日前，金輝集團股份有限公司(下稱“金輝”)向證監會正式遞交招股說明書，擬於上交所公開發行不超過6億股股份，計劃募資60億元。《第一財經日報》記者查閱招股書發現，其所得融資將用於開發建設重慶金輝城、蘇州優步花園、西安天鵝灣西園及西安金輝世界城上東區四個房地產開發項目。

根據公開資料，金輝直接控制人是林定強，其持有金輝61.72%已發行股份。截至2015年9月30日，金輝在全國土地儲備有500萬平方米，其中蘇州、淮安、連雲港等所在的華東地區占比達到60.42%，華北（沈陽）占8.3%，西南（重慶、成都）占60.42%，西北（西安）占3.09%。

同時，截至2015年9月30日，公司已開業的商業地產主要包括福州金輝大廈、重慶金輝廣場和西安金輝大廈等，這三處物業持有面積合計約為18.8萬平方米。

《第一財經日報》記者查閱招股書註意到，金輝並未披露其詳細的土地儲備，而在建項目中，上海的兩個項目銷售率分別達到84%和94%，可售貨值已不多。同時，三個擬建項目分別位於淮安、成都和連雲港，在計劃自持的項目中，北京有11.9萬平方米商業用地，上海臨港也有少量商業用地。這對於希望全國化擴張的企業來說，恐將是一個短板。

金輝也在招股書中承認，由於項目多分布於二三線城市，金輝的去化壓力是比較大的。其在2012年、2013年、2014年和2015年1~9月報告期內各期末，公司存貨賬面價值分別為228億元、259億元、265.7億元和252億萬元，占同期末總資產的比例分別為64.63%、65.38%、61.76%和60.93%，公司的存貨跌價準備余額分別為4.67億元、9.9億元、9.7億元及7.5億元。略高於同業的存貨和並沒有升值的物業是困擾金輝的問題，正因為此，報告期內，公司整體業務毛利率呈逐年下降趨勢，分別為44.57%、40.61%、33.30%、25.02%。

“毛利率下跌盡管符合房地產行業的整體趨勢，但金輝的下降幅度卻比其他房企更大。”克而瑞分析師傅一辰指出。

記者從金輝招股書中披露的2015年1-9月的銷售金額分布來看，金輝共有14個城市的項目產生銷售業績，其中貢獻最大的為重慶的17.7%，其次為福州的15.6%，上海以12.5%的占比位列第三，布局較為分散。其中，二線城市銷售金額占60.4%，三四線占26.6%；按區域分，華東62.8%的占比明顯高於其他區域。

而金輝似乎也意識到在一線城市和核心二線城市的土地儲備不足。記者梳理公開資料發現，在去年11月，其在蘇州以9.36億元拿下一土地，折合樓面價8209元/平方米，溢價149%。隨後的12月，金輝以28.15億元總價、43790元/平方米樓板價拿下了上海閔行區莘莊鎮地塊，溢價率高達143.28%。雖然如此，金輝在三四線城市依然有較大體量的存貨，連雲港、淮安、句容，再加上福清四個城市的土儲就接近總量的45%。而業內人士認為這些土地儲備在當前高庫存的壓力下並不算優質土地。

“雖然拿下了不錯質量的土地，但是金輝在這兩個城市的品牌形象不夠，品牌溢價缺乏，對於實現項目盈利帶來困難。”傅一辰提到。

記者了解到，金輝在江蘇的三四線城市項目均存在開工時間久、銷售不理想的情況。如連雲港四季金輝三期預售率僅26%，句容四季金輝總體預售率59%，淮安天鵝灣總體預售率64%等。但日前發布的央行新政卻對金輝這樣的開發商有了不錯的幫助，央行宣布在非“限購”城市首套房貸款首付可低至20%。新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者，“央行再度下調首付比例，勢必進一步降低三四線城市的購房門檻，我們預計釋放10%的銷量應該沒有問題；而對於二線城市而言，大部分二線城市市場供不應求，首付降低將會放大需求，但是供應是有限的，有可能會導致銷售量增加和房價上漲。”

趕上政策好時候的金輝資深財務數據也相對比較穩健，資產負債率維持在80%左右，上述報告期內各期末，公司負債總額分別為290億元、319億元、332億元和330.9億元，合並口徑的資產負債率分別為82.24%、80.49%、77.26%和80.01%。

在金輝之前，融信中國(3301.HK)也剛完成登陸H股資本市場的動作，但是公布的招股情況看，其在香港公開發售僅獲2.7%認購。根據其1月12日的公告，融信中國發售價已定為5.36港元/股，即為招股價範圍5.36~6.13元的下限定價，公司籌得資產凈值17.737億元。

業內認為，面對比較激烈的競爭，房企不但需要比規模還需要比財務能力，上市並進行全國化布局成為擴大規模的要素，特別是閩系的企業大部分都比較激進，在最近幾年非常活躍。

《第一財經日報》記者多方了解到，除去已經上市的房企，包括正榮、融僑等企業也在籌劃登陸資本市場。目前資金成本也是考驗房企競爭力的一個因素，如果有了上市通道，無疑有了更低的資金成本。以綠地控股(600606.SH)為例，其在上市後就通過定增募集資金300億，這也大大優化了其財務指標。而融信中國在1月13日正式登陸港交所後，就直奔改善債務結構而去。其在1月15日發行5億元人民幣公司債，並在1月25日發行首批總額不低於35億元人民幣(下同)的私人公司債券。根據累計投標結果，31億元的首批私人公司債券年利率定為7.89%。

傅一辰告訴記者：“穩定性足夠，成長性欠缺，和金輝相同規模的房企競爭激烈。此外，其項目布局過於分散，土地資質普通。城市深耕能帶來強大的聯動效應，但金輝並沒有特別占優的城市，而這也導致品牌建設不夠，溢價效應較弱。企業戰略和產品線的建立是金輝急需明確的。”