每經記者 魏瓊 吳澤鵬 每經實習編輯 梁秋月
北有“千年大計”雄安，南有深汕特別合作區，在行政規劃和未來占地面積方面，深汕特別合作區與雄安比不可等量齊觀。但在深圳主導的利好消息下，合作區的房價大幅上漲，引來不少外地購房者。
為維持合作區房地產市場穩定健康發展，防止炒房客擾亂正常的市場秩序，合作區房地產市場從5月開始進入凍結。據《每日經濟新聞》記者了解，截至9月11日，深汕特別合作區的房地產過戶仍在凍結中，戶口只能遷出不能遷入。在交易受限的情況下，部分樓盤仍打擦邊球與買房客私下簽訂協議進行交易。
有房價突破萬元
在深汕特別合作區體制機制調整的利好下，合作區的房價出現較大幅度上漲。聚源地產的價目表顯示，目前在經營的樓盤大多數為德信花園的樓房，二手房價已經高達7000~8000元/平方米。
鵝埠的東恒名城售樓中心已經開放，據銷售人員介紹，因為利好消息傳出，目前項目正在修改規劃，之前的大面積的戶型改成小戶型產品，而早前的酒店規劃也將改成公寓產品，能夠更好的滿足市場需求。
談及銷售價格，東恒名城銷售人員表示目前尚未開盤，價格還未確定，預計未來的售價在9000元/平方米左右，戶型為106~215平方米的3~5房，這就意味著，該樓盤的最低銷售總價將接近100萬元/套。
《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪德信花園，其銷售人員表達了項目將漲價的信息，三期項目預計明年可以開盤，價格也會賣到9000元/平方米。
此外，位於鲘門鎮的金海花園項目，目前小高層的價格在1.4萬~1.7萬元/平方米之間，而今年年初的價格為7000~8000元/平方米。半年時間，房價翻倍，進入萬元時代。
而金海花園在售的別墅尾貨均價則高達30000元/平方米。據銷售人員介紹，受合作區利好消息，近期金海花園項目有漲價的計劃，未來金海花園三期的小高層的售價預計也將突破20000元/平方米。
為穩定房價 房子交易凍結
據《每日經濟新聞》記者實地調查發現，早在今年5月份，深汕特別合作區房地產引來不少外地購房者的進入，多個樓盤價格漲幅翻倍。
為維持特別合作區房地產市場穩定健康發展，防止炒房客擾亂正常的市場秩序，特別合作區房地產從5月開始進入凍結。據《每日經濟新聞》記者了解，截至9月11日，深汕特別合作區的房地產過戶仍在凍結中，戶口只能遷出不能遷入。
《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，深汕合作區房地產建設正在穩步推進中，多個樓盤卻無房可賣，成交低迷。
《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪東恒名城，其銷售人員表示，政府為了抑制炒房，已經凍結了全部的房地產交易，目前多個樓盤在登記訪客，並沒有房屋在售。
德信花園項目銷售人員也表示，深汕特別合作區的房地產交易已被凍結，新房和二手房均不能過戶，人口戶籍也全部被凍結了，農民自建房全面停工。
《每日經濟新聞》記者前往深汕特別合作區管委會求證這一消息，據國土規劃的工作人員透露，因為體制改革的緣故，目前合作區的房子交易從5月份開始全部被凍結了，不能過戶，戶籍都不能遷入了。關於開放時間和未來會出臺限購政策，工作人員表示暫時不清楚，政策還在調整期。
多位當地居民告訴《每日經濟新聞》記者，目前農民自建房屬於違建，政府在嚴查違建，現在鎮上的自建房都停工了。
《每日經濟新聞》記者實地探尋發現，目前鵝埠、鲘門的農民自建房均處於停工狀態，從鎮上到偏遠的新興村等村落，遍布已經停工的自建房，部分停工的房屋旁的磚石已經長出了青苔。
市場暗流湧動 有盤私下交易
不過，據《每日經濟新聞》記者調查發現，在交易受限的情況下，部分樓盤仍打擦邊球與買房客私下簽訂協議進行交易。
《每日經濟新聞》記者以購房者身份走訪金海花園，其銷售人員表示，目前深汕特別合作區暫停網簽了，客戶需與開發商簽訂紙質購房合同，等到網簽開放了，則通知客戶過來排隊網簽。
為打消記者對於私下交易的風險疑慮，銷售人員坦言，目前很多客戶已簽訂私下協議在等待網簽放開。即使沒有正式過戶也可能進來裝修和入住，需要提前告知開發商。
在此之前，客戶需要先交付10%的房款，然後在一個星期後交付剩下的40%的房款，剩余的房款則可以通過貸款解決。
據銷售人員介紹，作為外地購房者，向當地銀行貸款買房需要交付6成首付。為了節約買房客的投資成本，開發商不與銀行合作，直接與第三方合作給購房者貸款，首付可以做到5成，並且不需要銀行征信，利率為4.9%，低於銀行貸款利率。
需要註意的是，第三方貸款最長只能做到5年，目前金海花園小高層價格在1.4萬元~1.7萬元左右，以130平方米戶型計算，總價約為182萬，首付5成為91萬，按照等額本息計算，未來5年平均每月的還款為17131元，還貸壓力較大。
作為外地買房客，這一交易方式暗藏風險，政府嚴禁炒房，網簽開放時間未定，未來是否將對外地客限購尚不確定。如果政策限制外地人買房，購房者或將面臨購房糾紛。
關於這一隱藏風險，銷售人員表示，在簽訂認購書上有一條規定，如果客戶因為政策等原有無法達成網簽，開發商將進行協調。關於如何協調，是否全額退款，銷售人員並未給出明確的回複。
億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東分析認為，該樓盤的行為違反政策規定，將風險轉嫁給購房者，未來一旦政策發生變動，炒房客可能將失去購房資格，提前交付了房款卻未獲得房屋的所有權，未來可能面臨錢房兩空的局面。