諗樣兄你好,
本人將近四十歲,09年中賣出港島自住單位後在同區租樓住(因就兒子上學) ,現月租約一萬,
2010年頭以180萬買入土瓜灣一單位收租(自己名),現值270萬,尚欠150萬,月供$5500,現租$8800
2010年中再買以160及165萬買入牛頭角兩單位收租(自己及太太名各持一間),
至今年年初,小陽春之前,太太的單位以220萬賣出,剩下的一個單位尚欠銀行108萬,現值260萬,月供$3700,現租$8000
本人文職月入不到兩萬,太太自僱,今年環境不太好所以收入不穩,但每月定期入兩萬元到私人戶口作出糧,
現持有現金50萬,及股票蟹貨、ibond等約$40萬。
去年賣出了太太的單位,原意想在港島買回一層自住樓,可惜賣了之後才小陽春,賺少樓價又貴,所以沒有買回,
有考慮過在深水長沙灣一帶買回200萬以下單棟樓收租,但考慮鎖兩年SSD及現在樓價較高,又擔心手頭上冇乜現金,
所以想請教閣下意見,謝。
–
巴利
雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。
先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。
假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200,即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。
反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢?
都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。
買入 | 現值 | 尚欠 | 月供 | 現租 | 已售 | |
土瓜灣單位 | 1.80 | 2.70 | 1.50 | 5500 | 8800 | |
太太牛頭角單位 | 160 | n/a | 0 | 0 | 0 | 220 |
自己牛頭角單位 | 165 | 260 | 108 | 3700 | 8000 | |
巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。 |
至於巴利case,佢係09年賣左港島樓,佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議,最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊樓租金回報較高,旺區樓易出租(唔好買偏遠地方,你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放,分批賣,而家大部份賺錢既業主應該趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少,就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用,絕對有得著。呢個case係活生生香港人既示範,唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦,努力起碼先行第一步吧!
諗生你好, 請多多指教經常見閣下教授加按投資方法, 想問按樓套現投應該按到幾多錢先值得按呢? 70萬?定係更多先值呢…套得十萬八萬係咪不如唔好搞咁多事本人背景家庭月入4萬幾, 兩年前買左一層自住幾十年樓, 30歲前應該無本事買多層; 寄望40歲前keep住加油. 之前其實想加按買車位,但按得十萬八萬, 所以無實行, 都唔知算好彩定唔好彩
ans:
按到幾多至值得就要睇按出黎舊錢幫你做到咩野,係零八年未收緊按揭時十萬蚊都可以九成半上會,仲要勁低息。現時2012年尾得十萬蚊就梗係咩都買唔到,幾年光陰有此結果,大部份拜美聯儲印鈔所致,當然撞正自由行條水,兩邊逼力,先令到政府「暫時壓唔到」香港樓市。
間樓按唔按到? 按到幾多? 基本上由市場同你自己(借款人)既因素決定,係已定既因素,唔可以一時三刻改變。相反幾時加按係可以思量既問題。最好既時機梗係樓價又高加上低息啦。2009年只符合低息,現時可能係低息同高樓價兩個因素最optimal既時間。借得起,不妨借左佢擺係屋企。
你可以問咁咪白比利息? 如果你原因既plan已收緊你1.8%年息或以上,加按令你多左cash係身而低息唔會點比多,原因係轉到另一銀行做按揭你有現金回贈,通常為借款額的1%,以小明原本欠2.0mil,用2%還緊仲爭廿年,現時轉到新銀行套80萬(即借2.80mil出黎,收2.15%為例:
分廿年,原本每月還$10118,當中利息佔3300
轉到新公司,利息升至2.15%年息,每月還$14365,當中利息佔$4900
即係你每月比多利息$(4900-3300)=$1600
*以上用straight line利息payment作計算,真實情況係利益會除時間減少
以現時香港銀行轉按要有兩年罰息期,一開波比你1%現金回贈即28000,過程要比律師費$5000。咁即係你要係罰息期焗比多$1600×24=$38400,有左28000回贈後,其實呢兩年你只比多左$38400+5000-28000=$15400
用$15400幫自己係呢兩年hold多80萬係,抵!
