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03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

早前筆者經過元朗 YOHO MidTown 附近，看到正在建造大型行人天橋，接通元朗MTR站和今年下半年開售的 Grand YOHO。 又 YOHO Town，又 YOHO MidTown，又 Grand YOHO，元朗站幾乎變成「YOHO 站」。



新地（0016）2015年投得西鐵元朗站上蓋項目，項目預計於2022年落成。 由於項目基座設商場部份，將來亦連貫新元朗中心、多個YOHO項目的大型商場，這些住宅項目均由新地發展，將包圍元朗站，勢可發揮協同效應。 新元朗中心周圍完全變了樣，難怪新地（0016）被視為新界西北大地主！



本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。

根據最近的業績，新地（0016）物業租賃業績佔淨收益的6成。 四大地產發展商之中，新地（0016）租賃業務佔淨收益比重最高，表示理論上每年的盈利比較平穩。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,312億元	--
2	恒基地產（0012）	1,603億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	2,682億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	701億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	744億元	--
6	恒隆地產（0101）	677億元	--
7	長實地產（1113）	1,896億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,240億元	--

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新鴻基地產（0016）

新鴻基地產（0016） 的核心業務為發展物業供銷售和投資，亦經營多項地產相關業務，包括酒店、物業管理、建築、保險及按揭服務。 另外，集團亦有投資電訊、資訊科技、基建及其他業務。 集團亦持有多間上市公司之股份權益，如數碼通電訊（0315）、載通（0062）、新意網（8008）及永泰地產（0369）等。

集團是香港擁有最多土地儲備的公司之一，截至2015年12月，所佔總樓面面積達5,220萬平方呎，包括發展中物業2,340萬平方呎，已落成投資物業2,880萬平方呎，新界農地逾3,000萬平方呎(以地盤面積計)，主要位於鐵路沿線，其中大部分現正處於更改土地用途的不同階段。

郭炳湘2014年辭任非執行董事，郭炳江因許仕仁貪案案被判監5年，郭炳聯為主席兼董事總經理。 郭氏三兄弟共有八名子女，四子四女。 郭氏第三代四位男孫均在新地工作，的郭基煇（郭炳江兒子）和郭基泓（郭炳聯兒子）現為執行董事。







新鴻基地產（0016） 中期業績

新鴻基地產(00016) 2月公布截至2015年12月底止中期業績，撇除投資物業公平值變動的影響後，可撥歸公司股東基礎溢利為92.98億元，按年升9.9%。

按淨債項相對公司股東資金比例來計算，負債比率由去年6月底的11.2%升至12月底的12.4%。

集團表示，期內按計劃推售新項目，合約銷售額約113億元，主要來自何文田豪宅項目天鑄第一期的新批次，以及新開售的東涌東環II、港島西明德山及元朗峻巒第一期A。集團預計，在本財政年度下半年，落成的樓面將顯著增加至約280萬平方呎，其中約270萬平方呎為用作出售的住宅物業。

投資物業方面，總樓面面積達2,880萬平方呎，上半年度本港的收租物業整體出租率維持在約95%，連同合作發展項目帶來的收益，總租金收入按年升8%至82.76億元，主要受續租及新租租金上升帶動。

內地業務方面，12月底，集團的土地儲備(按所佔樓面面積計算)為7,040萬平方呎，已落成投資物業佔1,170平方呎，其中約80%位於一線城市。另有5,870萬平方呎發展中物業，其中逾60%用作興建高級住宅或服務式公寓，其餘將發展高級商場、優質寫字樓和酒店。




發展 及 2016年目標

新地（0016）2015-16財政年度（2015年7月至2016年6月底）的賣樓收入目標原定為320億元，惟今年初市況欠佳，新地副董事總經理雷霆在2月的中期業績會上表示，年度銷售目標或要下調約10%至20%。

新地（0016）今年賣樓態度異常進取，單是年初至今約5個月，已售出逾千夥，套現逾150億元。 雷霆近日指出，由於海天晉和天鑄2期等不同地區的樓盤銷情理想，市場氣氛改善，預計全年度賣樓收入有機會貼近原定目標，重新調高至年初時訂定的320億元。新地年內仍會推出6至8個樓盤，其中元朗「PARK YOHO Venezia」和屯門良德街項目等，有機會同期推出。

