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按揭買股還是按揭買房 雲蒙

來源: http://xueqiu.com/3037882447/32134680

按揭買股還是按揭買房，做房奴還是股奴。

此文也算是對自己大比例融資買入招商銀行的一個說明。

先來幾個設定條件：

1、假設現有資金300萬，買股買房都融資200萬；

2、銀行貸款利率為基準利率6.55%，買股融資利息為8.6%；

3、通過技術手段展期買股融資，實現無限展期；此條不懂的可以看雲蒙置頂貼里如何融資展期及省錢；

4、極端情況下市值長期（半年以上）橫盤在400萬以下時，展期擔保品不夠，再使用一部分流動資金來提確保股份不丟。此條不懂的可以看看融資融券的規則，擔保品折價0.65，融資股折算0.6，1:1配資大部分券商可實現；

5、甲股票買入招商銀行，每股10.47元，買入股票近48萬股。乙買入北京市二至三環內一套房，房價為6萬一平，大兩居一套83平米，按揭20年。（房價含稅費，在一些好一點的地段房價遠超這個數）

6、招商銀行每年利潤增長與新常態M2同速，即為13%，股息分紅30%。過去十年增長一直超過M2增速。

7、房子買後用來自住就是負債品，不考慮，如果需要消費那就用租金再去租。房子租金為每年8萬，過去十年租金增長也就7%，設未來增長繼續為7%。

現在看看未來的情況：

2015年：

甲股票分紅48萬*0.71元，即34萬元。支付利息17萬，還款本金17萬，還欠券商183萬。

乙租金收入8.6萬，按揭還款每月1.5萬，一年18萬，需要自掏腰包9.4萬。

2016年：

甲股票分紅48萬*0.8元，即38萬元。支付利息16萬，還款本金22萬，還欠券商161萬。

乙租金收入9.2萬，按揭還款每月1.5萬，一年18萬，需要自掏腰包8.8萬。

2017年：

甲股票分紅48萬*0.91元，即44萬元。支付利息14萬，還款本金30萬，還欠券商131萬。

乙租金收入9.8萬，按揭還款每月1.5萬，一年18萬，需要自掏腰包8.2萬。

2018年：

甲股票分紅48萬*1.02元，即49萬元。支付利息11萬，還款本金38萬，還欠券商93萬。

乙租金收入10.4萬，按揭還款每月1.5萬，一年18萬，需要自掏腰包7.6萬。


2019年：

甲股票分紅48萬*1.15元，即55萬元。支付利息8萬，還款本金47萬，還欠券商46萬。

乙租金收入11.1萬，按揭還款每月1.5萬，一年18萬，需要自掏腰包6.9萬。


2020年：

甲股票分紅48萬*1.3元，即62萬元。支付利息4萬，還欠券商46萬元，剩余現金12萬元。

乙租金收入11.8萬，按揭還款每月1.5萬，一年18萬，需要自掏腰包6.2萬。


由此可見，在2020年：

甲通過股息已還清融資本息，並收入現金12萬元，招商銀行股票48萬股，每股凈資產為24元，每股收益4.33元，如果當時給予15倍PE股價65元，市值為3120萬。

乙這些年自掏資金50萬還款，還有14年每年18萬的按揭需要去還款，我不知道2020年此套房會不會漲到10萬市值830萬，反正我打問號。

（上述算法適用於分紅30%的浦發銀行，興業銀行、民生銀行也很快會實現30%分紅）



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