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多個二線城市增加土地供應 樓市會降溫嗎

今年以來,在各種政策利好的刺激下,一線城市和二線熱點城市樓市十分火爆,不少城市的土地供應明顯不足。為此,近期多個二線城市已紛紛加大供應的力度,意在給“高燒”的樓市降溫。

珠海憂心高房價打亂城市發展路徑

7月15日,遠離珠海主城區的金灣區一宗地塊拍賣遭遇幾十家開發商瘋搶,經過超200輪角逐後,以單價19050元/平方米、總價33.4億成交。19050元/平方米的樓面地價是起拍價3950元/平方米的4.8倍。該成交樓面價直接刷新珠海最高樓面價紀錄。

珠海新地王的誕生,使得珠海上半年地價水平超過省城廣州。數據顯示,廣州上半年合計土地出讓面積330萬平方米,土地出讓金額186億,最高成交單價17756元/平方米。

據珠海市政府官方微信“珠海發布”和珠海當地電視臺報道,珠海市市長鄭人豪在18日調研香洲區“三舊”改造工作座談會上做出了回應。

鄭人豪表示,新地王的產生一方面說明大家對珠海未來的發展前景充滿期待和信心;另一方面,高房價也可能過早、過度地透支珠海未來的發展前景,這會打亂珠海既定的城市發展和產業發展路徑,弄得不好,甚至會喪失城市競爭力和可持續發展力。

根據中國房價行情平臺的數據,6月,珠海房價均價達到了18382元/平方米,位居全國第八,緊追廣州、杭州等城市,同比漲幅更是達到了32.83%,在各大城市中漲幅靠前。

合富房地產經濟研究院院長龍斌對《第一財經日報》分析,珠海房價已多年持續堅挺,尤其是在2014年全國房價深度調整的情況下,珠海不僅沒有下調,而且還上漲了8%。2015年珠海房價漲幅達到20%,今年又繼續大幅上漲,這幾年下來珠海房價漲幅直逼深圳,遠超省城廣州。

珠海作為珠三角、廣東省最宜居的沿海城市,旅遊業占比較大,外來購房群體占比較多,尤其是來自東北等過冬養老和澳門等地的置業群體較大。

不過,龍斌稱,從房地產市場來看,珠海的市場成交總量並不大,供應更加有限,所以才導致房價上漲較快。從短期來看,要使房價平穩,必須要加大土地供應,從源頭上解決供不應求的問題。

鄭人豪表示,作為負責任的政府,珠海不會坐視不管。珠海還擁有廣闊的發展空間、充足的土地儲備資源,會采取措施保持房地產市場的平穩健康發展,接下來將重點從供給側做好調控和平衡。各大房地產企業能夠理性分享珠海的黃金發展期才是珠海正確的道路。

多城增加土地供應

與珠海一樣,近期樓市上漲、供不應求而提出增加供應的城市還有不少。例如,同為海濱城市的廈門,樓市均價已超過一線城市廣州一萬多元,其中最主要的原因就是過去幾年土地供應一直明顯不足。

在近期收緊信貸政策的同時,廈門的土地供應力度也在加大。今年上半年,廈門共出讓3幅地塊,總建築面積為41.85萬平方米,僅完成供地計劃的21%,出現了較大幅度縮水,這讓各大房企陷入手中無“糧草”的尷尬局面,下半年有望緩解。日前,廈門市國土房產局已明確表示下半年將加快土地供應節奏,加大土地供應量。

根據廈門市國土房產局日前發布的《廈門市2016~2018年居住用地出讓計劃》,3年內廈門計劃出讓57宗居住用地,明顯進入“快車道”。廈門三年擬推出居住用地建築面積總量超650萬平方米,年均供應量約230萬平方米,比近五年(2011年~2015年)居住用地實際年均供應量(167萬平方米)高出約38%。

房價漲幅全國第一的合肥6月底出臺的樓市調控舉措提出,根據商品住房市場銷售情況,確保居住用地供應充足,2016年下半年每月居住用地供應面積原則上不少於1000畝。實行差異化供地政策,在商品住房價格較高、價格波動較大的區域增加居住用地供應,加大四縣一市特別是“1331”城市空間發展戰略的各副中心組團區域的居住用地供應,穩定土地供給預期和價格預期。

此外,房價上漲較快、庫存明顯不足的南京和蘇州,今年以來也紛紛表示要增加土地供應的力度。

國家發改委新聞發言人趙辰昕近日在談及地產市場時表示,對一線及部分二線城市,要密切關註其庫存下降情況,加大住房供應,合理引導住房消費,防止房價持續過快上漲。

今年6月23日,國土資源部下發《土地利用總體規劃綱要(2006~2020年)調整方案》(下稱“方案”)顯示,全國各省級地區的2020年耕地保有量指標有增有減,京津滬三地的耕地保有量指標被大幅度降低。這意味著,未來這三大直轄市的土地供應將大大增加。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》稱,供給側改革中,反映在樓市方面,就是要在土地供應的源頭上進行改變。在庫存壓力比較大的地區,要嚴格控制土地的供應,減少甚至停止供應。在庫存壓力比較小的城市,尤其是一線城市和二線核心城市要增加供給量以及中小戶型供給。

不過,增加供應需要一定的時間。從短期來看,如何采取有效舉措,防止房價、地價過快上漲,從而為增加供應贏得時間尤為重要。

“樓市調控宜疏不宜堵,增加供應十分重要。但對南京、蘇州這些庫存嚴重不足、地王頻出的城市來說,短期內還是必須要做好限貸等‘減法’,才能抑制住虛火、平穩地價,形成事實上的供給。”張大偉說,像南京近期推出了8塊土地,但因為市場過熱絕大部分“熔斷”了,那還是無效供應。現在很多城市都說要增加土地供給,但是供應出來的土地都是“地王”,這種供應不僅不能讓市場降火,而且還讓虛火更旺。

張大偉對本報表示,如果能真正增加有效、足夠的供給,是能讓房地產市場平穩發展的。因為一個城市房價的上漲不僅取決於人口流入、產業結構、收入水平等需求端,也跟供應端是否能滿足需求有很大關系。比如這幾年廣州、杭州以及重慶、長沙、成都幾個城市經濟發展都很不錯,需求量很大,但由於土地供應足夠充分,因此房價比較平穩,對實體經濟發展也比較有利。

“問題在於,過去幾年,市場不好的時候地方政府不願賣地,市場好的時候反而賣了一些地。”張大偉說,很多城市此輪房價上漲並不是因為實體經濟有多好,而是過去幾年土地供應沒有適應發展的需要。

另一方面,由於房地產開發投資占固定資產投資的比重較大,而且還能拉動上下遊的鋼筋、水泥、建材等行業,因此房地產開發投資對當前我國經濟穩增長仍十分關鍵。只有保持一定的經濟發展增速,才能為經濟轉型和結構調整贏得空間。在當前房地產市場發展勢頭不錯的情況下,這些熱點城市如果能有效供應土地,不僅有利於平穩房價,而且可以拉動房地產開發投資,拉動宏觀經濟的發展。

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