基建變天 港中產潮買 珠海樓
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GS(14)@2011-01-23 18:03:542011-1-15 iM
港人對珠海的認識，不是浸溫泉，便是打高球，但有些中產港人，卻已瞄中這個二綫城市的樓市。目前珠海整體樓價平均在每平方呎950多元人民幣，較北京、上海、廣州及深圳等一綫城市，仍相對落後；但論城市環境和發展潛力，卻絕不遜於一等大城市。
繼早前交通銀行港產副行長葉迪奇向本刊表示，摘下銀彈在珠海買樓後，本刊再發現一班甚有商業觸覺的香港生意人，相繼入市珠海。
從事紡織業高層的陳福明（Samuel），去年在珠海買下一個物業，他認為珠海交通網絡逐一開通，將來港珠澳大橋往返兩地也是一句鐘，樓價上升是遲早的事，他贈言投資者說︰「拱北情侶南路一帶，是潛力盤的尋寶地。」
在珠海從事名錶代理生意的港人高太亦表示，近年珠海的奢侈品消費市場紅火，去年她亦乾脆以300多萬元，買入當地一個一手豪宅，她坦言內地買樓投資，有一套低風險入市法。
除了上周剛開通接連廣州的廣珠城軌外，2011年珠海將有一系列重大基礎設施工程相繼完工，作為中國二綫城市，珠海的樓市前景有多俏？
內地地產代理表示，過去5年來，上海、北京、廣州及深圳等一綫城市，是港人在內地買樓投資的熱門地，相對珠海樓市，發展則尚未成熟，成交量較為平穩，不過，有熟悉珠海樓市的港人，卻瞄準珠海，斥資入市。到底珠海樓市上升潛力有多高？
珠海是珠三角西岸一個重要城市，東與香港、深圳水域相連，南則與澳門陸地相接。截至2009年底，珠海常人口約達149.12萬人，人口密度不算高，樓價增長速度亦頗為緩慢。
然而，過去不代表將來，未來珠海將有港珠澳大橋、十字門商務區及橫琴國家級新區等發展，預期各種規劃轉變，將會開放及推動當地樓市，故近年珠海樓市吸引了不少港人，特別是香港中產眼球聚焦。
最近，連接廣州及珠海的廣珠城軌通車，地產代理預期，拱北站作為接連澳門受珠三角其他城市的直接車站，將來可推動珠海的商業發展。
情侶路樓盤買少見少
家住香港奧運站一號銀海的陳福明（Samuel）是一家國際服裝品牌公司的營運總監，多年前他已看好拱北一帶的物業，兩年前更與朋友合資200多萬元（人民幣，下同），購入情侶南路一個2,000多平方呎的向海單位，今天單位已升值至300多萬。
經常到珠海旅遊的他，坦言過去8年，已開始留意珠海的物業，更不時穿梭市內樓盤參觀，他最看好的是離九州港碼頭不遠、對着將來港珠澳大橋關口落點的情侶南路，「該處位於珠海的關鍵位置，連接了香港及澳門，應該最值錢。」
中原中國珠海分行地產代理關小燕跟記者說，情侶南路是珠海拱北一個旅客區，整條路也是沿着海邊，有綠化草地，又在市中心，可惜的是可再發展的地皮已經不多，故該處的住宅，只會買少見少。
陳福明當初打算在珠海置業，一心只為買屋來作度假，「在廣東省城市而言，珠海規劃相對好，也沒有如深圳般那樣人煙稠密。」後來他注意到珠海的發展，包括興建港珠澳大橋，接着又起鐵路，於是便生投資珠海的念頭。
「交通網路建好，通常經濟也跟着發展冒起來。」陳福明於是靈機一觸，相約朋友在珠海小試牛刀。他認為︰「一旦火車開通，大橋落成，將來珠海的樓價可追上落後，甚至接近深圳及廣州，故珠海樓價上升水位不少。」
平均呎價６年升兩倍
根據中原中國數據顯示，目前珠海整體樓價，平均仍在每平方呎約950多元人民幣水平，新落成的一手樓盤每平方呎則介乎3,000元至5,000元不等，與2004年樓價相比，迄今樓價累升近兩倍。
不過，早在廣珠城軌、港珠澳大橋還未正式動工，大型發展項目等效應已一度令市場氣氛熾熱，如2007年，珠海一年內一手樓價同比大幅上漲23.17%，成為當年珠三角地區內升幅最大的區域，並遠高於廣州、深圳、東莞等地區，風頭一時無兩。
拱北區可算是珠海最活躍的樓市地區，2009年拱北關口附近的華發世紀城也曾炒得火熱，因樓盤附近就是輕軌站，又貼近關口，當年發展商推出不足700個單位發售，認購登記已過萬個，不少客人更是手持逾10多萬的存款，爭崩頭搶着入市。
廣珠城軌是一條雙綫客運專綫，設計最高行車速度為每小時200公里，通車後廣州至珠海僅需40分鐘，被視為打開珠海直達珠三角重要交通樞紐，而連接香港、珠海及澳門三地的港珠澳大橋規劃，主要連接至香港口岸段，預期在2015年至2016年間竣工。
