上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發布”昨天（9月7日）接到媒體有關閘北靜安行政區劃調整事宜的詢問，經向有關方面核實了解，關於閘北區靜安區“撤二建一”的工作正在醞釀和聽取意見過程中。消息一出，引發了各方關註。

上海發布相關微博截圖

原本老上海人對上海市區都有著“上只角”、“下只角”的概念。一般認為，舊上海時期的上海法租界和上海公共租界西區的大部分與中區屬於“上只角”，“靜安情結”和“盧灣情結”也可能來源於此。彼時，這些地方是社會名流的聚居地。所以在人們的心中，靜安區向來是滬上明珠“白富美”。(看老上海地段情懷的前世今生請點我)

就算到了現在，地處上海市中心的靜安區現代商貿發達，中西文化交融，是上海中心商業商務區和對外交流的窗口。而一朝沾上靜安的大名，“入贅女婿”閘北的身價也開始水漲船高。尤其是閘北的房價更是受到了許多業內人士的青眼。

閘北已是今年上海各區房價漲幅之王

上海鏈家研究部總監陸騎麟認為，按照閘北區蘇州河北岸東塊1街坊當時出讓的情況來看，未來安康路征收地塊起拍樓板價很可能超過7萬元/平方米，粗略估計該地塊總價將會超過90億元，最終的成交樓板價很可能超過10萬元/平方米。

事實上，趁著上海樓市紅火的勢頭，閘北區早已成為了各區之中的漲幅之王。上海鏈家市場研究部監控數據顯示，截至上月，今年閘北區商品住房每平方米成交均價接近6萬元，同比上漲超34%。而閘北區中新房漲得最猛是大寧板塊，新房成交均價與去年全年成交均價相比上漲超六成。

今年閘北“地王”頻出也賺盡眼球，其所出讓的三塊土地，每一次都引起了大型品牌開發商的激烈角逐。

華潤華發先後兩次奪得閘北區市北高新技術服務業園區兩幅住辦地塊，總價158.47億元；7月中旬，金融街也以88.15億元奪得上海火車站北廣場一綜合地塊，再次刷新區域內地塊總價。

另外，作為上海最大的舊改項目，閘北區安康苑舊改基地近期首批居民已經開始陸續搬遷，安康苑征收地塊的土地估價為28883元/平方米，土地估價甚至超過了目前大部分土地的起拍樓板價。

閘北概念股市北高新一字漲停

而隨著閘北房價預期的增強，相關個股也開始飆升。今天（9月8日）早盤，市北高新開盤報10.90元，截止9:30分，該股漲9.99%報10.90元，封上漲停板。

上海市北高新股份有限公司(A股代碼：600604；B股代碼：900902)是閘北區屬國資企業市北高新集團旗下以園區產業載體開發經營、企業服務集成及產業投資為核心業務的上市公司，主要負責市北高新園區的開發建設。

市北高新今日走勢

市北高新園區全稱為上海市市北高新技術服務業園區，成立於1992年8月，總規劃面積3.13平方公里，同時也是國務院批複同意建立的全國第三家國家自主創新示範區——張江國家自主創新示範區，也就是大張江的重要組成部分，是上海中心城區距離人民廣場直線距離最近的國家級高新技術產業開發區。

目前，市北高新園區註冊企業達2000多家，並每年保持百家以上企業的增量，並已形成了新一代信息技術雲計算、節能環保、檢驗檢測等戰略性新興產業的集聚。

據悉，市北高新控股股東為上海閘北區國資委，主營收入構成中閘北區業務占比73.25%。今年4月，市北高新通過定向增發收購大股東市北高新集團旗下兩家全資子公司各100%的股權，註入土地資產中包括6宗工業用地、以及1宗商業辦公用地。這麽看來，今天市北高新漲勢喜人也是理所應當。（看市北高新開盤漲停詳細解析請點我）

