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政府失驚無神「加辣」，推出劃一的15%印花稅新招壓抑炒樓。若以經濟學ABC班的需求曲線和供給曲線來分析，印花稅本來是買家負責支付，加稅會使需求曲線下移，從而降低樓價，故稱為「需求管理措施」。然而，在一手市場，部分發展商以回贈或其他方式，分擔買家支付責任，需求曲線或不會下移，反而供給曲線會上移，樓價因而不跌反升。 加辣新招成效如何，尚未可知，但辣招無論最終使到需求曲線下移或供給曲線上移，樓宇成交都必然下跌，從而影響地產股。9月中尚未有辣招之時，曾分析比併部分地產股最新業績，當中包括恒基地產（12）、新鴻基地產（16）、信和置業（83）及長實地產（1113），當日新世界發展（17）亦尚未公布業績，今天就藉機補遺，看看有否地產股遺珠！ 市盈率及市賬率較低 未看業績，先看市場慣用的比率：市盈率及市賬率。以上週五收市價計算，上述地產股的市盈率在8至13倍之間，市賬率在0.6至0.8倍之間，新世界發展的市盈率及市賬率都偏低，市盈率是10倍，僅較恒基地產的8倍稍高，市賬率僅0.5倍。較低的市盈率及市賬率，是否就代表新世界發展是地產股遺珠？新世界發展2016年6月止的全年收入有8%增長，但毛利卻下跌4%，毛利率由35%，下跌至31%。9月分析地產股時，曾指出反覆的香港樓市似對地產股的毛利率影響不大，當中僅有新鴻基地產的毛利率稍為下跌。比較上述地產股38%至48%的毛利率，新世界發展31%的毛利率，不但跌幅較高，而且更是毛利率較低的一間公司。由於毛利率下跌及投資物業公平值盈餘大幅減少，新世界發展的溢利更大幅下跌超過五成，溢利率由49%，忽跌至21%，與上述地產股32%至92%的溢利率有一定差距。這些比率差距或許解釋了，為何新世界發展市盈率及市賬率會較低！ 其他全面收益中虧損較大 長期支持《壹計就明》的朋友必然知道，分析業績要看溢利，但亦要看「其他全面收益」。翻開新世界發展的綜合全面收益，大家會發現本年度溢利是123億港元，但本年度其他全面收益卻虧損78億港元，兩者相加後的全面收益僅有45億港元，比較2015年274億港元的全面收益，大幅下跌84%。所謂其他全面收益，就是一些未有計進損益表的收益或虧損，將來或會重列在損益表內。以新世界發展的其他全面收益為例，投資中的「可供出售金融資產公平值變動」有11億港元虧損，「匯兌差額」有41億港元虧損，兩者都應是以年終市場價格及匯率作計算，只因未變現，才放在其他全面收益中。已按市場價格及匯率計算但未變現的虧損，都是虧損；同時，虧損或也可反映投資及匯兌風險管理方面一些遺留的問題！ 林智遠Nelson Lam 執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。 目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。 | ||