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揭秘萬達商業高執行力背後，業務運營壓力巨大

日前，萬達員工墜樓事件發酵，一時間萬達商業的整體運營狀況和管理體系備受關註。

第一財經記者多方采訪了解到，在萬達集團內部，有一套非常嚴格的高執行力體系，所有的項目甚至到會議都有嚴格的“銷項法則”。自萬達商業從H股退市以來，萬達一直希望將自己的商業回歸A股，提高商業的整體資產回報顯得尤為重要。因此，萬達的商業地產業務整體壓力巨大。

轉型中的萬達商業

早在2016年的萬達年會，萬達集團董事長王健林就說：“我好幾次給萬達商業建議，你們是不是在2017年底或2018年把地產改去得了，別再當地產商了。”

經過一系列的運作，萬達系目前正在向這個方向轉型。

萬達集團曾發布公告稱，萬達商業更名為萬達商管集團後，1-2年內消化房地產業務，萬達商管今後不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，各方將推動萬達商管集團盡快上市。

今年2月，大連萬達商業地產股份有限公司發布公告稱，為貫徹公司發展戰略，公司更名為“大連萬達商業管理集團股份有限公司”，註冊資本45.27億元，經營範圍包括房地產開發及銷售、商業服務設施投資及管理等。經大連市工商行政管理局核準，萬達商業已於2018年2月22日辦理完成工商變更登記手續。

王健林曾表示，萬達輕資產分為兩類，一種叫做投資類，一種叫做合作類。投資類就是別人出錢，萬達幫別人找地、設計、建設、招商、竣工運營後移交給別人，其中還有一個資本化程序。合作類就是萬達既不出錢，也不出地，覺得項目合適，跟別人簽合同，幫別人建設，建成後租金三七分成。輕資產戰略提出一年之內，輕資產萬達廣場開業24個，新發展輕資產萬達廣場47個，其中合作類輕資產萬達廣場簽約37個。

目前看來，萬達商業依舊是萬達的主要業務之一。

截至2017年末，萬達集團收入2273.7億元，其中商業地產收入1125.4億元，完成年計劃的104.1%，同比減少21%；租金收入255.2億元，完成年計劃的101.4%，同比增長30.3%。

2017年，萬達集團新開業廣場49個，萬達茂1個，萬達旅遊小鎮1個。其中開業輕資產廣場24個；開業重資產廣場26個，新增持有物業面積329.6萬平方米，扣除轉讓文旅項目、酒店減少的幾百萬平方米持有物業面積，萬達累計持有物業面積3151.1萬平方米。

高周轉下的高壓力

“與綠地、萬科、恒大等業者相比，萬達的可售項目的售價並不高，這就造成其交易額低，我們都看到萬達集團拿地的成本控制得比較好，但是其配套開發的成本其實並不低，比如一些商業設施的成本很高。文旅項目最典型，其旅遊用地的獲取成本很低，可配套投入非常高，所以文旅板塊數千億元的投入導致該業務本身在短期很難盈利，這些都會導致萬達利潤率低。值得註意的是，萬達集團一直是一個高周轉的企業，高周轉速度遠遠大於其他同業者，其資產負債率也不低，高周轉是指必須快速拿地、快速銷售、快速回收、快速拓展新項目，就是因為萬達利潤率低，所以其才需要通過高周轉來快速回籠資金，比如18個月建成一個萬達廣場，萬達系要依靠快速建成，快速租售來高速回籠資金，然後再投入到新項目中，這是一個相輔相成的循環。”克而瑞樂葦創始人兼克而瑞旅遊地產總經理胡曉鶯向第一財經記者分析。

在采訪中，第一財經記者了解到，萬達系的高周轉不僅僅體現在18個月建設一個萬達廣場，同時還體現在相關的其他業務板塊，比如對於萬達電商的布局要跟上商業聯動的步伐，對於萬達“飛凡”App裝機率和合作夥伴的開發等也有高要求。

然而，萬達商業的盈利情況和萬達電商業務的發展並不十分理想。

萬達商業年報顯示，截至2017年底，萬達商業歸屬母公司凈利潤200億，同比2016年末下滑34%。經營活動產生的現金流凈額255.8億，同比下滑32.6%。從總資產看，因為之前的一些項目出售，萬達商業總資產為6891億，同比下滑8.26%。不過，在出售資產後，萬達商業的負債率有所下滑，為64.76%，同比下滑7.83%。

而萬達電商則在5年作別三任CEO。有接近飛凡的人士對第一財經記者透露，飛凡CEO似乎是一年一簽的合同，飛凡的投入不少，可惜見效慢。還沒找到合適的突破口去帶動流量，高管壓力都特別大。盡管飛凡也做了改版升級，但普及率依舊不高。按照王健林的設想，飛凡計劃力爭在2018年實現盈利，2020年利潤超百億元並實現上市。但要實現這個目標似乎難度不小。

“萬達是目標完成型的企業，尤其是在商業項目板塊，一般采取‘銷項法則’即完成一件事就核銷一件，然後做下一件，且每件事情都有具體的完成時間和指標。大家都看到業績壓力和盈利壓力，高周轉之下自然壓力巨大。為了達標，萬達內部執行力非常強，比如執行力三要素是時間節點、責任人、完成情況。甚至可以細化到計劃分解，費用分解，指標分解。以建設一個萬達廣場來說，所有細節都是這樣拆分，每個團隊和負責人都有具體的指標，如果到點沒有執行好，就會有綠燈、黃燈和紅燈制度來一步步警示你。所以整個體系運作都非常高效且壓力巨大。”一位在萬達內部工作多年的人士透露。