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中新地产资金迷雾更浓


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近日,中新地产集 团(控股)有限公司(00563.HK,下称中新地产)旗下项目成都公园大道传出停工消息,起因或是900万元的工程款未到位;而原定8月动工的珠海澳淇 岛项目因未能如约开工,也引发业界“兜售”猜想。加之8月底,中新地产原董事会主席郦松校的突然离职,6月以来包括北京、天津等城市在内的多个项目易手, 中新地产的资金迷雾似乎还很浓。

对此,记者致电中新地产高层,现任董事长刘义的手机一直处于无人接听状态,而总裁助理陈宁表示,自己只负责销售,对企业的资金并不十分清楚。“目前,中新地产各地的销售情况正常,上半年销售额约40亿元,全年或可达到80亿元。”

据了解,中新地产自2008年1月22日至今一直停牌。

“停工门”

中新地产在成都的第一个项目公园大道疑已停工。

公开资料显示,“中新·公园大道”位于成都温江,南临光华大道,北望江安河,项目总用地342亩,总建筑面积约80万平方米,其中一期用地118亩;规划建筑面积约31万平方米。开发商为成都中新锦泰房地产开发有限公司,隶属于中新集团,建筑方则为中建五局。

一位当地知情人士向记者报料,该项目大约从今年7月起就处于停工状态,起因则为与建筑方之间的工程款纠纷,“目前双方各持一词”。

建筑方的停工理由是,开工以来,该项目的产值已过亿,中新地产只支付了工程款7185万元,即便是按双方约定的工程进度的80%支付也仍然还差900多万的工程款项。目前,建筑方已按中新地产要求实现了一期4号楼的封顶,而整个垫付款项已达5000多万元。

中新地产对此的解释是,中新地产已按协议将工程款项付给了中建五局的武汉总公司,造成公园大道停工的原因是中建五局公司摊子铺得太大,下属子公司太多,武汉总公司没有能够直接付到项目公司上,达不到专款专用。

陈宁在接受记者采访甚至否认了“停工”传闻。

“一期工程进度是正常的,二期在进行开工前的准备,并没有停工,而且马上就要开工。”但陈宁没有透露二期具体的开工时间。

记者还从侧面了解,为保证工程进度,中新地产或已更换建筑商,重庆第七建筑公司将修建公园大道一期东组团,而并非中建五局。

资料显示,公园大道的交房时间为2011年。工程款纠纷会不会成为其如期交房的绊脚石?

据记者了解,实际上,受资金未能到位影响的还不止成都公园大道一个项目。目前,北京青年工社的进度也十分缓慢,而原本计划在今年8月动工建设的中新珠海淇澳岛项目并未如期开工,个中原因或也与资金紧张有关。

据了解,淇澳岛项目是中新地产在2007年以31亿元的巨资购入的,建筑面积221万平方米。项目原定今年6月开工,后推至8月,但至今仍无具体时间表。

资金链悬疑

多个项目的“停工”“延工”传闻再次引发了业界对中新地产资金链的关注。

今年5月,在对中新地产资金链的一片质疑声中,时任总裁刘义不得不出面澄清,中新地产“资金链不存在问题”。

然而,就在此番澄清一个月后,中新地产就开始大会“兜售”项目。

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8月21日,中新地产以 10.98亿港元的价格将旗下分别位于北京和天津的两个项目转手给东方银座。8月11日,中新地产以10.31亿人民币出售通州自由小镇项目。6月25 日,中新地产宣布将其持有的天津市亿嘉合置业的40%的权益出售给五矿置业,此次出售后中新地产在该项目的权益下降至30%。通过该次出售,中新地产从中 套现3.6亿元人民币。6月18日,中新地产将其持有的在线投资40%的权益以总计4.5亿港元的代价出售,而在线投资的主要业务则为拥有开发哈尔滨某项 目开发权,此项交易,中新地产亏损2亿元;

有统计数据显示,6月至今,中新地产累计抛售5个项目,回笼金额共计38.45亿元。

此前已有媒体报道,中新地产欲转让的位于北京、天津等5个城市地块,转让金额共计约173.5亿元。如此看来,中新地产转让土地或并未结束。

近日,有消息称,中新地产正在与上海城开密切接触,准备再次“忍痛割爱”。该消息已得到中新方面的公开确认,但表示,转让的可能不是上市公司股权,而只是一两个项目公司,或公司的某一个部分。

双重考验

今年6月12日,中新地产经历低价赎回总额8.65亿元的可转换股债券暂度“生死劫”后,资金链并未松绑,仍有本金总额为5216万元的债券尚未赎回,7月份再次经受4亿美元债券利息偿还压力。

一 位知情人士指出,目前,中新地产或有超过30亿元人民币的短期银行借款和应付贷款。虽然过去三个月出售多个项目的股权可在一定程度上缓解其资金压力,但其 土地储备的减少仍将影响其产生现金流的能力,从而影响其发债融资或借贷融资的空间。加之截至目前,其股票依然停牌,中新地产融资变得越发困难。

对此,陈宁在接受本记者采访时也透露,目前,中新地产仅有西安、天津及成都公园大道二期的住宅项目正在销售,其他城市的项目基本已都是收尾阶段。

虽然陈宁向记者强调,即便是出让了部分项目,但“土地储备依然充足,保证这两年的开发没问题”。而对于将于明年到期的第二笔可转债问题,陈宁表示:“近期销售形势比较好,回款比较多,债券方面不存在问题。”

一个现实的问题则在于,当中新地产为了避免破产而拼命兜售旗下项目之时,现有土地储备是否会是下一个被兜售的目标?

根据7月份的中报披露,到4月30日,中新地产现金及银行结存约为26.18亿港元,资产净值约为90.72亿港元,借贷净额为65.78亿港元,按净借贷总额除以股东资本83.16亿港元计算,中新地产净借贷对股东资本比率已高达79.1%。

然而,除了资金重压之外,公司面前的另一“致命伤”是公司策略及组织架构的变数。

8月24日,中新地产发布公告称,原董事会主席郦松校辞任主席及执行董事职务,现任执行董事刘义接任。分析人士称,中新地产已将大部分资产出售,在建项目继续投入资金的可能性不大,郦松校辞职很有可能是为退出公司做准备。

此前,已有包括副总裁、董秘等在内的4位高管在中新地产停牌期间先后离职。

而被问及集中转让项目和多名高管离职之后,公司未来的战略会否有变时,陈宁的回答是,“我只了解销售这边的情况,几个高管也是分处各地、各负其责,忙得好几个月没有见面讨论过这些问题了,没有统一说法。”

陈宁向记者透露,今年上半年,中新地产实现销售约40个亿,预计全年销售将超过80个亿。



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