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變，很難；但面對不變便會被淘汰的困局，要作出決定，更難。星巴克、麥當勞等大企亦要與時並進，放低歷史包袱，出apps讓客人透過智能電話消費，改變傳統模式，尋求突破。

教吹色士風的「音樂堂」，開業逾十年，儲落學生一大堆。即使老闆張志仁（張sir）甘心繼續「食老本」，每月穩賺十萬八萬，但他諗過：「不進則退！」故去年斥資廿萬搵人寫app，教吹色士風。他的app更是同類下載的首位，令學生人數激增四成，每月賺廿萬。生意上，張sir懂得變通，但在感情上卻非常遲鈍，因小事激嬲老婆，還要開口向記者求救：「點氹番佢好呀？」

中午的「音樂堂」學生人數較少，多為「一對一」教學，由張sir親自教授。採訪那天，張sir正向學生示範吹奏那英的《征服》。記者在旁，沉醉着那優美、沉實的中低音，心裡正哼着「就這樣被你征服……」怎料，學校的電話忽然響起，劃破了那刻的思緒。張sir衝去接電話，學生自顧自練習，張sir說：「無問題！我陣間再覆你，依家上緊堂。」再衝回來說：「唔好意思，我哋繼續。」他說：「自從搞咗app後，多咗好多查詢電話，反應真係唔錯，嚟緊可能要請多一個part time先得。」他尷尬地說。

張sir的app叫Saxophone all in 1，內容以圖解示範不同音的指法，不懂吹saxophone的記者看罷都略懂一二；也有Transposition Chart（轉調），張sir解說：「鋼琴同Saxophone個key唔同，呢個function方便啲學生睇琴譜時轉key。」這個app去年先後在蘋果App Store及Google Play上架，其後再在App Store推出收費十五元的進階版本，張sir滔滔不絕地說：「收費版本仲有調音器同拍子機，Android收費版會喺聖誕前推出。」

裝app三個月回本變陣指數：★★★★★

張sir最初把app在App Store上架，須向蘋果繳付一百元美金。app的下載量其後愈滾愈大，Apple連Andriod全球總下載量逾十萬人次。其中免費和收費版下載比例為八比二，兩者更位列同類型下載首位，「音樂堂」每月從收費app中賺取萬多元。張sir說：「一萬幾千，唔算賺咩錢。」app只是「餌」，他於app中加入音樂堂的連結，果然令學生人數及盈利一年增四成。app並無方法宣傳，主要靠用者好評來推廣，好app就是畫面簡單易上癮。「我個app淨係教單音，令初學者易上手，如果佢想學吹一首歌，都要搵老師學。」張sir說。張sir見app流行，早已心癢癢想整一個。市面上一般app每個版本收費約五至二十萬，剛巧他一名做IT的學生提出以「友情價」替他寫app。「四個版本（Apple、Andriod的免費及收費）廿萬全包喎，我一口答應啦。」張sir說。雖則「全包」，不過張sir亦不能「繑埋雙手」，原來app中的每一粒音，都由張sir親自吹完再錄，交予其學生，由於教班已經十分忙碌，故花了近一年時間，app才能面世，之後還要不斷更新，張sir說：「要調音器更準、速度加快，仲要加強流暢度，原來要成日睇住個app有咩問題，每update一次最少都一千蚊，前後都update過五次。」 張sir也試過在Yahoo買搜尋字眼廣告，但時代瞬息萬變，原來此方法已out：「效果唔明顯，而且一個月要千五蚊，一年萬幾蚊，收費唔平，唔似app有得玩，又唔hardsell。」學生Jason曾在工聯會學色士風，想找更專業的教室，他就是留意到這個app才認識「音樂堂」：「見個app搞得幾pro，就決定嚟呢度學，就係咁簡單囉！」

