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商場呎價$50,000 拆鋪大王「劏入」天水圍

2011-6-30  NM




樓價高企,加上政府推出額外印花 稅條例,現時入市炒樓,已無肉食。不過在息口仍然低水下,投資者要為資金尋求出路。近日位於天水圍的新北江商場,趁機分拆出售,平均呎價達五萬多元!「媲 美」山頂獨立屋,竟然吸引不少師奶阿叔蜂擁入市。商場大業主是有「拆鋪大王」之稱的尹柏權,以往每每遇到鋪市高峰,他便拆鋪套現,但業主收樓後總遇上貨不 對辦、鋪位滯租等問題,甚至要打官司收場。

走入嘉湖山莊內的新北江商場,通道錯綜複雜,猶如迷宮。這裡是出名的雜貨攤,乃不理質素只要平價的天水圍師奶阿叔掃貨的好去處。商場的業主尹柏權,透過中 原地產把商場分拆出售,同樣吸引了不少師奶阿叔。他是次賣鋪沿用發展商賣樓的手法,收夠七成票(即夠七成商鋪簽了臨時買賣合約),才向律師樓申請「劏 契」,正式發售。為了吸引更多街坊入市,他向天水圍街坊買家派八萬元現金大利是,區外客則回贈鋪價百分之三。為了一鋪清貨,經紀佣金還由百分之一「大提 高」至百分之六,經紀自然分外落力,除在商場內搭建了臨時辦公室,更派十多名年輕經紀在商場內游走撈客。開賣一個月已收夠票,甚至已傳出有摸貨成交。

經紀落力推銷

以四百八十萬買入一個建築面積一百四十呎鋪位,即平均呎價高達三萬多元的徐先生,上週專程到該辦公室追問經紀:「我俾咗一成訂金喇,下一步做咩?」經紀着 他回去等電話,他無奈離去。記者隨後問徐先生為什麼要買商場鋪,家住元朗的他說:「買唔到街鋪,商場鋪都好,我幾年前開始睇樓,樓價就愈來愈貴,四百幾萬 買咩樓呀?收租都唔夠供款啦!」徐先生對樓市似乎並不了解,但他滿有信心說:「呢度就唔同,天水圍人口咁多,但得兩個商場,鋪實有需求,經紀話個鋪出租有 四釐息o架,唔錯啦係咪?」但當記者問到日後維修費誰來負責,誰負責搵租客,及加租幅度等,他均支吾以對地回答:「經紀話第日有仲量聯行做管理喎!」

同層商鋪 十室九空

新北江商場環境擠迫,經紀不時踢住地上垃圾向街坊吹噓道:「唔好睇呢個位四十幾呎,而家每個月租緊八千蚊,下年可以加到一萬蚊o架!」然而記者問過不少現 任租客,都表明加租即走。租戶陳小姐說:「我而家喺大陸攞鞋賣,搵份糧咋,加租我咪走囉。」除了賣平衫平鞋,整個商場最多的商店是四十元一位的剪髮鋪。於 一樓租了一百呎鋪的Win姐指:「呢度啲人四十蚊剪髮都話貴,咁多年嚟業主每年都係加租最多百分之十,五年前七千蚊,今年加到一萬蚊。」這與經紀指一年後 有兩成五升幅不符;相比街鋪租金最少三、四成增長,新北江更顯得無肉食。有鋪位經紀還踢爆,往往商場拆售前,都會把剩餘的吉鋪以平價出租,粉飾櫥窗,做成 百分百的出租率。表面看,新北江出租率奇高,但卻講明九月簽正式買賣合約時,部分鋪位是交吉出售,管理公司仲量聯行不包宣傳招租,找租客要由新業主自理。 是次分拆出售的是二樓被稱為新天地的一大批鋪位,共拆出一百四十個鋪,入場費二百多萬元,但大部分鋪位實用面積只有四十五點五呎,即平均呎價高達五萬元。 事實上,同層的原宿地帶亦曾屬於尹柏權。他於九三年以二點六億向長實買入,並於九七年前把部分分拆出售。分拆後無宣傳無管理,空置率甚高。十多年過去,現 時原宿地帶除了有水電供應可賣小食的幾個鋪位,以二萬多元出租外,其餘數十呎的鋪位,市值租金只有二、三千元,但仍然十室九空,部分已出租的,也是簽短期 租約。

