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銀行員、公務員 搶進柬埔寨看房團

2015-04-13  TCW
 
 

 

「金邊的租金好不好,現在一平方米行情多少?」桃園機場飛往柬埔寨首都金邊的飛機,剛關上艙門,坐在我後方的乘客,就開始跟隔鄰攀談起來。「你們是去看房的嗎?我這幾天都在金邊,有興趣了解行情,晚上可以約出來聊,」飛機剛降落在金邊機場,貌似房仲的乘客就迫不及待的揪客。

這景象不是偶爾發生,從台灣到金邊的班機,去年下半年以來,幾乎班班客滿,至少有一成乘客是去看房。估計平均每月到金邊看房的台灣人,至少就有五百人。

從債市交易員轉戰房地產的葉邱陞,也在前述這個班機上。現任兆星管理顧問公司董事長的他,已經是第二十五次帶團赴柬埔寨看房。一年多前,台灣政府打房,他調整房地產的投資比重,把過半資金從台中轉移到柬埔寨,他的親友也跟著揪團投資,如今他儼然成為小型房仲業者。

這次跟他來看房的成員,包括會計師、股票交易員、通訊設備業者、甚至國稅局公務員,年紀僅在三十、四十歲間。他們有的已經出手置產,順道來追蹤工程進度;有的則是帶著好奇心前來。

漲很大》有人一買上百間買對物件投報率三成起跳

金邊房地產的總價,從最低新台幣一百多萬元的二手公寓,到新台幣兩千多萬元的電梯大廈都有。金邊房地產價格以每年一五%的速度成長,買對物件與時點,投資報酬率從三成起跳。低門檻、高報酬,讓中階白領、青年人,也有興趣一窺究竟。

走出機場,接駁的汽車行駛在沙塵漫天的莫尼旺大道上。前來接待的是祥鼎國際地產開發董事長吳上銘,二十多年前他到柬埔寨發展時,主業是進口二手貨,副業是買賣房地產,當年他買在緊鄰金邊市的土地,一平方米才八美元,現在漲到七百多美元,整整漲了八十六?五倍。

「美國的、新加坡的、馬來西亞的、台灣的,你想像得到的房仲業者通通都來了。」吳上銘說,「有一家傳統製造業老闆,一出手就買了一百間房。」金邊最貴的預售屋,也是由台灣人推出的「City Park」,每平方米最貴達三千五百美元,相當於每一坪新台幣三十三萬元。

低門檻》資金由馬國轉進無投資金額、奢侈稅限制

「現在有不少買房的資金從馬來西亞轉到柬埔寨,我自己都在柬埔寨買房了,」同時在馬、柬兩國執業的會計師陳潗鈱觀察到這個現象。二○一四年,馬來西亞政府為了抑制外資炒高當地的房價,把外資置產的最低門檻從新台幣五百萬元提高到一千萬元,還制定了奢侈稅,讓資金不夠充裕,或不願長期持有的投資人打退堂鼓。相較之下,沒有投資金額限制,也不課奢侈稅的柬埔寨,房價顯得相對「親民」。

「在柬埔寨買房用美元交易,在馬來西亞買房,台灣人先要從新台幣換成美元,然後再換成馬幣,中間會產生匯差,遇到匯率大幅波動時,賺的錢都被匯率吃光光了,」陳潗鈱提醒無匯差的好處。

華航、長榮每天固定直飛金邊,在看房團湧入後,三百多個座位經常一票難求,中國廣州直飛金邊的班機,也出現同樣景況。這一天,我們遇到在廣州設有外銷衣架工廠的台商賴先生,他已經來柬埔寨三次,除了準備在此置產外,還考察設廠地點。

「廣州的人工成本太高了,準備在這裡找找看,把工廠搬過來,再慢慢把廣州的廠收掉,」他說。

「房地產市場真的很熱啊,每天至少有兩組人來處理房地產的事,」兆豐銀行金邊分行經理朱茂榮說。朱茂榮從台灣調來此地八個月,每天訪客不斷,大多數都是從台灣的分行轉介過來的客戶。

二○一○年,柬埔寨政府允許外國人在該國購買兩層樓以上房產並擁有產權,該國房地產從二○一二年起爆炸性成長。二○一○年至二○一四年,柬埔寨GDP(國內生產毛額)成長率約七%,建築業和不動產業的成長率卻高達二八%,「外資大部分都來投資房地產,」朱茂榮觀察。

風險一》想賣屋找誰接棒戶數大增,本地人卻買不起

縱使柬埔寨房市入手,比馬來西亞容易得多,但實質經濟是否支撐後續買盤以及政策變動風險,仍是兩大不確定因素。

柬埔寨二十一世紀不動產公司年初時發布「2014年金邊公寓」調查報告指出,從二○一五年起,隨著大型的建案陸續興建,預計到二○一八年房子的戶數將增加到一萬戶,比二○一四年,多了二?二三倍。

這二?二三倍的房地產,誰是買家?柬埔寨房地產業評估協會統計,目前公寓的買家八○%是外國人,本地人僅有二○%,除非柬埔寨人民購買力增加,否則接手將是問題。

台灣投資客大多數只想賺一票就走人,「現在都等著中國人可以來接下一棒,」吳上銘說。問題是,精明的中國人真會接手嗎?

