEX率眾「踩場」，當面向美聯管理層質詢。美聯亦不敢怠慢，安排大量員工坐滿近半會場為管理層壯聲勢。APEX營運總監繆宏邦繼續質疑美聯財務及管治問題，而美聯副主席黃靜怡則反擊，指APEX透過傳媒及不同渠道抹黑公司，又稱已將對方相關言論，交予執法機構處理。

對美聯回應不滿的繆宏邦，則於會後向美聯提交召開特別股東大會的要求。美聯股東會「舌戰」昨由一名股東質疑公司， 「為何2013年錄得大幅虧損，仍派發數千萬元的董事袍金」拉開序幕，其後繆宏邦及其他美聯前高層，先後向美聯「發炮」，包括質疑美聯租金開支大幅上升、主席黃建業妻子鄧美梨是否有履行工作、在持有逾14億現金下仍向股東大額貸款，及一些關聯交易等。期間亦不時有美聯前員工與美聯員工，於股東會中對罵。美聯副主席黃靜怡則反擊，稱曾於2月與繆宏邦見面，指對方聲稱「我（繆宏邦）嘅目的其實好簡單，係想搵快錢，想『骨』水，會慢慢同你玩，玩兩三年。」

繆宏邦其後承認，投資是希望賺錢，而主席黃建業亦曾聯絡APEX希望購買APEX持有的股票，但最後因價錢問題而沒有完成。他又表示，雙方見面不下數十次，亦有「君子協定」所有對話都希望保密。黃靜怡其後聲稱，並沒有與對方簽訂任何「保密協議」。

相對於美聯與APEX的針鋒相對，其他小股東則並不太理會，有小股東不滿「美聯聲稱善待股東，但連杯水都無得飲」，又批評美聯安排大量員工在場， 「感覺好似被人禁錮」。不過當黃靜怡表示場外有提供茶點後，一眾小股東即時作鳥獸散，會場僅餘美聯管理層與APEX雙方繼續「駁火」。

大公報記者 趙建強

---

284 : simonwor(34306)@2014-06-27 11:32:12

Source : AppleDaily
美聯股東會　Apex踩場

【本報訊】美聯（1200）與第二大股東Apex持續角力，昨午股東會上，「太子女」美聯副主席黃靜怡大爆Apex營運總監繆宏邦曾於月前見面中指，「我（繆）嘅目標係good水，會慢慢同你玩，同美聯冇感情」，又指已將Apex過去的言論交予執法機構調查。


昨日股東會中，以Apex營運總監繆宏邦及一班前美聯員工的發問最多，重申提出早前多項質疑，不過主席黃建業則全程保持緘默，交由黃靜怡及其他管理層作答。


當股東會接近尾聲，黃靜怡突然出招爆料，指「2月我同Bondy（繆）見過面，佢同我講，我嘅目標係good水，會慢慢同你玩，得閒開下EGM（特別股東大會）玩吓你，換下你啲董事，我同美聯冇感情，爛咪由得佢爛……」。她又指，已將Apex過去的言論交予執法機構，但她拒絕披露是哪一個執法機構及指控內容，聲稱是為免影響機構調查。


■黃靜怡（左圖）與繆宏邦（右圖）因美聯業務互指不是。 　謝榮耀攝
繆宏邦不怕被指控
至於另一主角Apex營運總監繆宏邦，則在會後表明對黃靜怡公開兩人的對話內容感到失望兼委屈，指彼此曾協議對話內容會保密，並稱黃靜怡公開之內容以偏概全及斷章取義，現階段會與律師商討應否將其餘更轟動的對話及資料公開，同時亦表明對黃靜怡所指的執法機構調查「冇有怕」。


至於會否買入Apex持有的股份，黃靜怡僅表示，不代表黃建業回答，因為他才是大股東。此外，據港交所披露易顯示，昨日美聯股東會的投票結果中，大部份決議案都有近25%股東反對，其中一項為重選鄧美莉任董事。

---

285 : Clark0713(1453)@2014-07-15 23:04:17

召開股東特別大會之要求通知及暫停辦理股份過戶登記

"董事會宣布，本公司接獲兩份日期均為二零一四年六月二十六日並由兩名要求者
(即 Apex 及個人股東 CHOI Kin Man)發出之要求通知，要求者聲明彼等於遞呈該等
通知之日持有本公司合共 75,676,000 股股份或約 10.54%股權。要求通知乃由 Apex
之代表於二零一四年六月二十六日緊隨2014股東周年大會結束後但於2014股東周
年大會投票結果公佈前，親身遞呈至本公司於香港之總辦事處及主要營業地點。 "

