📖 ZKIZ Archives

CBD招標大贏家登場

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100277680&time=2011-07-09&cl=115&page=all

　　北京市土地儲備中心很久沒有出現這樣的大場面了。7月6日上午9點半，在土地儲備中心的二層大廳，門外，一群北京市電線電纜廠的職工，拉著白底黑字「不補償不拆遷」的橫幅在抗議；門內，包括電纜廠所在地塊的CBD核心區九塊地，正在激烈投標中遴選新的主人。

本刊2011年第20期封面報導，解析北京CBD最熱門土地的招標風雲。

　　投標會持續了兩個多小時。現身的競標企業，大部分是CBD前六塊土地招標的老面孔。不過，由於此輪招標新添了三塊低門檻地塊，也吸引了不少新的 玩家：比如以新影聯為代表的影視企業聯合體、SOHO中國旗下兩家項目公司聯合體和以北國投為代表的一批信託、期貨公司，以及招商銀行、中國人壽、中投公 司三家新「金主」；還有兩家外資企業也參與進來，分別是三星物產株式會社和三星生命保險株式會社聯合體，以及新加坡政府投資公司旗下的RECO房地產公 司。

　　還有些沒有參與投標的房地產開發商組團前來觀摩投標會，認真記錄每塊地的底價和報價。不過，CBD核心區土地是在各種政策限制下的「招拍掛」，其成交價格並不能反映北京地產市場的現狀。

中信一出，誰與爭鋒

　　此前標書顯示，CBD九宗土地招標規則較之前六塊地有重大修改，投標價格所佔分值提高，由此前的40分提升至50分；而綜合實力所佔分值則相應 下調，由40分降至30分。調整後的新規則起了作用，此輪九塊地的報價較之上一輪小幅提高。除了兩塊地幾乎鎖定了買家，其餘地塊的爭奪仍有很大變數。

　　Z9和Z11兩塊地，由於都只有一個候選人，結果幾乎毫無懸念。

　　Z9地塊底價22.56億元，安邦財險與北京濤力投資管理有限公司聯合體出價22.92億元，是該地塊惟一買家。但遠洋地產有關人士向財新《新世紀》表示，此前被認為是遠洋地產「馬甲公司」的濤力投資，實際上與遠洋地產毫無關聯。

　　而Z11地塊，底價為26.32億元，中信銀行與中信集團聯合體是惟一候選人。這兩塊地報出的樓麵價是六塊地中最低的，分別為1.91萬元/平方米和1.88萬元/平方米。

　　其餘四塊地，競標企業的報價均超過2.1萬元/平方米，最高的達到2.5萬元/平方米。

　　這兩塊地的得主毫無懸念，並且出價都「押得非常準」，中信集團聯合體的出價更是與底價分毫不差。當主持人報出中信集團聯合體「26.32億元」的報價時，現場一片嘩然，有的人感嘆中信太摳，高於底價一分錢都不願意，有的則感嘆說「演過頭」了。

　　在土地招標中，底價是嚴格保密的。但在此前CBD六塊地招標中，諸多採訪對象向財新《新世紀》記者表示，能夠通過測算或各種其他渠道知道底價範圍。此輪中信集團何以報出與底價一樣的價格，是巧合還是另有文章，尚不得而知。

　　除以上兩塊地外，其餘七塊地的所有報價都超過了政府設置的價格拐點，即底價的1.3倍，最高報價超出底價約15.6億元，除去規則和門檻都有所 不同的清華美院三塊地，其餘六塊地所有競標企業報價的均值，為樓麵價2.16萬元/平方米，這高於之前成交的六塊地1.95萬元/平方米的均價。政府實現 了「把價格稍微往上抬一抬」的願望。

　　Z8地塊，底價21.75億元，兩家參與競標，蘇寧電器、蘇寧置業的聯合體報價31.66億元，中投與中信集團聯合體報價28.8億元。在新的 報價評分規則下，蘇寧聯合體將得到滿分50分，中信中投聯合體得分約為46分。如此，中信集團在第一輪方案中的5分優勢被縮小至1分，評標委員會對兩個聯 合體在財務資信、開發經營理念和資質業績方面的打分，將最終決定這塊地的歸屬。

