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中端酒店遭遇盈利困局 | 樂言商業

隨著高端酒店和經濟型酒店的競爭加劇,入住率和房價雙降,於是這幾年不少酒店業者都開始將投資目光放在了相對空白的中端酒店領域。

於是由7天私有化退市而來的鉑濤成立了20多個所謂特色、中端酒店品牌,首旅如家則明確表示要轉向中高端市場發展,錦江系力拓錦江都城,就在日前,華住陸續推出了城家CitiGO和第一家城市漫心酒店,格林豪泰入股逸柏酒店集團,希爾頓則在加碼希爾頓花園品牌,這些大多都是定位中端的酒店產品。

相對以往需要大量開設直營店,樹立品牌形象之後才能大規模擴張不同,如今幾大酒店企業品牌早已深入人心,大家要做的是進軍所謂相對空白的中端市場,來拉動新利潤點。

說到底,其實中端酒店對於業者的意義在於——用非標準化的項目來收編全國閑散酒店,通過加盟等方式盡可能地擴大版圖。因為相對標準化的經濟型酒店而言,中端酒店更強調個性化,其實也就是非標準化產品,易於吸納加盟者。

以某個中端個性化酒店的加盟條件為例,加盟期通常會超過8年,在北京、上海和廣州地區的品牌加盟費大約在3000元每間客房,保證金約10萬元,工程設計配合費5萬元,工程保證金2萬元,該費用有時可以在正式營業後抵充加盟管理費,PMS系統安裝費5000元,如果加盟者願意持續加盟則第二家店的一次性加盟費可以打七折。

以上這些是一次性費用,還有一些非一次性費用,包括加盟管理費按照每月營業總收入的一定比例繳納、總經理費澤按照城市類別從每月1萬多元至每月2萬元不等、此外還有PMS系統維護費和CRS預訂費等。

而根據這些數據計算,再結合市場情況來看,中端酒店並非如想象中那麽容易賺錢。

首先,是成本的控制問題。與經濟型酒店不同,中國酒店業或許已經走到另一個“拐點”了,以前隨隨便便租一整棟樓做快捷酒店還能賺錢的時代已然過去,如今的投資得精打細算。中端酒店的裝修要有格調甚至小資情懷,因此改建或新建的成本不低。

按照上述數據計算,一家所謂精品中端酒店的單間客房造價通常會超過10萬元,有時可達15萬元,人房配比大約0.21,而為了突出格調,則還需投入更多設計費,單店的設計費成本大約在30萬-40多萬元。此外,隨著“黑科技”發展,很多酒店為吸引年輕客戶群而加碼後臺系統,比如自助登記、二維碼或手機開門、人臉識別技術等都運用到中端酒店產品上。這都使得一家100間客房的中端酒店投資通常要逾千萬元,很多成本難以節省。

或許你會說,中端酒店收益高,回報快。但這就是第二個問題——並非所有區域市場都能賣出好價錢!

如今一線城市的酒店市場競爭太激烈,很多業者都將目光放在二三線或四線城市,這個思路本身是有道理的,可是一些城市的消費力較低,耗費成本打造中高端酒店後卻在當地難以銷售相應的價格。

比如按照上述數字計劃,中端酒店在一線城市應該賣600-700元一夜,這樣可以保證RevPAR(每間可供租出客房產生的平均實際營業收入)在300-600元一夜,二線城市房價應該在250-500多元一夜,這能保證RevPAR在200多-450元一夜。

可惜有些城市的根本賣不到這樣的房價,導致一些區域市場的中端酒店難以盈利。

比如沈陽的商業地產嚴重飽和,中端客戶整體量不大,支撐不起整個市場。沈陽整體酒店業價格都很低,部分五星級酒店房價相當於中端酒店價格,僅600元一夜,中端酒店價格更低,而當地的商旅客人也不如華東和華南市場活躍。

這樣的區域市場並不少見,部分在一線城市的業者也因爭奪客源而將有些中端酒店的房價降至400元一夜,這幾乎無法讓經營者賺錢。

隨著錦江、華住、首旅如家、亞朵等都發力中高端酒店,從一個投資的角度來看,這促使物業租金、人工成本都在提高,如果因為種種原因使房價上不去,就會導致營業額低,利潤不足。

第三大問題則在於加盟的風險控制。這幾年酒店業的加盟商矛盾層出不窮,幾大酒店公司都遭遇過此類糾紛。鉑濤、華住、首旅如家等都在大力發展加盟,當然這也的確是收編同業者的一大手段。然而中端酒店不同於標準化經濟型酒店,中端產品的個性化、非標準化特性會使得統一管理難度加大,加盟商會因為投入了更多成本而對回報率的期望更高,一旦事與願違則加盟商很容易遷怒於酒店企業,甚至對酒店品牌造成傷害。

而最近幾年,隨著一大批老酒店項目租約到期,若要繼續經營則改建維護、升級為中端酒店則又是一筆投入。關鍵問題是,有些老物業的硬件結構並不適合改建中端酒店項目。

於是,有酒店管理者提出,不如買下物業,不論酒店經營如何,好歹可以期待物業增值!這不失為一種辦法,然而並不是所有業者都具備大量購入物業的資金實力,要走重資產路線也不簡單。

所以,成立一個新中端酒店品牌容易,要招攬加盟商也會有,然而真要做到盈利就未必了。酒店業者們需謹慎開發,莫把中端酒店市場從“藍海”變為“紅海”。

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