📖 ZKIZ Archives

地價上漲地方政府增收 去年全國賣地超3.7萬億

在一二線城市土地市場火爆的帶動下，2016年全國土地出讓收入超過3.7萬億元，雖然未能再次超過4萬億元，但這也已是歷史第三高位，僅次於2013和2014年。

加上2016年數據，自1999年至今，全國土地出讓收入總額已經突破31萬億元。

單月超6千億元

財政部1月23日發布“2016年財政收支情況”顯示，2016年1～12月累計，全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%。

此前，2016年前11個月全國國有土地使用權出讓收入30979億元。這意味著，去年12月單月全國進賬土地收入6478億元。

財政部此次公布的數據仍有調整的可能。財政部2016年1月29日發布“2015年財政收支情況”顯示，當年國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元。

但三個月後的2016年4月5日，財政部發布“2015年全國土地出讓收支情況”則顯示，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元。

兩個數據之間相差達1110億元。

據第一財經記者統計，從1999年至2015年，這十七年全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。

如果加上2016年的數據，則自1999年至2016年，全國土地出讓總收入已經超過31萬億元。

這筆巨額資金歸誰所有?絕大多數是歸為地方政府。

在《中國土地政策改革》(蔣省三、劉守英、李青 著，2010年7月第一版)一書中第266頁提及，土地出讓金是1989年開始征收的，當時規定，在進行必要扣除後，中央與地方4：6分成。但是由於無法核實土地的開發成本，中央所得很少。從1994年至今，出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方，於是，土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。

不過，土地出讓收入並不完全由政府支配，只有扣除成本補償性費用後的土地出讓收益，才是政府可用的財力。根據這個特性，土地出讓支出可區分為成本性支出和非成本性支出(即土地出讓收益安排的支出)兩大部分。

如果減去成本，能否算一算地方政府能夠到手的“土地利潤”到底有多少?

筆者查閱大量資料後統計出，自2003年的1799.1 億元到2014年的 8988億元， 這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，年均5869億元。

隨著近年來征地拆遷費用的增加，土地出讓收入中的成本性開支越來越大，地方凈利也隨之逐漸縮水。

前述“2015年全國土地出讓收支情況”顯示，2015年全國土地出讓支出中，用於征地拆遷補償、補助被征地農民、土地出讓前期開發等成本性支出26844.59億元，占支出總額79.6%;用於城市建設、農業農村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19億元，占支出總額20.4%。

簡單理解，2015年的土地凈利大約在二成。

北京工商大學經濟學院副院長徐振宇曾對第一財經記者表示，之所以會出現土地出讓純收入的不斷下降，一個非常重要的因素是《國有土地上房屋征收與補償條例》的貫徹實施，以及農村居民維權意識的不斷增長，地方政府被迫提高了征地和拆遷補償標準，導致政府從國有土地出讓中的純收入(扣除了土地補償性支出後的收入)近年來出現迅速降低。

一二線城市地價上漲較快

2016年土地出讓收入之所以止跌反彈，與一二線城市土地市場火爆，地價上漲較快有直接關系。

財政部此次發布的數據中沒有涉及土地出讓面積，所以無法判斷地價波動情況。但從其他部委和民間機構的統計中可以發現這一趨勢。

國土部去年10月底發布數據顯示，2016年前三季度全國土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%;合同成交價款2.28萬億元，同比增長24.8%。

在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了24.8%，說明2016年前三季度的土地價格有了較大幅度上漲。

國家統計局數據也證明這一點。2016年，房地產開發企業土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%;土地成交價款9129億元，增長19.8%。

中原地產數據顯示，從全國賣地最多的50個城市看，2016年合計土地出讓金達到了2.69萬億元，同比上漲34%，而成交的土地面積則沒有上漲，合計50個城市成交12.27億平米，相比2015年同期的13.06億平米出現了下調。

國土部近日發布“2016年第四季度全國主要城市地價監測報告”也顯示，就住宅地價而言，一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢，而大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢，市場分化顯著。

2016年第四季度，住宅地價同比上漲的城市92個，較上一季度增加7個;增速超過7.0%的城市34個，較上一季度增加10個。

其中，北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等22個城市地價增速超過10.0%，北京、上海、廈門、南京、合肥超過20%。

中原地產研究中心總監張大偉稱，2016年全年全國出現賣地千億元以上的城市達到了9個，刷新歷史最高紀錄，分別為蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳。

張大偉也表示，隨著去年四季度以來各地政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來，全國土地市場成交數據降溫，合計成交超過10億元的109宗，其中溢價率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價率地塊頻繁出現有市場明顯的降溫。”張大偉稱。