95 年拖垮霸菱銀行嘅神奇小子利森（Nick Leeson），噚日來港喺金鐘萬豪酒店做演講嘉賓，據佢講，今次已經唔係第一次嚟香港，但之前都係私人性質。前排法興都出咗位新一代神奇小子克維爾，華 華仲以為好多人會有興趣想知利森點睇呢位後輩，點知成場演講都冇人問利森呢個問題。
排場勁埋身唔易
其實，想問利森問題唔係咁 易，「一舉成名」嘅利森排場勁過唔少名人，華華曾經嘗試私底下問利森問題，但主辦機構負責人即時出面檔駕，話私人訪問可以通過佢哋，或者直接聯絡番利森嘅 經理人代為安排。講番噚日嘅演講，可謂座無虛設，仲有唔少人企足半粒鐘一睹佢嘅風采。利森喺台上講咗大概半粒鐘，大部份時間都係講番當年霸菱事件，佢仲話 當年出事嘅主要原因，係92至95年間，個部門得三個人，喺冇人監管下，件事咪越搞越大，錢亦越蝕越多，結果咪……
衰咗要求救
佢又話，當年自己都唔知件事穿咗，睇到報紙大大隻字報道，仲以為係有其他人做錯嘢，唔知個主角就係自己，做得最錯嘅係冇開聲「求救」，有事發生嗰陣冇搵人協 助同埋畀意見，亦係因為唔出聲，最終喺新加坡坐咗四年幾監。咁點可以防止歷史重演呢？佢話，梗係要加強內部監控，早啲發現有唔尋常嘅交易，早啲制止，咪少 好多損失囉！佢又話，好似香港呢啲發展咗嘅地區，唔會有太大問題，反而發展中嘅地區，好似印尼咁，就要加多幾錢肉緊去睇實啲。 [email protected]
霸菱林熙齡：港人口老化 長者屋待探索
1 : GS(14)@2016-03-17 14:23:51http://property.mpfinance.com/cf ... 0317/paa01/lam1.txt
【明報專訊】本港未來人口持續老化，20年後，每10名港人當中有約3名65歲或以上的長者；銀髮族冒起，為長者屋市場帶來契機。霸菱亞洲投資房地產董事總經理林熙齡接受訪問時表示，成功的長者屋須滿足老人家原區置業、配套理想及融入社區三大要求，惟目前仍屬發展初階，尚待摸索出成功的發展方式。
林熙齡引述港府2015年人口普查結果，指目前本港65歲或以上的長者數目近115萬，佔總人口約16%；由於在上世紀50年代及60年代嬰兒潮出生的人口眾多，隨着這批人由中年期步入老年期，在20年後，香港65歲或以上的長者佔總人口比例料將增加到27%至28%，與日本現水平相若，故本港人口老化的趨勢相當明顯，如何滿足相關居住需求存在重大商機。
長者屋須解決三大難題
港府近年已早着先機，透過旗下的房屋協會發展多個長者屋計劃，當中以筲箕灣樂融軒反應最熱烈，214個單位於2013年11月開售，不足一年半時間已悉數售罄，頂層特色單位以2521萬元售出，實用呎價達20,910元。
不過，位於北角原先僅「出售租住權」的長者屋雋悅，於去年推出以來，至本月8日僅售出45個單位的租住權，餘下多達540個單位無人問津；因此，房協要將雋悅的租住費下調一成，另改為接受兩年短期租約。在此以前，房協曾研究斥資46億元在天水圍發展長者屋項目，惟最終因財務上不可行而擱置。
林熙齡分析，參考全球經驗，發展長者屋須解決三大難題。首先，長者一般不太願意嘗試新事物，如何令長者願意搬離舊屋買長者屋，關鍵要令他克服心理障礙，令其「感覺並非搬到一個陌生的地方」，故長者屋最好在其居住的舊居附近。第二，長者屋應該具備適合老人家居住的生活環境，例如通道較闊，沐浴環境比較舒適，並且具備醫療護理中心可提供按摩、針灸及中藥調理等服務。第三，老人家不像年輕人一樣容易適應新的睦鄰關係，其入住長者屋後，對他來說屬新社區，如何與其他人建立友好關係亦十分重要。
搞講座 由居住長者任講員
林熙齡曾任職中國平安信託的物業投資總監兼房地產投資負責人，對內地長者屋的發展有深入了解，認為有不少值得香港借鏡的地方，「內地長者屋社區每日會舉行不同講座，由住客出任導師，向同一小區的住客分享心得或開班授徒。這樣的話，講者固然有成就感，其他人亦可另類學習，增進睦鄰關係，社區便是這樣慢慢建立而來。」