"「1. 動議

（1） 本公司之個別董事於每個財政年度之基本薪金不得超過港幣
3,000,000 元，且本條所述人士之任何酬金應獲薪酬委員會批准；

（2） 本公司之全體執行董事及非執行董事（惟不包括本公司之獨立非執
行董事）於每個財政年度之基本酬金總額不得超過港幣 14,000,000
元；及

（3） 本公司之全體董事於一財政年度之任何酌情花紅、佣金、津貼或非
現 金 利 益 （ 法 定 補 償 除 外 ） （ 「 其 他 補 償 」 ） 不 得 超 過 本




*僅供識別
- 2 -
公司於有關財政年度之除稅前及除有關其他補償前之綜合溢利之
10%。

2. 動議免除鄧美梨女士為本公司董事之職務，即時生效。 動議

3. 動議免除黃靜怡小姐( 動議 Ms. Wong Ching Yee Angela)為本公司董事之職務，即
時生效。」(附註 2)

「及

4. 撤銷於二零一四年六月二十六日舉行之本公司股東周年大會上授予本公司
董事以配發、發行及處理本公司股本中港幣 0.10 元之股份之一般授權(根據
日期為二零一四年五月二十六日之本公司股東周年大會通告內第 5 項決議
案)。」 "

---

286 : GS(14)@2014-07-16 17:01:16

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140716/news/eb_ebe1.htm
美聯特別大會 APEX動議黃建業妻女落台
2014年7月16日

【明報專訊】美聯集團(1200)兩大股東黃建業及基金Apex繼續角力，美聯昨日發公告稱，上月底收到Apex及一名個人股東要求召開股東特別大會的申請，其中動議包括罷免黃建業妻女的董事職務等，公告稱，股東特別大會預計於下月15日舉行。

要求花紅等不超溢利10%

公告稱，Apex和個人股東Choi Kin Man要求開股東特別大會，商討議案包括個別董事每財年基本薪金不得超過300萬元，全體董事(不包括獨立非執董)不得超過1400萬元，而花紅、佣金等其他補償不得超過當年公司綜合溢利的10%。

動議亦要求免除黃建業妻鄧美梨、其女黃靜怡的董事職務，以及撤銷上月26日在股東周年大會上通過的授予董事配發、發行及處理美聯股份的一般授權。

美聯在公告中表示，在早前的股東周年大會上，已經討論過董事基本薪金、重選鄧美梨為董事及董事配發股份的授權等事宜，美聯欲確認Apex和個人股東會否考慮撤回有關事項的要求，以節省公司成本及行政工作負擔，若不撤回，則要求動議者提供決議的理由。此外，公告稱動議要求花紅等其他補償不超溢利10%，與公司細則相悖，要求動議者對決議案的意向進行澄清和解釋，但昨日美聯未收到Apex對上述提議的答覆。

---

287 : GS(14)@2014-07-17 01:07:58

盈警

---

288 : iniesta(1400)@2014-07-17 16:58:14


真係一副賊相

---

289 : Clark0713(1453)@2014-07-17 22:03:15

iniesta在288樓提及

---

真係一副賊相

成家人都無個好人⋯

---

290 : greatsoup38(830)@2014-07-17 22:44:55

一家人拿公司一年一個億都有

---

291 : redponza(12862)@2014-07-19 13:18:22

greatsoup38在290樓提及

---

一家人拿公司一年一個億都有

基金buy都冇法

---

292 : greatsoup38(830)@2014-07-20 00:07:00

redponza在291樓提及

---

greatsoup38在290樓提及

---

一家人拿公司一年一個億都有

基金buy都冇法

他們真是好嗎?

---

293 : Tricky.Frog(35942)@2014-07-20 20:12:11

企業管治就是差

---

294 : ckcy2k(19663)@2014-07-20 22:03:30

Tricky.Frog在293樓提及

---

企業管治就是差

Agreed.  The management is a mess.