教育資源也會發生重大變化

目前，閘北區示範級幼兒園3所，一級幼兒園27所，二級幼兒園36所。靜安區示範級幼兒園3所，一級幼兒園15所，二級幼兒園2所。兩區合並後，示範級幼兒園數量達到6所，雖然沒有浦東14所多，但是與徐匯區、黃浦區、楊浦區並列第二位。

需要特別指出的是，靜安區南西幼兒園、靜安區南陽實驗幼兒園、靜安區威海路幼兒園、閘北區安慶幼兒園、閘北區實驗幼兒園、閘北區芷江中路幼兒園這6所示範級幼兒園都是面向全區招生的。

這也意味著兩區如果合並，家長們在示範級幼兒園的選項上瞬間擴大一倍。

當然，教育資源配置可不是做加法這麽簡單，學校數量增加同時也面臨著生源大幅增加。靜安區與閘北區“撤二建一”的消息一出，也有網友表示：“作為一個住在長寧，戶口卻在靜安的孩子的媽來說，此刻內心是極其複雜！本以為靜安區學生數量少，中考壓力小，看來這個盤算遲早要落空了。”

對兩區都是一次發展機遇

除了教育之外，兩區合並後，勢必也會帶來兩個區域市政規劃的重新設計，以及兩區域內產業的融合與再次布局，對於合並後的大靜安區也許是一次發展機遇。

從地圖上看，原閘北區核心區域不夜城商圈將位於合並以後的大靜安區的中心地段。中原地產上海研究咨詢部總監宋會雍表示，閘北區和靜安區面積都不大，土地供應有限，不太可能再造一個核心區，最大的可能性就是擴大不夜城區域，進行商業能級的再提升。“北閘北片區長久以來發展較慢，現在集兩區之力，也可能在那兒開發出一個商業中心。”

而陸騎麟則表示，閘北在發展蘇州河概念上相較於蘇州河以南的北靜安更為超前，而靜安近幾年高端住宅多呈現在南靜安片區，北靜安由於面臨舊改問題，近幾年發展相對緩慢，而閘北近幾年無論是項目還是拿地都以大型的開發企業為主，一旦合並，未來資本可能會逐漸向靜安轉移，北靜安靠近蘇州河的部分有望得到充分利好。

靜安區土地資源有限，區域經濟在發展中主動進行調整，已逐步擺脫了對房地產業的依賴。2014年的數據顯示，地產業占靜安全區總稅收比重12.85%。專家表示，兩區合並會給閘北區的產業升級與優化帶來機會。

(綜合金融界、新聞晨報、深圳商報、東方網、新華網、每日經濟新聞、網易房產、一財網等報道)

靜安閘北兩區合並的消息，雖然還在醞釀和聽取意見中，但市北高新8日開盤即一字板漲停。

7日晚，上海市政府新聞辦公室官方微博“上海發布”稱，關於閘北區靜安區“撤二建一”的工作正在醞釀和聽取意見過程中。

上海市北高新股份有限公司(A股代碼：600604;B股代碼：900902)是閘北區屬國資企業市北高新集團旗下以園區產業載體開發經營、企業服務集成及產業投資為核心業務的上市公司，主要負責市北高新園區的開發建設。

市北高新園區全稱為上海市市北高新技術服務業園區，成立於1992年8月，園區四至界線為：東至泗塘，西通彭越浦河，南達汶水路，北抵走馬塘—共和新路—場中路，總規劃面積3.13平方公里。

市北高新園區同時也是國務院批複同意建立的全國第三家國家自主創新示範區——張江國家自主創新示範區，也就是大張江的重要組成部分，是上海中心城區距離人民廣場直線距離最近的國家級高新技術產業開發區。

近年來，市北高新園區已成功轉型成為以總部經濟、樓宇經濟為主導的現代服務業園區。截至2014年，園區上繳稅收總額46.3億元，同比增長23.36%;上繳區級稅收14.36億元，對區財政貢獻18.2%，對區級稅收貢獻20.13%。