不論內地及歐美也好，長者屋往往位於郊區，而且屬私人發展項目；香港的長者屋暫則主要座落於市區，由房協發展。林熙齡分析，本港居民離港養老屬少數，在地少人多的前題下，房協推出長者屋，應該以低於同區私人住宅售價發售，以中產作為目標客戶。
業權可傳承 遠勝租住權
他相信，待本港長者屋市場發展成熟後，私人發展商也會加入競爭，惟目前尚處發展雛型，由政府旗下房協負責先行先試，亦屬合理安排。
由於本港不少中產長者均住在港島東區，房協發展筲箕灣樂融軒及北角雋悅，選址恰當。至於何以樂融軒反應遠較雋悅理想呢？林熙齡指出，長者買入樂融軒，與一般私人住宅一樣，享有該物業的業權，其一旦百年歸老後可將物業由下一代傳承；相對之下，長者僅享有雋悅的租住權，沒有業權。他分析，大部分香港人秉承中國傳統思想，希望可遺留資產福澤後代，是樂融軒反應較雋悅佳的原因。
綜合上述分析，目前本港長者屋市場尚處發展初階。皇家特許測量師學會（The Royal Institution of Chartered Surveyors、RICS）深信該市場具備發展潛力，RICS 將於5月20日舉行香港年度會議， 邀請一眾本地投資者於年度會議探討其商機及發展潛力（林熙齡為講者之一），同時分享海外個案，為香港市場和決策者提供可行的發展模式。
明報記者 葉創成
攝影 馮凱鍵
[名人樓市論壇]
霸菱方偉昌：美息料難大升 中港美樓價有支持
1 : GS(14)@2016-12-29 08:11:05【明報專訊】特朗普上月勝出美國總統大選後，市場憧憬聯儲局將加快加息步伐，美國長債孳息率及美元匯價雙雙上升，該兩大趨勢若持續，將不利美國、中國內地及本港樓價。不過，霸菱香港中國股票投資董事方偉昌接受訪問時表示，特朗普個人逾九成資產屬房地產，相信他上台後不會大幅加息，以免推冧當地樓價。而在美息溫和上升的前提下，他認為本港及內地樓價亦沒有大跌風險，旗下基金現持有個別龍頭內房股。
明報記者 葉創成
特朗普於11月8日發表美國總統勝選宣言，表示他上任後將會增加投資基建推動經濟增長。市場憧憬美國經濟增長將加快及通脹將升溫，聯儲局因此亦會大幅加息，美國10年期及30年期國債孳息率過去1個多月顯著上升，美元匯價亦跟隨走強。事實上，聯儲局在本月中已宣布加息0.25厘，並且在議息聲明中將明年的加息預測由2次調高至3次。
美國居民借錢買樓，按揭利率一般與當地30年期國債孳息率掛鈎，故後者近月顯著上升，對當地樓市有不利影響。另外，由於本港實行聯繫匯率，港息中長期走勢需跟隨美息，近月美國加息預期升溫，本港1個月同業拆息（HIBOR）持續上升，昨日收報0.72464厘，屬2008年金融海嘯後的8年高位，令本港借H按買樓者供款上升；若聯儲局明年真的再加息3次，預料不單1個月HIBOR持續上升，本港最優惠利率（Prime Rate）亦要跟隨向上，對本港經濟及樓市均屬負面。
特朗普揸重物業 美息升身家縮水
霸菱的其中一項業務，是環球的房地產資產管理，有關資產管理規模（AUM）達489億美元，在全球領先；方偉昌作為霸菱香港中國股票投資董事，對於美息走勢及其對中港房地產股票的影響亦有獨到觀點。他表示，自從聯儲局於2013年中預告退市以來，市場過去3年半已多次預期當局將大幅加息，惟這些預測暫時均落空，當局只曾在去年底及本月中分別加息0.25厘。因此，他認為，聯儲局明年是否將加息3息，要視乎日後公布的美國經濟數據，目前下定論是言之尚早，「目前聯儲局預測明年加息3次，最後不一定加息3次」。
地價高 影響地產股毛利率
個別市場人士擔心，在競選時曾揚言要撤換聯儲局主席耶倫的特朗普，在下月正式上場後，美國將加快加息步伐，惟方偉昌並不同意有關觀點。他解釋，根據特朗普競選時外界對其的財富估算，其資產中逾九成屬房地產（編按：《彭博》於7月中旬統計，特朗普持有36.45億美元的資產，當中約34.1億美元屬房地產相關資產，佔比達93.6%，見圖）。他估計特朗普也不想聯儲局大幅加息，「他上任總統後照計都不會想自己身家縮水」。