搞「速成班」賺錢一條龍變陣指數：★★★

張sir雖然為「音樂人」，但他不是齋講理想，也很現實為錢打拼。回想從前貧窮的日子時，張sir仍心有戚戚然：「嗰時屋企窮，為咗學色士風，要自己做兼職。十八歲一畢業出來做會計文員，得五千元人工，夜晚去做臨記。」死慳死抵，張sir兩年間儲了十萬元與表弟一起做直銷，可惜二人遇人不淑，一鋪清袋。又試過搞補習學校，因信錯拍檔而失敗，更欠下十多萬，花上幾年時間才還清。既然有一門手藝，十年前張sir於是開設「音樂堂」，這些年來已儲落不少熟客，但他仍不滿足，經常度橋務求增加生意額。除了搞比賽、表演等，亦搞「速成班」，讓客人彈奏一曲求婚及追女仔，更試過邀請日本著名色士風手小林香織來港到九展開騷，張sir憶述：「製作費、表演酬勞連雜費使成一百萬元，入座得七成，搞咁多嘢都只係收支平衡！」其生意真正的轉捩點在○六年，本來只教班的張sir，開始生產自家品牌的色士風：「有個學生支色士風壞咗，拎去整等成兩個月，佢唔學住喎。嗰兩個月我無學費收呀！心諗：『佢支色士風咁渣o架！』不如我自己生產啲好質量嘅色士風好過！」張sir計過有學生已表明幫襯，故找來一位日本設計師幫他設計色士風，再到台灣找工廠生產。「台灣有好多生產色士風的廠，不過整個投資要過百萬，改一粒掣、整一個模，下下都要五萬，一次生產最少五十支，仲要成日飛去台灣開會。」現時共有兩款自家品牌的色士風，售價分別為八千至萬八元。「萬八蚊嗰支搵工匠handmade，所以咁貴。」由於色士風不同鋼琴，可以租用、共用，他大部分學生都會跟他買，「如果係比較窮嘅學生，會俾佢哋分期付款。」張sir說。色士風每年銷量約二百支，佔總營業額三成。除了香港，亦有澳門、台灣及新加坡的客人，透過其網站向他訂購。「依家準備緊喺日本Am azon賣添

忍痛斬纜專攻色士風變陣指數：★★★★

★張sir 儲夠錢開鋪前，曾在通利、柏斯等任兼職導師「儲學生」：「三年裡面都累積咗四十個學生，月入兩萬幾，幾穩定。」終於夠錢夠學生開設「音樂堂」，他又怕色士風冷門，於是找來不同導師教鋼琴、結他、小提琴及打鼓。不過教落才知鋼琴等主流樂器「好睇唔好食」，「出面好大競爭，邊度夠通利、柏斯、青苗呢啲大行爭。學費唔收得貴，仲要同導師分。」當時，學習鋼琴等樂器有五十多個學生，但張sir決定斬纜，「色士風較冷門，但係呢片土地冇人爭。」時間證明，這是一個正確的決定，現時「音樂堂」月費介乎六百至二千三百元，學生人數達五百人，除他擔任導師外，亦有五名兼職導師。記者見張sir對着學生幾乎無脾氣，「佢哋吹得唔好，淨係同佢講：『你今堂吹得麻麻喎！』唔好再打擊佢哋，有心嘅就會返來練，我同啲學生好老友o架。」張sir笑道。今日的張sir處理生意甚懂變陣，對人又圓滑，但對着太太卻「無晒符」。張太本來是他學生，採訪期間，記者見他間中悶悶不樂，他透露原來與新婚不久的太太鬧交，已經幾日不見，「其實為咗表演服飾嘅小事。不過嗌交時講啲好難聽嘅說話，都唔知點氹番佢好？」直至本週一，他太太於葵涌運動場表演，記者要求前往拍照前，張sir才的起心肝，主動找太太言

開業資料（12/00）

租金$40,000 ^裝修$250,000入貨$100,000雜費$10,000總投資$400,000^三個月按金，一個月上期

營業資料（09/13）

營業額$350,000 #租金$20,000入貨$120,000雜費$10,000盈利$200,000#已扣除五位樂器導師的拆賬

一點意見聶子明（Tom）

現為日本時裝水貨店VELVET老闆之一，兩年前推出app讓客人落單，月賺四十萬，鋪頭七成半的訂單來自app。Tom指出，現時人人一機在手，app已成為大趨勢，讚音樂堂可以跟到潮流。「乜嘢行業有app都會有優勢，冇app都要有個mobile platform啦。」他認為，成功的app最緊要容易上手，版面設計清晰。「張sir的色士風app簡單易用，能夠吸引初學者，不過似乎欠缺互動元素，加番啲簡單的interaction功能，等大家可以交流吓心得、樂譜sharing等等，令個app再好玩啲。」

