關於地產——政策取向的大拐點! 作者:王涵 摘要 政策近期在對地產需求增加金融支持的同時,加快不動產登記、對公租房也采取新的態度,意味著地產政策大基調開始出現變化。具體來說。 1)政府地產政策的重心從“促投資”轉向“保價格”; 2)“保價格”,一方面意味著 “保需求”; 3)“保價格”,另一方面意味著“控供給”(PS:對2015年地產投資莫期望太高); 4)“控供給”必然導致賣地收入下降,因此加快不動產登記的舉措也就可以理解了; 詳細討論 2014年930地產新政推出,標誌政府對地產態度轉向溫和。寬貨幣、松信貸、限購放開,政策組合拳使商品房交易略有回溫,也使得市場上對地產樂觀的人也逐漸變多。而另一方面,近期政府又開始加快不動產登記的舉措,表面上看,這似乎與前期地產支持政策相矛盾。但事實上,我們認為,“信貸支持地產需求”與“加快不動產登記”的組合並不矛盾,且說明十多年以來地產政策的大方向開始發生變化。 地產市場供需拐點:住房稀缺性下降。 從90年代房改價格始,人口因素、城鎮化以及城市居民對住房條件改善的訴求使住宅成為一種稀缺品。為滿足需求的大量釋放,政府鼓勵地產開發商增加房屋供給有其必要性。附帶的效應是帶來了地產相應產業鏈的發展,並拉動了GDP的增長。在經歷了20多年的發展後,統計局數據顯示當前城鎮人均住房面積已近33平方米,疊加上人均5平米左右的在建面積,意味著一個三口之家的住房面積已超過110平米。因此,拋開人口、家庭結構和居民收入(這些均非1-2年間能出現大幅變化)來看,中國住宅的相對稀缺性正在下降。 保價格變成主要矛盾。 與其他投資品一樣,一旦當地產稀缺性喪失之後,價格“只漲不跌”的情況就會開始發生變化。過去地產供給不足時,由於價格沒有下行壓力,因此“促供給拉動投資”就是從中央到地方政府都願意看到的格局。然而,如果說地產投資影響的是GDP(流量)的話,則地產價格則影響的是全社會的資產負債表(存量)。中國地產市場的存量規模非常龐大。粗略按城鎮人均住宅33平米、城鎮人口7.5億人、住宅銷售價格5900元/平米計,城鎮存量住宅價值將近150萬億,已是GDP的2倍以上。一旦地產價格出現大幅調整(資產負債表收縮),則對於經濟的沖擊要遠大於投資下滑(流量)。因此,從這個意義上來說,“保價格“就變成了當前中央政府必然的地產工作重心。 地產調控思路轉變:已有端倪。 如果我們從”保價格“的角度來理解近期的地產政策,則本文開頭所提到的”矛盾“就可以迎刃而解。“保價格“,主要思路是:1)促需求、2)控供給。因此,繼930新政要求加快MBS發展、住建部《意見》中積極推動REITS等手段之外,1月14日住建部《關於加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中提到“各地可以通過購買方式,把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房,轉為公共租賃住房。”這類看似與傳統“托地產”政策格格不入的措施,也就可以從“控供給、保價格”的角度來理解了。 存量持有結構調整:“保價格”能夠成功的原因。 由於中國存量地產持有結構不均衡,因此盡管總量供給已經較為充裕,但“剛需”並未被完全滿足。同時,此前金融對購地需求的支持力度也有限。因此,隨著當前政府這種“控供給、金融促需求”的政策組合浮出水面,我們認為存量房交易量保持穩定、進而使得房價穩定的可能性仍然很高。當然,中期來看,這種存量房持有結構的調整,就像小川行長講的“只是給經濟轉型爭取時間”,地產市場中長期的長治久安,仍然依賴於其他經濟領域的改革與創新。 不動產登記:地方財政的重塑,土地財政→征收保有稅。 如前所述,以前房地產沒有“保價格”的問題,因此 “促供給、拉投資”必然導致賣地收入成為了地方政府穩定的資金來源。而隨著政策轉向“促需求、控供給、穩房價”,意味著地產投資(土地出讓)難繼續保持快速增長態勢,就意味著地方政府財政也需要進行調整。而如前所述,盡管流量數據(地產銷售、土地出讓)增長潛力有限,但存量地產規模已經很大。同時,由於房地產稅收本地屬性較強,並非流轉稅,作為地方稅種而言較為適合。因此,無論是從反腐、還是從中長期地方政府稅制改革的角度來說,當前加快不動產登記,都變得容易理解了。 (來自興業宏觀) |