---

295 : greatsoup38(830)@2014-07-27 20:12:14

2014-07-19 iM
繆宏邦：不想美聯爛下去 股東爭拗升級   

樓市復勇，本地龍頭代理行美聯物業（01200）的股東爭拗，有愈演愈烈之勢，獲創辦人之一馮銳森撐腰的第二大股東兼私募基金Apex，號召下月中舉行股東特別大會（EGM），矛頭直指主席黃建業妻子及「大小姐」黃靜怡，要求罷免兩人，並為管理層薪酬「封頂」；Apex營運總監繆宏邦稱「不想公司爛下去」，而美聯董事會則指，上半年度蝕幅已收窄逾半，反駁Apex對「黃朝管治」的種種指控。不過，兩大股東起衝突，卻無礙美聯股價，法巴更認為對加強經營模式有幫助。

美聯集團自七十年代創立，由駐足九龍區老牌屋苑美孚新邨、只得數名員工的「地膽」細行做起，乘樓市起飛，逐漸擴展到今時今日規模，1995年上市，成為本港迄今唯一掛牌的地產代理行，後來又收購行家香港置業，旗下美聯工商舖（00459）也於2007年分拆上市，此外更涉足中國、澳門等市場。

這家代理界翹楚，自從Apex去年底入股以來風波不絕。上月26日的週年股東大會（AGM），Apex代表繆宏邦「踩場」質詢一眾高層，過程充滿火藥味，黃靜怡更爆料指今年2月與繆宏邦的私人對話內容，引述Apex「只是想『骨水』搵快錢」。

事實上，私募基金Apex入股美聯其來有因，該基金的現任策略顧問，正是在1970年代與黃建業夾手夾腳扶起美聯的共同創辦人馮銳森，1995年上市後，他曾擔任副主席兼董事總經理，直至2000年因意見不合離開公司。至於繆宏邦本身亦是代理出身，曾在美聯任職長達18年，可見Apex基金的幕後班底，與美聯淵源不淺。

「舊將」回歸卻掀起千層浪，按照美聯已發行7.18億股份，Apex暫持有7,500多萬股（或10.54%），基金除多次質疑公司管治出問題外，亦處處與美聯對著幹，本週二（15日）Apex更作進一步行動，計劃下月15日召開特別股東會，動議免除黃建業妻子鄧美梨及黃靜怡的董事職責、限制董事基本年薪不多於300萬元（鄧美梨及黃靜怡2012年薪金連津貼分別為889萬及908萬元），並撤銷上月AGM授予董事的股份配發權等，被視為直接向美聯「迫宮」。

業績差勁不能歸咎市況

提及近日種種糾紛，繆宏邦受訪時直指，「覺得被人誣衊，明明在AGM追問緊業績及薪酬問題，對方（黃靜怡）突然爆大穫，明顯想轉移視線，且刻意只選取個別內容公開，非常之斷章取義，我承認用過『骨水』字眼，因Apex作為投資者，對美聯無感情是事實，我無講過自己是好人，對基金而言，投資後套現屬自然事，更沒有要脅對方收購股份，如果外界要瞭解事實，我建議美聯公開整段錄音。」

他憶述，「黃建業去年11月初，首次派人找我們傾洽購，但他提出每股溢價只有1毫至2毫，根本未達到Apex的目標價5元至6元水平，導致交易告吹，而當日以私人身份與黃靜怡見面，原本傾得幾融洽，雙方口頭協議對話內容保密，主要想保障美聯方面利益，避免股價波動，萬料不到，她近日竟公開對話，我都不知道當初入股美聯的決定是否正確。」

繆宏邦重申，自己無意唱衰美聯，「Apex提出的質疑，全部都有根有據，由年報等公開資料得來，例如2013年美聯營業額按年跌一成多，由前年盈利賺1億多元，大幅倒退至虧蝕2億多，而黃氏一家三口仍「出糧」逾3,000萬元，完全不合理，我只是要求解釋，沒理由問嚇都唔俾。」他又認為，去年業績差勁，不能夠完全歸咎於市況差，「無得賴曬落個市度，以前業績好，又不見公司多謝QE（量化寬鬆）搞旺個市？」

美聯家族色彩過於濃厚

他指美聯雖已上市，但家族色彩過於濃厚，對管治而言並非好事。「表面看，管理層11位成員中，黃建業與家人只佔三席，看似不多，但三人都是『超高層』，薪酬不菲，黃建業又經常以看錯人為藉口，近年先後趕走一手栽培的陳坤興及黃錦康等，更以『咁叻俾你做』等說話嚇走投資基金，現時雖有黃子華出任董事總經理，仍難免使外界聯想到，他一心只為太子女黃靜怡『繼位』鋪路。」

