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說好的轉讓“黃”了 上海證大海門項目停滯

圖為上海證大海門項目

每經記者 吳凡實習記者 張曉慶 海門攝影報道 每經編輯 曾健輝

此次上海證大面臨再易主，新“金主”凱升背後的實控人袁朝暉以及欣樂房地產集團有限公司（以下簡稱欣樂集團）開始浮出水面。

經《每日經濟新聞》記者調查核實，凱升的實控人為袁朝暉，間接持有凱升60%的股權，其也是欣樂集團董事長。

事實上，欣樂集團與上海證大早在2016年因海門“證大國際城”項目（上海證大2017半年報中稱為“濱江新城·證大花園”）的轉讓就“結緣”，只是這場“姻緣”因方案未獲得股東特別大會的通過最終“不歡而散”。

11月16日，記者在實地走訪該項目後獲悉，欣樂集團此前已接手海門物業，而目前項目處於停滯狀態，營銷中心里也並無工作人員。

11月17日，《每日經濟新聞》記者前往位於江蘇省海門市的欣樂集團，其子公司江蘇欣樂房地產發展有限公司總經理王榮榮表示：“目前我們正在進行談判、結賬，這段時間正好在過渡期，那邊基本上停滯下來了。”

股東大會否決轉讓

今年1月25日，上海證大公告稱，公司及上海證大置業有限公司（公司間接全資附屬公司）作為賣方與欣樂集團訂立協議，據此，賣方擬以代價約8.14億港元出售海門物業（即海門證大濱江置業有限公司）全部股份及貸款。

公告中顯示，上海證大出售的海門物業位於中國海門市海門臨江新區，即長江以南、海寧寺以北及海門市新行政中心及商業中心區以東，總土地面積約44.98萬平方米的多幅未開發地塊及總建築面積約29.28萬平方米的在建物業及待售物業。該物業正是上海證大在海門開發的“證大國際城”項目。

根據物業估值報告，截至2016年11月30日，上海證大在該海門物業出售物業應占市值為人民幣2.32億元，發展物業應占市值為人民幣9.48億元（其中含海門市11幅物業土地估值4.76億元）。

上海證大表示，鑒於出售的項目連續錄得虧損及海門開發區房地產市場未來前景不明朗，出售事項有助於公司剝離其於中國一二線城市以外項目的資本承擔，並令公司變現以及為重整資產組合而重新調配資源。

然而，2017年3月14日，上海證大發布公告宣布，該交易在當日的股東特別大會上以76.76%的反對票比例被否決，買賣協議將予終止。

而實際上，欣樂集團在簽訂協議後就開始接手該項目。王榮榮告訴《每日經濟新聞》記者：“2016年12月簽訂轉讓意向協議後，我們已經開始全面接手。包括交付項目的管理維護、在建項目的檢測檢查、代售項目的包裝、售樓處還有未建項目的規劃設計。”

交易方案已獲董事會通過，欣樂集團也開始接手，為何方案會在股東特別大會上被否決？對此，欣樂集團代理律師、江蘇誠謹律師事務所律師奚衛國表示：“我們也沒想到股東大會上會被否決。具體原因我們也不太清楚。”

奚衛國介紹稱，今年8月，上海證大已經將當初的1.5億元定金退還給欣樂集團。“我們還是希望能夠把這個項目拿下來。終止協議之後，我們通過律師向上海證大、東方資產（上海證大當時的大股東）都發去了律師函，要求履行協議，現在還在磋商之中。”奚衛國說。

《每日經濟新聞》記者就海門項目目前進展情況，試圖采訪上海證大方面，但未能獲得正面回複。

實地走訪冷冷清清

究竟是怎樣的一個項目讓欣樂集團“念念不忘”？11月16日，《每日經濟新聞》記者走訪了該項目。

海門市是證大集團原董事長戴誌康的家鄉。2005年，仍是上海證大控股股東的戴誌康決心在海門濱江地區建造一座國際之城。

上海證大對於這座“國際之城”的規劃是：“證大國際城將為濱江新城區提供住宅、辦公、商業、金融、教育、醫療、運動和娛樂等綜合配套服務”，其將成為海門首席的最具生活品質的國際化社區。

