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保障房大躍進的後果剛剛顯現

最近，國家審計署公布了一個數據，在某項調查中發現有5個市縣已建成的5.75萬套保障性住房閑置，而僅貴州省貴陽市，就有30855套保障房未分配。一些保障房小區房子雖已建好，但是水、電等還不能入戶，配套設施極不完善，老百姓遲遲住不進去。

保障房長時間閑置，一旦成為新聞往往動輒涉及幾萬套。這不是第一次有這類新聞爆光。2013年，山東省審計機關對全省15市城鎮保障性安居工程進行審計發現，該省有9個市、40個縣的1.29萬套保障性住房處於閑置狀態。而河南省審計廳發布的2013年城鎮保障性安居工程跟蹤審計結果顯示，河南全省已建成的保障性住房中有2.66萬套空置超過一年。

坦白說，保障房出問題不是新聞，而且保障房出問題將會在未來長時間中不斷冒出來。為什麽？因為一種產權不甚清晰、管理比較落後，同時經由非市場手段分配的“物品”（無法將其歸類為商品），而且是規模極大數量極大的“物品”，出現問題是符合邏輯的。

人們不是傻子，建好的功能齊全的房子不去住。閑置是因為這種房子實在無法住。貴陽的保障房水電沒有入戶，在很多地方，即使水電入戶，保障房的入住率也非常低。很簡單，因為相當多的保障房地理位置偏遠、房屋質量差、小區管理水平低。2013年，筆者曾經去過南京的一個保障房小區采訪。該小區距離市區非常遙遠，周邊沒有公共交通，從主城區到該小區需要近兩個小時，而該小區的周邊甚至沒有一個像樣的市場。總之，環境和管理極差。

有人說，保障房本來就是給租不起房子的低收入群體居住的，能指望好到哪里去。問題在於，即使是給低收入群體，保障房也要有起碼的質量保障和配套標準。我當然不是說中國的保障房質量都如我在南京看到的例子那樣，但顯然，類似的並不在少數。

問題出在哪里？是保障房政策錯誤嗎？可是在香港、新加坡、倫敦等發達國家和地區，同樣有保障房。建造保障房的大政方針當然沒錯，但我們建設保障房的手段和方式顯然出了問題。我們知道，中央在十二五規劃提出建設3600萬套保障房，也就是五年內要建設這麽多，其中2011年要建設1000萬套。到今年為止，這些保障房理論上已經全部完成了。但回過頭看，很多地方值得商榷。

首先，在短時間內建設這麽多保障房，會對政府尤其是地方政府形成巨大壓力。以2011年的任務1000萬套來看，1000萬套保障房的建安成本（即房屋建築成本和房屋設施設備安裝成本）約1.3萬億元，每套房平均13萬元，按平均75平方米計算，每平方米1733元。1.3萬億元中，約8000億元由社會籌集，即用賣房的方式收回投資，如經濟適用房、兩限房和棚戶區改造的置換等；約5000億元要政府支出，其中中央財政補貼1043億元，地方需要支付4000億元。對於地方政府來說，出讓土地本身就減少了本來可以出讓給商業開發的土地出讓金，又要在一年內承擔這麽高的建房成本，一反一正，地方政府自然壓力山大。此外，地方政府的實際支出並非只有建安成本，還有土地的開發成本、征地拆遷的成本、市政交通配套的成本以及教育醫療配套的成本等等，至少還要包括園林綠化和能源供給的成本。細算個賬，大約還需要翻一倍的支出。保障房土地可以不算錢，但政府的土地都不是天上掉下來的，是要花錢征用的。試想，地方政府建設保障房的動力事實上不足，這就導致很多保障房建設降低開發投入，或者提供極為偏遠位置的土地。

其次，保障房本身產權歸屬非常複雜。目前我國的保障房是一個大框，什麽性質的都往里面裝，包括廉租房、經適房、棚改房、公租房、兩限房、自住型商品房，大概有近十種之多。這些保障房里，有的完全沒有產權，有的需要達到某個年限才有產權，有的只能租賃，有的需要通過單位申請，總之，各種情形都有。在這種混亂的產權狀況下，一方面，容易出現腐敗，很多比較好一點的房子被各種名義給到非適用群體，還有很多更改產權進入商品房市場；另一方面，比較差的房子沒人住，很多人放棄購買甚至放棄租賃，因為性價比不高。

總之，房屋閑置說白了是人們用腳投票，證明它存在著問題。即使是在房價總體高企的今天，本應該是稀缺資源的房子都會閑置，充分說明，不按照市場的規則配置資源會造成極大的浪費。

今天，全國商品房庫存極高，大部分城市出現房屋供過於求的情況。在這樣的情況下，保障房被市場“嫌棄”的情況可能會越來越嚴重。而隨著時間的推進，保障房的房屋質量問題可能也會越來越嚴重。換個角度想，如果當初保障房少建一點，每年推進的數量少一點，但總體建設質量高一點，產權歸屬更清晰一點，會不會沒有那麽多問題？