「點解美聯成日『兵變』，又人事變動，皆因每次有高層舊人離職，都同公司鬧得不歡而散！」繆宏邦透露，「好似Gary Yeung（前港島區董事楊永健）咁，辦事能力遊刃有餘，到頭來被指是『瘀血』解僱，炒魷炒得不明不白。長此下去，令到公司累積怨氣，員工上下都敢怒不敢言。」

他提出更具體細節，「點解舊年公司現金流多達14億元，但仍向身份保密的董事借款4億元，白白浪費140萬元利息支出，呢筆錢話大唔大，話細唔細，但虧損就係咁累積而成，另外公司近年租金成本升，點解黃老闆（黃建業）不用公司名義買舖，要用自己名義買入再租俾美聯？如果每間舖租金都貴一成，即是要做多一成生意先追平，點可能追到行家，輸都輸得不合理！」

他續說，「美聯在內地發展多年，但中國部業務盤數，在年報一直都看不到，缺乏透明度，至於黃太（鄧美梨）長期沒返工已流傳多年，Apex有證據在手，但如果因為公開證據而引起對罵，咁才是真正抹黑美聯，不希望走到這一步」。

展望下月EGM的三項動議，繆宏邦坦言：「我不肯定到時夠不夠票，未必一定過到，但最低限度，希望小股東關注公司問題，聽聞黃老闆近日已重新開始巡舖，都反映佢正視問題，在管治上積極了，其實Apex只是施加壓力，我不想公司爛落去，最終亦不想進入管理層，只因為公司做得差先要諗計，如果對方拿出誠意改善，Apex基本目的就已經達到，我好期待美聯2014年度的業績！」

美聯：黃靜怡貢獻不可或缺

事件另一主角，美聯董事會即時反擊，包括早前發出通告，呼籲小股東在下月的EGM上，不要支持Apex提出的罷免鄧美梨及黃靜怡等動議，本週三（16日）又公佈最新業務狀況，指根據初步數據，美聯在2014年上半年的虧損，較去年同期或減少超過50%，主因是新盤代理表現改善、強化一手市場地位，以及致力控制成本，務求藉由實際數字，證明公司發展近況提升。

美聯高級董事謝梓旻亦逐點反駁Apex，「Apex的講法令人費解，黃小姐（黃靜怡）對美聯是不可或缺，她今年領導人事架構重組，成績好理想，而黃太（鄧美梨）更是美聯工商舖董事，不可以因為是家族成員，就帶有色眼鏡去看，至於有無返工的問題，黃太身為管理層，不會每日都計算留在公司的時間，等於代理經常需要外出睇樓、見客，如果因此漠視她的貢獻，這講法笑死人。」

增加年報資料透明度

謝梓旻指，限制董事薪酬的動議亦不可取，會令美聯缺乏吸引人才的競爭力，而公司沒有買舖自用，是因為舖位物業動輒幾千萬至逾億元，有一定投資風險，且美聯業績一向與樓市掛鈎，反映樓市週期，並因此被投資者喜愛，故毋須改變「輕資產」的策略，另外國內非美聯主力業務，只佔生意額兩成多，故年報上資料不多，未來會繼續加強透明度。

他續指，「Apex好多論點似是而非，繆宏邦可能在美聯日子不短，但並不是做過一間公司，就會識得點管理，希望對方向其他基金學習，日後可以提供更加具建設性的意見，而不要被個人感情影響，至於公司與Apex爭執牽涉到官司，或會分散管理層心力及支付大額律師費」。

法巴上調目標價

近月，美聯股價穩步上揚，會否受累於今次爭拗升級？法巴銀行房地產分析師黃智亮認為，「Apex自去年底入股美聯起已動作多多，不過對日常業務運作則影響力有限，雖然他們提出罷免兩位董事，但從早前AGM上股東反應所見，支持管理層現況的聲音仍佔大多數，相信不會對股價構成不穩定因素。」

