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恒指38000 樓市升1倍 炒到爆

2010-11-18  nm




美國的第二輪量化寬鬆貨幣政策 (Quantitative Easing,簡稱QE2)落實後,準備開動印銀紙機,這一招可謂牽一髮而動全身;熱錢有如決堤般湧入經濟較佳的新興市場,總理溫家寶上週訪問澳門,特別 提到:「『量化寬鬆貨幣政策』在資產價格上,極容易產生泡沫,在這種情況下,香港和澳門都要準備應對之策。」

泡沫正在形成,但何時爆煲,真是天曉得!但亦可從過往的泡沫作推測,本刊以九七年樓市見頂時的數據作參考,發現要達至九七年的瘋狂水平,現時樓價仍有八成 以上的升幅,而恒指要攀上○七年狂牛狀態,則勢破三萬點。在銀紙無力的經濟環境下,全城皆炒,除樓、股外,紅酒、郵票、人民幣都炒,草根階層則囤積日用品 來抗通脹,一於要貨唔要錢,呢鋪肯定炒爆香港。

資產價格不斷上升,銀紙貶值,手持港元的香港人更覺無力。今年三十六歲的Terry本來做會計,二十多歲開始炒股票,三年前,他替一家公司搞上市,拿了一 筆錢,真正賺了人生第一桶金後,就不再打工,開始做職業炒家,今年初開始,他狂掃新界樓,現持有單位十六個,亦買入人民幣及基金,手頭現金只佔身家一成。 他每天的生活離不開一部iPad,隨時篤股價、睇樓市成交、外幣匯價,連炒賣iPhone這門小生意都不放過,身體力行在這個資產泡沫大浪中淘金。

他說:「而家副身家五成係樓、三成股票、一成其他投資工具,只有一成係現金。留咁多現金喺手,只會不斷貶值,總之手頭上嘅錢夠我每個月開支就夠,真係緊急 要用錢時先放啲股票囉。」

二百萬樓下即掃

在Terry的投資組合中,住宅樓佔最多,他的買樓策略是:「二百萬樓下嘅樓,唔使睇即買。如果低層又話唔買、望墳又話唔買,會買少好多嘢。」他認為只要 單位的價錢,比九七時的價錢低最少兩成,就叫有水位,現時單位中有九個在粉嶺,包括粉嶺名都及碧湖花園,七個在沙田及大埔。買入的單位,假如連租約就會繼 續出租,其餘一律短炒,每個約賺最少一成就賣。

但他的炒樓經歷並非一帆風順,第一個買入的單位在九七年,是沙田河畔花園:「最後都交咗幾十萬學費,好彩有份工,咪一路hold住個單位。」他說相比以 前,現在低息令投資環境不如九七般風高浪急,他說得頭頭是道:「九七時利息要P(最優惠利率)+2%、P+3%,律師費都二、三萬呀,成本好高。而家買樓 用HIBOR(銀行同業拆息)好平,就算HIBOR加息,都有封頂P-2.4%,律師費幾千蚊咋,同以前差一大截。」

一直以來,他都只持有一、兩個單位投資,但去年底開始瞓身炒樓,就是因為低息,基本上他會向銀行借七成,分三十年攤還:「以前單位出租嘅收入,剛剛夠付供 樓,但因為息低,而家租出去供埋樓,仲有錢落袋。」他舉例,一個粉嶺兩房單位,供款每月四千多元,但租金有六、七千元,不但每月有千多元落袋,樓價同時不 斷升值。一年間,他前後炒賣十多個單位,每個賺十多萬,令他賺了接近二百萬。

樓市升八成

供款與租金比例是衡量樓價會否爆煲的指標之一;九七年時樓價狂升兼息口高企,以太古城為例,供款大大超過租金,供款租金比例達1.79,在沙士時則只是 0.95。本刊以此推算出「爆煲指標」,方法是假設利率不變為1%,要達至供款租金1.79的比例,樓價要升至$1,100萬,相對於現價$627萬,仍 有75%升幅。即使假設利率升至3%,樓價要升至$900萬才達至「爆煲指標」。

