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估值160億美金的“二房東”生意,你看得懂嗎?

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/1012/159179.shtml

估值160億美金的“二房東”生意,你看得懂嗎?
範宇 範宇

估值160億美金的“二房東”生意,你看得懂嗎?

房價飆升,調控新政出臺,做個“二房東”也不錯。

推薦指數:★★★★

閱讀時長:全文4700字,閱讀時間預計 5 分鐘。

推薦理由:孵化器、聯合辦公、商務中心……黑馬哥猜你很可能分不清這些概念。眾創空間又是什麽東東?為何Wework為何估值160億美金?聯合辦公的商業邏輯是什麽?黑馬哥帶你一探究竟。本文系企業盒子創始人&CEO範宇(微信ID:qiyehezi168)i黑馬的投稿。

“這地以前就是個飯館,稍微改造下就可以了,價格合適,一個4人間辦公室報價才3000元/月”

說這話的,是某創業社區的王老板,以前在中關村做蘋果配件生意的他,從海龍鼎好大廈的舊業態清退,嗅到了商機,在西三旗低價格盤下了一家半死不活的飯店,也做起了“眾創空間”的生意。

“眾創空間”一詞,最早於2015年1月28日由中央文件第一次提到,來源於政府號召的“大眾創業,萬眾創新”。其最初的本質就是孵化器,但現今含義已大大延展。

其實國外並無“眾創空間”一詞,或嚴格的對標,此類空間在國外的存在的形式主要有四種:

1、Rocketspace,YC等為代表的孵化器,專註於高科技創新與未來獨角獸的孵化;

2、以500Startups為代表的加速器,數量極少,只占矽谷地區孵化空間的5%左右;

3、 Wework為首的聯合辦公(co-working space),在最近的一次由聯想弘毅資本領投的4.3億美元融資完成後,已估值160億美元;

4、還有一種相對較少,也比較有趣的“創業社區”模式,如“1010社區”,可理解為國內共享辦公和You+公寓的結合體。

在中國,隨著以優客工場,P2,納什空間,方糖小鎮等眾創空間為代表的崛起,引來的辯論與爭議也絡繹不絕,有人欣然投入,有人懷疑唱衰。在今年初(2016)的全國科技工作會議上,中國科學技術部部長萬鋼披露,據保守統計,全國各類眾創空間已超過2300家,科技企業孵化器、加速器2500多家,共計約4800家。當然,這只是在官方登記在冊的數量,實際規模遠超於此。

下面我們從如下幾個層面,為讀者解讀國內的“眾創空間”:

眾創空間到底是什麽?

較為官方的定義是:眾創空間是指為創業者提供包含工作、網絡空間、交流與資源共享空間在內的各類創業場所,為創業者提供低成本、便利化、全要素的創業服務平臺,並開展社會化、專業化、市場化、網絡化的特色創新創業服務,是合法註冊的獨立法人。

這個解釋未免有些高大上,為了讓讀者更易理解,我們用一個音量條來進行比喻:

Min:音量條的最小處為孵化器,重商業模式為投資孵化優質的創業項目,一般投資數十萬元占股10%以下,順便提供實體的辦公場地,也是為了幫助項目在初期最薄弱的時候快速成長,場地一般免費或收取極低的費用,項目最多可在場地里孵化3-6個月,即啟動下一輪融資,成功便可出孵,以此循環往複資本投資的經營主線。由於其核心為篩選優質的初創項目與投後管理,故難以規模化複制,批量擴展。典型代表為創新工場,車庫咖啡等,經營多年,閱項目無數,但無需更多的物理空間。

Max:音量條的最大處為商務中心,在很好的地段(各城市CBD,中心廣場),裝修精良,商務風濃重,即租即用的高檔辦公室,最小單元按辦公位/月出租,價格不菲,服務為簡單的接收快件,電話傳真等。知名的商務中心如世鰲國際,雷格斯等老牌巨頭,也已遍布全球。

Medium:音量條的中間處即為聯合辦公,簡單而言就是“整批零租”的模式,將舊廠房,超市,傳統商業等地產整塊大面積租下,進行改造,裝修為可拎包入住的獨立辦公室或開放式工位,對外出租,價格適中,既不像孵化器的免費場地也不比商務中心高端昂貴。同時,聯合辦公運營商會註重對入駐企業的服務,但大都為第三方的服務商引入對接。在此之上,聯合辦公空間更強調“商業社交”,會經常性的組織各類活動,如講座,公開課,節日party等等。