他續說，「其實Apex不斷提出問題，姑勿論其動機，可以說也推動到美聯改善經營模式。」

黃氏增持令投資者放心

另外，正因為Apex介入成為公司第二勢力，刺激黃建業為鞏固其大股東地位，屢次增持股權，「由一年前約12.63%，陸續增至目前27.89%，扭轉過去黃氏持股比例偏低的情況，對散戶和投資基金而言會感到較放心。」黃智亮預計，由於DSD（雙倍印花稅）放寬後樓市復勇，尤其一手市況暢旺，發展商推盤潮重現，「倘若美聯能夠重組分店架構，控制租金成本，並且集中資源代理一手盤，相信其下半年業績，將有機會轉虧為盈，故最新維持『增持』評級，目標價上調至4.55元。」

---

296 : cody9(14279)@2014-07-28 10:34:05

想問投票係計股數定計人頭架？如果計人頭我都買返手罷免佢倆母女

---

297 : greatsoup38(830)@2014-07-28 21:02:05

計股數

---

298 : cody9(14279)@2014-07-29 18:25:50

oh no

---

299 : simonwor(34306)@2014-08-16 12:02:27

黃建業  200,248,464(L) 27.89(L) 24/04/2014
鄧美梨  200,248,464(L) 27.89(L) 24/04/2014
Apex Benchmark Limited  75,666,000(L) 10.54(L) 25/04/2014
Warden Alison  44,142,000(L) 6.10(L) 10/12/2009
Edgbaston Investment Partners Limited  43,322,000(L) 6.03(L) 17/06/2014
UBS AG   40,077,844(L)  5.53(L)
         28,307,548(S) 3.91(S)  01/12/2010

---

300 : greatsoup38(830)@2014-09-10 00:24:50

---

301 : greatsoup38(830)@2014-09-10 00:26:15

轉虧1,000萬，輕債

---

302 : GS(14)@2014-12-11 00:34:21

盈喜

---

303 : greatsoup38(830)@2015-03-26 19:52:03

轉盈1.2億，輕債

---

304 : GS(14)@2015-07-09 23:19:52

轉盈

---

305 : greatsoup38(830)@2015-08-26 21:04:39

盈利增10倍，至1.1億，5億現金

---

306 : greatsoup38(830)@2015-12-17 01:47:16

盈警

---

307 : 太平天下(1234)@2015-12-17 22:04:17

greatsoup38在306樓提及

---

盈警

更差的，尚未來臨

---

308 : greatsoup38(830)@2015-12-18 00:55:27

美聯是做得好差

---

309 : greatsoup38(830)@2015-12-18 01:29:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151217/news/ww_ww2.htm
美聯盈警 首11月虧損7500萬
  2015年12月17日

【明報專訊】美聯集團(1200)及美聯工商舖(0459)昨日發布盈警。美聯集團公告稱，首11個月已錄得淨虧損約7500萬元，預期截至12月底止全年將錄得淨虧損，去年錄得淨利潤6400萬元。主要因為香港住宅物業市場銷售交投量下降，以及中港物業代理行業競爭激烈，導致經營成本增加。

另美聯工商舖亦預期，截至12月底止純利將大幅下降，使集團近乎收支平衡或甚至處於潛在虧損狀，去年集團純利為3970萬元。主要因為一宗10億元成交於上半年告吹，令應收帳款減值增加所致。

---

310 : greatsoup38(830)@2016-03-24 00:22:41

虧損1,000萬，無現金

---

311 : 太平天下(1234)@2016-03-24 00:39:20

greatsoup38在310樓提及

---

虧損1,000萬，無現金

大股東幾時會比人追擊。可以黎一招自願要約。

---

312 : greatsoup38(830)@2016-03-24 15:06:06

真的會好快

---

313 : GS(14)@2016-08-03 02:22:25

2016-07-20 EW
《中介法》執到正 四成經紀離場 澳門地產代理大換血  

一三年實施的《房地產中介業務法》（簡稱「中介法」），三年過渡性的臨時牌照上月底屆滿，但進軍澳門十多年的香港上市公司美聯物業，以及多間中小型代理，因未能趕及死線前續牌，被迫暫時停業。

有業界人士批評法例「執得太正」，令續牌程序變得極度繁複，部分代理更加意興闌珊，索性關門大吉。其實澳門樓市因賭業下滑已低迷多時，加上今次「中介法」風波影響，據悉有超過四成持臨時牌照的地產經紀，放棄申領正式牌照。