加息無有怕

上週樓按加息,特首曾蔭權公開指會隨時出手打擊樓市,財政司司長曾俊華亦表示關注QE2對本港經濟帶來的泡沫風險。市場猜測政府將對樓市炒家徵重稅。 Terry坦言這個星期相約睇樓的人少了,但他卻仍然無懼地說:「美國量化寬鬆政策嚟緊仲有第三期,美國起碼出年年尾先加息啦,九七年嘅時候都唔係一加息 個樓市就跌,要加幾次息先得。」不過,為了保險,他不會炒豪宅,只會選二百萬以下的單位投資:「因為豪宅係熱錢炒,但係細價樓真係有市場需要,我睇過好多 上市公司今年的業績,好多都賺錢,出年應該人人有人工加,咁就要上車啦。」他認為細價樓買少見少,現正積極物色低水的公屋及居屋。

另一方面,人民幣上升,他也有買外幣及債券。最「抵死」的是,他連iPhone都炒,早前蘋果公司限制每個住址,只可登記買十部iPhone,以壓抑炒 風,他的「住址」多的是,每轉炒十部,已炒了兩轉。訪問當日他就急急拿手上的iPhone往旺角先達放售,他說每部可賺一千五百元,他前後買了二十部,賺 了近三萬元。他認為入場費又平,而且風險低,不過賺得少,故只屬玩票性質。

樓價可升一倍

Terry對樓市非常樂觀,認為美國到明年底才會加息,而且按九七經驗,最少加幾多息樓市才「冧」,到底樓市何時到頂爆煲?

以太古城為例,現時的每月供款與租金收入相同,比例是一,但九七年息口達九釐時,當時一個六百七十五呎單位要五百六十七萬,月供三萬五千多元,但租金只有 兩萬,供款相對租金的比例達一點七九。雖然同樣單位現價要六百二十七萬,遠超九七年樓價,但息口低企,每月供款只是兩萬元,而租金約萬八至兩萬,若要達至 九七年一點七九這個供款相對租金比例,樓價要升至一千一百萬才爆煲,即是還有七成半升幅。而新界落後屋苑,潛在升幅更驚人,一個現價二百一十五萬的嘉湖山 莊,要升至六百萬元才「爆煲」!

裕泰興地產執行董事羅守耀預期,息口在這幾年進入加息周期的機會極微。「中間有可能加一、兩次息,但不是進入加息周期,影響樓市不大。而家係炒落後市,追 晒新界西北、居屋公屋,或單幢樓村屋。我哋睇到嗰啲四、五千蚊一呎嘅最當炒。金融海嘯嘅餘波太厲害,要出QE1、QE2甚至更多救市,港元同美金掛鈎無得 避。喺溫和通脹,過低利率下,買任何樓收租都起碼有三釐以上回報,所以必有炒風。我哋只能隨波,不能抗衡!」

恒指破三萬

市盈率是衡量股票是否「抵買」的指標之一,市盈率=股價每股盈利,亦可視為回本的年期(假設上市公司以後每年淨利和去年相同),若市盈率10倍,即假設盈 利不變及長揸股票下,投資者要長揸十年才回本。過往每當股市見頂,市盈率亦達歷史高位。本刊以過往九七、二○○○年及二○○七年恒指高位的市盈率作基準計 算「爆煲指標」,例如九七年股市最高峰回落前,恒指市盈率達至19.2倍,本週二恒指的市盈率是17.46倍,恒指要達至19.2倍的市盈率,便要攀上 26,000點,較現時恒指23,700點仍有10%的潛在升幅。恒指要攀上二○○○及○七年高峰市盈率,這個浪有力挑戰33,000點至38,000 點!

恒指破三萬

每逢牛市,都會湧現一批股神,有「元朗股神」之稱的曾錦安於二○○六年發迹,最為人津津樂道的投資,莫過於在○五年買賣富士康而大賺過百萬元。曾錦安現職 宏利保險高級分行經理,出外見客亦隨身攜帶股票機,股票機設定了到價提示功能,方便時刻緊貼市況。

「而家係牛三(牛市第三階段)嘅第一個升浪,個市仲有得升。我睇好個市唔係因為QE2,而係遲啲會有QE3、QE4、QE5,美國經濟一日唔好,就會有 QE N,更多更多嘅熱錢會繼續流入。」睇好後市,曾錦安近日開始將窩輪的注碼加大至三、四成,更開始投身市場更小、更難賣出的恒指期權市場。「我唔鍾意買藍籌 嘅正股,太大隻,困死資金,窩輪、期權先可以放大回報,窩輪有六至七倍嘅槓桿,而期權更加有近三十倍,賺錢快好多。」其中,曾錦安說因為九月初李嘉誠跟胡 錦濤的一次世紀握手而最睇好長和系窩輪,並花五萬元買入三十五萬股和黃認購輪(24268),當時窩輪價一毫四仙左右,而和黃股價為六十元,現升至八十元 水平,他手持的窩輪價升至八毫二,賬面賺二十三萬多元。他認為和黃可上望至一百一十二元:「上次○七年高位係九十四元,根據鐘擺理論,今次個頂會係上次個 頂嘅一點二倍,所以我嘅目標價係一百一十二元。」