聯合辦公以其標準化的經營模式,空間位置靈活可選(高大上的寫字樓,老舊廠房,亦或地下室均可),運營方式可複制,容易形成較大的規模,不難想象wework遍布全球的辦公場所也在只經歷了5、6年的發展時間。

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嚴謹起見,以上提到的國外與國內所有情況,我們統稱為“空間運營商”,即基於實體物理空間進行各種業務或場地經營的服務提供商。當然如上所提到的比喻,只是簡單的以經營模式劃分,沒有孰優孰劣之分,因為現在很多的空間可能會兼備多種功能為一體,複合經營,很難嚴格區分定義其為某一種模式。

但可以清晰的看出,單純打“創業”牌無疑是步履艱難的,畢竟創業者與初創團隊數量有限,相比較而言,聯合辦公是其中較為可行之路,畢竟有前輩Wework的160億美金估值對標。

另一方面,我們從客戶分類的維度來劃分不同空間的受眾,以期讀者對不同類型如下圖:

恩恩

160億美金-Wework為何估值那麽高?

聯合辦公本質就是共享經濟,共享經濟的概念近年來被炒的尤為火熱,大家熟知的Uber,滴滴,Airbnb等巨頭都是共享經濟的傑出典範,其實共享經濟不僅僅是簡單的打個車,訂個房間,其主要可分為如下三種模式,

1、以產品為中心的模式

用戶可通過共享使用某物品,但無需要擁有它(例如房子、汽車等),典型代表如Airbnb、滴滴拼車等。

2、再分配市場的模式

把一種某人暫時不需要的物品轉移到另一個需要它的人手中,例如二手市場,有些轉移是免費的,或進行物物互換。典型代表如PP租車,閑魚等。

3、協作型的模式

擁有共同需求或者利益的人聚集在一起分享或者交換例如時間、空間、技能、知識等無形資產。典型代表如Wework、在行、UGC領域等。

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不難看出,Wework或者說聯合辦公空間,即為典型的協作型模式的共享經濟,所以也可以稱之為共享辦公。當然,其高估值絕不是簡單的因為共享經濟,後面的諸多因素我們簡要歸納幾點分析如下:

1、以美國為代表的發達國家,整體的經濟比重以第三產業為主,一般而言,服務業占比GDP達到70%-80%或以上,我國該比重為50.5%(2016年初政府工作報告數據),仍有很大差距,即發展中國家大多以資源、勞動密集型產業為主。而發達國家以知識、科技密集型產業為主導,這就自然產生了數量龐大的依靠知識與技能為生的自由職業者。據美國最大的風險基金KPCB的報告指出,以自由職業為工作的在美國約有5300萬人口,約占總人口的34%,而到2020年,這個數字將會上升至40%。這些自由職業者,正是共享辦公空間的完美用戶。

2、美國城市與商業的發展相對較為平衡,除去紐約,曼哈頓,矽谷等超級IP,不乏有大型企業分布在各州縣,經常可以看到某行業著名巨頭坐落在xxValley,xxTown。商業的分布式,很多大公司的外派機構,子公司,乃至一個部門都會選擇這種靈活的共享辦公入駐,試想在你所住的城市中,1、2個街區外就有很好的拎包入住辦公室,誰不想省去交通的時間與成本呢?

3、美國等發達國家的商業基礎設施平均發展水平較高,在進行共享辦公的改造時,前期耗費的成本相對較少,據統計在每家共享辦公空間的平均開業成本上,國內是400萬元人民幣,而國際是10萬美金左右。

4、文化上,西方社會對social(社交)的能力尤為看重,從小就會安排孩子參加童子軍露營等活動,所以對很多公司在一個屋檐下辦公接受度頗高,同時很容易也很願意結識新朋友,Wework每周五的BeerDay非常符合老外的have a drink and make friends的習俗;另一方面,美國存在一大批願意為品牌與價值付費的中產階級。

談完上述這些,可能有人會說,你忽略了最重要的一點,就是美國的辦公樓房租都很貴,Wework價格便宜,所以才廣受歡迎。確實記得在一次與金沙江創投朱嘯虎老師對話中,他也指出,聯合辦公就是二房東買賣,Wework能火起來,就是因為美國的房租太貴。

故筆者特意仔細研究了一下美國的商業地產租金,從第三方地產機構披露的數據來看,全美CBD寫字樓在2015-Q3,平均年租金約為$29.61美元/平方英尺(1平方英尺=0.09290304平方米),約合5.8元/㎡/天,其中紐約的租金最高,為$59.9美元/平方英尺,折合11.8元/㎡/天,基本與北京的平均租金持平(331.6元/月/㎡,數據來源:高力國際市場分析報告2016.4)。