陳福明認為現時珠海樓價仍然低水，「多等3至5年，起橋後珠海會成為澳門及香港入口點，不但有更多商貿活動將帶動，再加上廣珠城軌，所有路綫接駁後，會令珠海成為中心區，有助刺激當地經濟。」
港澳人士不允造按揭
不過，目前在中央遏止樓市過熱下，政策限外暫時不允許港澳同胞等外區人士承造樓宇按揭，陳福明就表示，如果資金充裕，可一筆過付款，現時珠海樓市仍值得進駐。
他指，中國人常言︰「為三餐奔波，最重要也得有瓦遮頭。」從居住角度上，珠海將來或許成為港人入住地區，「若大橋開通後，香港至珠海車程不足1小時，樓價又較香港低，加上環境也不錯，珠海絕對有機會成為港人繼深圳重崗後，移居內地的熱門地。」
事實上，不少學者也指隨着內地愈來愈多有錢人來港置業，港人北上內地人南下安居的趨勢會愈見明顯。陳福明也有類似的看法︰「你看九龍站凱旋門等住宅，樓價升得那麼高，大部分與內地有錢人入市有關。」
內地人口達13億，只要1%超過幾千萬身家，來港買樓如買棵菜，本港樓價只會愈來愈高，現在已有不少港人打工仔，在港工作，家住深圳。大橋若打通，珠海的地理優勢便截然不同。
在珠海生活多年的香港生意人高太（Yvonne），在珠海從事「帝舵」及「星辰」兩個名牌腕錶品牌代理生意，她在珠海居住已有4年，之前一直租住物業，就在2009年有見珠海樓價升幅轉急，便由租樓改為買樓自住。
由於生意接觸不少客戶關係，令高太在珠海入市買樓也增加信心。她在樓盤對面的九州百貨從事生意，所代理的兩款外國品牌腕錶之中，她說「帝舵」走高消費路綫，入場費由4萬多至10多萬元人民幣不等，「星辰」則走較年輕的中低消費路綫，介乎一千至數千元。
消費增長必帶動樓價
過去5年，她看到珠海的市民消費模式有所改變︰「內地市民愈來愈花得起，2005年至今，『帝舵』每年生意目標增長按年上升一倍，如由起初是200萬元生意額，下一年便可追至400萬元。」消費水平一路在升。
除了客戶追求高端品牌外，連商場也刻意找名牌來進駐。現時珠海商場大約與租戶拆分所得利潤15%，在談續租或分租時，也要看商戶的「牌頭」，例如現時對一些牌子較細的商品，會要求較高的租金，說明商場寧願找高檔次品牌的租戶，以求獲得更高利潤。
高太認為，隨着市民愈來愈花得起，相信租金及樓價也會慢慢走高。她在珠海租住的兩房單位，每月租金本來是2,800元左右，因租約期滿，業主已喊着加租至 3,000多元，她見狀，便先後在吉大及拱北一帶參觀樓盤。「每隔兩年與業主討價還價，倒不如趁現在樓價尚可先行入市。」
2010年初，高太便以300多萬元，以每平方呎約2,800元，買入位於九州百貨對面的新樓盤萬科珠賓花園，一個1,300多平方呎的3房單位。雖然購入單位入場費不算太便宜，但因看好樓盤的升值力，也在所不惜。
「單位望園景，屋苑前方將有香港萬豪酒店進駐，而屋苑後面是公園，後有靠山，前有百貨商業公司，整個環境也不錯，便買下來。」
「最安全」買樓法
港住屯門YOHO Town的高太，早已與丈夫移居珠海，一個月返港一次，她見珠海的生意長遠有得做，樓市遲早會升，故同意遲買不如早買的道理，而買樓方面，她亦有一套入市方程式。
「以前在深圳及東莞也買過樓，純為投資，全屬約400平方呎、一房一廳的小型單位。」她買樓投資有一種習慣，「選最安全地區！」
她口中最安全地區，其實是指當地的市中心，樓價抗跌及升值力較強。高太的原則是，第一，物業附近一定要有大型商場，代表該處配套充足，單位保值。「這裏屬珠海最中心位置，是珠海的著名百貨廣場，有珠海百貨，又有免稅商場。」
第二要附近有大型銀行，她認為銀行選擇在一個地區開設分行時已做研究，「他們（銀行）會確保是個有潛力商圈才會落戶，故物業附近有大型銀行，買樓一定沒錯。」她現在買入的萬科珠賓花園，附近便有渣打及滙豐兩家銀行坐鎮。
不過，相對其他一綫城市，珠海的物業成交升幅較溫和，樓價預期是穩步上揚，不會像上海般大起大落。「這裏職位空缺也不像其地城市般活躍是事實，但只是多了交通配套，樓市將會靠吸納經濟及人口，而逐步發展。」
她認為在珠海投資買樓，從今天設定時限，收成期應大概是5年內的事。
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港珠接駁海陸空
航空