　　據財新《新世紀》記者瞭解，評標委員會的委員包括一位證監會的官員、一位保監會的官員，以及建築規劃和國研中心的相關專家。

　　Z10地塊底價21.75億元，爭奪者也有兩家，分別是北京國際信託、中誠信、北京中期期貨、萬通地產、泰康人壽聯合體，北大方正、聯通租賃集 團、中信集團和安邦財險聯合體。報價分別為37.35億元和34.5億元，前者的報價得分僅高出後者1.57分，但北大方正在首輪方案中獲得了20分最高 分，其聯合體的優勢仍比較明顯。

　　Z12地塊底價為21億元，兩家參與競標。泰康人壽、中信集團、和諧海峽信用擔保、中信地產等四家組成的聯合體報價30.8億元，泛華建設集 團、萬科股份、福建融榮房地產、北京置信創新投資管理有限公司、泛華城市建設投資有限公司等五家組成的聯合體報價29.888億元。兩家競爭者的報價僅相 差1億元左右，但因中信集團在第一階段方案環節得到滿分，從方案、報價和資質各個角度看，中信聯合體仍勝算較大。

　　Z13地塊可能是這六塊土地中爭奪最激烈的，兩個玩家分別是中信集團、標準投資、招商銀行聯合體，國壽投資、中國人壽、北京萬洋世紀創業投資 （下稱萬洋）和萬通地產聯合體。工商資料顯示，萬洋是遠洋地產控制的公司，其法人為遠洋地產前董秘、現上海公司總經理李振宇，而中國人壽則是遠洋地產的大 股東。這兩個聯合體在方案和報價環節幾乎打成平手，30分的綜合實力也旗鼓相當，最終花落誰家難以預測。

排列組合遊戲

　　經過此前CBD六塊地的招標，競標企業的資質優劣、參與度深淺、受政府認可程度等情況，均已初分高下。在此輪九塊地招標中，中信集團毫不意外地成為多數聯合體的軸心，同時，安邦財險和標準投資的表現也相當踴躍。

投標會持續了兩個多小時。現身的競標企業，大部分是CBD前六塊土地招標的老面孔。東方IC

　　在首輪方案環節，中信集團成績突出，獲得了5個20分滿分，1個15分。所有參與競標的企業都希望打聽到中信集團投標的重點，避免與之正面衝突。

　　在上一輪CBD「地王」Z15地塊中，海航集團就不幸與中信集團狹路相逢，慘遭淘汰；到了下半場，出現另一奇觀，很多企業紛紛與中信集團聯合， 憑藉其方案得分的優勢參與競標。此次，中信集團分別與中投、北大方正、安邦財險、泰康保險、招商銀行組成聯合體，參與了六塊地中五塊的競標。

　　一位熟悉招標內情的市場人士對財新《新世紀》記者稱，一些企業為了取得招投標的機會，對第一輪競標的優勢企業窮追不捨，通過各種關係打招呼，令稍具領先優勢的企業「無奈甚至憤怒」，但也不甘心放棄機會，最終只有選擇和「最得罪不起」的企業聯合。

　　另有人士透露，在聯合體的股權中，方案得分的市場價值約達5000萬-8000萬元。

　　有趣的是，一些企業在某一塊地上是聯合體夥伴，在另一塊地上又成了敵人。比如中信集團與泰康保險合作競標Z12；而在Z10地塊中，中信集團又與北大方正等組成聯合體，對陣泰康保險與萬通地產組成的聯合體。

　　在7月6日競標現場，投標企業只派出幾名代表進場，其餘人士與媒體記者一同在場外通過大屏幕看直播。當屏幕上報出中信集團Z11地塊與底價相同的報價時，泰康保險一位內部人士脫口而出，「沒有真正的朋友！」

　　令他不滿的是，中信集團在自己單獨參與的Z11地塊中報價如此精準，而在聯合體中的報價卻高出如此之多——Z12地塊中，泰康保險與中信集團、和諧海峽擔保、中信地產組成聯合體，報價30.8億元，高出底價約10億元。

　　一位分析師人士稱，中信集團在Z8、Z11和Z12三地塊中均獲得了方案滿分20分，很可能在聯合體中以方案作價入股。這一說法沒有得到中信方面的證實。

　　現場另一位參與了CBD兩輪招標的人士向財新《新世紀》記者表示，此次招標，大多數是參與了上一輪六塊地的「老人」，只是它們又進行了一輪新的排列組合，它們非常清楚互相的底牌，所謂的信任十分脆弱，相互之間的關係變數很大。