香港人覺得龍蛇混雜的香檳大廈，在日本人眼中卻是瑰寶，充滿東方的神秘和刺激，跟已拆掉的九龍城寨一樣，對日本人來說充滿誘惑。經歷五十九年變遷，香檳大廈即將面臨被收購重建。位於尖沙咀金巴利道的香檳大廈，是香港其中一幢最著名的風月大廈，或是一個垂直的紅燈區，裡面有來自中國、香港、台灣甚至東歐的性工作者，各據一房等候客人光臨。最高峰時，這裡有接近二百個妓女，絕對是亞洲罕有的色情大廈。大廈內燈光慘紅慘綠交集，走廊樓梯四通八達，不少人覺得在大廈內上下穿梭尋覓，如同進入了另一境界，一個猶如電子遊戲般的世界。這幢風月古樓還吸引不少日本年輕男遊客慕名組隊前來「朝聖」。

搜尋日本網站，也會有大量日本人自製攻略，圖文並茂介紹香檳大廈的探秘過程。其中一些日本網站，更特設「尋歡攻略」，教導其他人如何在大廈玩得盡興。本刊由去年開始展開調查，發現每到夜晚，便有大批日本遊客三五成群湧到香檳大廈。當中有日本人接受訪問，直言很喜歡一些充滿神秘感的地方，就好像以前的九龍城寨，令他們十分嚮往。他們去到香檳大廈，享受那種尋幽探秘的感覺。不過，這座享負盛名的色情大廈，不久將來或會消失，因為有大財團正進行收購。單在今年頭三個月，便錄得九宗住宅單位買賣記錄。而市場一直盛傳背後買家是地產商恒基。本刊翻查這幾年買入香檳大廈單位的交易記錄，全是以公司名義登記，這些公司的董事們，過往亦多次幫恒地做「爛頭卒」，幫手收鋪收地，至今年收購進入「直路」，恒基太子爺李家誠也以自己公司名義加入收購，市傳恒基已擁有超過七成業權。香檳大廈Champagne Court在上世紀五七年落成，經歷了五十九年的歲月。這座由已故商人霍英東斥資興建的大廈，當年成為九龍區最高建築物，是當時的尖沙咀地標。不過，如果大財團成功收購，這個褪色地標，必定會被拆卸重建。這座為人熟悉的鳳樓大廈，很有可能快將落幕，外地人眼中的東方神秘大廈，也將消失。

香檳大廈、毗鄰恒基旗下的美麗華酒店也有五十九年歷史，市傳恒基收購香檳，正是想擴建酒店。今年一月至三月，正當市道低迷時，香檳大廈卻同時錄得九宗住宅單位買賣記錄，成交價由一千二百萬至二千萬元不等。雖然這些交易是以不同公司名義登記，但這些公司都跟恒基有關係，而市場一直盛傳背後買家，可能是「四叔」李兆基任主席的恒地。 其實恒地早於五年前已展開收購香檳大廈行動，惟一三年間收購步伐一度暫停，至去年年中，才重啟收購計劃。據知恒地最新已收購該廈逾七成業權，正向八成的目標進發，到時就可進行強制拍賣把業權統一。

恒地不評論事件

本刊曾向恒地查詢事件，有職員以電話回覆稱，不會評論市場傳聞，並稱他們只是香檳大廈其中一個業主。而本刊翻查一一年至今香檳大廈的買賣交易，買家幾乎全是以公司名義入貨。而這些公司的董事，主要分為兩個組合，分別是陳佩敏和邵錦熙，以及禤寶華和羅泰安。而根據報導，這四人一直有為恒地和有關人士做收購工作。例如一一年時，恒地計劃收購何文田勝利道的舊樓，禤寶華和羅泰安便在一個月內，在上址買入十八個住宅單位和七個地鋪。而恒地最近大肆收購紅磡寶其利街物業，陳佩敏和邵錦熙上月便在上址，以三千六百萬元買入一個地鋪連閣樓。可見，這四人近年不停買入香檳大廈單位，明顯是幫大財團進行收購的人頭。

高峰期二百個鳳姐

香檳大廈分為A、B兩座，樓高八層，每層八伙。它之所以出名，是因為這十幾年間，B座成為一樓一集中地。B座除了數戶住家外，其餘都是色情架步。而每個單位會劏成四至五個套房租給鳳姐，有接近二百個「鳳巢」，十分誇張。由於香檳大廈靠近尖沙咀遊客區，加上有不少年輕「北姑」進駐，所以有外國成人網站，推介這裡是最熱門的香港「性地」。當中，最受日本尋歡客歡迎。不少日本網站，也特設「尋歡攻略」專門介紹香檳大廈，而很多日文討論區，也有香檳大廈一樓一的貼文。