如果你覺得唔抵,冇問題。
借80萬每日利息都係$15400/365×2 = 21蚊! 仲駛鬼理銀行打黎sell你套現d電話咩….當然未置業既你心中可有另一番滋味。但世事難料,可能幾年過後你慶幸你冇買樓呢!
雖說話讀者來信,但見文知巴利應係一個平凡既香港人。即係人工唔算高,又要養老婆仔女,今次睇下呢個香港人點去努力改善自己生活。
先答巴利問題,太太自僱用轉數去私人戶口當出糧,一般銀行唔會當呢個係月入,就算當都係拆一半。自僱人仕借錢如攪有限公司,出示公司盤數應該唔難。但無限或單獨受僱者如冇數薄係身可上交利得稅單作證明,都係一個有力證明。今次當自照僱太太收入既一半(即一萬元)為可核實收入。
假設巴利兩間租出樓房都有租約,計埋每月都收成$16800租。保守咁計家庭總入息為巴利兩萬,太太一萬,加埋租金收入既八成即有$(20000+10000+13400)=$43400。係政府新出措施下佢只可用入息四成供樓,即$17500。現時兩間收租樓夾埋供$9200,即係巴利夾埋太太用$(17500-9200)=$8300買間樓收租仲有可能。不過政府而家正做野唔favour你地上會。假如巴利冇新既入息證明,其實而家計埋租金收入已用借貸力一半。兩人現金流亦不見強勁,固建議一動不如一靜,還掂有兩層樓係手,應待樓市下滑再食下一個浪。
反而想講巴利早年低價購入樓宇,就算太太唔做野屋企得自己搵錢,諗樣發現佢比哂成份糧比太太做家用後自己仲有錢淨,正式搵萬八儲足萬九。佢做左咩功德令佢搵兩皮幾野都可以係香港咁自在呢?
都係個句: 買樓! 當然買樓唔係必贏,但係買樓儲錢係一個可預計,有進度記錄而令你慢慢晉身小富既方法。年長既你可能問九七年買樓息太貴點儲錢? 係呀息貴絕對唔好買,如租金回報率低過息口更加唔好買。巴利係2010年一口氣買左三間樓(分別1.80m, 1.60m及1.65mil),如果要名正言順放租個陣每間要三成首期,即合共1.50mil,計番巴利兩年前應該三十五六歲左右。你問下自己究竟呢個年歲有冇機會儲到百五萬呢? 話難唔難,兩公婆一齊遂蚊儲百幾萬有可能。所以結語為能不能為自己預備安穩生活,在乎你肯唔肯開始儲同比恆心儲錢。
買入 | 現值 | 尚欠 | 月供 | 現租 | 已售 | |
土瓜灣單位 | 1.80 | 2.70 | 1.50 | 5500 | 8800 | |
太太牛頭角單位 | 160 | n/a | 0 | 0 | 0 | 220 |
自己牛頭角單位 | 165 | 260 | 108 | 3700 | 8000 | |
巴利自己係港島租樓住交一萬蚊月租。 |
至於巴利case,佢係09年賣左港島樓,佢應該賺左百幾萬而10年用黎買三間樓。呢個一拆三方法諗樣在早前已建議,最好仲係賣新樓換旺角較舊樓。因為舊樓租金回報較高,旺區樓易出租(唔好買偏遠地方,你一季搵唔到租客回報率即大跌)。另一個建議原因係三間樓可以遂間放,分批賣,而家大部份賺錢既業主應該趁SSD未加到四年期考慮此建議。可惜現時盤源真係少,就算你攤長成年買三間都難搵到野買落手。但保留此方法留待他朝採用,絕對有得著。呢個case係活生生香港人既示範,唔好再怨冇錢人工低買唔到樓啦,努力起碼先行第一步吧!
有100萬買咩好?
