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工廈新天王 億京余卓兒


2010-12-9  NM




近日住宅市場進入嚴冬期,相反工廈卻正值小陽春,九龍灣及觀塘一帶的傳統工廠區,今年更炒得火熱,不斷出現摩上摩情況,甚至有單位半年內轉手五次,地產代理坦言現時是工廈十年來最暢旺的時間。

近年乘勢在東九龍狂買全幢工廈的億京老闆余卓兒,最初由消防工程起家,專門將殘舊工廈買回來,變身甲級寫字樓。保守估計,近十年已賺約十億元。

坐車經過觀塘繞道,在觀塘海旁有一幢未拆棚的商廈甚為搶眼,紗網外大大隻字寫着發展商「億京」的名字。上月這幢商廈正式開賣,雖然撞正政府打壓樓市,但經紀表示逾半單位已售出,「反應好熱烈,觀塘好少向海商廈,部分海景單位呎價做到六千幾蚊。」

原來,億京兩年前以約六億二千萬元,買入原址整幢舊工廈,接着將之拆卸,再補地價後變成甲級商廈。粗略計算,若出售全部樓面,可套現逾三十五億元,扣減買地、補地價及建築成本等開支,埋單可賺六至七億元。

億京在工廈界無人不識,東九龍更是其發展重鎮,今年已先後買入東九龍四幢舊式工廠大廈,合共斥資約十五億元。曾替億京收購舊工廈的第一太平資深董事蕭兆新說:「老闆余生好快落決定,所以成日買到靚地!」

樓花十日賣完

億京現有約十個地盤在發展,單計地皮,價值已逾三十億元。余卓兒慣性將買到的工廈推倒重來,初期嫌補地價昂貴,便刻意興建貌似寫字樓的新派工廈,例如旗下 的長沙灣福源廣場,外面是玻璃幕牆,內有華麗大堂,完全與普通商廈無異。蕭兆新說:「呢個項目好經典,樓花十日內賣晒。」惟這類工廈因未改變用途,故此仍 有三成樓面須用作儲物,只適合一些寫字樓兼倉庫並用的公司

隨着政府近年有意改善閒置工廈,余卓兒遂主動向政府申請補地價,將工地申請改建為商廈,其中九龍宏光道地皮,原屬星島所有,○五年以三億多賣出後,億京即 把原來六層高的舊廈拆掉,再補地價十億元,改建為三十五層的甲級商廈,坐擁無敵維港景色,就連劉德華亦以六千多萬元,買入了一層半作辦公室及歌迷會會址。 一名工商地產經紀說:「近呢幾年喺工廠區對商廈的需求好大,而做工廈同商廈嘅成本差唔幾,梗係做優質商廈吸引啲啦!」

就連一代工廈大王楊耀松之子楊國佳,亦盛讚余卓兒為工廈帶來新氣象,「佢哋係最早嗰批,將工廈收購返嚟改裝。其實做呢啲要諗好多嘢,面積係咪夠大啦、交通係咪配合到等等,佢哋做得好成功。」

揸賓利上班

年近六十歲的余卓兒,每天早上駕着價值三百萬元的黑色賓利上班,熟識他的人表示,駕車是他最大興趣,「有時佢揸林寶堅尼,仲去過北京參加拉力賽添!」閒時又愛請老友和地產經紀到美麗華的富豪酒家吃飯。

記者曾多次在其公司門外守候,邀約他接受訪問,他只笑笑口婉拒:「我哋鍾意靜靜哋做嘢,唔慣做訪問!」余卓兒如此低調,無非是億京的樓盤,他平均只有約三分一股權,其餘由不同拍檔持有,故說話難免有所避忌。

原來,早於七十年代,余卓兒便與父親余錦炯成立迅達,專做商業樓宇的消防工程,近年重建的中環甲級商廈如萬宜及盈置大廈(舊恒生銀行大廈),都由迅達做消 防工程。消防商會名譽司庫何沛森說:「迅達在行內好出名,我哋做工程嘅,好多人都好似隻牛咁,唔識轉彎,余生就好唔同。」

行內人指消防工程為業內的低端,經常被承辦商壓價,故此認為有財力的余卓兒情願一搏,變身發展商自己揸莊。惟起樓的資金動輒十億計,余卓兒也不敢過勇,遂 找工程或建築業界老友合作。翻查資料,億京大部分項目都有十多個股東,當中余卓兒約佔三分一,是最大股東,有份合作的偉工建築董事曾家葉說:「我哋好細 啫,不過發展同建築係相關生意,所以做。」

起樓不假外求

由於拍檔全屬建築工程界,故億京的項目,普遍不假外求,相關工程由自己友包辦,有億京員工說:「拍檔的價錢平,又信得過,咪做埋囉!」

除了向行家伸手外,億京賣樓亦參考住宅賣遠期樓花集資,近年鍾情炒賣工商鋪的皇上皇老闆謝炳順,便是億京熟客仔,「好多炒家都鍾意幫襯億京,因為佢最初推 盤時,唔使馬上簽約,只要俾百分之七點五做訂金,一年或兩年後先完成,對炒家嚟講成本低好多。若到期後我唔買,只需殺訂;佢唔賣俾我,就會賠三倍訂金。」 有行內人指,億京這招甚得炒家歡心,很多時在樓花期已賣出約四成,收入有所保證。億京便靠此四兩撥千斤,頻頻起樓,務求貨如輪轉,除了在長沙灣留有一層辦 公室作自用外,其餘樓面一律發售,不作收租。保守估計,十年來,余卓兒賺約十億元。

海嘯期間主動減價

不過,○八年金融海嘯後,不少工廈投資者紛紛撻訂,億京旗下的九龍灣億京中心及觀塘寧晉中心,均在該段時間相繼落成,故難逃被買家連環撻訂的命運。據悉大鴻輝在樓花期以約四億元,預留寧晉中心地下至一樓的商場部分,海嘯後亦因市況反覆,選擇撻訂。

面對投資者接連撻訂,余卓兒亦心慌慌,逐一致電給熟客,包括以一億六千萬元買入寧晉中心最頂兩層的謝炳順:「余老闆親自打電話俾我,問我會唔會撻訂,我話唔會。之後成交時,佢打咗個七折俾我,足足慳咗二千幾萬。」

熟悉余卓兒的人表示,海嘯期間,他大失預算,當時佢將去貨作為首要任務,將呎價減半,「好彩海嘯效應去得好快,之後已經加番價到原來水位,所以埋單都賺錢。」

億京小資料

余卓兒約六十歲育有兩子

1972與父親余錦炯一齊創辦迅達五金機器廠,主力做消防工程

1994創立億京發展

1998初做發展商,在深水埗興建單幢住宅,反應一般遂轉型做工廈

2001首幢發展的工廈為長沙灣億京廣場

2007推售長沙灣工廈福源廣場,十日內售清

2009九龍灣億京中心及觀塘寧晉中心相繼開售,兩項目尚餘少量貨尾

2010於荃灣、觀塘等地購入多幢舊工廈,另觀塘海濱道一百三十三號開售


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