新地今年的兩個大型新盤都尚未登場，分別為Grand YOHO首期、南昌站項目1A期，現時仍等待地政總署批出預售樓花同意書。



土地儲備

集團在香港的土地儲備所佔總樓面面積達5220萬平方呎，包括1900萬平方呎發展中住宅物業、合共440萬平方呎的發展中商場、寫字樓、酒店和工廈樓面，以及2880平方呎已落成投資物業。 此外，按地盤面積計算，集團在新界持有超過3000萬平方呎農地，這批農地處於更改土地用途的不同階段，大部分位於現有或計劃興建的鐵路沿線。

按所佔樓面面積計算，集團在內地的土地儲備為7040平方呎，已落成投資物業佔1170萬平方呎，其中約80%位於一線城市如上海、北京和廣州。 此外，集團持有5870萬平方呎發展中物業，其中逾60%用作興建高級住宅或服務式公寓，其餘將發展商場、寫字樓和酒店。


財務管理

於2015年6月30日的負債比率（按淨債項相對公司股東資金比例來計算）為11.2% （2014年6月30日為15.7%）。





短評

本港樓價偏高是一個事實，地產股受累於美國加息，但是樓價的下跌未必一定引致地產股的業績有很大的影響。 過度悲觀的情緒影響新地（0016）的股價表現，為投資者提供低價買入的機會，而忽略了新地（0016）的物業銷售其實只佔集團淨收益2成。 新地（0016）一向財政管理政策保守，負債比率偏低，即使集團全無發展物業盈利，其他業務的盈利仍然可以支撐其每股派息。 10多年來，即使經歷沙士及金融海嘯，新地派息均逐步增加。 新地（0016）持有的香港、上海及北京IFC、ICC，以及香港沙田新城市廣場、觀塘APM、Yoho Mall等優質物業，租金收入穩定。 集團今個財政年度的股息將會增加，將會對公司的股價帶來正面的影響。

地產發展商不怕樓價跌，最怕成交低迷。 地產商做生意要注重企業的現金流，面粉便宜麵包就賣平d，貴買貴賣，平買平賣。 反而，如果積壓的存貨賣不出去，無法套現，反而會令公司捱利息，影響公司的盈利和現金流。 這個或可以解釋李兆基今年3月預計樓價至明年底，會跌多一成半；李嘉誠今年3月估計，今年經濟20年最差，料賣樓差過沙士。 唱淡樓市後，地產商可以用更低價向政府補地價，財力雄厚的地產商能於樓市低潮時低價填補土地儲備，更有利企業的利益。



策略方面，新地（0016）早年於香港發跡初期的屯地策略，可以說是農村包圍城市，在新九龍及新界吸納工廈、農地或競投政府拍賣具交通樞紐功能的發展項目，待時機成熟的時候，便將有關項目發展成大型物業發展項目。近年最成功的例子則是元朗的Yoho Town，以及官塘創紀之城寫字樓及APM商場項目。 另一方面，集團購買優質地段的物業，作為長線收租用途，例子包括香港站IFC、九龍站ICC以及上海及北京IFC項目等。 新地（0016）在國內的投資，可以說是穩陣派，在國內投地相當揀擇，主要物業投資集中於上海、北京和廣州一線城市。

新地（0016）的估值高低，筆者嘗試不跟足正統的估值方法，用一用「自己的方式」看一看。 由於筆者手上未有其他大型地產股的財務數字，如果用錯了新世界發展 （巿賬率看來較低，息率看來較高，但新世界每3至4年抽水一次，然後「慷慨地」派回小部份給回股東） 作比較，反而糟糕，所以暫時都是不做比較了。



淨收益分報

新地（0016）租賃業務佔淨收益比重佔6成，不包括公平價值的增加或減少，理論上每年的盈利比較平穩。

新地(00016) 2015-16年度上半年物業銷售佔淨收益2成，物業租賃佔6成，酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成。 不包括投資物業之公平價值增加，上半年淨收益為133.19億元，減去行政費用、財務支出、利得稅等，基本溢利為92.98億元，比較去年同期上升9.9%。