現時手頭上既股票已經有成0.5mil,今次係借錢出黎投資,想將借出黎既一百萬放落穩定投資工具。佢學人上網睇下點買債券。
打開銀行網頁,見到有隻KAISA GROUP HLDG LTD 派13.5%一年咁多,Joe心諗借出黎先2%,如果買隻bond收13.5%咁咪賺成10%以上!? 即管睇下個報價:
Bid/spread | 100.3677/101.3425 |
ISIN | USG52132AA85 |
Maturity / Callable | 4/28/2015 : 4/29/[email protected] |
Collateral Type | COMPANY GUARANT |
Coupon | 13 -1/2% fixed |
Rating | Moodyz B2 / S&P B+ |
Min Piece | USD 100,000 |
佢睇完都唔明,即管打比新x基證券個朋友問下咩黎。原來呢D債券係已發行,而家係二手市場幫客「撈」番黎的。不一定有貨,因香港債市實不活躍所以未必搵到人同你對盤。
Joe再問點買? 原來要成美金十萬一手。上面貴個價就係沽比你個價,如果你買就要用US101342.5去買呢個2015年到期既債券。仲要比番賣家計到買賣當日既已累利息。留意如果係2013年4月個價去到106.75,會觸發early call。即係比番個本阿Joe,但係就冇左13年4月打後既利息啦。個ISIN number係每隻bond unique既,例如Joe係新x基買完就係靠呢個好似股票咁既number轉去另一銀行個投資戶口。有時債券係有其他公司做擔保人的,不過呢隻係自己擔保。亦可留意發債人有冇放低咩做抵押,有起事上黎可以用抵押品賠付你既損失。
至於風險係點? 佢見個S&P rating係 B+。Joe見東亞銀行都有A-,連南豐都有幾個B而佢得一個,有些擔心。佢心諗如果我有幾百萬放五分一係呢隻bond無所謂,但係佢借一百萬出黎放係一隻低rating既債券好似好冒險。佢叫朋友再quote下rating去到A既bond有幾多%?
朋友話去到A都係得4% around,如果去到6.5%左右既要2018先到期,Hutchison有好選擇,都係十萬美金入場。Joe見要換港紙去美金又「蝕水」。呢個年期比既回報又唔算高,都係算數。朋友話其實bond都好似股票咁要等市跌執平貨。一隻原本100面值既債券可能係大跌市比你平幾成執到。
係證券行做既朋友緊係發揮sales本色,問Joe如果本金較少買債券基金又如何? 即係一隻基金既portfolio「載住」一百隻以上既債券。如果portfolio包含政府債券多風險一般較少,如公司債多風險都會增加。Joe問有幾多回報先? 朋友答係5.5%年回報左右。
朋友比左隻聯博美元收益基金比Joe,話入面有約1/3係美國國債。用一百萬港元買可以每月收到港元約$4500利息。如果買另一隻公司債多既高收益可以有成$5500利息。Joe心諗個息都幾好,仲可以最少買幾萬銀港紙都得,又可以隨時沽出。利用債券基金每月派息既特點,如果加按一百萬出黎,分20年還每月要$7588(本金佔5088),自己只係攞返原本供開按揭既$3218出黎就可以連同債券基金收$4500利息清還供新樓按。如果買另一隻成手公司債既高收益債券基金,仲有成1000蚊淨添(因派$5500一個月)。即係照舊供樓,20年之後會供完樓之後有成一百萬多左係度。
朋友見Joe兩眼發光,問佢幾時攞錢黎買? Joe心諗呢個債券基金冇年期限制,個利息又咁穩定,一定有價格風險即係唔保本。朋友話佢要預至少10%上落,係金融風暴該年佢跌左一成,雖然而家升穿埋風暴前既價但係都有些少風險。Joe覺得有升有跌都合理,睇佢個走勢見到升跌都慢過股票好多。佢另一個唔明係隻債券基金既公司名,因為聯博佢都未聽過。sales朋友唯有叫佢返屋企再睇下,如果聯博真係唔得可以買JP Morgan或HSBC出既。仲話佢下次返黎可以介紹隻用澳幣買既債券基金,可以計平佢收1%認購費,利息去到10%一年添!