他拿着計算機,再次依據鐘擺理論,估計恒指會在下年八、九月見頂:「將上次(二○○七年)個頂(三萬二千點)乘一點二,下次個頂會係三萬八千四百點。」

「爆煲指數」如應用在股市上,亦上升在望;如以九七年市盈率推算,恒指升至二萬六千點才爆煲,若以二千年科網股市盈率推算,恒指則要達三萬八千點才爆煲, 就算以○七年市盈率計算,恒指則升至三萬三千點才爆煲;現時恒指在兩萬四千點水平,泡沫似乎只在初步形成階段。

歷年股市泡沫比併

另類投資爆升

直擊百萬元掃酒

「你哋有幾多拉菲(Lafite)存貨?有幾多我要幾多。」一名染了一小撮金髮、身穿便服的女士走進尖沙咀一間酒鋪,便直衝到收銀處說了這番話。

店員聽罷也見怪不怪,施施然將紅酒搬出來,她看罷嫌存貨不夠,索性叫店主把Latour及Mouton等名酒亦統統拿來。經過二十多分鐘揀貨,她最終以一 百一十萬元港幣,買入二百多瓶紅酒,並即時拿了數萬元人民幣現鈔落訂,再找專人送返深圳。由於大堆銀紙點算困難,女士向職員說:「俾塊濕布我,好難數。」

記者上前採訪,深圳居民歐小姐指是替內地豪客買酒,每隔兩星期便來港採購,「內地市場好大,需求大到你想像唔到,呢二百幾支酒,兩個星期又冇晒。我仲會去 其他酒鋪睇,真係唔可以諗,有幾多便掃幾多。」

經常深港兩邊走的她,指着其中一箱Mouton二千年紅酒,「幾個月前先八千幾,依家要過萬,升得咁快,真係要掃,買得十八支都唔係好夠。」她越說越起 勁,「最近內地好多人搵瑪歌紅亭(Pavillon Rouge),好似○七年嘅,三個月前六百蚊一支,依家要千四蚊,呢度只得百二支,我全部要晒。」

事實上,紅酒價格在這兩年間大幅上升,上月底蘇富比在香港舉行的紅酒拍賣會,其中三瓶一八六九年的Lafite,被一名透過電話出價的買家,以每瓶一百八 十一萬五千元(連佣金)投得,破了世界紀錄。

有行內人指該買家是國內人,老牌酒商Berry Bros. & Rudd香港主席梅國基亦認同此說法,更指這個價錢雖然有點瘋狂,但拍賣會後亦扯高其他紅酒升值兩成,導致國內人更瘋狂掃貨,「冇辦法啦,依家第二度搵錢 容易,好多人閒閒哋都有幾百萬嘅酒。」

郵票翻生

鈔票持續貶值,郵票市場卻絕地翻生,上海盧工郵票交易市場更成為炒家天堂,一版八十張的金猴生肖郵票,由今年初廿萬元人民幣,最近被狂炒至約一百萬元。

而為沙士發行的紀念郵票,現時亦較票面勁升一千六百倍,帶挈廿來歲的香港炒家張介明賺個滿盆紅,「○三年只係賣幾十蚊一版,今年初賣八百蚊,而家要千六 蚊。」他指以天災人禍為題的郵票最值錢,其持有的地震及文革郵票,升值便以數十倍計,令他十多萬元資本,賬面翻了三番。

他原來是集郵世家,「阿爺阿爸成日炒賣,當時好多人睇好英女王皇冠郵票,所以大量入貨等升值。」惟九七年政府宣布停用皇冠郵票,其父變得滿手蟹貨,蝕了十 數萬元,儘管他仍手執一版金猴郵票,現值逾百萬元,但已變得痛恨郵票,「佢將賣剩唔值錢嘅郵票俾晒我。」

