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「金邊的租金好不好，現在一平方米行情多少？」桃園機場飛往柬埔寨首都金邊的飛機，剛關上艙門，坐在我後方的乘客，就開始跟隔鄰攀談起來。「你們是去看房的嗎？我這幾天都在金邊，有興趣了解行情，晚上可以約出來聊，」飛機剛降落在金邊機場，貌似房仲的乘客就迫不及待的揪客。 這景象不是偶爾發生，從台灣到金邊的班機，去年下半年以來，幾乎班班客滿，至少有一成乘客是去看房。估計平均每月到金邊看房的台灣人，至少就有五百人。 從債市交易員轉戰房地產的葉邱陞，也在前述這個班機上。現任兆星管理顧問公司董事長的他，已經是第二十五次帶團赴柬埔寨看房。一年多前，台灣政府打房，他調整房地產的投資比重，把過半資金從台中轉移到柬埔寨，他的親友也跟著揪團投資，如今他儼然成為小型房仲業者。 這次跟他來看房的成員，包括會計師、股票交易員、通訊設備業者、甚至國稅局公務員，年紀僅在三十、四十歲間。他們有的已經出手置產，順道來追蹤工程進度；有的則是帶著好奇心前來。 漲很大》有人一買上百間買對物件投報率三成起跳 金邊房地產的總價，從最低新台幣一百多萬元的二手公寓，到新台幣兩千多萬元的電梯大廈都有。金邊房地產價格以每年一五％的速度成長，買對物件與時點，投資報酬率從三成起跳。低門檻、高報酬，讓中階白領、青年人，也有興趣一窺究竟。 走出機場，接駁的汽車行駛在沙塵漫天的莫尼旺大道上。前來接待的是祥鼎國際地產開發董事長吳上銘，二十多年前他到柬埔寨發展時，主業是進口二手貨，副業是買賣房地產，當年他買在緊鄰金邊市的土地，一平方米才八美元，現在漲到七百多美元，整整漲了八十六?五倍。 「美國的、新加坡的、馬來西亞的、台灣的，你想像得到的房仲業者通通都來了。」吳上銘說，「有一家傳統製造業老闆，一出手就買了一百間房。」金邊最貴的預售屋，也是由台灣人推出的「City Park」，每平方米最貴達三千五百美元，相當於每一坪新台幣三十三萬元。 低門檻》資金由馬國轉進無投資金額、奢侈稅限制 「現在有不少買房的資金從馬來西亞轉到柬埔寨，我自己都在柬埔寨買房了，」同時在馬、柬兩國執業的會計師陳潗鈱觀察到這個現象。二○一四年，馬來西亞政府為了抑制外資炒高當地的房價，把外資置產的最低門檻從新台幣五百萬元提高到一千萬元，還制定了奢侈稅，讓資金不夠充裕，或不願長期持有的投資人打退堂鼓。相較之下，沒有投資金額限制，也不課奢侈稅的柬埔寨，房價顯得相對「親民」。 「在柬埔寨買房用美元交易，在馬來西亞買房，台灣人先要從新台幣換成美元，然後再換成馬幣，中間會產生匯差，遇到匯率大幅波動時，賺的錢都被匯率吃光光了，」陳潗鈱提醒無匯差的好處。 華航、長榮每天固定直飛金邊，在看房團湧入後，三百多個座位經常一票難求，中國廣州直飛金邊的班機，也出現同樣景況。這一天，我們遇到在廣州設有外銷衣架工廠的台商賴先生，他已經來柬埔寨三次，除了準備在此置產外，還考察設廠地點。 「廣州的人工成本太高了，準備在這裡找找看，把工廠搬過來，再慢慢把廣州的廠收掉，」他說。 「房地產市場真的很熱啊，每天至少有兩組人來處理房地產的事，」兆豐銀行金邊分行經理朱茂榮說。朱茂榮從台灣調來此地八個月，每天訪客不斷，大多數都是從台灣的分行轉介過來的客戶。 二○一○年，柬埔寨政府允許外國人在該國購買兩層樓以上房產並擁有產權，該國房地產從二○一二年起爆炸性成長。二○一○年至二○一四年，柬埔寨GDP（國內生產毛額）成長率約七％，建築業和不動產業的成長率卻高達二八％，「外資大部分都來投資房地產，」朱茂榮觀察。 風險一》想賣屋找誰接棒戶數大增，本地人卻買不起 縱使柬埔寨房市入手，比馬來西亞容易得多，但實質經濟是否支撐後續買盤以及政策變動風險，仍是兩大不確定因素。 柬埔寨二十一世紀不動產公司年初時發布「2014年金邊公寓」調查報告指出，從二○一五年起，隨著大型的建案陸續興建，預計到二○一八年房子的戶數將增加到一萬戶，比二○一四年，多了二?二三倍。 這二?二三倍的房地產，誰是買家？柬埔寨房地產業評估協會統計，目前公寓的買家八○％是外國人，本地人僅有二○％，除非柬埔寨人民購買力增加，否則接手將是問題。 台灣投資客大多數只想賺一票就走人，「現在都等著中國人可以來接下一棒，」吳上銘說。