日本客攻陷香檳

「日本人好鍾意尋幽探秘，佢哋好鍾意以前嘅九龍城寨，因為有神秘感，所以日本仔專登在國內起了一個九龍城寨博物館，像真度好高，但整體感覺充滿邪惡和神秘。」不願上鏡、任職日本團導遊的Martin表示，日本人特別喜歡這種「密集、幽暗、結構複雜」的中國風。「而香檳大廈亦一樣，有一種神秘邪惡感覺，日本仔會好有興趣。」Martin說香檳大廈設計獨特，長長的走廊上，前中後位置共有三條樓梯，隨時上落也可以，部分專門去朝聖的日本人，未必是想嫖妓，可能只是想感受那種探險感覺。「佢哋入到去，就覺得自己好似置身迷宮，幻想自己打緊機，逐層去探險。」 大廈尚未被完全收購時，每晚大約九時後，便陸續有日本遊客湧到香檳大廈。他們多數先在樓下集合，喝喝啤酒聊天一番。人齊後才浩浩蕩蕩乘升降機上樓。「先去八樓，先去八樓。」一名肥胖日男甫進入升降機，便告知同伴先去哪一層，看來他事前已做足「功課」，採取由上而下的策略。

日本網站介紹香檳

「我是在東京做拉麵店的，今次和朋友來香港旅行，所以來這裡玩玩。」一名叫高橋的日本男子說。記者問他為何會懂得來這裡，他說日本不少尋歡達人和網站都有介紹香檳大廈，知道這裡和歌舞伎町一樣，都是尋歡的地方，「這裡比歌舞伎町好，因為夠集中，更神秘，而且價錢平得多。」其後，記者在樓下看見一名日本男子正在玩手機，於是上前跟他聊天。他名叫Sean（26歲），當晚和哥哥來香檳大廈消遣，「我們約定玩完後在樓下等，我也不知道他在哪裡。」大約十分鐘後，他的哥哥Marcus步出大廈，Sean立即問他「賽後報告」，「行了很多層，都沒有適合的，所以沒有玩。」Marcus垂頭喪氣地說。由於記者假裝也是來香檳大廈找鳳姐，Sean兩兄弟覺得是「同道中人」，於是也放下戒心，更願意跟記者到附近的酒吧喝酒聊天。

兄弟瞞住阿媽尋歡

原來，這次是兩人第一次來香港。但並不是他們兩個人來，他們的媽媽和阿姨也有隨行。記者問Sean，媽媽知否兩人來色情架步，「她當然不知道，這種事哪會跟她說。我們跟她說出去看一看夜市，說去Temple Street（廟街），哈哈哈。」Sean笑着說，來香港不去走一趟香檳，回去無法向朋友交代。任職IT業的Sean住在東京，由於收入不多，所以不會到歌舞伎町消遣，「那裡是遊客區，做遊客生意，收費很貴，我們當地打工仔一般不會去。」而今次和家人來香港旅行，兩兄弟事前已做足「資料搜集」，知道香檳大廈是男人天堂，「好多朋友同網民，都話香檳大廈十分新奇刺激，日本唔會有呢種感覺嘅地方，而且肉金比日本平得多。所以，好多日本男人都知道香檳大廈這個地方。」Sean還抵死地說，為了方便去香檳大廈，所以選擇住在附近一間酒店。初初上到香檳大廈，Sean坦言也嚇了一跳，因為沒想到一座大廈內，竟然會有這麼多色情架步，「感覺很特別，因為它地下有很多商店，賣手錶賣相機，又有餐廳，但樓上又是另一個世界，變成了一個紅燈區。」本刊去年八月所見，當時大廈整條走廊仍擠滿了本地和日本客人，情況十分熱鬧。本地人多是獨自尋歡，而且神情尷尷尬尬。相反日本人很不同，他們好像去了嘉年華般，一邊行一邊高談闊論交流，並冇尷尬之情，甚至同伴入房後，他們便把耳朵貼在門上，緊張地竊聽房內情況。