位處珠海西區三灶島西南端的珠海機場，與香港國際機場、廣州白雲國際機場、深圳寶安國際機場及澳門國際機場，連成珠三角地區5個重點機場。珠海機場設計達國際一級民用機場標準，現由香港的機管局營運，預料日後在客運和貨運有更大發展。另外珠海在九洲港附近亦設有直升機場。
海路
目前由香港前往珠海，海路最直接的交通，以由尖沙咀或上環出發，乘坐渡輪前往九洲港客輪碼頭為主要，渡輪每日分別按不同時間開出，來往香港及珠兩地，船程最快約達1個小時，船費約為每程178元。
陸路
港珠澳大橋是涉及香港、澳門和珠海三地的跨海大橋，預計4至5年後通車。大橋主體工程自珠海拱北對開的珠澳口岸人工島，伸展至粵港分界綫，全長29.6公里，採用雙向6車道的橋隧結合方案，工程設計施工總承包合同已於去年底簽訂，預計可於2015年至2016年開通。
目前，從珠三角西部到香港，從陸路的捷徑只有連接廣州南沙與東莞的虎門大橋，車程需兩個小時以上。根據港府環境運輸及工務局最近提交的研究報告，大橋落成後，香港至澳門及珠海兩地的陸路距離將縮至30公里，行車時間不超過半小時。
城際鐵路
來往廣州至珠海的城際鐵路，又名廣珠城軌，剛於今年1月7日通車，旅客由廣州直達珠海只需40分鐘，該段興建歷時3年的城際鐵路廣珠線，是廣東省首條城際軌道交通，全長142.2公里，途中經13個站，覆蓋包括廣州、佛山、中山、江門及珠海5個珠三角城市，是全國4大客運中心之一，由於廣珠城軌的尾站設於珠海香洲的金頂，若要經珠海至澳門，仍要經接駁工具，坐半個小時車才到拱北。
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珠海分3區 拱北貴 斗門平
珠海主要分為香洲、斗門及金灣三個區，其中以香洲區拱北的樓市最為活躍，其餘地區樓價則較便宜。
在限購令的政策下，珠海境外人士包括港人在當地限買一套單位，若未能出示居民戶籍或納稅證明，更需要一次過付款買樓入市。
中原（中國）代理副總經理潘家浩透露，斗門目前的樓價較便宜，平均每平方米約500至600元（人民幣，下同），計起來一個600平方呎單位，入場費只需約30萬元，不少港人一次過付款也負擔得來。
潘認為，斗門雖然並非屬珠海的市區，但樓價比起市區低於一半或以上，現在樓價有差距，主要是該區交通仍未方便，不過斗門位近珠海機場的一方，一旦機場高速公路通車，因可縮短珠海市區到西區的距離，故樓價可望受帶動，建議投資者可捷足伺機。
珠海 物價貼近本港
萬科珠賓花園對面的百貨公司，是珠海較大型的購物商場，樓高3層，商場內首飾、衣服、鞋襪、家電及日常食用需要一應俱全，場內更有港商周生生、周大福等品牌進駐。要了解珠海的居民生活質素，從物價作一比較，可得到一點眉目。
一個周五的下午，商場內的超市顧客熙來攘往，銷售疏菜的角落，韭菜花、韭黃及青蒜等，盛惠每500克介乎5.9元及8.8元人民幣，化作港元跟本港菜市場相比，價格貼近本港。
現在香港的麵包餅店，每件西餅平均由4元至30元不等，珠海的西餅售價較本港略便宜，但包裝朱古力蛋糕，珠海的則比本港的貴約50%。至於電器及襯衣的售價與香港的接近，且不乏港人喜愛的外國牌子；黃金等貴價飾物，由於涉及關稅，則比香港價錢略貴。
國策解碼 加息房產稅 成政策風險
面對全球資金氾濫，不少經濟學家相信，今年內房市場所面對的調控措施將會從嚴，去年11月內地CPI達5.1%，創下28個月來的新高，導致中央去年多次上調金融機構的存款準備金及兩度加息。
今年內地樓市，除了加息呼聲此起彼落外，「9.29」新政中又明確提出要「加快推進房產稅改革試點工作，並逐步擴大到全國」後，盛傳今年最有可能出台的房產稅，近日再有新進展。
料上海率先開徵房稅
近日官方《新華社》引述消息指，重慶市最快首季推房產稅後，上海方面亦傳出該市早於去年12月已獲中央批准作為試點，並已就試點方案與部分開發商和房產研究機構展開調研。市場估計，上海亦快將開徵房產稅，並會最快在今天（15日）上海「兩會」時提及。最新版本是每戶可獲200平方米的免收面積，業主每年將要就增加的額外樓面繳稅，市傳稅率為樓價0.8%或以下，截至周四（13日），仍未獲官方證實相關消息。
中原地產代理關小燕認為，房產稅的試點應放重於樓價升幅過熱的城市，以過去兩年珠海樓價升幅較其他一綫城市仍較溫和，相信今年中央即使推出房產稅，在珠海出台的機會也相對較微，而且縱使日後盡管全國推行房產稅，買樓的人還是要買房，剛性需求仍然存在，不擔心會影響珠海樓市。