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搞定一場招拍掛 下篇：規則真奇妙

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100261729&time=2011-05-21&cl=115&page=all

　　留下來的都非尋常之輩，各有背景，各有優勢。誰也沒有必勝把握。

　　有些企業尚未露面，但正在或已經尋找到第一輪招標中的得分較高者結成聯合體，有的企業四處撒網，動機不詳；有些企業先拔頭籌、聲勢驚人，有些企業根基深厚，穩紮穩打；有些企業四處活動關係上躥下跳，也有企業按兵不動，莫測高深。

　　不到最後時刻，不知對手是誰、有多少，也不知鹿死誰手。而在基本放棄了價格這個篩選槓桿之後，玄機盡在最後40分的彈性規則之中。

拼的是「綜合實力」

　　總共100分中，除了針對方案的20分和針對報價的40分相對明確外，剩餘的40分綜合實力評比，打分標準十分模糊，極具彈性。

　　即使在針對設計方案的20分中，也有文章。按評分標準，第一輪一二名之間相差5分，但標書中還提到，「綜合考慮投標人對核心區整體規劃方案的編 制所做貢獻」可加5分。即如果政府認為你的方案好，你就可以在第一輪方案的評選之外，額外加5分。這等於拉平了一二名的差距。被政府選中的整體規劃方案， 還可獲得100萬元獎勵。

　　「你認為這盆花好看，而我偏就喜歡這棵樹。」海航置業一位高管私下表示，對方案的好惡本來就見仁見智。質疑這5分加分的大有人在。在他們看來，如果方案好，在第一輪的20分中就可以完全體現，沒必要再加分。至今，參與投標者誰被加了這5分並未公佈。

　　針對報價的評分規則也充分體現了政府限制價格的意圖。報價有40分，招標規則將報價按四個檔次劃分，相應給出四個計算公式，從而得出最終投標人的得分。這四個檔次是報價小於（等於）底價1.1倍、1.1倍至1.2倍、1.2倍至1.3倍，以及大於1.3倍。

　　例如，Z3地塊底價17.34億元，萬通中金聯合體出價25.1999億元，得38.62分；泰康人壽標準投資聯合體出價最高31.2億元，得 40分。按此公式，報價相差約10億元，得分也只差2-3分。而且除價格最高的Z15地塊外，其他地塊公式都設有價格拐點，報價太高意義不大。

　　從以上計算方式可見，要想測算自己的報價和對手可能的報價，必須首先知道底價。雖然在任何招標過程中底價都嚴格保密，但很多時候參與者都心知肚明，此次CBD招標也是如此。

　　多位受訪者表示，他們知道政府設置的底價是每平方米1.5萬到2萬元，方法渠道不一；也有人表示，底價能夠通過一級開發的成本、利潤，和北京市歷年出讓土地的底價計算分析得出。

　　與此同時，對金融機構及總部的政策傾斜也在CBD核心區的新規劃中體現。由中服地塊拆分而得的Z3、Z4、Z5、Z6四塊地，加之Z11和 Z13，共六塊地鼓勵金融機構，Z8、Z9、Z10、Z14四塊地鼓勵總部，Z12和Z15鼓勵綜合體。此外，中服東側的建築面積1.51公頃的Z7地 塊，指定將建設台灣會館，沒有裝入此次12塊地的大籃子中。

　　顯然，政府希望引入有實力的企業，即使割捨當期土地出讓價也希望帶來長遠稅收收益，但誰是真正有實力的企業呢？這就體現在最後40分中。

　　這40分的組成為：

　　財務及資信10分，包括企業資金情況、納稅融資情況、付款進度承諾，銀行就本項目貸款意向書及金額；

　　開發及經營理念15分，包括對項目經營定位、開發理念以及建成後預計形成的年度稅收貢獻等；

　　資質及業績15分，其中企業自身實力、行業資質或擬設立的總部級別、過往業績10分。

　　但標書中並未給出詳細得分依據，企業只能按照情況自我評估。這個含義模糊的40分，全部由政府及評標委員會的評委做出。按照常規，評委也是招標 機密，但同樣被破譯。據一些投標企業介紹，評委中除了建築規劃、建築設計、交通規劃等方面的專家外，還有兩位來自證監會和保監會的官員。