7月11日,中共中央政治局常委、國務院總理李克強主持召開座談會,就科學研判經濟形勢、做好經濟工作聽取專家和企業家的看法建議。
中共中央政治局常委、國務院副總理張高麗出席。
會上,姚洋、高善文、劉洪玉等專家和沈陽機床、弘毅投資、優客工場的負責人分別圍繞結構調整與需求管理、經濟運行與風險、房地產市場、智能制造、轉型發展、創業創新談了觀點。大家認為,當前我國經濟總體平穩,新經濟、消費、服務業成為重要動力,經濟轉型初見成效,但周期性和結構性矛盾交織,需要把握好穩增長和調結構的平衡。李克強與大家深入交流。
李克強指出,做好當前經濟工作首先要科學把握形勢。今年以來,面對困難增多、挑戰嚴峻的國內外環境,通過實施有效的宏觀政策,我國經濟運行基本平穩、符合預期、結構向好。二季度經濟延續了一季度平穩增長的態勢,國內需求起到了頂梁柱作用,物價水平總體穩定,各項改革取得積極進展,新經濟等快速發展,帶動城鎮新增就業超過700萬人,一些傳統企業也通過發展新技術新模式,走上升級發展新路,成績實屬不易。同時,也要對面臨形勢的複雜性有充分估計,世界經濟和全球市場需求仍然低迷,國際環境中新的不確定因素仍在增加,後續影響難以預料。國內地區和行業走勢分化,深層次矛盾的解決還要一個過程和付出很大努力,下行壓力還在持續,多重自然災害也給經濟運行和群眾生活帶來較大影響。要堅定信心、迎難而上,穩定宏觀政策取向,加強相機調控和預調微調,積極防範和穩妥化解各類風險,通過促改革、調結構保持經濟穩定增長,在合理區間運行。
李克強說,要持續推動中國經濟轉型升級,堅持穩中求進,依靠改革開放創新,適度擴大總需求,以推進供給側結構性改革為主線,針對市場主體期盼,著力深化簡政放權、放管結合、優化服務改革,發揮好營改增等減稅降費政策效應,推動“三去一降一補”落到實處。采取市場化、法治化方式和綜合性措施逐步降低企業杠桿率。處理好去產能和保障職工合法權益的平衡,創造條件實現富余人員轉崗不下崗。大力實施創新驅動發展戰略,以大眾創業、萬眾創新為抓手,更大激發市場活力,依托“互聯網+”,促進新技術新業態新模式蓬勃興起,促進新就業形態發展,促進新動力成長,帶動傳統產業改造提升,加速新舊動能轉換,培育新的經濟結構,使新經濟在優化供給、支撐增長、吸納就業、改善民生中發揮越來越重要的作用。積極釋放新型城鎮化帶動擴大有效需求的潛力,加強防洪工程、城市地下綜合管廊等基礎設施薄弱環節建設,加快補上經濟發展和民生領域的短板,惠及人民群眾,增強發展後勁。
李克強說,今年是“十三五”開局之年,機遇和困難並存,希望各位專家和企業家圍繞國家改革發展中的重大問題和突出難點,多謀良策、多創實績。各方面共同努力,時不我待、幹字當頭、攻堅克難,奮力實現全年經濟社會發展主要任務,促進經濟保持中高速增長、邁向中高端水平。
劉延東、汪洋、馬凱、楊晶、王勇參加座談會。
據商務部網站消息,2016年7月23日,商務部發布終裁公告,裁定原產於日本、韓國和歐盟的進口取向電工鋼產品存在傾銷,中國國內取向電工鋼產業受到了實質損害,並且傾銷與實質損害之間存在因果關系,決定自2016年7月23日起,對原產於上述國家和地區的進口取向電工鋼產品征收反傾銷稅,稅率為37.3%-46.3%,實施期限為5年。
應中國國內取向電工鋼產業申請,商務部於2015年7月23日發布公告,決定對原產於日本、韓國和歐盟的進口取向電工鋼進行反傾銷立案調查。
2016年4月1日,商務部初步認定,原產於日本、韓國和歐盟的進口取向電工鋼存在傾銷。