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三季度房地產信托增長四百億 四季度或踩“急剎車”

就像北方季節的更叠,受調控和監管因素影響,房地產市場融資的行情時而火熱、時而降溫。

從中國信托業協會發布的最新數據來看,三季度末,房地產信托規模為1.35萬億元,比二季度的1.31萬億元增加400億元,環比增長3.05%;較去年同期的1.29億元增加600億元,同比增長4.65%,房地產信托呈現回暖態勢。

然而,時下全國多地實施限購政策、監管趨緊,信托公司紛紛提高地產融資準入標準,四季度房地產信托業務規模收緊或成大概率事件。

三季度房地產信托增長四百億

在“去庫存、去杠桿”下,加上市場流動性充裕、優質資產配置缺乏、銀行加碼按揭貸款等多重因素交織,房地產市場量價齊升,此前近半年間上演了一輪房價快速上漲的行情。

步入10月份以來,一個明確的政策信號是,抑制和防止包括房地產業在內的資產泡沫風險已經上升至中央政府宏觀調控的高度。

一家北方中型信托公司總裁對《第一財經日報》記者表示,房地產是支柱產業之一,聯動很多產業,一旦硬著陸或者跌落谷底,將對經濟產生不利影響,因此國家希望房地產市場能夠穩定健康發展,但要極力遏制房價快速上漲。

央行三季度報告顯示,商品房銷售增速略有放緩,但依然較快。截至9月末,全國商品房銷售面積為10.52億平方米,同比增長26.9%,增速較上半年低1個百分點。商品房銷售額為 8.02萬億元,同比增長41.3%,增速較上半年低0.8個百分點。

從三季度信托數據看,房地產信托資金規模增長。三季度末,房地產信托規模為1.35萬億元,比二季度的1.31萬億元增加400億元,環比增長3.05%;較去年同期的1.29億元增加600億元,同比增長4.65%。不過,三季度房地產信托占比,較去年同期的8.96%減少了0.51個百分點。

對此,陸家嘴信托戰略發展部高級經理王俊對《第一財經日報》表示,三季度房地產信托呈現增長趨勢比較明顯,絕對規模增長,但資金占比同比下降,這表明信托業對房地產業務依舊持謹慎態度。

王俊還指出,房地產信托數據有滯後性,全國18個城市於10月1日重啟限購政策,本輪限購政策對信托業的影響存在滯後效應。

政策調控 地產融資收緊

事實上,在房地產上行周期,房地產融資一直是金融機構的重點業務領域,采取各種方式規避監管。比如,銀行不能以自營資金發放貸款便通過表外理財走信托通道規避;信托資金不能用於房地產商購置土地的貸款,多以“明股實債”方式為地產融資。而這些手段並未被強監管,房地產領域隱含了監管套利帶來的風險。

對此,王俊表示,房地產業務在信托公司不被鼓勵與政策調控有很大關聯。宏觀政策和行業態勢是影響信托公司房地產政策變化的重要因素,除了政策因素,當前房地產行業銷售金額大幅回升,房地產企業資金比較充裕,短期風險不大。

“本輪房地產調控帶有政府行政幹預的性質,銀監會對房地產領域融資開展檢查,監管判斷依據主要取決於業務是否存在泡沫風險。即使市場行情好,機構也不會無視監管態度拓展業務。”王俊說。

自2015年下半年至2016年上半年,房地產價格經歷了快速上漲。在業內人士看來,信托公司並未一哄而上盲目介入,風險相對可控,當前宏觀調控政策收緊,房地產信托業務也會相應收緊。

但也有人認為,由於一二線城市房價的攀升,地產價格存在泡沫風險。一位北京地區信托公司業務經理告訴《第一財經日報》記者:“當前房地產領域存在風險,房地產價格總體有泡沫,有些城市庫存過剩,如果項目銷售不佳,對應的地產公司回款將受影響,這將給信托公司借款回款帶來直接影響。”

房地產信托“急剎車” 拓展新的地產領域

盡管三季度信托配置房地產的資金增加,但是在政策調控、監管趨嚴的環境以及可能的泡沫風險下,信托公司對地產領域的熱情難以持續。

“現在經濟不景氣,政府加強房地產調控力度,但鑒於目前沒有更好的投資方向,各家信托公司、銀行依舊沒有徹底放棄房地產市場,但準入標準紛紛升高,一般為百強公司或標的在一線城市。”一位大型信托公司房地產業務人士對《第一財經日報》記者表示。

記者從某大型信托公司內部了解到,公司對房地產業務執行最新標準,除了北上廣深、南京、杭州、武漢、鄭州以外的房地產項目不再介入。

“地產項目總體標準比之前收緊了。”上述北京地區信托業務經理也表示,之前房地產項目可遍布全國省會城市,如今只能鎖定於發達地區省會城市的百強地產企業,中西部、東北、西南地區一律不再介入。

除了限制準入城市,房地產信托業務規模將大幅收緊。據了解,該公司房地產業務大信托模式從現在起暫停,今年起至明年,以北京、上海一線寫字樓項目收購和城市更新改造為主,項目持有一段時間再出售,加大力度;在深圳、廣州、南京、杭州四個城市,立足於大項目,大額資金投入,加強行業領頭企業合作;同時,全力推進海外地產投資業務。

至於房地產企業杠桿融資業務,據第一財經記者了解,有信托公司明確要求:“先暫停房企拿地階段的杠杠融資業務,已過會的項目繼續推進,未過會、正在推進的項目暫停。有特殊情況的單獨再議,新的業務先停下來。”

在收緊傳統地產融資的同時,信托公司也在尋找新的機會。複旦大學信托研究中心教授殷醒民建議,信托公司在風險可控的前提下,可積極配合房地產“去庫存、補短板”政策,支持保障性住房建設和棚戶區改造;探索開展並購信托,促進房地產企業兼並重組;探索開展房地產信托投資基金業務(REITs),助推商業地產去庫存;探索通過資產證券化等合規方式,幫助銀行盤活存量房地產信貸資產。

對於調控下的房地產市場判斷走勢,上述信托公司總裁明確表示“持審慎樂觀的態度”,並將在其中尋找新的機會。物流地產和養老地產是兩個新的方向,可致力於在這兩個商業地產方向上深耕細作。

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