目前，市北高新園區註冊企業達2000多家，並每年保持百家以上企業的增量，並已形成了新一代信息技術雲計算、節能環保、檢驗檢測等戰略性新興產業的集聚。

市北高新的介紹稱，市北高新園區綜合發展指數在上海全市5平方公里以下小型開發區中排名第一;單位土地利潤、單位土地稅收產出強度在全市開發區中排名第二，僅次於外高橋。

除了市北高新園區之外，市北高新還走出去，於2010年8月啟動了市北高新(南通)科技城建設，實際可開發面積約4200畝，較之市北高新園區擁有的上海市中心城區1500多畝土地儲備高出近3倍。

市北高新近日公布的2015年半年報顯示，今年上半年，公司實現營業收入8048萬元，同比增加3.93%，歸屬於上市公司股東的凈利潤為-1916萬元，同比減少229%，實現基本每股收益-0.03元，同比減少223%。

上海的土地供應開始有點微妙的調整。

10月12日，上海市規劃和土地資源管理局（下稱“規土局”）網站發布公告稱，原定於10月14日下午進行拍賣的上海楊浦區江灣新城N091104單元C1-02(D7)地塊中止出讓。規土局網站顯示，新江灣城的地塊掛牌公告發布於8月31日，地塊總範圍東至江灣城路，南至殷高路規劃公共綠地，西至淞滬路公共綠地，北至國泓路清波路。地塊出讓總面積為131998.1平方米，容積率為1.125，為住宅用地，地塊的掛牌起始價高達40.1725億元，樓板價2.7萬/平方米。

上海鏈家地產研究部統計數據顯示，新江灣城板塊距離此番最近的一次出讓是2012年，新加坡慶隆集團旗下的Peak Shines Pte.Ltd以6.1億元摘得新江灣城D5地塊，單價不到1萬元。這意味著，新江灣城板塊土地連續三年沒有供應。

《第一財經日報》記者多方了解獲悉，已經有六家企業提交了競買申請，包括九龍倉、保利等龍頭企業都計劃參與競買。從之前一線市場土地供應稀缺和上海的搶地情況看，開發商買地溢價率普遍較高。9月16日上海掛牌出讓的三幅地塊溢價率全部超過100%，因此業內預計這幅新江灣地塊競爭會十分激烈。

在規土局網站提到，因本次出讓地塊開發建設條件需進一步完善，現出讓人決定中止楊浦區新江灣城地塊出讓活動。

雖然有這樣的解釋，但是業內很多人都認為上述地塊的中止是因為要調整地塊中中小套型商品房供應套數。該地塊出讓條款中的面積設置套均超過200平方米，預計下調至120~150平方米左右。但是規土局人士對媒體表示目前沒有收到通知。

上述業內猜測，這主要是因為2015年10月上海市市委書記韓正的一次講話。韓正表示，上海房價已經很高，如果不堅持調控，將影響上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。韓正同時表示要堅持房地產調控，“對市民負責、對未來負責”，並直接指明上海的房價過高的根本原因是“供地不合理”。上海房地產市場有兩大結構性問題：辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。

《第一財經日報》記者同時註意到，10月12日，上海規土局還發布預公告，正式出讓位於閘北區天目社區C070102單元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共綠地地下空間開發地塊，該地塊位於蘇河灣區域，周圍項目均是該區域豪宅項目。上述地塊計容總建築面積18.2萬平方米，項目掛牌起始總價69.3億，折合樓板價37998元/平方米，預申請保證金14億元。

從周圍到項目來看，這塊土地的出讓也意味著未來還將出現豪宅項目。因此，可以判斷上述新江灣城的中止出讓並非因為價格原因。

易居中國執行總裁丁祖昱分析稱，這塊區域本來就有稀缺性，低容積率還限高20米，其實可以考慮不做那麽多限制，比如取消限高。

同策咨詢研究總監張宏偉認為，上海土地供應總量仍然偏少，市場供求關系仍較為緊張，預計以後上海土地市場仍將引來品牌房企對於優質地塊的爭奪戰。但是也有消息稱，目前上海政府已經開始進行土地政策的研討，未來的供地情況或有改變。

