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2015年第一波降準來襲，如何密切關註地產股走勢 孥孥的大樹

來源: http://xueqiu.com/8592131633/36258596

【寫在前面的話：全面降準來了，機構喊了快一年了！只能說預期之中，意料之外。降準利好房地產行業，地產行業處於周期性複蘇底部，但還是需要理性對待。就看地產股能否受刺激一把，引領上漲了。對於地產股需要理性，是因為這是周期性行業，且黃金時期已過，行業已摸及天花板。我認為，地產行業更多的是在其周期中摸尋規律，賺點“周期”性的錢，長期的還要特別對待，華夏幸福的模式不可複制。我每個月更新一次數據】
首先，先明確。當一個行業的龍頭老頭都紛紛轉行到想涉足其它行業，那麽說明這個行業的天花板已到。而中國的房地產市場現在就是這樣的情況。打算建立一個最簡單的指標，來觀察市場，每個月第17日更新一次，以此來跟蹤房地產市場趨勢，周期性反彈的整體情況。指標數據都來自國家統計局每個月17日公布的70大中城市房價情況。因為，雪球很多朋友都不了解這個行情，所以我們就僅用這個指標來講地產。雖說有些片面，但還是多少能判斷市場整體趨勢。
在深入之前，還是得跟大家講一講地產周期。地產周期有長周期和短周期之分，長周期看人口，這個根本性需求的指標。而短周期，則是看下圖，這麽多指標，看暈了吧。


是不是一下子感覺看不過來了，咱們今天把他簡化。僅用70大中城市的情況來對比即可，講得太多，也怕行外的同誌搞不清楚方向。
先講長周期。
大家都知道現階段處於底部盤整階段。此外，業內人士都知道，黃金時代已逝，已進入白銀時代。竟然進入白銀時代，呈現出各類指標的特征。但咱們今天就只講一個，需求——人。咱們看一下需求的根本轉變的原因，房地產市場從賣方市場徹底進入買房市場的原因。
看下圖，我們可以看到，房地產購房人口需求量逐步下降，中間的紅色柱子線是2009年，適齡購房年齡達到峰值，而2015年適齡購房人口已逐步走下降趨勢。這就是一個根本需求的扭轉。所以說，現在是白銀時代，地產的黃金時代已去。


房多人少，供應過多泡沫；人多房少，價格過高泡沫；
再講短周期，這個我們要密切關註。當別人認為地產瘋狂時，我們悄然離場，切記，切記。
以下指標是比較基本，如若每個月有比較特別的異動，會按時間點反饋給大家。
先看一個圖，房價跟地產股票有相關性，股票市場作為預期市場，一般領先一到二個月左右。以下的圖對的不是很好，有空的朋友再做下功課。
圖為萬科與全國房地產70個大中城市房價環比對比圖形。




咱們選擇環比為判斷房價是否反彈的基準。
明白一個原則：量在價前，房屋成交量是只鴨、必須要盯緊;
選擇監測標的城市，按個人的長期監測情況將城市分類如下：
（別跟我較盡城市的分類，我個人是這樣分，嘿！）
多監測點城市，才知道是否真正的複蘇。



全國整體情況
大家從圖中可以很清楚的看到現階段，地產的周期性處於06年以來的第四個周期的底部。開始逐步在慢慢複蘇。




70個城市漲跌個數，近幾個月逐漸有城市價格環比上漲，12月底是有3個。




（各線城市都是住宅價格環比數據）
一線城市，很明顯價格指數環比上漲明顯，特別是深圳，杠杠滴，數據突破0界線。




強二線城市，相對環比上漲幅度沒那麽大，環比數據接近0界線。




弱二線城市，仍在底部，更弱，環比數據離0界線還有點距離。




三線城市，表現跟弱二線城市差不多，依舊在度部盤整。（本想分個強三線城市出來，發現佛山不在國家監測的70個城市中也就作罷。）



綜合上面的情況看，當下僅有一線城市複蘇比較明顯，個別強二線城市複蘇。其它仍“趴著”。仍在底部。
最後關於地產股的選股策略，簡單提幾點：
1、布局合理，重點一二線城市；
2、產品線合理，一線城市富翁太多，豪宅去化照樣了得，特別是限貸、限購放開後，改善性需求有所提升；
3、財務基本面好、現金流、資產負債率對房企來說猶為重要因為動不動一塊地就超10億元的支付；
4、專註於細分市場，如華夏幸福產業園，華僑城旅遊地產；
5、帶點其它概念，如中糧地產國改概念，華僑城，前海，深港通概念，時而補充互動；
6、謹慎提醒，地產行業當然別以為低PB、PE就好。
7、還是選龍頭好些。
風險提示：長期，複蘇不及預期。短期，明日沖高回落，則調整繼續，沒說降準就一定牛B哄哄的漲！

$萬科A(SZ000002)$    $保利地產(SH600048)$    $華夏幸福(SH600340)$    $華僑城A(SZ000069)$    $首開股份(SH600376)$    $金融街(SZ000402)$    $金地集團(SH600383)$    $招商地產(SZ000024)$    $中糧地產(SZ000031)$    $陽光城(SZ000671)$    
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