賣了46年相機

香檳除了風月出名，這幢一九五七年落成的大廈，其實還有很多老鋪依附在內。最不捨得的，應該是在香檳大廈開業四十六年，很多人都聽過的陳烘相機。「冇法子o架，呢個係大勢所趨。當然唔捨得，但都冇辦法。」上世紀六十年代初，當時十八歲的陳烘，從廣州隻身來到香港。誤打誤撞進了尖沙咀一間相機公司當「後生」（打雜）。七○年，他跑到香檳大廈開業，從此與這裡結下不解緣。「當時只係租一個角位，大概係依家間鋪嘅四分一。當時每個月租金八百元，都算貴。」早已自置鋪位的陳烘說，當時香檳大廈在尖沙咀差不多是最威水的，因為隔鄰便是美麗華酒店，有過輝煌歷史，以前多集中醫務所和律師樓開業，感覺相當高檔。「當時香檳大廈係尖沙咀地標。」直至大廈殘舊，醫務所相繼搬走，而新入駐的卻多是鳳姐，這十幾年來，地標慢慢變成色情大廈，陳烘有點耿耿於懷，「因為太多鳳樓，對生意會有影響，男客人嚟睇相機，老婆會懷疑佢係咪嚟尋歡，會造成好多避忌。」

承認恒基收購

陳烘又承認，有財團正收購香檳大廈，「係恒基收購嘅，人家要收購，你都無辦法。當然係唔捨得，喺呢度幾十年，每日都係準時十點開鋪，夜晚八點收鋪。」他又說正有人收購他的鋪位，但未傾好價錢，「當然會賣，點會唔賣呢，無謂阻人發展啦，而且自己做咗幾十年，都夠啦，哈哈哈。」如這裡重建，他也會退休。所以他也贊成收購重建，「收購都係好事，將個污名除去，一定跟美麗華一同發展，又會成為另一個地標。」他希望有朝一日，能看到全新面貌的香檳大廈。香檳大廈多鳳樓，除了吸引嫖客到來，亦吸引到志願機構「關懷愛滋」的成員，年半前走到這裡來，以充滿創意的人形公仔宣揚預防愛滋病訊息，「我哋選擇呢度作為工作地點，因為有好多男性到來搵鳳姐，我們能夠接觸更多服務對象。」成員黃先生說。

香檳推廣效果好

黃表示，香檳大廈最繁盛時，有約二百個鳳姐做生意，對比其他鳳樓大廈，這裡算是一個大規模的色情場所，「因為多嫖客多鳳姐，我哋工作會更方便，因為只需要集中喺呢度做推廣，效果已經好好。對比起一些唔太出名嘅鳳樓大廈，雖然我哋都有做，但回響無咁大，反而香檳真係會有效果。」很多人會覺得，香檳大廈是一個烏煙瘴氣，充滿黑社會人物的地方。但「關懷愛滋」一眾成員眼中，這裡又是另一番景象，「不同地方嘅遊客會嚟呢度，有時遊客會俾我哋睇佢哋嘅旅遊書，原來都有介紹香檳大廈。所以我覺得，除咗香港人知道香檳大廈，原來東南亞地區嘅人都知道，香檳大廈都算係一個特色地方。」而遊客通常跟他們說，只是上來「參觀」。而不少明星也曾光顧、位於香檳大廈地下的「新記芝士麵」，老闆姜先生表示，香檳大廈是一個很特別的地方，「香檳外邊係好熱鬧嘅街道，但只要行入去，又會有餐廳，成為附近工作嘅人一個『蛇竇』。」香檳大廈被收購，他覺得十分可惜，「呢度雖然殘舊，但好有地道風味，如果要拆卸，就會無咗一個老香港嘅地方。」大廈內已被收購的單位，都已扣上了大鎖和貼上告示，呼籲其他人不要再行近，過去熱鬧的大廈樓層，現在已變得冷清。

霍英東興建多明星出入

香檳大廈原址地皮本屬何東家族所有，已故商人霍英東於五四年以113萬元購入，興建一座樓高8層的商住大廈，於五七年落成，旁邊同時興建美麗華酒店，成為當時九龍最高的建築物。另外，香檳大廈亦是早期採用分層出售的香港物業，當時每個單位售價約三至五萬元。六十年代後期，香檳大廈成為相機及攝影器材的銷售集中。到了七十年代中期，因新馬師曾在這裡開酒樓，所以有不少明星出入，此外，美麗華酒店因搞選美活動，所以亦多了明星出入，而當時明星李麗華住附近，朱玲玲亦在美麗華酒店出嫁，加上也有不少著名醫生在該處開設診所。但踏入八十年代後，隨着區內有更多較新的大廈落成，香檳大廈逐漸失色。而到了九十年代中期，香檳大廈部分單位被劏成套房經營一樓一行。大概七、八年前，開始大批年輕北姑進駐，令這裡成為著名鳳樓大廈。

撰文：程志康攝影：金文、田俊[email protected]