○三年,他亦沾手炒賣郵票,透過同學間互相買賣,賺取差價,「日日都去商場搵郵票,老闆有時將少少瑕疵啲郵票俾我,我再比原價平少少嘅價錢,賣俾同學。」 他將賺到的資金,再加上家人的零用錢,瞓身轉攻大陸郵票,父親知道後大怒。「有次唔小心俾佢見到我攞啲郵票入房,同佢鬧晒交,我唯有呃佢話以後都唔再玩郵 票。」

記者問他郵票泡沫會再爆破嗎?他表示毫不擔心,「依家唔算泡沫,大陸而家先開始發展,多咗好多人收藏精品,好嘢永遠係好嘢。」

連體紙幣斷市

除了郵票,紀念鈔票亦被同胞炒到㷫起,「渣打一百五十周年,三十五連體紀念鈔舊年一出,由原價萬八跌到萬四蚊,上個月都係萬五,今個月初突然升到四萬 蚊。」金輝錢幣老闆陳榮輝指,內地炒家左右了錢幣價格,只要被他們睇中,升勢便一發不可收拾。

陳榮輝指尤以連體鈔最值錢,例如上月的公益金活動,抽出一百二十名善長,每人捐款二萬八千元,便獲贈兩張四十五連體的十元鈔票,「兩張係相同號碼,一張係 膠版,一張係紙版,所以好值錢。」推出首日已炒至五萬元,現時更升至十二萬元。

身為錢幣炒家的歐海堂,明知這款連體鈔有錢途,故叫齊一家四口入飛搏做「善長」,結果只得他抽中,不過仍未肯沽售,他笑笑口說:「五十萬元或者會考慮。」

全套鈔票價值連城

歐海堂全屋擺滿數十個膠箱,裝滿各式紙幣,總值逾一百萬元,「响銀行租咗四、五個保險箱,屋企放嗰啲,唔係最值錢。」

他指國內人最流行儲「全套」人仔鈔票,「五年前我用兩萬蚊買咗兩套,舊年五萬幾賣咗套,而家升到二十五萬元,早知唔咁早放啦。」另一款八○年印製的二元人 民幣,銀行每收一張便報銷一張,故此歐海堂亦大手掃貨,「而家嘅新銀紙,已經無面值兩元,我當時十幾至四十幾蚊買咗五、六綑,而家升到每張九十蚊。」

聯繫匯率雙面刃

「美元升,港股挫,樓價跌;美元瀉,港股颷,樓價漲。」這是香港炒樓炒股人士的師奶智慧!

美國量化寬鬆政策,令全球看淡美元。港元與美元掛鈎,跟隨美元崩盤,港人要保值,就只有狂買資產,造成資產泡沫,將樓股推上天價。一旦美國復甦,美息上 調,美元大幅反彈,港元不能像其他自由浮動貨幣般貶值,就只有資產價格下調,到時就會大爆煲,情況就如九七金融風暴一樣,樓股會跌六至八成。

九七年亞洲金融風暴,亞洲多種貨幣貶值五成,港元與美元掛鈎頓變亞洲最貴的貨幣。金融大鱷索羅斯攻擊港元聯繫匯率,以致銀行同業拆息一度挾高至三百釐,他 更沽空了港股及期指圖利。香港因被聯繫匯率綁死,失去以貨幣貶值來容納經濟疲弱帶來的震盪,以致資產,如樓價大跌八成,蒸發全城數千億元的財富,造成十萬 戶資不抵債的負資產,通縮更持續五十六個月。

拆解「全套」鈔票編號

AB00000001

AB11111111

AB22222222

AB33333333

AB44444444

AB55555555

AB66666666

AB77777777

AB88888888

AB99999999

AB100000000

師奶囤積糧食

至於無錢投資的家庭主婦,面對百物騰貴,唯有囤積日用品抗戰。黃大仙師奶黃太最愛格價,「超市好衰o架,你要得多先平,幾個師奶可以一齊大批買再分貨。」 她廚房幾個吊櫃已放滿日用品和糧食,猶如小貨倉,「阿女鍾意飲檸檬茶,前日見百佳買夠廿四包,送四支樽裝飲品,縱使屋企有存貨都一樣掃貨。如果我間屋大, 我就唔使就住入,廁所都放滿廁紙啦。家吓咩都貴,蒜頭餐餐飯都要用,年頭兩蚊三嚿,最近過六蚊啦,真係癲。」

她隨身必帶定紙筆,方便計算價格。除了儲貨外,又得意洋洋指住米缸,「我專買包裝穿窿米,呢包八公斤尋日先買,有窿即刻八折,七十蚊,好抵。」


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