假若美國明年維持溫和的加息步伐，方偉昌相信，本港息口亦會維持在相對低位，樓價不存在大跌空間，「過去一段時間不少專家曾預測本港樓價將大跌兩成至三成，結果同樣失準，目前樓價正逼近歷史高位。與1997年樓市高峰期比較，目前本港息口很低，而且當時借錢買樓借到好盡，現時樓市的槓桿則很健康。而且過去多年香港人及內地人已累積很多財富，可以支付本港樓價一半作為首期，所以樓價不肯調整不肯回落」。
雖然方偉昌不看淡本港樓價走勢，惟旗下基金卻沒有超配本港地產股，原因是他擔心該板塊整體盈利增長將放緩，「我們的投資理念是買增長股，但本港地產股未來盈利增長預料比較緩慢。由於地價上升及建築成本高昂，即使發展商日後賣到樓，毛利率亦會下跌」。
[名人樓市論壇]
來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2823&issue=20161229
霸菱：盈利續俏 中港股未超買 或有健康調整 來年仍看好內險科技股
1 : GS(14)@2017-11-19 15:03:15【明報專訊】今年中港股市表現出色，市場開始擔心估值會否超買，引發大調整。霸菱香港中國股票主管羅瑩表示，中港股市估值仍然相對美國低，對投資者具吸引力。她相信內地及香港相關企業盈利在明年繼續增長，即使今年以來MSCI中國指數累積升幅已達50%水平，有機會調整，但見不到會崩盤式下跌的風險，2018年仍然看好內險及科技股。
內地企業盈利在2016年不斷被分析員調低，但上年年尾開始轉為調高，主要是因為中國生產價格指數（PPI）反彈及環球央行繼續推行量化寬鬆等因素，未來盈利增長仍可達15%左右。MSCI中國指數估值相對全球股市仍然偏低，去年MSCI中國納入ADR股份如阿里巴巴，該類股票估值較高，因而拉升了MSCI中國指數的估值，因此投資者不用擔心指數股份估值突升是否意味過熱而有調整風險。羅認為，健康調整是會出現的，但暫未見股市有大跌因素。
MSCI中國飈升 因納入高估值ADR
羅瑩表示，一向管理基金投資策略方面，會留意盈利透明度高及估值合理的企業，關注具有本土化及獨特商業模式，而且業務範疇在離岸市場少見的企業。她採取「由下而上」的投資方式，在金融行業、資訊科技及非必需消費品中繼續找到投資良機，因為自2016年第四季以來，以上數個行業的企業盈利向好，優勢延續至下年第一季。她繼續持審慎樂觀的態度。從上游工業到下游消費公司，多個行業的基本因素出現改善迹象。然而，當局加強對銀行及保險公司的監管力度，引發市場波動加劇。她預計中港股市仍然有增長潛力，主要是企業盈利會持續得到分析員的調高。
歐美經濟轉強 中國觸底反彈
美國經濟日漸增強及歐洲經濟趨於穩定，均為環球經濟增長復蘇帶來支持。當然，中國經濟放緩的步伐觸底反彈，亦為宏觀經濟帶來重要支持。其次，區內盈利基本因素有所改善，尤其是在資訊科技公司方面，這些公司受惠於智能手機升級周期及零件供需狀况的正面改善。具有吸引力的估值仍然是推動市場向好的動力之一；動力強勁主要由於亞洲各國的內需增長前景強勁及具持續性、估值具有吸引力及企業盈利基本因素改善，羅瑩繼續看好中港股票。
相較其他新興及已發展市場，目前亞洲經濟增長普遍表現更為強勁、穩定及相對較具可預測性。區內各國政府紛紛採取促進增長的財政政策，繼續有利於改善經濟，而溫和的通脹環境為各國央行提供調整貨幣政策的空間。
繼多年停滯之後，亞洲企業盈利的基本因素正在復蘇，尤其是中國經濟增長維持於更緩慢、但更可持續的增長步伐。展望未來，她相信金融企業的盈利及生產價格指數均出現正面改善，支持經濟復蘇，企業盈利有望繼續向上修訂。此外，外圍環境利好，加上受惠於去產能措施及穩健需求，科技行業呈現周期性復蘇，亦有望為企業盈利帶來支持。
臉部辨識未普及 手機生產商機大
不過，羅瑩提醒，受到區內地緣政治緊張局勢及環球宏觀不明朗因素影響，市場料仍然波動，但她相信亞洲股市仍可受惠於強勁的基本因素，並維持穩健表現。而且無論市帳率還是市盈率，相較環球其他股市，亞洲股票的估值仍然具有吸引力。儘管整體股市自2017年年初以來表現強勁，但亞洲股票的估值只是從低位輕微上調，仍然徘徊在遠低於歷史長線平均水平。