10月12日出版的上海市閘北區下屬官媒《閘北報》確認閘北、靜安兩區將實施合並。《第一財經日報》記者註意到，這是上海官方媒體首次確認靜安閘北兩區合並事宜。

在業內看來，兩個區域的合並對於整個區域規劃的升級有著很好的促進，而相應的利好也將反應到房地產市場。

閘北房價或繼續上漲

事實上，在之前9月傳出靜安區、閘北區要合並的事情過後，閘北二手房就出現了很多房東“跳價”情況。

中原地產大寧瑞仕分行一位姓江的經理曾告訴本報記者，在上述傳言發生不久約三成左右的房東做出提價的舉動，個別房東為了高價出售寧願違約賠付定金。“一套大寧瑞仕花園三房，上周雙方談定的價格為730萬，客戶當場支付5萬元定金，約定於9月9日簽約。然而，就在簽約前一天，房東上門向業務人員提出這套房價格賣的太低，要漲價50萬，買家得知消息後認為房東既然已收取了定金，就應該按約定的730萬元出售，因此拒不接受，最後房東表示自己願意承擔違約責任賠償買家5萬元。”江經理告訴記者。

而這里面最直接的原因就是房東對於未來的房價做出了上漲的預期。事實上，上海閘北區的房價一直在領漲整個上海。上海鏈家數據顯示，上海閘北區十年一手房成交價累計上漲了460%，而近年隨著閘北高地價項目入市，房價也一路飆升。也有業內人士認為，虹口、閘北、普陀三個區目前對於整個上海而言屬於市區，但是房價並沒有靜安、黃浦那麽高，因此上述區域房價有還會有所提升。

中原地產統計閘北、靜安區域二手房發現，靜安閘北合並消息傳出後閘北區二手交易量迅速攀升，其中彭浦新村日均交易量增長5%~10%，房價平均漲幅在2%~3%。而價格漲幅最大的當屬具學區、環境優勢於一體的大寧板塊，平均漲幅在4%-6%，主要集中在近幾年開發的高檔小區。

雖然出現上述現象，但是多位接受《第一財經日報》記者采訪的業內人士認為，上述區域合並應該理性看待，影響應該是長期的。

互補和雙贏？

事實上，上海此前兩區合一也有先例，如南匯並入浦東、盧灣並入黃浦，在合並之後，南匯仍然處於上海房地產較為中低端的區域，而浦東的張江、金橋包括臨近的禦橋板塊卻得到了二次啟動，盧灣並入黃浦之後，此前被各方看好的更具有優勢的南濱江板塊也並未受到顯著刺激，反倒是董家渡板塊得到了極大發展。

靜安區是上海面積最小的中心城區，全區總面積僅為7.62平方公里，歷史上因境內的古剎靜安寺，成為上海中心對外交流的窗口。目前主要是沿著南京西路有梅龍鎮、中信泰富、恒隆、久光百貨、嘉里中心以及金鷹購物廣場等為該區域高端商業的代表。而閘北在則很大，其圍繞蘇河灣、大寧、市北高新、濱河現代服務業打造多個區域熱點。

《第一財經日報》記者多方采訪獲悉，商務商業資源匯聚，是上海最成熟的CBD之一，但其後續發展一定程度上受限於土地資源的減少;而閘北坐擁有大量的市中心土地資源，近年來優質地塊頻出，後發優勢明顯且具備同樣深厚的文化歷史底蘊。因此，靜安和閘北的“撤二建一”是一次土地、財政、商務等城區發展重要資源的互補雙贏，合並將推進區內各類資源的優化配置，加速舊城區改造複興，對房地產市場的發展產生積極的影響。