不過，新入行及取得正式牌照的地產經紀人數，不單能夠填補相關空缺，還比三年前更多，明顯已進行大換血。有立法會議員認為「中介法」實施至今第一次正式續牌，業界及當局難免出現甩轆，雙方均應從中尋找優化空間。

「由於公司《房地產中介臨時准照》六月三十日到期，現正處於續期階段，預計七月三十一日前未能完成續期。現通知所有同事暫停澳門的房地產中介業務及相關商業活動。若因個人原因違反《房地產中介業務法》規定，相關員工需負上全部責任。」

貴為香港龍頭地產代理兼上市集團、落戶濠江十多年的美聯物業，本月初發出上述內部通告，宣布澳門全線最少停業一個月，震驚業界。本刊到美聯各澳門分行了解，發現就算未有落閘，亦已將本地樓盤廣告抽起，改推不受牌照限制的內地樓盤。

外界對美聯續牌甩轆的因由眾說紛紜，包括指事件與前行政總裁張一輝年初離職有關。本刊聯絡張一輝，他回應說：「我在二月已經離開美聯，相隔好耐，無理由關我事！據我所知，留在公司的舊同事，全部清楚臨時准照六月底屆滿；至於接手的高層為何搞了數個月也續不到牌，我都莫名其妙。」

澳門美聯停業，與一三年七月出台的《房地產中介業務法》有緊密關係。當時澳門樓市熾熱，卻欠缺法例規管，對消費者保障不足，當局於是着手制訂相關法律，包括必須填寫放盤紙和睇樓紙等；罰則亦變得明確，無牌經營的地產代理，可被重罰三十萬元。

續牌程序繁複

根據中介法規定，所有地產代理及旗下經紀，均要符合一定要求才獲發牌，例如具有高中學歷、無犯罪紀錄等。不過當局為免出現一刀切情況，推出三年期的臨時准照，讓申請人有機會於過渡期滿前做足準備，以領取正式牌照。

惟上月底臨時准照限期屆滿，竟然仍有大批在死線前仍未獲批正式牌照的地產代理被迫停業，除了美聯這個大型集團外，還有多間中小型代理受影響，情況令人關注。

澳門地產中介聯盟發言人陳灝明批評，有關法例「執得太正」，令續牌程序變得極度繁複，「辦理過程牽涉多個部門，包括到房屋局取大叠申請表，向財政局拿無欠稅證明，到司法警察局拿無犯罪紀錄；而等待這些部門認證及出文件，起碼要一至兩星期；有份在公司登記簽名的東主董事，更統統要去長排人龍的仁慈堂公證處驗筆跡確認身份，另外還要取得商業登記證書作為附件。由於有關文件認證的有效期僅為三個月，如果期間任何一個環節出錯，一切就要推倒重來。」

學歷要求上，中介法亦被指「定得太死」。「條例要求經紀須高中畢業，卻不是寫『具有高中或以上學歷』。有申請人就讀中學時，因成績卓越被外國名牌大學拔尖取錄，順理成章拿着大學畢業證書到房屋局申請牌照，卻被要求一定要出示高中畢業證書，實在令人啼笑皆非。」陳灝明說。

在澳門舊區，充斥大量經營多年的小型地產舖。中小商戶權益聯合會理事長劉建國，近日便接到不少區內地產經紀求助，表示牌照仍未獲批，被迫停業，「大部分行家並非因個人鬆懈而出現目前困局，當中有人甚至早於半年前已着手申請續牌，但由於公司規模細、人手少，只好親力親為四出奔走申領文件，感覺非常煩擾。」

劉建國強調，業界絕不是抗拒監管，但部分資深從業員，的確難以符合中介法各項嚴謹要求，「就以條例指定代理要於商業場所經營為例，屬歷史遺留問題，至今死結未解（見另文）。」他寄望當局採取截龍方式，作彈性處理，否則法例過嚴加上目前樓市低迷，只會迫使更多代理離開行業。

根據資料，一三年領取臨時牌照的中介人（地產舖東主），超過一千二百人，經紀則約四千人。但截至目前，原本持臨時准照並成功獲得正式准照的中介人，共九百一十一人，流失近三成；而原本持臨時准照並已獲得續期的經紀，不足二千五百人，相比三年前，流失率超過四成。