所以對比國內一線城市,不能簡單的判斷Wework的成功就是因為其價格便宜,畢竟相比上述租金,wework從350美元-750美元/月的租金(14~28元/天/㎡),溢價一般都在30%-50%,有的地區相比周邊辦公樓甚至溢價70%以上。

但針對小微企業與初創團隊而言,按需(按工位)所租還是非常劃算的,Insight雜誌為我們提供了一組統計數據(全球聯合辦公與傳統辦公室的價格對比,4個工位辦公室vs 55㎡辦公室):

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以北京中關村地區為例,4人辦公室$101,111/年 = 1411元/月/工位;而如果按傳統寫字樓租賃為$39,090/600平方英尺/年 = 12.87/天/㎡;作為對比,我們不用表中的55㎡辦公室,按一個4人辦公室加上會議室等面積≈40平米(10平米/人國際慣例)計算,則需15447元,折合3861元/人/月。

如此,不難看出Wework的盈利核心,雖然換算成平米數價格昂貴,但對於中小微企業而言,還是相當的劃算。

小結:絕佳的地理位置,舒適輕松的環境,豐富的活動與社交,高性價比的租賃模式,這些都是成就了Wework的核心因素。

傳統寫字樓的轉型之路,為什麽會是聯合辦公?

首先我們先看兩組數據:

1、截至2015年底,全國實有各類市場主體7746.9萬戶。2015年全國新登記註冊企業443.9萬戶(96%屬於小微企業),平均每天新登記企業1.2萬戶,比2014年增長21.6%。2016年截至7月份,新增企業數量已與2015年同比持平。

2、商業地產供給量持續增加,2015年全北京市的寫字樓供給量約為560萬㎡,2016年預計新入市面積55萬㎡,預計至2018年,僅北京地區商業地產的供給量比2016年將翻番。

可以看到,小微企業數量與商業地產供給量均在攀升,對於增量供給而言,出路無非有3種:

1、改變產品性質,比如現在的很多傳統商業的變革,融入了IP,社群等內涵;

2、降價促銷,當然這最不可能發生,會引發一系列連鎖反應;

3、產品升級,也就是習大大提倡的“供給側改革”,蘋果賣不掉沒關系,可以改果汁,做蘋果派。

顯然對於商業地產如此龐大的市場存量,產品升級是最佳出路,而聯合辦公這種業態模式,正是寫字樓(商業地產)目前可見的最佳產品升級方式。

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同時,隨著社會分工的顆粒化,垂直化,專業化,大公司將會越來越少,筆者認識的不少朋友已開始從大公司離開自主創業,或嘗試自由職業,更多的中小微企業將會誕生,這些以第三產業為主,知識、服務、科技型引導的中小微企業,正式聯合辦公龐大的受眾群體。

聯合辦公會如同水、電、網絡一樣,成為未來商業生活的標配嗎?

很不幸,是的。

辦公服務是巨大企業服務市場中的一個領域,如同生活中的水、電、煤氣,互聯網公司所需的雲服務一樣,是必需品也是基礎服務。幾乎所有此類基礎服務都有2個共同的特點:

1)剛需,只要開公司就需要辦公室(喬布斯也不能一直堅守在車庫里);

2) 微利,水電煤氣永遠不可能讓老百姓消費不起,Amazon的雲服務,其最低價格曾經有過1.2美分/小時,因為其電費成本約為1美分/小時(算上折舊與人工,不賠錢就不錯了)。

經過市場教育,未來的聯合辦公將會逐漸成為商業社會的標配,成為基礎服務IAAS層(Infrastructure As A Service),但如同其利潤會持續降低,作為聯合辦公的空間運營商,最終比拼的就是運營效率,誰的運營做的好,成本控制低,誰就正盈利並活下去;反之,高成本的粗獷運營肯定會造成負利潤並最終崩塌,如同現在的廉價連鎖酒店行業一樣。

未來在IAAS層之上,一定會出現相對應的PAAS層(比如為空間運營商提供設計、裝修、桌椅,綠植等等),SAAS層(管理軟件,企業服務)與之配套發展。

結語

未來,越來越多小企業會走進聯合辦公,享受其帶來的便利,當企業人數在4、50人以下的時候,你會發現自己租辦公室並進行裝修是件及其不劃算的事情。未來,每個地鐵站出口可能都會遍布數家聯合辦公空間供你選擇,而你需要的就是挑選你最喜歡的位置與空間風格,然後全身心投入到你的工作中去。這一切,都將是大勢所趨。

二房東 眾創空間
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文章評論
匿名用戶
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估值 160 美金 二房東 二房 生意 你看 看得 得懂 懂嗎
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