　　不過，企業並不知道自己最終的得分。「沒有成績單。」上述中信地產高管向財新《新世紀》記者表示。「中了就中了，沒中標就通知退還保證金。」融僑地產的一位人士稱。

　　在最終結果中，民生銀行、安邦財險與標準投資集團聯合體在Z4、Z5地塊中，分別戰勝了第一輪領先的融僑集團和方正集團，就是仰仗最後這40分。

功夫在題外

　　盡善盡美的方案、讓政府滿意的報價，只是保證不出錯，能否最終勝出，還要取決於彈性最大的最後40分。這是此次招標中最大的變數，關係是左右這一變數的關鍵。

　　即便是早早開始運作政府關係並對外「示威」的正大集團，直到最後一刻也沒有必勝把握。

　　在Z14地塊第一輪方案評分中，中信集團得到最高分20分，這給正大集團帶來很大壓力。因為無論從企業規模、資金實力還是政府關係衡量，中信都 是一個令人不敢輕視的對手，問題是中信參與了除原中服地塊之外的其餘所有八塊地的方案競標，正大集團並不知道中信集團的重點在哪。

　　招標評分設置為：第一輪方案得分最高20分，依次為15分、12分、10分、8分、5分。第二輪報價的評分標準為：基本分25分，報價最高者得 40分滿分，其餘競標者依據公式計算得分，但即使報價差10億元，得分亦不過相差2-3分。這意味著，通過報高價彌補第一輪方案得分差距的可能性微乎其 微，決定權落在最後40分綜合實力的評比上。

　　為了這極具想像力也是決定性的40分，正大集團通過中間人找到了海航集團，稱「我們有把握」，希望能夠聯手海航拿下Z14，遭到拒絕。「談都沒 談，因為當時我們覺得自己中標機會還是很大的，我們一開始的策略就是做首都航空總部大樓，不跟任何人聯合。」海航置業人士表示。

　　海航在第一輪方案評比中只得了5分，但集團對自己的「綜合實力」頗為自信。「至少有40%的把握。」上述海航置業人士表示：「我們要做首都航空大樓，有北京市政府的支持，我們也跟北京市領導匯報討論過。」

　　2010年5月，海航集團與首旅集團合資成立北京首都航空有限公司，註冊資本15億元，其中海航和首旅各出資10.5億元和4.5億元，分別佔 股70%和30%。首旅集團是北京市政府下屬的國有企業。更早的2月7日，海航集團還與北京市政府簽訂了《北京市人民政府與海航集團有限公司戰略合作框架 協議》，稱雙方將在航空、旅遊、酒店、傳媒、文化等方面開展合作。

　　但海航錯估了形勢。謹慎保守的正大集團憑藉僑辦的斡旋，又拉上女富豪張茵入夥，最終以41.14億元拿下了Z14地塊，而海航卻在Z15地塊中與所有人都害怕的對手中信集團狹路相逢。

　　海航置地相關人士事後承認失策。海航第一輪只參與了Z15和Z8兩塊緊鄰東三環的地塊，對其餘十個地塊完全放棄，不僅自己不投，也沒有與拿到入場券的企業談合作，導致最後一無所獲。

　　「跟中信幹上了，我們肯定比不過。」海航置業人士感嘆。但海航集團已在CBD商圈留下後路。據一家地產中介機構透露，海航集團買下了位於長安街與東三環交界東南角，與國貿大廈、中國大飯店相鄰的豐樹大廈。目前，豐樹大廈的LOGO已經變更為醒目的「海航實業」。

