美股近幾星期未停過咁攀升，終於要抖纒。標普500指數在金融海嘯時2009年3月造出的最低位666點，如今剛好升鰦一倍。因為惡劣天氣影響，美國美國1月份零售額增長差過預期，加上對全球通脹的憂慮，投資者趁機獲利回吐。之前升得越多的，沽售壓力亦越重，原油及原材料股成成為拖累大市的主要元兇。 由於公布的經濟數據又唔係全盤咁負面，2月紐約州製造指數及12月商業庫存都好過預期，美股跌幅有限，杜指朝早插水逾50點之後就在附近爭持，杜指收市跌42點，報12227點，標普500指數挫4點，收1328點；納指亦跌13點，造2804點。杜指期貨最新報12198點，比現貨低水29點。 港股美國預託證券造好，ADR港比指數收23040點，比香港收市高低140點。匯控收88.13元，比香港高0.7%，中移動收74.01元，比香港高0.8%。 中國1 月份CPI雖然未「破五」但按原來基礎計算仍然向上；英國通脹率亦去到4%，印度通脹高過8%，對抗通脹已成為全球市場焦點，瑞典央行昨日就宣布加息四份 一厘至1.5厘。美國進口價格報告亦顯示，1月份進口價格較上月增長1.5%，增幅遠高於市場預期的0.8%，這與進口能源價格再度大幅上漲有關。當月的 進口石油價格較上月漲了3.4%，過去四個月中美國的進口油價已大幅攀升18.5%。不計石油的進口能源價格，1月進口價格上漲1.1%，增幅創下 2008年4月以來新高。美國進口價咁高，整體通脹不高，只是其他本土經濟環節仍然疲弱加唔起價所致。 油價在近期已見明顯回落，紐約原油呢個月就跌了8.5%，回落至每桶84美元水平，原因係全球都在收緊流動性抗通脹，經濟無咁熱，油的需求就會減少。Exxon Mobil昨日下挫2.3%，係表現最差的杜指成份股。 美國對外邊的市場，出口反而加到價，美國1月出口價格亦大幅上漲1.2%，明顯超出市場平均預期的0.7%。美國勞工部指出，出口價格上漲主要與出口農産品的價格增長3.2%有關。有唔少農業產品係輸往中國的，亦解釋了不少分析員認為人民幣升值可以紓緩一下輸入通脹的壓力。 最近講起買樓，網友kym問起如果我話買香港樓要忍手，大陸樓好唔好買。 佢 話:「見你講開樓市我又驚驚地,原本我打算五月同人夾份係深圳買樓自用,但係你又話現階段樓市不宜入市,搞到我心慌慌。雖然你主要講香港,但深圳的泡沫成 分肯定勁抽過香港,大大大量空置單位,唔租唔賣唔知做乜。深圳個租金係升左,仲有好多獅子開大口,兩房一廳要人四五千,話要拍住香港,租樓個鱓人多數抱住 短租心態,諗住平過酒店開房,但有心搵,依然大量平盤招租,始終整體收入跟唔上,唔通比埋條命你咩。天使魔鬼左右交戰,求救求救。」 我 只係宏觀咁講樓市大方向，微觀估唔到。我分析有幾個大原則，第一，樓市長線和經濟同步，經濟增長樓市會升，經濟衰退樓市會跌，經濟呆樓市會呆。第二，短期 受供求左右，需求包括資金投資需求和實質使用需求。第三，樓價升得快過經濟增長那部份為泡沫部份，長線只能透過下跌調整，或被經濟增長吸收掉。樓價下跌好 易理解，所謂吸收難解鱓，意思係咁，如果一個地方樓價短期內升鰦5成，經濟年增長為5%，按5%增長，要8至9年複式增長，才可以增長50%(數字上9年複式增長有55%)，即係樓市的升幅已透支了8年幾增長。但如果那個地方經濟年增長為10%，就4至5年可以有50%增長(5年複式增長61%)，即係樓價的升幅透支了4年幾的增長。 首先要以平均樓價做例子，唔好計一鱓特貴的新盤，以港島西半山為例，二手樓大概10000 元至12000元一呎，但新盤天匯可以賣50000元幾60000元一呎，呢鱓60000元一呎的樓計唔到透支鰦幾多年增長。但以12000元一呎計，升 鰦50%算，可能已透支了8、9年的增長，舉例個市將來下挫20、30%，香港又維持到5%增長(其實相當唔易，主要睇做人民幣離岸中心的業務)，樓價又 呆番3幾年，就回到合理水平。 但同一條數放在內地大城市的樓價，會有差別，唔係話內地樓唔會跌，只係話由於內地經濟增長快好多，樓價跌鰦落來會較快到合理水平。以上面那條數，若深圳二手樓價升了50%， 未來唔升呆4、5年會變得合理。若然樓價跌10%、20%，又呆2、3年，又會回到合理水平。當然，前題是內地大城市如深圳經濟可保高速增長。你睇92年 香港樓市升得太急，政府將買樓按揭成數由按9成減到只可按7成，樓價急回，但也只是回了年幾兩年，到94年又再上，主要原因是香港經濟當年還可以高速發 展，加上97前按制了土地供應(中央要求香港在97前每年只可以供應50公頃土地)，就令樓價易升難跌。 所以你問大陸樓市，當全球資金供應大增的趨勢逆轉，大陸的樓價也會跌，問題是崩潰性大跌10年8年，跌到七、八成，還是合理地調整兩、三成，跌2、3年。我估在大陸買大城市買核心地區二手樓，若入價不太離譜，跌起上來都易捱過香港，若有5厘回報，交10幾年租差唔多同一條數，當然，等調整一下才入市更佳。 陸羽仁