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【春節見聞】京滬同學聚會的猴年祝福:“祝你們早日換房”

來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4749632.html

【春節見聞】京滬同學聚會的猴年祝福:“祝你們早日換房”

一財網 蔡胤 2016-02-15 18:31:00

新房豪宅化,中高端改善型二手房相應越來越搶手,在價格上呈現豪宅化,因此形成了新房單價紮堆超10萬,二手房單價紮堆超6萬的局面。一位年輕的知名經濟學者表示,隨著負利率持續,股票等投資渠道回報走低,信托兌付風險加大,春節後北京改善型二手住宅還將繼續上漲,未來四環內130平米左右的中高端住宅,1000萬元內的房源會逐漸減少。

不管我們承不承認,房子一直都是聚會上的永恒話題。沒結婚的要買房,結了婚的要換房,不論大家聊著股市、跳槽還是搖車牌號或《老炮兒》,最終話題都可能無縫切換到買房。

過年前後更是如此。無論身處大都市還是小鄉村,房子就像圍爐吃喝時桌幾上的那碟瓜子,嗑得人口幹舌燥,但又忍不住一顆接一顆送進嘴里。

換房焦慮族

關於過年期間的回鄉樓市話題已經很多。從社會、政府、企業的角度而言,三四線城市的空置率、高庫存帶來了莫大的困擾。相對駭人聽聞的“鬼城”、開發商跑路,一線城市“中產”、“夾心層”們的換房煩惱多少顯得有些矯情——已然擁有小鎮青年無法想象的百萬級居所,卻還在為換房焦灼。

但事實上,焦灼的人真不少。除夕前兩天,北京東四環外火鍋店內,一桌30歲上下的年輕人正在聊天。是為迎接上海來京出差的大學同學A,北京的同學B和同學C聚在一起。從上海名校畢業後的A在就職於一家券商,公司在陸家嘴;B本科畢業後赴北京念到博士,畢業後進入部委工作,未婚;在國企上班的C已婚,一旁在外企上班的妻子懷有身孕。

話題先從理財開始:存款利息越來越低,互聯網理財產品收益跌破3%,P2P風險持續累積,A股更是慘不忍睹,那麽有限的積蓄是兌換成美元呢還是買銀行理財產品?不一會兒,話題轉到了房子上:利率這麽低,房價還得漲,還要不要買房?

A去年結婚時,在上海次中心地段買了一套兩居室,2000年左右建成的二手房。剛裝修完,就開始猶豫是入住還是賣掉。原因很簡單,房齡超過15年,小區難免老舊,周邊環境也很一般,也沒有學區。他拿出手機,打開線上看房的APP,搜出幾套房子說:“看,我們附近好點的小區的兩居室都在700萬以上了,再好一點的就奔1000萬了,實在是太貴了。”

A的話引發了C的強烈共鳴。眼看妻子待產,父母要從外地進京照顧,現有的80平米的老房子實在是擁擠。於是C也打開了同一個軟件,搜出了自己家附近的在售房源。他對著軟件上的變價記錄感慨,朝陽公園至東五環區域,那幾個他看得上的物業較好的小區,120平米至140平米的房子,近兩月來報價節節攀升,不少房源從700余萬元漲到了接近800余萬元。與A一樣,C和妻子如果賣掉現有的總價400萬左右的房子,再貸款斤400萬元(每月按揭2萬元左右),的確可以換一套理想居所,但他的糾結之處在於,以他倆的家庭收入,供著這樣的房子再養個孩子,無疑是壓力山大。而更要命的是,這些房子跟A在上海看上的房子一樣,不屬於普通住宅,不享有相應的稅收優惠,算下來稅費還需要40萬至60萬元。

這時單身青年B說話了,他也拿出手機:“看,這套西五環的房子,我就因為它挨著環線有些猶豫,眼睜睜就看著它從3萬7漲到了4萬3,不知道過年後還會不會漲。”

“房價還會上漲嗎?我們到底還要不要換房?”最後,大家又回到了這個問題。

房價會漲得停不住嗎?

