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07 Aug 17 - 冠君產業信託(2778) 朗豪坊辦公大樓

鷹君集團（0041）羅氏家族因為老太羅杜莉君申請撤換家族基金信託人匯豐，引起爭產疑雲。 冠君產業（2778）招標出售旺角朗豪坊辦公大樓，市場估計也可能與家族爭產疑雲有關。



朗豪坊辦公大樓全球公開招標出售，根據第一太平戴維斯的資料，意向價245億元，每平方呎樓面地價逾35000元，並預計物業將於9月至10月截標。 除35-37樓、55樓及公共區域，冠君產業信託全權擁有朗豪坊辦公大樓。 朗豪坊辦公大樓可出租總面積約70.3萬平方呎，已全部租出。截至去年底物業收益淨額為2.95億元，佔冠君產業信託整體物業收益淨額14.6%。 根據冠君產業信託的獨立主要估值師萊坊測計師行估值，朗豪坊辦公大樓物業價值近84.8億元，佔冠君產業信託旗下物業總估值近13%。

■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績


財務自由夢兄在7月中已有分析，筆者的計算與財務自由夢兄的相似。

■　 財務自由夢: 冠君產業招標擬出售旺角朗豪坊辨公大樓簡單分析 (2017年7月22日)



現時香港共有多隻REITS上市，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。 例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託（1881）。

■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託（0405）全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託（0435）中期業績
■　 09 Aug 16 - 置富產業信託（0778）中期業績
■　 07 Apr 17 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 11 Jul 16 - 領展房產基金（0823）全年業績
■　 31 Mar 17 - 朗廷酒店投資（1270）全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託（1426）全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託（87001）全年業績






冠君產業信託(2778) 2016年度業績數字

#		2016 財政年度	花園道三號	朗豪坊商場	朗豪坊辦公樓
1	物業收益淨額 (百萬港元)	2,027	1,040	692	295
2	物業組合總值 (百萬港元)	66,842	39,330	19,035	8,477
3	負債 (億港元)	148.4	--	--	--
4	資產負債比率	21.7%	--	--	--
5	可分派收入 (億港元)	14.08	--	--	--
6	分派總額 (億港元)	13.31	--	--	--
7	每基金單位分派（港元）	0.2295	--	--	--
8	每基金單位資產淨值（港元）	8.72	--	--	--

估計

如果假設賣出了朗豪坊辦公樓，出售金額當中的35億港元用來償還債務，令到資產負債比率下降至19%，餘下的用來派發為特別息。

#		計算數字	花園道三號	朗豪坊商場	朗豪坊辦公樓
1	物業收益淨額 (百萬港元)	1,732	1,040	692	295
2	物業組合總值 (百萬港元)	58,365	39,330	19,035	8,477
3	負債 (億港元)	148.4 - 35 = 113.4	--	--	--
4	資產負債比率	19%	--	--	--
5	可分派收入 (億港元)	12.03	--	--	--
6	分派總額 (億港元)	11.37	--	--	--
7	每基金單位分派（港元）	0.196	--	--	--
8	每基金單位資產淨值（港元）	7.25	--	--	--

朗豪坊辦公大樓意向價為245億元，筆者假設實際的成交價低一些，是218億元或以下，減去使費，另外35億港元用來償還債務，可以用來派發為特別息的金額為180億港元或更低的168億港元。

#		特別息的金額 (假設)	每股特別息 (假設)
1	朗豪坊辦公大樓出售 假設1	180億港元	3.1港元
2	朗豪坊辦公大樓出售 假設2	168億港元	2.9港元

計算


使用以上的估計，每股特別息為2.9元至3.1元左右。 現價為6元，派發特別息除淨後，股價是3元。

減去朗豪坊辦公大樓的貢獻，使用2016年度業績數字，每基金單位分派下跌至0.196港元，每基金單位資產淨值為7.25元，息率有6厘半、市帳率0.41倍，息率吸引，市帳率亦低。

▪　　股價3.0元，股息0.196港元，息率6.5厘。
▪　　股價3.0元，資產淨值7.25港元，市帳率0.41倍。


當然，以上的計算使用了一些不能控制的假設，使用了去年的舊數字來計算，亦假設朗豪坊辦公大樓成功賣出，並且大部份獲得的金額是用來派發特別息，而不是另有用途，筆者不能排除實際的結果與筆者的估計相差頗遠的可能性。






股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 冠君產業信託 2778 業績

http://www.championreit.com/tch/investor-relations/financial-reports/images/2016%20Champion%20REIT%20Annual%20Results.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0322/LTN20170322329_C.PDF
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2017/0227/LTN20170227188_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0330/LTN20160330544_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0225/LTN20160225186_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0827/LTN20150827657_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0810/LTN20150810317_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0320/LTN20150320513_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0227/LTN20150227315_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0812/LTN20140812203_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321668_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0224/LTN20140224530_C.pdf

2. 冠君產業信託 2778
http://www.championreit.com/
http://www.citibankplaza.com/

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