Joe都好慶幸自己學左咁多債券同債券基金既野。起碼知道原來係香港除左買樓同股票之外原來有其他選擇。買開股票既佢心諗都可以承受到債券風險。債券基金仲可以透過買上百隻公司債幫佢分散信貸風險添。Joe既理論係債券呢樣咁多銀行都唔sell既野,應該會係低買賣收費既投資好選擇。如果買賣bond好賺銀行肯定勁sell比佢啦! 至少唔駃好似股票咁出出入入,一年計埋既手續費都唔少野。
本文內容不構成投資要約或推介。投資附帶風險。投資者在投資前應自行判斷,謹慎行事。
今天的美果
背後的肥料就是血與淚
小弟自預科起留意股場變化
至大學時代開始小注實戰
工作後則全情投入
以下是本人平日所作的「功課」:
股場乃搵銀之地,所有聰明才智人仕都會互相角力,故一定要縱觀全局,認清大方向才能立於不敗之地。
如戰場上,由補給、計劃、練兵、行軍、臨敵、肉搏等等,每一環都層層相扣。假使間只聽消息或專欄貼士作買賣基準,則十條命都唔夠屎。
小弟的功課,偏向練內功心法,多於短線炒買。
小弟常舉的例子,一個硬幣可以連開十次公或廿次字,但如果擲一萬次,則機率會趨向50%。個別股票短期的表演無得估,但行業或經濟週期大浪比較易捉。我希望做到的是,避開無謂的買賣,提高命中機率,同時減少錯誤買賣的損失,從而去到「長賭必勝」之境。
一朝發達,非我所願及能力所及。
作為一個員工,在面對review 時,有什麼應該注意及採取那一種策略呢?
1. 首先,要明白作為一個基層員工,年終review 是公司與你的一個官方溝通方法,理論上所有內容都會有文件紀錄,並會在人事部有存檔,所以首先要有一個認真的態度去面對。
筆者就曾經遇上有入世未深的同事,以為這種review 只是例行公事而草草填兩句了事,只能說這種處事方式與認為考試對人生無大影響而交白卷真的沒有太大分別。
2. 如前文所述,review 某程度上是讓你有機會「較客觀」地去表達你於過去一年的貢獻。但老實,你的表現如何,平日在阿頭的心中應該都有分數,那意義在於哪?
分別就在於為自己爭取一些額外的「點數」分。
處於execution level 的員工,理論上不犯錯,小心處事以及準確度高都是良好的表現,問題在一隊 10 個人之中可能有一半都符合這個要求,而senior 位只有一兩個,那要升邊個有時便要看各種累積的「點數」了。所以於review 中,不妨假設佢係「升仙」的面試會來得更恰當,盡力具體及數據化你過去的表現:
舉例,「學野快」,咩叫快?人地學 三個月先完成一個基本流程,而你用兩個月就完成了仲要無錯漏,這便是叫「學野快」。
「有領導才能」好地地你點會有領導的機會?如果阿頭曾經sick leave 一星期,而你曾義務頂佢的工作,仲帶領其他同輩完成工作,呢D 就叫領導力。
「表現突出」咩叫突出?人地handle 十個客一個月做100萬生意,而你係十五個客做180萬生意,呢D 就叫突出。
相信大家都會明白何謂具體及數據化了.
3. 有些時候,如果知道自己不在升職之例,而自問表現又OK ,其實是可以於review 時提出一些 「非升職」的要求,例如:
a.要求多D 培訓機會
b.要求公司有exhibition/ 出外交流機會可以俾你去學下野
c.如果有新project 有冇機會可參與下
d.什至睇下有冇機會轉department (轉team 就最好咪提),作出新的嘗試
作為管理者,除了升職/加人工以外,其實有許多子彈可以offer,只是很多時候基層員工都不懂得主動 ask for,咁機會就許多時會流向積極主動的員工,或流向「準升仙」的人,讓強者越強。
許多管理者的心態是,對一D 表現出色到可以升職的同事,當然會盡力推佢地上,唯更怕的是那些一線尾二線頭的同事因為無職升而離開,所以能力範圍內都會盡量滿足。
以上那些例子,都只是管理者權力內可行的事(不用經HR),可能的話一般都會樂於做個順水人情dum下你開心的。
對自己來說,雖然「升仙」不成,但爭取到更多的exposure,不正正是為下一次的「升仙」做好準備嗎?
4樓提及
哎, 老世專登隊死的靚仔呢...
雖然做到公正處事....但.....