然而，與當時“壯誌雄心”形成鮮明對比的是頗為冷清的現場。記者現場走訪該物業時發現，該物業所處地區離海門市區較遠，基礎配套設施尚不完備，多數樓盤處於空置狀態，整體入住率低。

當地住戶向記者表示：“除了一部分當地人，買房的主要是一些來自上海的投資客。”

記者在現場看到，上海證大在2017年半年報中提及停工的東洲府二期獨立別墅項目，目前多棟蓋成的毛坯別墅無人問津。

之後，記者來到位於香港路的證大國際城銷售中心。發現現場早已人去樓空，玻璃大門碎落一地，屋內廣告牌東倒西歪，雜物遍地，一片狼籍。其二樓同樣如此，場景頗為荒涼。由此可見，該售樓處已經廢置了很長一段時間。

記者隨後來到位於大拇指廣場的欣樂營銷中心，里面只擺放著“證大國際城”的樓盤模型，空無一人。門口的2017年新年海報上赫然寫著“欣樂集團將與尊敬的業主朋友們，攜手跨入證大國際城華美新紀元”。可見，欣樂集團曾接手過該物業。

廣場的門衛告訴記者：“這個營銷中心大概已經有一星期沒人來了，現在不知道到底歸上海證大還是歸欣樂。”記者當日遇到的其他門衛也紛紛向記者提到目前該物業歸屬權不明的情況。其中一位門衛表示：“我們都不知道自己的工資怎麽樣了。”

11月17日，海門市住房和城鄉建設局房產科人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示：“主要由於收購事項的問題，那里所有業務都暫停了。”

對於該區域冷清的氛圍，該住建局人士介紹：“政府為了讓那邊發展起來，把海門職業技術學校、證大高中都拉過去了。到目前為止，雖然學生過去了，但仍然沒有形成很好的效果。”

有意思的是，記者註意到，盡管證大國際城經營暗淡，但其周邊複旦複華的複華文苑、江蘇海華置業的鴻麥家園等物業目前仍在熱鬧地開發中。

未來存發展潛力

該區塊目前人氣並不高，但卻已然成為了房地產商們的“兵家必爭之地”，是何原因？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進於11月27日向《每日經濟新聞》記者表示，目前拿地的機會主要和未來的市場投資前景掛鉤。對於海門市場而言，當前土地市場的投資機會主要看未來的發展機遇。

近年來，海門房地產市場發展較為平穩。據海門市住房和城鄉建設局的統計，2016年全年普通商品住房平均銷售（去除精裝修住房及別墅）價格為7439元/平方米，與2015年全年普通商品住房平均銷售價格7056元/平方米相比，同比增長5.43%。

此外，隨著蘇通大橋、崇啟大橋的建成通車，崇海大橋和滬通高鐵等工程的快速推進，海門已經融入大上海“一小時經濟生活圈”。近年來，隨著江蘇“沿江發展戰略”和國家層面上“沿海發展戰略”的推進，海門城市的發展方向為“向南推進”。在這樣的背景下，該項目所在地海門臨江新區成為南通對接上海、蘇南的門戶發展區。

“海門房地產市場過去是低估的，尤其是高庫存和弱房價是此類城市的特征。”嚴躍進認為，“但當前此類城市正在崛起，包括滬通高鐵的建設等，對於海門市場是有積極影響的。類似區域的土地投資機會開始增加，也會引起各類新的並購機會出現。”

在嚴躍進看來，盡管該項目看似入住率不高，但其實後續的投資性價比會上升。在布局長三角過程中類似區域的投資價值依然受到認可。

在采訪過程中，王榮榮也對該項目表示看好。其表示，現在江蘇省對沿江開發力度挺大，現在有蘇通大橋、崇啟大橋，以後輕軌、城際鐵路以及隧道全部打通了，還是很有潛力的。