國家統計局數據顯示,去年12月,北京、上海、廣州新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%、2.1%、0.7%,同比2015年12月分別上漲10.4%、18.2%、9.2%,二手住宅價格更是同比分別上漲20.8%、11.7%、11.7%。穆迪近日提供給《第一財經日報》記者的報告也顯示,該機構跟蹤的一二線城市的庫存水平從去年11月的九個月降至12月的七個月。庫存進一步消化將對房價構成支持,因此從趨勢上看,一線城市房價穩穩當當的坐在了上漲通道。

一線城市樓市繁花似錦,於是作為市場上的三大經濟主體,政府、企業與個人,多將樓市問題的註意力放在了三四線城市的巨大庫存上。的確,眼下房地產的區域性過剩正影響樓市的健康發展,累及中國經濟穩定增長,威脅金融安全。相對三四線城市,一線城市則顯得安全得多。2月2日,中國央行在其網站發布一則通知宣布,在不實施住房限購措施的城市,銀行對首次購房者貸款的最低首付款比例可從25%下浮至20%。這一新政排除了五個非限購的城市,北上廣深與三亞,這些城市仍需行政手段幹預需求,自然也與高庫存保有安全距離。

正是因為如此,房企過去兩年間爭相喊出戰略性回歸一線城市的口號。

但一線城市供給結構問題帶來的企業與購房者的焦慮也正在發生。來自克而瑞研究中心的最新統計顯示,上海和北京最受歡迎的改善型戶型面積在144平米至220平米之間,上海的改善需求套均價在600萬元至990萬元;北京的套均價在440萬元至735萬元之間。而這類房子的供給情況又如何呢?據亞豪機構觀察,從去年成交的住宅用地情況來看,由於競自住房面積已成慣例,在房企爭奪之下多宗地塊出現全部競建為自住房現象,而剩余極少數純商住宅部分價格被推升至畸高。在此背景之下,北京住宅市場自住房與豪宅占主導的二元模式將進一步明確,而適合中低端剛需及改善型的純商項目不斷減少。

亞豪機構副總經理任啟鑫就曾指出,受到土地成本推升的影響,2015年北京住宅市場豪宅化的傾向已經出現,2016年這一特征將更加明顯,而基於高端項目的特性,2016年房企在北京的推盤節奏將進一步放緩,預計在今年3月銷售季正式開啟之後,月度最高開盤量將繼續維持在30個左右,北京樓市逐漸進入“少而精”的銷售階段。

新房豪宅化,中高端改善型二手房相應越來越搶手,在價格上呈現豪宅化,因此形成了新房單價紮堆超10萬,二手房單價紮堆超6萬的局面。一位年輕的知名經濟學者春節前對記者說,隨著負利率持續,股票等投資渠道回報走低,信托兌付風險加大,春節後北京改善型二手住宅還將繼續上漲,未來四環內130平米左右的中高端住宅,1000萬元內的房源會逐漸減少。

這正是面臨三代同堂的“夾心層”們焦慮的原因。大城市、好地段、好房子供給稀缺,強勁的需求推高了價格,這本是基本的供求原理。但如此的豪宅狂歡背後,一方面一些產品供給過剩,一些需求由於交易成本過高得而得不到釋放;另一方面,企業和購房者的杠桿也正在加大。即便是幾家企業組成聯合體拿地,隨著京滬地王身價不斷刷新,頂豪集中入市後去化壓力加大,拿高價地的風險也在累積。去年10月,就曾傳出有華南房企與北京央企聯合摘得北京土地後,單方面想要退出,留下合作方不知是單獨接手全盤,還是等待另一位“下家”登場,項目運營計劃都得推倒重來。與此同時,投資客的杠桿也在加大。亞豪機構市場總監郭毅對《第一財經日報》記者舉例稱,以房價領漲的深圳為代表,投資客再度進入樓市,並在各種金融產品的助推下,加大了購房資金的杠桿率,這意味著房地產市場和金融範疇的危害開始堆積。對此,穆迪認為,由於中國經濟增長放緩,開發商的負債杠桿率依然高企,利潤率面臨壓力以及三四線城市庫存水平較高,因此行業運營環境將更有挑戰性。

對現金流依賴高如房地產,在這樣的行業基本面和激烈競爭下,一線城市的項目也不見得能獨善其身,能輕松承擔起為整個企業充當現金奶牛的重望。

“希望房價不要漲太快,祝你們早日換房成功。”火鍋局的末了,站起來告別時,A揮揮手,對C夫婦這樣說道。

而一線城市的房價是否會一直快速上漲呢?也許有一個人的判斷可作為參考。今年1月初,融創中國(01918.HK)董事長孫宏斌在上海出席媒體會時說:“北京、上海沒法弄,一算就賠錢。”他說,過去他覺得北京、上海什麽地都能拿,現在覺得企業要避免掉進高價地的“坑”里面。

“現在房地產市場風險很大,盡管利率越來越低,但利率不會永遠下降。2011年前後出現的房地產低谷也表明,房價不可能像大家想象的一樣一漲起來就停不住。”孫宏斌說道。

編輯:王佑

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