　　相比之下，中信集團的選擇餘地大得多。在第一輪方案環節，中信集團參與了除中服地塊（Z3、Z4、Z5、Z6）之外的其餘所有八塊地，得到了五個第一，一個第二，一個第三。

　　在這八塊地中，中信的重點是Z15、Z8和Z9，其中Z8和Z9位於東三環沿線，做企業形象展示頗佳，Z15則是最優質的地塊，面積最大、高度最高（400米），且用途為綜合體，非常適合做中信集團總部使用。

　　中信地產負責人認為，在招標中，對政府意圖的理解，對自身綜合實力的預估，以及方案設計都很重要。其中最難的是理解政府意圖，「政策出來以後是 有針對性的，鼓勵金融，這對中信有好處。CBD第一高樓能叫匯豐大廈嗎？能叫寶馬大廈嗎？」中信認為，這決定了自己在Z15上很有競爭優勢。

　　在其他投標企業看來，中信最牛的還不在中標，而是成功說服北京市政府修改規劃。在中信奪標的Z15地塊，政府最早提出的高度是400米，希望建 成北京第一高樓。但中信地產發現，因透視關係，如果從天安門看過來，中國樽並不是北京最高建築，330米的國貿三期看著還要高一些。因此，中信地產在第一 輪報方案時就提出意見，政府隨即同意將Z15的控高提高到500米，這等於建築面積又多出一大截。

　　中信的準備工作相當細緻。在報價環節，中信利用正態分佈數學模型計算出樓麵價1.8萬元/平方米是平衡點，然後從預測的底價開始，一直到2.3萬元，每500元做一個方案，直到投標最後一秒才決定用哪個方案。

　　「你很難判斷對手的情況，比如說萬達正在準備上市，萬一為了噱頭瘋了報天價怎麼辦？而中信是國企，不能接受太高價格。只能相對平衡，動態去看，抗衡別人，自己也不吃虧。」中信地產負責人總結道。

　　至於綜合實力40分的評選，中信集團也只能憑經驗和理解最大限度量化。「我們明白政府肯定不希望出高地價，不出高價是不是政府就損失了？政府把地給了最終使用者，目前中信集團一年稅收130億元，放到朝陽區，是什麼概念？」中信地產人士表示。

道可道，非常道

　　中信集團的擔心是有道理的。在這場戰爭中，對手隨時在變。與海航集團、中信集團不同，多數企業深知，以一人之力很難吞下這麼大的項目，為了保險，他們選擇結成聯合體。

　　首先是資金壓力。雖說不能出高價，但因面積大，每塊地的總價至少在20億元以上。政府明文規定中標人需持有項目十年以上，沒有特殊情況不能散 售，銀行貸款不能超過一半，這對企業的資金能力提出了極高要求。以中信集團中標的Z15地塊計算，除去63億元的土地出讓金外，五年的建設週期，投資額至 少達到100億元。

　　其次是金融產業定位及綜合實力評比的需要。非金融企業至少要拉一家金融機構入夥；在綜合實力環節，企業須承諾自用比例，提供稅收證明、持有承 諾、入住承諾，加之銀行出具的擔保函承諾把總部遷過來，如果不遷，要處以較高數額的違約金。諸如此類的門檻促成了一批企業組成聯合體競標。

　　開發商中僅剩的兩家——萬通地產和遠洋地產，均採用了聯合體模式。在第一輪方案環節，萬通參與了除Z14「世界華商中心」以外所有11塊地的競標，外界認為這顯示出他有意「招呼」其他企業聯合。

　　據一位參與投標人士透露，萬通介入得非常早，整體設計方案被CBD接受，並獲得了5分加分。

　　第一輪方案環節，萬通在Z3地塊中得到了最高分20分；第二輪，萬通聯合中金佳業（天津）商業房地產投資中心（有限合夥）、亞洲電視有限公司及 西部國際金融貿易中心有限公司組成聯合體，以約25.20億元的價格奪標。Z3地塊鼓勵金融機構參加，建築面積12萬平方米，控高200米。