#	分部	綜合業績 (港元)	淨收益比例
1a	物業銷售	24.74億元	18%
1b	物業租賃	79.43億元	60%
1c	酒店經營、電訊、運輸基建及物流	29.02億元	22%
1	淨收益	133.19億元	100%
2	行政費用	(6.10億元)	--
3	財務支出	(12.02億元)	--
4	稅項	(27.64億元)	--
5	基本溢利	92.98億元	--

每股資產淨值，每股溢利，派息

如果不包括投資物業之公平價值變動，只看基礎溢利，新地（0016）近年每年平均盈利為8元左右。

包括投資物業之公平價值的增加，新地(00016) 近年的每股股東權益每年平均增加9元左右（8元至11元左右，取決於多少年做平均），加上派息3.35元，股東每股收益每年平均12元以上。 用現價相除，7倍左右。 減去部份水份（如果有），8倍左右。 換句話說，93元買入，7至8年左右回本。 新地（0016）現價市盈率8.4倍，8.4倍這個數字亦反映了近年的「平均市盈率」。 純粹看這個「平均市盈率」，未計算逐步的增長，現價看來估值已經頗吸引。

在新地的業績內提到：「如無不可預測情况，預期集團今個財政年度的業績將令人鼓舞，而股息亦將會增加。」 今年上半年派息上升10.5%至1.05元，2015-16年度全年派息估計為3.6元左右。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (上半年)	派息 (全年)
2007-08年	86.69元	0.85元	2.50元
2008-09年	95.36元	0.85元	2.50元
2009-10年	102.42元	0.85元	2.70元
2010-11年	119.44元	0.95元	3.35元
2011-12年	132.49元	0.95元	3.35元
2012-13年	144.48元	0.95元	3.35元
2013-14年	151.21元	0.95元	3.35元
2014-15年	156.82元	0.95元	3.35元
2015-16年	157.52元 (上半年)	1.05元	--

巿賬率

新地（0016）2015年12月底的每股資產淨值為157.52元，現價市帳率0.59倍。 估計2015-16年每股淨值上升至160元，現價預期市帳率0.58倍。 借用麥格理的歷史數字，現價遠低於平均數的0.9倍，亦偏離市帳率0.65倍至1.15倍這個 1 x Standard Deviation 的範圍。 除非認為未來數年新地（0016）的資產淨值會下跌至100元以下，現價的估值明顯偏低。




地產商變大贏家　政府明益誇啦啦




市帳率，息率

新地（0016）現價92.7元，市帳率0.59倍，息率3.6厘。

2015-16年度全年派息估計為3.6元左右，預期息率3.9厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。


參考:

1. 新鴻基地產 16 業績
http://www.shkp.com.hk/html/results_announcement/interim2016/presentation.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323230_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323228_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0226/LTN20160226211_C.pdf
http://www.shkp.com.hk/html/results_announcement/annual2015/presentation.pdf

2. 新鴻基地產 16
http://www.shkp.com/zh-HK

3. 長勝之道: 新鴻基地產估值偏低 股壇老兵鍾記
http://bennychungwai.blogspot.hk/2013/10/blog-post_620.html
http://bennychungwai.blogspot.hk/2015/09/blog-post_15.html

4. 首5個月套逾150億　擱置降賣樓目標 新地料全年售樓320億
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/first/20160527/19629474

5. 新地超高價奪元朗地王
http://paper.wenweipo.com/2015/08/07/FI1508070001.htm

6. 商場生力軍YOHO MALL 活化西北零售 塑造元朗消費新重鎮
http://ps.hket.com/content/676378

7. 恒地　長實　新世界　東北發展大贏家 逾四成土地座落私人發展區
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394803

8. 林少陽：地產商賣花不讚花香
http://www.e123.hk/ElderlyPro/details/469027/77/

9. 上半年核心多賺一成 下半年推盤料放緩 新地全年售樓目標擬削15％
http://news.mingpao.com/pns/dailynews/web_tc/article/20160227/s00004/1456509585527

10. 洞北、粉嶺北新發展區
http://ktnfln-ndas.gov.hk/tc/2-1-about_project.php

11. 林少陽： 新地投得北角地王

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