Prada(1913)最新的業績，其實可以看到很多東西，首先第一季的收入，按年上升6.5%至8.28億歐羅，不過扣除歐羅下跌的因素，自然增長為-5.4%，其中歐洲的收入錄得10%的增長，但是大中華區則暴跌23%，而管理層表明香港和澳門的銷售量，仍然在下跌趨勢中。
歐洲和日本的收入上升，可以解釋為部份高端的中國遊客，轉到歐日消費，但是從Parda的角度，這部份的升幅，還不能抵銷大中華區的暴跌，中國人狂搶名牌這個趨勢，在全球角度看已經逆轉，且一兩年內未必能復原。
Prada的管理層在業績發佈會上，更提到香港和澳門兩地的開店成本高，對擴張會很小心，言下之意，是Prada這類國際品牌不會再開新店，如果業績再惡化下去，管理層很容易被投資者逼宮，將蝕錢/無錢賺的港澳分店關閉，或在租約期滿後大舖換細舖，甚至是直接徹離香港，別以為沒有可能，匯豐和渣打在業績大跌後，都做了更換CEO和結束地區業務的行動，這是上市公司很容易預測的行為，所以國際品牌亦可能跟隨。
香港的核心商業區，而在舖租隨便都要幾百萬，甚至過千萬級，如果這些零售品牌徹出，搬到其他低成本的地區，很難想像有那些行業、公司，可以付出如此高的租金，去維持現時估值。
大家可能會說香港的貴舖，很多都由一班最有實力的投資者持有，他們很多用現金買入，加息或一時三刻沒人租，都不會構成財務風險，結論是寧願丟空，也不會減租，所以舖價是不會「跌」。
這個問題，簡單來說可以話「股票孖展/市值」比率低，所以股價永遠不會跌，自己在股市打滾十二年，從來未見過「股票孖展/市值」比率低，所以不跌，相信公用股領匯(823)、電能(6)、中電(2)，應該只有低於5%的市值，是融資買入吧，但股價有其他壞消息，仍然會跌，最後決定價格都是看供求，是買多還是賣家多。
如果再深入想，用已故諾貝爾獎得主John Nash的Nash Equilibrium，其實可解釋現狀，在囚徒困境中，假設A和B都以自身利益最大化行動，兩者同時犯案，員警將兩者分開審訊，如果：
- A招供，而對方不招供，將被判刑3個月，對方將被判刑10年
- 若兩人都不招供則因未獲證據但私入民宅將各拘留1年
- 如果兩人均招供，每人將被判刑5年
由於不知對方會否招供，而自己招供的平均年期是最短，所以最合理的行動，是兩者都會招供，最後各判5年，應用在樓市，如果大家同時不沽，可能對整體最有利，但讀過Nash Equilibrium，我相信人性，人是自私的，只會為自身利益打算，故此肯定會有人招供。