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冠君(2778)問題剖析(已更正)


(註:謝龍生提醒。)


Yoki對於冠君的研究,主要是說公司雖前景不錯,且表面上超值,但很缺水的問題。

http://yoki168.mysinablog.com/index.php?op=ViewArticle&articleId=2012250


首幾年的派息是有保證,並做到利率掉期及把上市集到的資金派回,以確保一定派息率。當年的分派息率,原本只有約2%,但做了利息掉期及大股東放棄派息後,可做到5%-6%。

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20060511/2778/F123_c.pdf

這隻股在購入朗豪坊時,已取消利率掉期,也取消了大股東放棄分派機制,但因為資產質素改善,加上把掉期的資金發還,所以2008年中期派息有點虛高。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214174_C.pdf


去年的派息也把掉期款項計算在內,才能達到這樣高的派息,一旦本年開始,派息就變回一般情況,即約27仙,較去年減少10%。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20080214/LTN20080214174_C.pdf


況且已修改章程,降低了分派的比例,由100%,降至90%。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20090212/LTN20090212316_C.pdf


由此可想像,公司的派息在一段時間內都不會太高,並視乎物業收入情況而定呢。

至於高負債是REIT面對的主要問題,因為息是要派大部分,所以債項降低的速度很慢,故此未能償還到大量的款項呢。

另外,負債比率如何算出來? 就是總負債/淨資產,如負債率下跌,可以由負債減少,亦可以由資產增加而得呢。

如香港商廈市場一直好轉,資產增加,負債率就低,如商廈市場差,資產減少,負債率就高,就此而言,現時負債率相信會向下。

關於籌資的問題,以現時來說,我相信銀行看到這磚頭滿值錢,加上資金充裕,也不會不借給他,甚至因為這磚頭值錢,加大信貸額,讓它re-finance的,息率更有可能低一點,如租金及其他營運支出不變的話,令利潤增加,分派增多。

最大問題是,如果市況突然不佳這磚頭不值錢的話,估值不足,銀行不願批出太多貸款,或是導致負債率太高,超過規定,問題才會出現,這才有集資的需要呢。

至於股數,每月都可以看的月報表就知道一清二楚呢。
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20091104/LTN20091104443_C.pdf


這家公司股數的增加,一在於可以股代息,二在於大股東的管理公司以服務費換股呢。

所以以現時股價較所謂「資產值」較低來說,如繼續以此發基金單位來看,每單位資產值會下降。如租金收入及支出保持不變的話,單位派息也會因而下降。

冠君 2778 問題 剖析 更正
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