雖然，今年手機設備股升幅驚人，但羅瑩仍然相信該行業繼續做好，近期蘋果新推出iPhone X推出臉部辨識功能，且暫時只有iPhone應用，若果未來其他手機也會引進這項技術，將會對相關生產商帶來新商機，無論價格及數量都會提升，對盈利有幫助。
龍彩霞 明報記者
[龍彩霞 基金特區]
來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0536&issue=20171115
霸菱方偉昌：吸科技消費A股
1 : GS(14)@2018-01-07 15:59:45【本報訊】去年環球股市向好，科技股更為升市重大火車頭，投資者若要跑贏大市，往往需持有一定比例的科技股份。霸菱香港中國股票投資董事方偉昌旗下的中國精選基金2017年表現略優於恒指，截至去年11月底，年內回報為37.4%，高恒指同期近5個百分點，倉位內更有多達45.1%為科技股，第二高比重的非必需消費品股則佔26%，頭三大最重倉股份順序為騰訊（700）、阿里巴巴、華晨汽車（1114）。
對中港股審慎樂觀
方偉昌稱，該基金成立至今大部份時間均超配（Overweight）科技及消費品股。他解釋，內地積極發展新經濟，並減少對舊經濟依賴，加上環球正進行消費升值，市場對產品品質要求有所提高，令相關股份符合其GARP（Growth At a Reasonable Price）投資理念，故倉內持有較多科技及消費品股。他補充，自己曾在台灣工作，因而對科技股相對熟悉，或多或少亦令他投資上較傾向科技板塊。就今年投資部署，方偉昌表示隨企業盈利增長持續，且海外投資者亦將繼續關注內地投資機會，加上北水料仍南下，他對中港股市看法審慎樂觀。方偉昌續指，內地近年重視知識產權保護及自主研發，產品質素有所提高，不少企業定位已不再是山寨廠，「真係有幾多明日之星走咗出嚟」，故旗下基金今年或增持科技、消費、服務類型的A股。至於股市風險，他指投資者需注意通脹水平，認為若美國通脹強勁，或導致當局加快加息，繼而引發走資；此外，投資者亦需關注內地房地產市場會否因政府調控而出現新的風險。他補充去年內房銷售「衝得比較急」，認為投資者要留意相關銷售今年會否放緩，更透露指旗下基金已鎖定部份在2015年買入的內房股利潤。
來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20180102/20262376
霸菱Mercury 1房戶月租2.55萬起
1 : GS(14)@2019-05-16 08:09:22https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0419&issue=20190516
【明報專訊】服務式住宅的需求持續上升，有酒店提供月租服務式房間，以便進一步吸納客源。由外資基金霸菱（Barings）持有天后The Mercury，現以服務式住宅招租，第一太平戴維斯住宅租賃部資深董事王麗文表示，建築面積411方呎1房戶，月租2.55萬元起；因項目備有酒店牌照，亦可以日租形式承租，日租1300元起，目前已租出19伙，以低層單位為主，平均呎租69元，租客主要為酒店、律師及銀行等跨國企業的年輕專才。王氏預計，單位悉數租出後，項目平均呎租達70元至75元水平。
第一太平戴維斯住宅服務部董事李寶芳表示，房間月租包括水電費、定期房管服務、洗衣等收費，房間內設Wi-Fi、咖啡機等。另業主邀請了藝術家Alana Tsui繪畫了兩幅壁畫，分別位於出入口處及天台。
日租1300元起
資料顯示，The Mercury鄰近的炮台山Shama服務式公寓，建築面積377方呎1房戶，月租由2.6萬起，呎租69元，兩者價格相若。The Mercury 位於天后水星街23號，前身為酒店，提供69間房，霸菱2017年以4.5億元購入全幢物業，購入後翻新成服務式住宅。
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