　　如果說中信集團是憑藉方案優勢得以在此次招標中遊刃有餘的話，那麼安邦財險和標準投資集團在CBD土地競拍中的表現則堪稱「神通廣大」。安邦財 險和標準投資聯合體曾在此前的Z5地塊中，通過最後40分的綜合實力評比成功上位，擠掉了設計分第一的北大方正（參見本刊2011年第20期封面報導「搞 定一場招拍掛」）。

　　而在此次CBD九塊地招標中，安邦財險和標準投資集團的表現更加活躍。他們分別與濤力投資、中信集團、北大方正、招商銀行合作，競標Z9、Z10和Z13三地塊。

　　公開資料顯示，安邦財險股東包括上汽集團、中石化等央企，以及標準基礎設施投資集團（下稱標基投資）等。標基投資是標準投資集團的子公司，標基 投資董事長及實際控制人陳小魯則為開國元帥陳毅之子、開國大將粟裕之婿，同時他也是安邦財險董事。此外，安邦財險董事還有首創股份董事長劉曉光、上汽集團 董事長胡茂元。

　　2009年度年檢報告顯示，安邦財險資產總額217億元，淨利潤93億元，納稅額30億元。標準投資集團的資產總額為47億元，淨利潤負137 萬元，納稅額0元，全年銷售收入0元。相比之下，北大方正集團2008財年總資產480億元、總收入480億元、淨資產210億元、利潤25億元。

三塊地懸念

　　正如財新《新世紀》記者先前報導所分析的，由於清華美院三塊地是在第二輪加入拍賣的，沒有參與此前第一輪方案招標，也沒有相應的方案得分，所有 企業均能夠參加投標，因此這三塊地成了爭奪最激烈、變數最大的「戰場」（參見本刊2011年第23期「CBD九塊地硝煙再起」）。

　　在CBD前六塊地招標中敗北的SOHO中國、首創置業、海航置業、陽光保險等企業，都重整旗鼓參與了清華美院三塊地的爭奪，這裡也成為外資競爭的窗口。

　　清華美院三塊地的招標規則與其餘六塊地不同，首先設置了10分的財務資信，規定此項只要低於5分就不能進入後續評標；剩下的90分中，50分為價格，打分方法與前6地塊一樣；40分中，資質業績和開發經營理念各佔20分。同時，這三塊地沒有5分的方案加分。

　　在Z8-Z13六塊地首輪方案招標環節中，SOHO中國董事長潘石屹曾自稱僅有百分之一勝算。此次潘採用高價全面出擊的策略，這個策略也體現出 SOHO中國前期參與的程度不深，只能以高價來打動政府。SOHO中國旗下的兩家項目公司——紅石建外投資公司和北京凱恆房地產公司組成聯合體，參與了清 華美院三塊地Z1a、Z2a和Z2b的投標，並且報出了這三塊地的最高價，大多比競爭對手高出三四億元。

　　不過，SOHO中國的對手不容小視，有三星集團、陽光保險、中信地產，以及以新影聯為中心的影視企業聯合體。由於沒有第一輪20分的方案得分，清華美院三塊地的中標結果仍存在很大的懸念。

　　外資首度現身CBD土地招標，是此次招標的一大亮點。一位參與投標的人士向財新《新世紀》記者表示，此前CBD土地招標限外，引起市場極大不滿，Z8-Z13的六塊地爭奪太過激烈，外資幾乎沒機會，而清華美院三塊地門檻較低，外資奪標的可能性較大。

　　隨著7月6日CBD最後九塊地進入第二輪招標，這場跌宕了近兩年的北京土地大戲漸入收尾的高潮。去年12月，CBD前六塊地為北京市帶來了總計222.57億元的收入；而此次九塊地，將帶來至少224.502億元、至多246.19億元的收入。

　　按這一價格，這些被市場估價3萬/平方米的土地，此次招標平均樓麵價均維持在每平方米2萬元-2.2萬元，巨大的利潤空間正是引發激烈角逐的重要原因。

　　有市場人士認為，在這兩場CBD土地出讓中，北京市政府讓利，奪標的企業卻大賺，有違公平。

　　一位參與此次九塊地投標的人士透露，「之前中標的企業，一大半最終會轉讓公司股權，這無異於『炒樓花』！」此次CBD土地出讓規定了企業不能出租或出售，但並沒有規定不能賣股權。未來是否有中標企業通過出售股權獲利，值得市場關注。