拆鋪貨不對辨

翻開尹柏權的往績,有「拆鋪大王」之稱的他分別於○五年及○七年樓市高峰,把本來是酒樓的深水埗深之都商場及銅鑼灣糖街的銅鑼廣場分拆出售,一樣找來中原 地產代理,但最終因貨不對辦、回報率低及管理問題等,投訴纍纍。為了掩飾尹柏權的「往績」,是次出售新北江,經紀只向買家指大業主是「外國基金」。尹柏權 永遠都是把電話飛到call台,上週記者在上環無限極廣場(前稱維德廣場)找到他,一見攝影師,他立即掩面,「唔好影我呀,我真係好怕傳媒,咩都唔會 講。」然後急急步跑回辦公室。記者找到深之都和銅鑼廣場的業主,他們一聽到尹柏權這三個字便一肚火。○五年,徐先生以六十八萬元買入深之都三樓一個鋪位, 「我成日都要去黃金商場,知道深之都比黃金商場近地鐵站,所以都有興趣。而經紀俾份商場圖則我睇,畫得好靚o架,點知一收鋪就嬲,商場大門口改到好細,行 過咗都唔覺,買之前經紀話我個鋪面積會有四十幾呎,點知買咗並拆場後,先知我間鋪實用面積只有十九點九呎。」最令徐先生激氣的是負責管理的仲量聯行,每個 商鋪收取每呎十多元管理費,卻做得極少,「無人租鋪,叫佢做宣傳,負責人話我哋唔做喎。叫佢俾條數嚟睇吓,問咗好耐先願俾條大數,細數又話唔使話俾我哋 知。」最後徐先生聯同其他業主成立委員會,投票決定改聘另一間管理公司。怎料,尹柏權卻入稟法院控告他們違反買賣合約。此時一眾業主才知道,原來買賣合約 中有一項魔鬼細節,「只要佢(尹柏權)仲持有商場一份業權,都唔可以炒仲量聯行。」因為要上庭,他們才知道聘用仲量聯行的老闆並非他們這班小業主,而是由 尹柏權持有的龍亞行有限公司。徐先生指官司開始後,尹柏權一方才要求庭外和解, 並承諾讓小業主撤換管理公司,官司才告一段落。

買鋪抽獎不了了之

但仍持有這鋪的徐先生卻進退兩難:「個鋪無人買,好彩而家租得出做貨倉,不過租金得八百蚊,但要交三百蚊管理費!」扣除管理費後,徐先生的租金回報不足一 釐。而銅鑼廣場業主Brenda亦認為大業主搵笨,她以三百多萬買入一百呎鋪位,「業主搞買家大抽獎,大獎係Benz一架,點知最後不了了之。」當時尹柏 權還以「保證首年七釐回報」,即收不足七釐租金由他補貼來作綽頭,她說,「第一年幾好o架,空置咗都俾番錢你,不過之後就打回原形,無人幫你招租宣傳,想 賣走又賣唔出,而家收四千幾蚊租。有啲人收緊二千幾咋,扣埋千幾蚊管理費,真係無肉食,連政府都覺得我哋嗰度無市值,免咗我哋差餉。我哋有搵過大業主出嚟 傾,不過中原經紀話佢係新加坡人,唔喺香港喎。」

被稅局指不可信

一直在港活動的尹柏權,在九十年代曾替粵海企業旗下的新北江企業擔任董事,負責投資香港物業。九二年,新北江買入灣仔莊士敦道慎遠樓,數月間賺千多萬,最 後新北江被稅局追收一百三十萬元稅,向法院上訴,指物業乃公司資產,並非投資。翻看判辭,當時作為董事的尹柏權被稅局指不可信,口供含糊其辭,上訴失敗。 九三年,他自立門戶,同年買入了嘉湖山莊商場,改名新北江商場。有認識他的經紀說:「佢唔同其他資深投資者,佢屬於投機派,炒賣為主。」翻看其投資紀錄, 炒賣豪宅、商鋪、寫字樓都有,不過持有時間十分短,如○八年,以二點四億買入皇后大道中九號十八樓全層,四月後賺取四千萬賣出。現時,他手頭上除了該三個 商場部分商鋪外,還有五個禮頓山、鴨脷洲南灣及名門等豪宅單位,市值三億元。上過其辦公室的經紀都知道他喜歡閱讀,辦公室內有很多不同種類的書籍,最近他 夫子自道,拿了個哈爾濱大學學位。他平日愛請經紀試食米芝蓮美食,最喜歡到四季酒店的龍景軒歎茶,閒時到日本走一轉,生活優游,難為了向他買入商鋪的小業 主,每月還要為收取一千幾百元租金而大費周章。


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