　　據中金高層透露，在聯合體股權中，萬通、亞視和中金三家各三分之一。目前中金的辦公室分散在國貿一期、二期、西樓和SK大廈。此外，亞視將把中國總部設在北京，那裡離CCTV大樓最近。

　　遠洋地產是最早參與CBD一級開發的企業。但「兩會」之後，即從傳聞的「內定者」變成了拍出天價土地的「問題公司」。第一輪方案環節，遠洋拿到 了兩塊地的冠軍。第二輪中，遠洋地產聯合匯豐銀行、崇高發展有限公司，以約38.07億元中標Z6地塊，建築面積19萬平方米，控高300米。

　　業內人士透露，遠洋地產除自己參與外，還在香港註冊了一家「濤利投資公司」參與招標，並在Z9地塊的第一輪方案拿到了最高分20分。遠洋地產之所以不直接出面，消息人士指出，可能是因之前的種種風波不敢招搖，特別是天價拍地之後，已被中央調查組盯上。

　　利用殼公司，在土地招標中並不新鮮，主要目的是避人耳目，及迷惑對手。在以往土地招標中，一些小公司甚至以攪局為目的，向有意拿地的企業開出條 件，換取現金或股份。大企業之間，也存在互相打掩護和各種勸退的情況，比如提前商量好條件，「這次你拿，下次我拿，其它人都不爭」。「有一次北京的土地拍 賣價格很高，就是因為談好的5000萬元一直沒到賬，對方就一直舉牌。」一位參與拍賣的人士說。

　　這種合作並沒有明確的約束機制，全靠信任維持。但這種信任，在此次CBD土地出讓中並未出現，原因是地塊太稀缺，利益太大，參與者又都來頭不 小，彼此很難達成信任，但同時任何一家不起眼的小公司都不容小視。在不斷的猜測和試探中，對手的能量被放大，不同的人對同一信息出現五花八門的解讀。而競 標過程中為了刺探信息，無所不用其極，甚至包括監聽對手談話。「我們發現被監聽後，後來開會都不帶手機進屋。」一家中標企業的代表稱。

　　與「世界華商中心」一樣，業內也有傳聞中信集團將聯手中投拿Z8地塊。截至目前，包括Z8、Z9在內的剩餘六塊地尚未開始第二輪招標。海航原本 賭中信要拿Z8，才報出59.5億元，全力出擊Z15，不料被中信集團「三振出局」，同場競爭的萬達報出了低於底價的廢標。中信出價63億元中標，單價是 萬達此前預計最合理的每平方米1.8萬元。

　　中信地產高層承認與中投談過合作，但並未敲定。中信認為，表面上看對手是海航、萬達，但不知道他是否會跟人結盟，背後是誰，多麼有錢。「我必須做好萬達全力以赴的準備，中投如果跟萬達合作呢，跟海航合作呢？那形勢全都變了。」中信地產人士表示。

曲徑通幽，後來居上

　　競爭在撲朔迷離中展開，即便在方案和報價環節領先，地方政府關係運作也自認到位，仍然存在被換的風險。在Z4和Z5地塊上，融僑聯合體和北大方正的失意，以及民生銀行、安邦標準聯合體的上位，就證明了這一點。其中，安邦標準聯合體的險勝更令人意外。

　　在Z4地塊的爭奪中，融僑、福建金輝和華康資本聯合體在第一階段方案評比中得到了最高分20分，第二階段的報價環節中出價26億元，按照公式計 算，融僑聯合體得分為37.5566分。民生銀行第二階段報價最高，為29.96億元，得到40分；如此，前兩個回合，融僑聯合體至少勝出民生銀行 2.5566分。但最終民生銀行奪標，融僑聯合體輸在了最後40分的綜合實力評選上。