問題是，精明的中國人真會接手嗎？ 農業、旅遊業、服裝出口業、建築業，是支撐柬埔寨經濟的四大支柱，目前建築業成長幅度遠高於其他三項，是帶動經濟成長的火車頭，倘若其他三根支柱沒有跟上成長速度，房市可能泡沫化，這是隱憂。 風險二》怕窮政府課重稅為救財政恐從房產「開刀」 此外，貧窮的當地政府開始使用課稅方式來彌補財政。二○一四年柬埔寨政府對新車與豪華車開第一槍，新車進口稅為車價的一二二?七五％，豪華汽車再多課徵二十個百分點的稅負。房地產未來是否會成為「開刀」的對象？ 值得留意。 風險三》新開發區隱憂大地點得跟著政策往西北走 除上述兩大風險，投資人也須慎選地點。 「三年包租（租金的投報率）一八％，一次付清還享優惠價！」房仲業者總打出誘人的投資報酬率吸引買家。問題是，柬埔寨銀行美元定存年利率六％，存在銀行三年的複利率逾一八％，不比前者差；因此，投資該地房市講究的是資本利得，而非租金報酬率，挑選好物件，才能讓獲利極大化。 新加坡商力推的水淨華，台商力推的鑽石島，都是緊鄰金邊市區的新開發區，雖有美麗河景，但要透過連外橋樑才能到達市區。未來大樓陸續興建完成後，數千輛汽車同時要通過橋樑，有交通壅塞隱憂。 「跟著政府的政策走，準沒錯，」住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為。金邊市政府準備搬遷，「現在有從東南往西北的方向發展，」祥鼎國際地產開發公司副總經理楊超翔說，這條軸線正好串接起新舊市政府，還延伸到將在二○二○年通車的泛亞鐵路車站，投資房市可考慮此政策動線。 總的來看，到柬埔寨買房，比賣房來得容易，估計當地房市在一、兩年內，因政府鼓勵外國人投資的大環境下，仍會熱呼呼，但風險也同樣不低，要勤做功課才能讓荷包滿滿的全身而退。 【延伸閱讀】美元直接交易，柬國置產遠比馬國親民—外國人赴柬、馬兩國買屋、養屋、賣屋成本比較 買屋》柬埔寨沒設門檻，投報率還勝馬國 一、柬埔寨˙買房最低金額：無˙買賣交易幣別：美元(少換一次匯率等於少剝一次皮)˙契稅：房屋公告現值4%˙租金投報淨利率：6％至7％˙房屋移轉律師費：單筆200至300美元(含預售屋簽約)˙買屋仲介費（依成交金額收取）：0至2% 二、馬來西亞˙買房最低金額：新台幣1,000萬元˙買賣交易幣別：馬幣˙契稅：房屋成交總價3%˙租金投報淨利率：3％至5％˙房屋移轉律師費：買賣合約律師費的25%˙買屋仲介費（依成交金額收取）：2% 養屋》出租房子，柬埔寨比馬國更好賺 一、柬埔寨˙門牌稅（註1）：0.1%˙地稅：無˙租金所得稅：10%（註2）(柬國的租金所得稅率不到馬國一半)˙物業管理費：每月租金5％至10% 二、馬來西亞˙門牌稅（註1）：每年繳2次；每次馬幣500至2,000元˙地稅：每平方公尺馬幣0.06元˙租金所得稅：26%（註3）˙物業管理費：每月租金5%至8% 註1：門牌稅、地稅、租金所得稅為每年課徵註2：此稅收個人尚未執行，登記名義人為公司才需要繳納註3：後續可用來減免門牌稅、地稅、房屋保險、貸款利息等 賣屋》法令修正前，個人在柬國炒房更有利 一、柬埔寨˙個人資本利得稅：10％（尚未執行）˙公司資本利得稅：14%˙賣屋仲介費（依成交金額收取）：2％至3% 二、馬來西亞˙個人資本利得稅：0至3年售出：課30%(短期賣出馬國房產，1/3獲利恐被吃掉)4至5年售出：課30%6年後售出：課5% ˙公司資本利得稅：0至3年售出：課30%4年售出：課20%5年售出：課15%6年後售出：課5% ˙賣屋仲介費（依成交金額收取）：2.75% 簡易試算》柬埔寨買賣屋，成本怎麼算都比馬國低 以新台幣1,000萬元同樣在柬埔寨和馬來西亞買房，3年後以1,200萬元出售的房地產為例，該付出多少成本？會有多少獲利率？ 一、柬埔寨˙買屋成本（占買屋總價比率）（含契稅、律師費、仲介費等）：2.2%˙賣屋成本（占賣屋總價比率）(含資本利得、仲介費、律師費等)：2%˙投資報酬率：15.3%(投報率是馬國3.8倍) 二、馬來西亞˙買屋成本（占買屋總價比率）（含契稅、律師費、仲介費等）：5.8%˙賣屋成本（占賣屋總價比率）(含資本利得、仲介費、律師費等)：8.5%˙投資報酬率：4% 資料來源：東協國際地產投資、謙富國際地產開發整理：吳美慧 | ||||||