阳光100：“食草者”的机遇
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GS(14)@2010-10-23 13:47:36http://www.cb.com.cn/1634427/20101022/158717.html
多年来，一直在中小城市默默耕耘的阳光100，似乎正迎来新的机遇。越来越密集和频繁的楼市调控显示，一线城市成为政策针对的主要对象，而二、三线城市则显示出更多的成长性。作为先到者，如何巩固已有成果、拓展新的发展领域正是阳光100在做的事。
吃肉者和吃草者
“二、三线城市的市场并不是一个暴涨暴跌的市场，地产公司需要薄利多销，更注重产品和细分市场。”阳光100置业集团董事长易小迪说。
随着国庆前后“二次调控”开始，房地产市场宏观调控进一步加剧。
据阳光100所在城市项目的表现来看，二、三线城市的地产市场在今年4月调控之后，到8月开始回升，接下来的8、9、10月都处于回升状态;二次调控对这些城市的波及有限，例如阳光100在沈阳的项目，尽管成交量短期内有所下降，但看房人却在增加，观望并等待降价的心理非常明显;而无锡项目，成交量反而在上升，在长沙的项目也是如此。
“现在一线城市用行政手段在调控，在此方面，二、三线城市影响较小，我不认为接下来二、三线城市销量会下来，可能还会上升。”易小迪说。
限购成为此轮调控的重要部分。目前，包括北、上、广、深在内的11个大城市已经出台“限购令”细则。
目前限购令只出现在以一线城市为主的大城市，如果按此执行，对一线城市的波及会很大;而二、三线城市并没有出现限购令。
易小迪表示：“二、三线城市会成为明年房地产竞争的一个要点。”有的地产公司主要在少数几个大城市有项目，这类公司将成为受调控波及最大的公司，这类公司也最有可能转向二、三线城市。
“有的公司从一线城市‘吃肉’的公司，现在要转到二、三线城市‘吃草’，吃的东西不同，消化系统也要随之改变。特长在‘吃肉’的，不一定吃得了草，不是说去了二、三线城市，就一定能生存。”易小迪这样形容这一转变。
调 整
一直以来，城市新兴白领公寓是阳光100标志性住宅产品。早在今年年中的一次内部会议上，易小迪就表示阳光100要适当增加高端住宅。
现在，阳光100的别墅类产品，已经出现在武汉、东营项目中。据了解，别墅产品，作为阳光100产品多样化的一个举措，接下来将会出现在几乎所有阳光100的住宅大盘项目中。
“尽管是不同的产品，但是客户群的定位并没有变，别墅产品同样要满足三个条件，即作为第一住宅、一套公寓的价格、有城市的便利生活。”易小迪表示，别墅产品的出现，也是顺应客户需求的产物。
当然，客户需求是一方面，在竞争日益激烈、利润越来越薄的二、三线城市，找到新的利润增长点，恐怕才是企业更愿意看到的。
此外，向非省会的中小城市倾斜，也将成为阳光100战略方向的一部分。目前来看，阳光100已经进入的城市主要以省会城市为主。
“接下来，非省会的中小城市将占到30%—40%。”易小迪表示，往三线城市走，阳光100这一战略趋势确实存在，一方面是阳光100有能力在这些城市打开市场，另一方面也是规避风险的需要, 如桂林、柳州等。
“从原则上来讲，不算土地价格，阳光100毛坯房总成本为3000元/平方米，精装房总成本为4000元/平方米，以此计算，住宅项目毛利率达到20%—30%，城市综合体毛利率达到30%—40%，阳光100就可以进。”易小迪说。
一些中小城市的房屋售价，已经能够让企业实现利润。以阳光100在柳州的项目为例，住宅和商业的总体均价已达到9000元/平方米，作为一个三、四线城市，这个价格并不低。近日，一位个人购买愿意出资3000万整层购买柳州项目写字楼的顶层。投资者向一线城市以外的城市转移，正在逐渐变得明显。
加 速
尽管如此，阳光100依然计划在明年提供超过200万平方米的供应量。2010年，这一供应数据是100多万平方米。
实际上，今年以来，阳光100在土地市场上也频频出手。今年已经在东莞松山湖、成都、潍坊、烟台等多处获得土地，此外，天津宝坻数千亩的土地项目也在推进之中。
阳光100显然并不想失去这个在调控中成长的机会。
“资金来源问题，一方面是增加销售，一方面是加大自身合作伙伴的开拓。”易小迪表示，随着市场的发展，资金瓶颈在减少，2009年以后，小公司急剧减少，地产基金大量出现，品牌和产品有认知度，总是能找到资金的支持。
而地方政府与地产公司的关系也在发生变化。价高者得，不再成为土地出让的唯一方式。地方政府越来越希望开发商拿地以后，能起到促进城市建设、发展当地经济的作用，一些招商引资、偏远地区开发的项目，将为注重产品、城市建设的开发商提供机遇。这也将为阳光100提供机遇。
“尤其是在三、四线城市，我们挑选拿地的机会在增加，实际上，由于各种原因，我们已经拒绝了不少城市的邀请。未来几年，我们在这些地区的机遇在大大增加。”易小迪说。
而在不同的城市，市场竞争力能不能做到数一数二，成功的产品模式能不能复制到三、四线城市去，如何加速人才培养，都将是阳光100接下来需要考虑的问题。