　　融僑集團是總部位於福建的房地產公司，在參與投標的其它企業看來，題外工作也沒少做。2010年8月23日，曾在福建任職的國家副主席習近平在 北京市委書記劉淇等陪同下參觀CBD商務區的舉動，也在爭奪者中引起了很多聯想。不過融僑集團認賭服輸，參與招標人士表示：「大家都知道有政府關係在背 後，但是也沒有什麼大的不公平。」

　　不少受訪人士認為，民生銀行在納稅、資產規模上確實超過融僑。目前民生銀行總部和稅收還在北京西城區，民生銀行已向朝陽區承諾要將總部遷到朝陽，最終能否成行尚不得而知。

　　同樣通過最後40分上位的，除了民生銀行，還有一個神秘的聯合體——安邦財險、標準投資集團與和諧健康保險。在Z5地塊，上述標準投資聯合體以25.20億元的價格奪標，擊敗報價24億元的北大方正。而北大方正原本在第一輪得到20分滿分，也輸在最後40分上。

　　公開資料顯示，安邦財險是一家經營財產保險、意外傷害保險和短期健康險業務的全國性保險公司，於2004年6月9日獲得中國保監會批准籌建，2004年9月30日獲准開業，註冊資本51億元。安邦財險擁有和諧健康保險99.7%的股份，雙方為一致行動人。

　　安邦財險股東包括上汽集團、中石化等央企，以及標準基礎設施投資集團（下稱標基投資）等。標基投資董事長陳小魯為「十大元帥」之一陳毅之子、「開國大將」粟裕之婿，他是安邦財險董事。

　　此外，安邦財險董事還有首創股份董事長劉曉光、上汽集團董事長胡茂元。聯合體中另一重要成員標準投資集團，董事長及實際控制人為陳小魯，上述標基投資是標準投資集團子公司。

　　2009年度年檢報告顯示，安邦財險資產總額217億元，淨利潤93億元，納稅額30億元。標準投資集團的資產總額為47億元，淨利潤負137 萬元，納稅額0元，全年銷售收入為0元。相比之下，北大方正集團2008財年總資產480億、總收入480億、淨資產210億、利潤25億元。安邦標準聯 合體的勝出令人意外。

　　在第二輪報價環節，標準投資集團與泰康人壽的聯合體還參與了Z3和Z6地塊的爭奪，在Z3上報出31.20億元，高於中金、萬通聯合體報出的25.20億元。但價格上能拉開的分數有限。最後在這兩個地塊上分別輸給了中金、萬通聯合體和遠洋、匯豐聯合體。

　　在此次CBD土地招標中，實力是基礎，政府關係是保障，但即使萬事俱備，也還有像北大方正這樣被後來居上的情況。據多家企業代表稱，第二輪招標 為12月7日，一週後結果就出來了，但直到兩週後才公佈。12月21日，北京土地中心先公佈了Z14和Z15的得主，即正大集團聯合體和中信集團，12月 22日下午，才公佈Z3、Z4、Z5、Z6的結果。

　　一位參與競標的人士透露，拖後公佈的原因，就是有企業找中央告狀，稱競標不公平，要求重來，但最終未果。

好戲在後面

　　CBD核心區12塊土地中的六塊已塵埃落定，但爭議沒有結束。如何讓剩餘六塊土地的第二輪招標更加公平公正公開？局至中場，還有半場好戲。

　　此次CBD核心區土地出讓，頭六塊地北京市政府共獲得土地出讓金222.5億元。3月11日，北京市國土局掛出了CBD核心區剩餘六塊土地的出讓預公告。與前六塊地相同，只有拿到了第一輪入場券的人才有資格參與第二輪招標。

　　儘管參與公司心急如焚，但兩個多月過去了，後六塊地的標書仍未出來。一位參與討論的消息人士透露，「土地遲遲不出來，是由於搶得非常厲害，加上招標規則有變化，這一撥競標企業對政策的解讀與上一波出現了偏差。」

