http://magazine.caing.com/2011-03-05/100232703.html
最近一兩年，市場和媒體在中國房產問題上近乎達成一種「共識」：若中國房地產市場出現較大調整，地方政府的土地財政將出現問題，導致地方財政不 足以支持政府基建和民生支出，並影響到地方政府融資平台的還款能力，進而危及整體金融的穩定。因此，房產市場的調控力度不能太大，時間不能太長，否則會對 經濟造成重創，甚至引發危機。
這個觀點有些許悲觀，但樂為各方利益集團和意見領袖改採納。對地產商和地方政府而言，這是遊說中央政府放寬房產調控的最佳武器。對於意見領袖們，它的好處是把所有可能的負面結果事先說明。但這個觀點能反映真實情況嗎？對此，筆者有所保留。
常見的一種說法是中國的地方政府對土地收入的依賴佔到財政收入的40%-50%，甚或更高。以2010年的政府預算為例，地方政府的本級財政收 入3.6萬億元左右，預算中的賣地收入為1.4萬億元。一些學者據此得出，賣地收入為地方財政收入的38%。但這種計算方式沒有交代分母的定義，會造成謬 誤：其一，目前中國的財政預算安排中，賣地收入不計算在地方政府的本級財政收入內，而是放在另一個獨立的政府性基金預算中。其二，分母沒有包括中央政府對 地方政府約3萬億元的轉移支付。
因此，如果把這三塊收入都計入，那實際上地方政府在2010年預算中的收入共為8.3萬億元。其中，地方本級財政收入3.6萬億元，中央政府轉移支付收入3.1萬億元和政府性基金預算收入（含賣地收入）1.6萬億元。其中，只有1.4萬億元（16.5%）是賣地收入。
在實際執行中，地方政府的財政收入遠超預算。其中，地方本級財政收入實際為4.1萬億元，比預算超收4700多億元；中央政府轉移支付為3.2 萬億元，比預算超收1700多億元；賣地收入為2.7萬億元，比預算的1.4萬億元超收近1倍。因此，縱使地方政府本級財政支出比預算超支約5000億 元，在收支相抵後，2010年地方政府的預算赤字遠低於原來水平。
最關鍵的是，地方政府去年的賣地收入是過去年份預算水平的兩倍。因而縱使今年的賣地收入很不理想（如回到2008年低於1萬億元的水平），基於 去年的超收，地方政府在基建和民生上的支出也不會有太大問題。因此，「地方財政困難」不應是放鬆房產調控的理由——實際上，它們的財政狀況在去年的賣地超 收後有大幅改善。這實際上為中央政府維持一個大力度的房產調控政策創造了優越條件。
另一個反對房地產調控的理由，是房價下跌會引發金融體系的風險。但這不免有點「杞人憂天」。根據央行的數字，中國銀行體系中對開發商貸款和樓宇 按揭的貸款從不曾超過貸款總額的20%。縱使這個比例在過去幾年間有所上升，但比起國際上大多數國家的水平並不算高。而且，經過這幾年房價的大幅上升，大 部分已購房者已經獲利，不會輕易因房價下跌而「斷供」，以至於放棄手上的住房。至於開發商貸款，風險雖高於按揭貸款，但只佔銀行貸款總額的6%。而近兩年 房價的攀升，大幅提升了開發商的盈利狀況，資產負債比優於2008年金融危機階段。所以，一定程度的房價下跌和樓市交投減少不會對開發商的財務狀況造成很 大影響。
過去幾年房價急速攀升，樓市已積累了不少泡沫。最近一年多來的調控，樓市已顯現出一些積極的調整跡象。若調控政策的力度能持續，將有望改變「樓價必升」的心理預期，利於房產業的長遠發展。若出於諸多「考慮」而放鬆調控，樓市泡沫將吹得更大，再調整時將付出更大代價。
作者為瑞信證券中國研究主管