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寸土寸金的紐約曼哈頓高端地產遇冷 地產商對未來不確定

上周，美國商務部公布美國7月新屋銷售環比增長12.4%，遠超預期的下降2%。7月新屋銷售年化總數65.4萬戶，創2007年來新高，高於預期的58萬戶。全美不動產協會(NAR)上周公布，美國7月成屋銷售環比下跌3.2%，達到年化539萬戶的水平，低於預期的539萬戶。美國7月成屋銷售下降的降幅超預期，結束了之前四個月連漲的態勢。

全美不動產協會的首席經濟學家勞倫斯.尹(Lawrence Yun)表示：“庫存嚴重短缺，進而影響到買家對房價的承受力，這是上月全國成屋銷售大幅下滑的罪魁禍首。”不過，7月美國市場上的待售房屋數量增加0.9%，至213萬戶。只是相對於去年同期，供應下降了5.8%。以7月的銷量計算，需要4.7個月的時間來消化現有房屋庫存，高於6月份的4.5個月。經濟學家一般認為，六個月的去庫存周期才是良性的樓市供需平衡狀態。

與此同時，買家對房價的承受力在曼哈頓的高端房產卻已經顯現出來，而且實際情況比數字顯示的還不樂觀。曼哈頓房產對於美國房市不僅僅是最抗跌的資產，而且因為同時具有自住和投資相當的有代表性。雖然曼哈頓房市依舊火熱，但是持續幾年的牛市逐漸出現了一些降溫的跡象。對未來房市預期最為敏感的房產開發商們卻開始變得保守起來。根據中介機構Ariel Property Advisors的統計，今年上半年，曼哈頓土地交易總共48筆，而去年同期為79筆，前年同期為73筆。大幅下降的土地交易，反映了地產商對今後兩三年的曼哈頓房市的不確定。

高端房產遇冷

“曼哈頓的豪華公寓市場從2014年秋天開始逐步轉冷。目前市場上新造的和正在建造的樓很多。過去幾年新建的公寓樓大都瞄準了豪華公寓市場，目前豪華公寓指的是500萬美元以上的公寓，存量供應相當於4到5年的銷量。” 房產研究機構米勒·塞繆爾房地產評估公司主席米勒(Jonathan J.Miller)告訴第一財經記者。

當然地產商只造豪華公寓並不是市場定位失誤而是高地價的結果。Ariel Property Advisors統計，2016年上半年，平均每平方英尺的可建造面積價格是618美元。曼哈頓為了控制過度密集的人口和高樓對市政基礎設施和地基的挑戰，對樓房的高度也有限制。每一塊土地上允許修建的樓高因為歷史和現實的原因都有不同的限制，造成每塊地上可以建造的平方數也不同。

有的情況下，建造高樓可以向周圍的土地擁有者購買他們不打算使用的樓高限制。所以曼哈頓的地價並不是以每平方英尺土地的價格來比較，而是以土地上能建造最大面積價格來比較。建築商買了地之後還要承擔拆除舊屋成本。如果僅僅建造普通公寓，在今天平均每平方英尺價格不超過2千美元的市場上很難盈利。高地價促使地產商一窩蜂地湧入豪華公寓市場。

而今地產商已經有了4到5年的存貨，因此也就不急著出手購買土地新建住宅，而土地擁有者也待價而沽，所以曼哈頓上半年的土地交易量也就腰斬了。

統計數字滯後

米勒稱：“豪華公寓銷售變冷，還不能看到具體的統計數據。目前的統計數據還不錯，但是反映的是幾年前簽署的預售合同。那些合同在今年開始逐步正式生效。房屋交易按照交易正式完成的日期才會登入地產統計。”

全美不動產協會(NAR)公布的美國7月成屋銷售環比下跌，也是按照在7月完成交易的成屋銷售而不是在7月簽署購買協議的數目計算的。通常從簽署協議到完成銷售需要2個月的時間延遲。而曼哈頓的豪宅交易由於有大量的預售案，一延遲就超過一年時間了。

此外，高房價也使得房屋銷售從簽約到完成的時間更加延長。“過去一年，估值相關的合約問題明顯增加，這是過去三個月房屋交割被推遲的根本原因。” 全美不動產協會總裁Tom Salomone說。買家簽署購房合同之後如果要取得銀行貸款，必須通過銀行的價格評估。如果銀行認為交易價格過高，在未來可能下跌低過實際房貸價格，銀行就會與貸款人協商，要求增加首付數額，或者增加抵押物。一旦進入此類協商，售房交易的時間就會大大的延長了。

按照米勒的解釋，曼哈頓豪華公寓樓市遇冷的情況將在未來幾個月公布的數據中逐步顯示出來。而按照一般專家的意見，土地交易是房市的前瞻性指標，能夠最快速的反應市場的變化，而房屋銷售數據則是最終的確定指標，雖然有時間上的滯後。

低價市場依舊火爆

紐約房產經紀人陳莉今年做了680萬美元的生意，都是在曼哈頓。今年7月份剛賣出一個價格的曼哈頓中城的期房，預計今年年末交房。房價約為150萬，面積為900多平方英尺的帶陽臺的一室一廳。

“目前中國買家的趨勢還是以曼哈頓為主。但是這幾年曼哈頓房價上漲，他們的預算以前能買到曼哈頓的房子，現在只能買到布魯克林、皇後區的房子；或者，以前能夠在曼哈頓買兩室一廳，現在只能買一室一廳。但是大部分客戶還是希望在曼哈頓買房。” 陳莉對一財記者說，“在高房價面前並不是說望而卻步。但是下降要求。客戶總體的預算金額沒有下降，可能還有提升。預算範圍一般在100萬到200萬美元之間。2015年有很多新房出來，但是2016年卻沒有這樣，期房也很少。特別有亮點的房子也減少了很多。”

米勒說：“500萬以上的房子遇冷，但是在300萬以下的房子還是熱門而且價格上也很堅挺。”根據米勒的統計，今年第二季度，曼哈頓總共完成銷售了2735間公寓，銷量比第一季度下降4.9%。中位價格為110萬美元，環比下降2.5%。公寓的存貨為6352間正在積極銷售的公寓，環比上升15.4%。高房價也推動了租房市場的擠出效應。在第二季度，曼哈頓的平均房租環比上升0.9%達到每月3450美元，創8年來新高。同時住宅空置率也上升到2.49%，創9年來的新高。