農業、旅遊業、服裝出口業、建築業,是支撐柬埔寨經濟的四大支柱,目前建築業成長幅度遠高於其他三項,是帶動經濟成長的火車頭,倘若其他三根支柱沒有跟上成長速度,房市可能泡沫化,這是隱憂。

風險二》怕窮政府課重稅為救財政恐從房產「開刀」

此外,貧窮的當地政府開始使用課稅方式來彌補財政。二○一四年柬埔寨政府對新車與豪華車開第一槍,新車進口稅為車價的一二二?七五%,豪華汽車再多課徵二十個百分點的稅負。房地產未來是否會成為「開刀」的對象? 值得留意。

風險三》新開發區隱憂大地點得跟著政策往西北走

除上述兩大風險,投資人也須慎選地點。

「三年包租(租金的投報率)一八%,一次付清還享優惠價!」房仲業者總打出誘人的投資報酬率吸引買家。問題是,柬埔寨銀行美元定存年利率六%,存在銀行三年的複利率逾一八%,不比前者差;因此,投資該地房市講究的是資本利得,而非租金報酬率,挑選好物件,才能讓獲利極大化。

新加坡商力推的水淨華,台商力推的鑽石島,都是緊鄰金邊市區的新開發區,雖有美麗河景,但要透過連外橋樑才能到達市區。未來大樓陸續興建完成後,數千輛汽車同時要通過橋樑,有交通壅塞隱憂。

「跟著政府的政策走,準沒錯,」住商不動產企畫研究室主任徐佳馨認為。金邊市政府準備搬遷,「現在有從東南往西北的方向發展,」祥鼎國際地產開發公司副總經理楊超翔說,這條軸線正好串接起新舊市政府,還延伸到將在二○二○年通車的泛亞鐵路車站,投資房市可考慮此政策動線。

總的來看,到柬埔寨買房,比賣房來得容易,估計當地房市在一、兩年內,因政府鼓勵外國人投資的大環境下,仍會熱呼呼,但風險也同樣不低,要勤做功課才能讓荷包滿滿的全身而退。

【延伸閱讀】美元直接交易,柬國置產遠比馬國親民—外國人赴柬、馬兩國買屋、養屋、賣屋成本比較

買屋》柬埔寨沒設門檻,投報率還勝馬國

一、柬埔寨˙買房最低金額:無˙買賣交易幣別:美元(少換一次匯率等於少剝一次皮)˙契稅:房屋公告現值4%˙租金投報淨利率:6%至7%˙房屋移轉律師費:單筆200至300美元(含預售屋簽約)˙買屋仲介費(依成交金額收取):0至2%

二、馬來西亞˙買房最低金額:新台幣1,000萬元˙買賣交易幣別:馬幣˙契稅:房屋成交總價3%˙租金投報淨利率:3%至5%˙房屋移轉律師費:買賣合約律師費的25%˙買屋仲介費(依成交金額收取):2%

養屋》出租房子,柬埔寨比馬國更好賺

一、柬埔寨˙門牌稅(註1):0.1%˙地稅:無˙租金所得稅:10%(註2)(柬國的租金所得稅率不到馬國一半)˙物業管理費:每月租金5%至10%

二、馬來西亞˙門牌稅(註1):每年繳2次;每次馬幣500至2,000元˙地稅:每平方公尺馬幣0.06元˙租金所得稅:26%(註3)˙物業管理費:每月租金5%至8%

註1:門牌稅、地稅、租金所得稅為每年課徵註2:此稅收個人尚未執行,登記名義人為公司才需要繳納註3:後續可用來減免門牌稅、地稅、房屋保險、貸款利息等

賣屋》法令修正前,個人在柬國炒房更有利

一、柬埔寨˙個人資本利得稅:10%(尚未執行)˙公司資本利得稅:14%˙賣屋仲介費(依成交金額收取):2%至3%

二、馬來西亞˙個人資本利得稅:0至3年售出:課30%(短期賣出馬國房產,1/3獲利恐被吃掉)4至5年售出:課30%6年後售出:課5%

˙公司資本利得稅:0至3年售出:課30%4年售出:課20%5年售出:課15%6年後售出:課5%

˙賣屋仲介費(依成交金額收取):2.75%

簡易試算》柬埔寨買賣屋,成本怎麼算都比馬國低

以新台幣1,000萬元同樣在柬埔寨和馬來西亞買房,3年後以1,200萬元出售的房地產為例,該付出多少成本?會有多少獲利率?

一、柬埔寨˙買屋成本(占買屋總價比率)(含契稅、律師費、仲介費等):2.2%˙賣屋成本(占賣屋總價比率)(含資本利得、仲介費、律師費等):2%˙投資報酬率:15.3%(投報率是馬國3.8倍)

二、馬來西亞˙買屋成本(占買屋總價比率)(含契稅、律師費、仲介費等):5.8%˙賣屋成本(占賣屋總價比率)(含資本利得、仲介費、律師費等):8.5%˙投資報酬率:4%

資料來源:東協國際地產投資、謙富國際地產開發整理:吳美慧

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