吸引荷官轉行

有資深地產業人士說：「幾年前樓價升至頂峰，而且未受規管，不少所謂的地產經紀領牌，只為方便自己『摩貨』炒樓，以及靠各種不規則行為圖利。但這幾年設有中介法，嚴管經紀操守，又增加了特別印花稅及額外印花稅，難以重施故技。再加上樓市持續插水，很多賺落一大桶金的經紀決定收山。至於其他自行離場從業員，除了因找不到客外，就是滿足不到法例各項要求。」

不過，新入行及取得正式牌照的地產經紀人數，不單能夠填補相關空缺，還比三年前更多。該資深地產業人士分析：「賭業長期不景氣釋放出大量人力資源，當中不少更具有一定學歷，又想趁年輕嘗試在其他行業發展，由於地產經紀入行門檻較低，並有機會賺到大錢，對他們來說是不錯的選擇，以致業界出現前所未有的大換血。」

立法會議員鄭安庭說：「地產代理出現大換血，未嘗不是好事，起碼有部分原本依靠投機或不規則行為圖利的從業員離開，而新入行人士逆市下『漏夜趕科場』，其專業性在中介法規管下，必定得到較佳保障。」

他認為中介法設立後的第一次續牌，業界及當局難免出現甩轆，雙方均應從中尋找優化空間，「當局一直密切聆聽各方意見，例如在學歷要求上，只要經審查確認的大學或以上學歷，目前已獲接納；至於業界抱怨新牌照生效日期以出牌日計算，變相影響業界提早申請意欲，當局亦知道問題所在正研究修改。」

舖位問題死結未解

因未及續牌而停業，對地產代理只屬暫時性影響。然而中介法其中一項主要規定，迄今卻仍然處於死結狀態。該規定是指地契中但凡並非註明商業用途，都禁止從事地產業務，由於引起業界混亂和反對，當局決定推出五年豁免期。

豁免期至今過了一半有多，惟市面仍有大量小型地產舖沿用不合規格的舖位營業。從事地產代理多年的符女士指，在舊區住宅大廈的地下樓層改做商舖，是歷史遺留問題，大部分小型地產舖東主，都是早年自置物業經營，要搬遷談何容易，「希望當局酌情處理，否則豁免期過後，我們就只能轉行。」

撰文、攝影：社會組︱設計：美術組

---

314 : greatsoup38(830)@2016-08-28 02:02:34

轉虧8,200萬，輕債

---

315 : GS(14)@2016-12-07 12:19:31

1200 派 459

---

316 : GS(14)@2017-05-14 16:32:27

轉盈9,500萬，重債

---

317 : GS(14)@2017-06-21 10:42:19

本公司之董事會（「董事會」）欣然知會本公司股東及有意投資者，根據本集團之未經
審核綜合管理帳目及本集團現有之其他資料所作出之初步審閱，本集團截至二零一七年
五月三十一日止五個月錄得權益持有人應佔綜合淨溢利約港幣一億二千萬元，並預期本
集團截至二零一七年六月三十日止六個月將會錄得權益持有人應佔綜合淨溢利（相對截
至二零一六年六月三十日止六個月錄得權益持有人應佔綜合淨虧損約港幣一億三千四
百萬元）。本集團業績轉虧為盈之主要原因為：
1. 本集團已加強其於香港之市場地位；
2. 二零一七年首五個月香港住宅物業銷售交易宗數及金額較二零一六年同期顯著增
加；及
3. 優化資源分配達致更高之成本效益。

---

318 : GS(14)@2017-08-30 19:43:00

轉盈1.4億，重債

---

319 : GS(14)@2017-12-26 05:57:30

盈喜

---

320 : GS(14)@2018-04-11 06:45:09

盈利增166%，至2.4億，重債

---

321 : GS(14)@2018-08-30 16:56:05

盈利增12%，至1.57億，重債

---

322 : 太平天下(1234)@2018-08-31 00:02:34

greatsoup在321樓提及

---

盈利增12%，至1.57億，重債

隻股係衰在老細唔係施生，幾平

---

323 : GS(14)@2018-08-31 07:59:23

太平天下在322樓提及

---

greatsoup在321樓提及

---

盈利增12%，至1.57億，重債

隻股係衰在老細唔係施生，幾平

黃生股權一日未到50%唔博

---

324 : GS(14)@2018-12-20 16:18:28

部分增持8%要約

---

325 : GS(14)@2019-04-07 06:33:59

盈利降7成，至5,300萬，重債

---