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武漢再推樓市限貸 價格調控恐難達預期

被指領漲全球的武漢房價會因一紙限貸令而迅速降溫嗎？

8月31日，武漢市重啟限貸政策，全市10個主城區的二套房首付從9月1日起提高至40%；有兩套房以上或兩套房貸均未結清的，則暫停發放貸款。這是該市8月18日打擊捂盤惜售之後，再次出手調控。至此，武漢成為繼合肥、南京、蘇州、廈門之後又一個收緊樓市政策的城市，也是該市繼2014年9月24日全面取消執行三年半的樓市限購政策以來，首次重啟房地產調控政策，以抑制房價過快上漲。

光谷房價領漲全球

今年以來，武漢已連續誕生19個地王。進入7月後，武漢單價地王的樓面地價已突破2萬元歷史性大關。

而熱門片區光谷板塊的關山大道片區，更是被媒體稱作“房價像坐上火箭，半年狂飆156%，瞬間站上了全球第一的位置”。據稱，該片區今年2月份的均價為9021元/平方米，僅僅過去半年時間，均價已漲至23093元/平方米。

就連過去的邊緣板塊江夏區亦加入到地王混戰中來。8月23日，廟山普安村一地塊遭遇多輪競拍，最終以422%的高溢價率、7299元/平方米的樓面價成為江夏區新地王。

國家統計局發布的7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，武漢新建商品房環比上漲2.2%，居全國第七，樣本均價首次突破萬元，達1.02萬元/平方米。

截至8月29日，2016年武漢新建商品住宅成交19.97萬套，逼近2015年全年22.4萬套的成交量，2016年武漢新房成交量第6次刷新成交紀錄幾無懸念。

《第一財經日報》采訪獲悉，今年來，武漢商品住宅量價齊升與住宅用地供應量收緊有一定關系。根據2016年武漢市國有建設用地供應計劃，武漢今年住宅用地供應總量為15952畝，為近5年來的最低值。中國指數研究院華中分院市場研究總監李國政分析稱，2009年起武漢大規模推進二環內城中村改造，到2014年基本結束，進入舊城改造階段，拆遷難度大，土地供應量自然就少了，以至於每一宗熱門優質地塊，尤其是住宅用地一經推出，就遭眾房企圍搶。

武漢連續多年成為全國住房銷冠，市場庫存降至歷史新低，去化周期不到6個月，房價上漲動力強勁，也是推高地價預期的重要因素。

限貸政策難撼漲價根基

在地王頻出、去化周期降至6個月的雙重刺激下，武漢近期頻頻出現“日光盤”“排隊買房”甚至兜售買房資格等非理性購房行為。在此背景下，重啟限貸、限購等遏制房價過快上漲的樓市收緊政策自然箭在弦上。

8月中旬以來，武漢將成下一個限購城市的傳聞便不絕於耳。8月31日上午，一份關於調整武漢市差別化住房信貸政策的通知文件在業內傳開。晚間，中國人民銀行武漢分行和湖北銀監局下發關於加強住房信貸政策管理的通知。

通知稱，經湖北省市場利率定價自律機制審議通過，從今日(2016年9月1日)起將調整武漢市差別化住房信貸政策。其中，對在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。對在武漢市擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款或還有1套住房貸款未結清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，最低首付比例為40%。對在武漢市擁有2套以上住房且有2套住房貸款未結清的家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，繼續暫停發放相應購房貸款。

此外，對通知實施日之前已簽訂認購書且交付定金，或已交付首付款，未正式網簽合同的居民家庭購房行為，如能提供認購書及定金電子進賬單原件，或能提供首付款電子進賬單原件，則最低首付款比例仍按原規定執行。

重啟限貸政策能讓武漢過熱的樓市降溫嗎？世邦魏理仕華中區董事總經理伍嘉樂認為，受此輪政策調整影響，武漢住宅成交量短期內會有一定程度的波動，但地王的價格帶動作用和整體市場的上揚態勢不會受到根本性影響。總體而言，成交量的放緩及住宅價格上升的趨穩將會是本次調控帶來的主要變化。

中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政對《第一財經日報》稱，武漢相關部門沒有選擇殺傷力更大的限購，且首付由三成提高到四成，也弱於其他城市提高至六成的力度，呵護心態可見一斑。

更有別於以往的是，在北上廣深回流群體及省內購房比例顯著增加的情況下，本次調控沒有對外來購房群體出臺任何額外附加條件，等同於本地家庭，亦可繼續提升武漢的投資置業吸引力和人口集聚能力。

李國政認為，綜合當前武漢的金融、土地、市場供需情況看，調控新政對促進市場釋放供應有一定積極作用，但價格調控效果恐怕很難達到相關部門的預期。“因為在預售價格監管沒有放開的情況下，在土地價格飆升的持續刺激下，企業惜售行為不會得到根除，供需矛盾短時間無法得到根本緩解，市場需求依然較大，價格上漲壓力依舊很大，後續可能還需要其他配套政策，才能真正實現供需平衡的穩定發展。”李國政說。