　　據財新《新世紀》記者瞭解，剩餘六塊地的招標規則有所調整，包括政府官員、規劃設計專家、評委、開發商在內的各方都參與了討論。一位參與討論的 內部人士透露，其中最大的改動是將價格所佔的40分提升至50分。「這顯示出政府希望地價能往上抬一抬，前六塊地的價格有些偏低。」上述人士表示，但這一 改動尚未最終定論。

　　前六塊地招標結束後，不少落選人士認為，前六塊地的得主不應再參加後六塊地的爭奪。但從目前財新《新世紀》記者瞭解的情況看，包括中信、遠洋、萬通等在內的贏家，都將繼續參加後六塊地的爭奪。

　　在後六塊土地中，中信在Z8、Z11和Z12三塊地的方案上都拿到了最高分20分。其中Z8位於東三環沿線，做企業總部位置頗佳，中信為它設計了「刀幣」形狀的外觀。業界盛傳中信有可能與中投合作再奪Z8地塊。

　　遠洋和萬通分別在Z9和Z13地塊上拿到了方案最高分20分，他們極有可能選擇與金融機構組成聯合體，拿下這兩塊地。在上一波招標中，這兩家企 業分別與中金、匯豐銀行組成聯合體成功奪標。可以料到，在後六塊土地的競標中，會有更多的金融機構浮出水面。遠洋地產總裁李明此前接受財新《新世紀》記者 採訪時，已明確表示願與金融企業聯合投標CBD後六塊地。

　　而第一輪已經奪標的安邦標準聯合體，原本屬意三塊，但最終只拿到了一塊。他們極有可能捲土重來，再創後六塊土地招標中的黑馬。

　　在第一輪方案環節，北大方正在Z5和Z10都得到了滿分20分，但最終敗給了安邦標準聯合體痛失Z5。據業內人士透露，北大方正正在全力爭奪剩餘六塊地中的Z10地塊，北大方正方案第一輪已經得到了滿分20分，略具優勢。

　　除此之外，在前六塊土地中敗北的福建融僑和海航集團，並沒有表現出明顯的參與慾望。

　　有消息稱，相關部委對這次CBD招標比較滿意，有意向全國推廣，但很多參與招標人士則表示，這次招標有方方面面的壓力，北京市只能算是完成任 務，招標在評分標準透明化，流程方案細緻化等方面，還有很多問題，比如限外帶來的不公平、40分綜合評比的打分規則模糊，不公佈最終成績等。

　　對此，國土部一位官員向財新《新世紀》記者表示，「招拍掛改革試點，去年起一直在做，各地都在試，主要是為了控制高地價。北京這次CBD招標就 是試的一部分。並不會單獨推北京方案，會把全國各地辦法都總結研究後，拿出一個總的招拍掛改革辦法，推向全國。」他透露，這套「招拍掛」改革整體方案，將 在今年內推出。

　　業內觀察家則指出，北京市政府這次招標總體達到了整體設計、限制地價、增加稅源的目的，但僅從北京試點的情況來看，「招拍掛」改革的方案還遠未成熟。

　　首先，沒有了價格軸心，標準變得模糊，打分彈性加大，如何避免其中的人為操作，就成為難題。

　　其次，地價雖然有所控制，但開發商在銷售中並不會因此定低價，實際上等於政府讓利於企業，這是違反市場規律的。而且，由限價而來的一系列連鎖反 應進一步扭曲了市場。大部分參加此次招標的人士都認為，如果以拍賣方式出讓，樓麵價一定會達到3萬元以上。但限價消息一出，中信等極少參加「招拍掛」的企 業便全力參與，而外資與民企則「三振出局」或退避三舍，使得這場競爭從一開始就有失公平。

　　融僑集團內部人士還提出，第一輪眾多企業參與，對政府吸收方案是好事，但同樣也浪費了社會資源。另有中標企業認為，北京市在招標前沒有整體設計的思路，招標之後也沒有進一步明晰整體規劃，這不僅會影響下一步的招標，也會影響項目的開工建設進展。