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冠君(2778)問題剖析(已更正)


(註:謝龍生提醒。)


Yoki對於冠君的研究，主要是說公司雖前景不錯，且表面上超值，但很缺水的問題。

http://yoki168.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2012250


首幾年的派息是有保證，並做到利率掉期及把上市集到的資金派回，以確保一定派息率。當年的分派息率，原本只有約2%，但做了利息掉期及大股東放棄派息後，可做到5%-6%。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20060511/2778/F123_c.pdf

這隻股在購入朗豪坊時，已取消利率掉期，也取消了大股東放棄分派機制，但因為資產質素改善，加上把掉期的資金發還，所以2008年中期派息有點虛高。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214174_C.pdf

去年的派息也把掉期款項計算在內，才能達到這樣高的派息，一旦本年開始，派息就變回一般情況，即約27仙，較去年減少10%。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214174_C.pdf

況且已修改章程，降低了分派的比例，由100%，降至90%。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090212/LTN20090212316_C.pdf

由此可想像，公司的派息在一段時間內都不會太高，並視乎物業收入情況而定呢。

至於高負債是REIT面對的主要問題，因為息是要派大部分，所以債項降低的速度很慢，故此未能償還到大量的款項呢。

另外，負債比率如何算出來? 就是總負債/淨資產，如負債率下跌，可以由負債減少，亦可以由資產增加而得呢。

如香港商廈市場一直好轉，資產增加，負債率就低，如商廈市場差，資產減少，負債率就高，就此而言，現時負債率相信會向下。

關於籌資的問題，以現時來說，我相信銀行看到這磚頭滿值錢，加上資金充裕，也不會不借給他，甚至因為這磚頭值錢，加大信貸額，讓它re-finance的，息率更有可能低一點，如租金及其他營運支出不變的話，令利潤增加，分派增多。

最大問題是，如果市況突然不佳這磚頭不值錢的話，估值不足，銀行不願批出太多貸款，或是導致負債率太高，超過規定，問題才會出現，這才有集資的需要呢。

至於股數，每月都可以看的月報表就知道一清二楚呢。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091104/LTN20091104443_C.pdf

這家公司股數的增加，一在於可以股代息，二在於大股東的管理公司以服務費換股呢。

所以以現時股價較所謂「資產值」較低來說，如繼續以此發基金單位來看，每單位資產值會下降。如租金收入及支出保持不變的話，單位派息也會因而下降。

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