上海鏈家研究部總監陸騎麟認為，如若合並，靜安靠近蘇州河的部分反有望得到進一步發展。

“兩區合並後由城市規劃和產業布局優化統合所創造的並區紅利有望在兩區交界區域得到更集中的釋放。靜安與閘北兩區以蘇州河為界，亦是靜安籌劃多年的“蘇州河濱河現代服務業集聚區”和閘北重金打造的“蘇河灣”的接壤所在。兩個區塊隔河相望，均定位於發展現代服務業為主的高端商務商業區;目前區域內已經匯集了環智國際大廈、恒匯大廈、寶礦洲際中心、南豐寶礦廣場、企業中心、大悅城、寶格麗酒店、世紀盛薈廣場和靜安博華中心等一批建成和在建優質項目，商務商業氛圍已初步形成。靜安閘北合並將促進這兩個區塊的功能對接和優化，而由此形成的“跨蘇州河商務區”也將成為“新靜安區”下一階段發展的重心之一。”世邦魏理仕研究部資深董事謝晨認為。

謝晨同時提到，雖然兩區合並的預期在閘北的二手市場上造成了部分業主的調升報價。但需要指出的是，決定住宅價格的區位、交通、樓盤品質、配套等要素在短期內並不因兩區合並而有所變動，因而這一調價更多是心理層面的一種反映，尚不具備推動區域房價上漲的實質性力量。兩區合並對住宅價格長期走勢的影響將取決於新區成立後政府在城區規劃建設、醫療教育等公共資源統籌等方面的具體舉措。

全球知名地產服務機構第一太平戴維斯發布的報告顯示，2015年三季度，上海樓市無論是一手新房還是二手房均繼續上漲，成交均價和去年同期相比分別上漲19.2%和22.6%。
該機構方面稱，這既是出於市場需求強勁，同時一些板塊發揮了領漲作用。比如閘北區，受“和靜安合並”的傳聞、大寧府等高端項目入市的多重因素影響，該區三季度的新房成交均價達到約6萬元/平方米。

2006年-2015年至今，上海各區新房價格上漲情況

供應和需求雙漲

上述報告顯示，今年三季度，上海新建商品住宅新增供應共計約360萬平方米，環比上漲24.2%。政策利好持續發酵，三季度上海一手商品住宅成交量達400萬平方米，環比雖下跌3.3%，卻依然為五年來單季成交量次高，僅次於今年二季度。

一手商品住宅成交均價達到3.2萬元/平方米，環比小幅下跌0.3%——跌幅主要集中於別墅市場，環比跌幅達4.9%。普通商品房交易依然火熱，需求也同比增長了89%。

二手住宅的均價也達到2.55萬元/平方米，環比上漲2.2%，同比漲了22.6%。需求方面雖然環比有所下降，但同比還是增長190%多。

由於上半年至今銷售表現良好，加上對未來樓市看漲，開發商紛紛加快高端項目推盤節奏，如萬科翡翠濱江、大寧金茂府、九龍倉濱江壹十八等，從而使三季度一手高端公寓供應量環比大漲135.6%。這成為上海市三季度一手房成交價格上漲的直接貢獻力量。

閘北房價大翻身

在上海各區的房價方面，一直被稱為“下只角”的閘北區成為領漲先鋒。而閘北區遙遙領先的領漲區域則是大寧板塊，該板塊受大寧金茂府等高端項目入市影響，新房成交價同比漲約68%。

虹橋古北、蘇州河不夜城、普陀萬里等板塊也受該區域高端項目入市影響，房價漲幅也均在30%左右。位於黃浦濱江板塊董家渡區域的全新高端住宅項目泛海國際住區，預計將於第四季度入市，報價或超過每平方米10萬元，這將直接拉升區域房價。

第一太平戴維斯的統計數據顯示，從2006年至今，上海閘北區一手房成交價累計上漲了460%，尤其是隨著閘北近幾年高地價項目頻出，房價也一路飆升，從2006年的每平方米1萬多，一路漲到了目前的6萬元左右；而黃浦、徐匯、虹口、楊浦、浦東、普陀等區的價格累計漲幅也都在300%以上。

上述報告預測，由於融資成本降低、市場需求強勁，加上土地供應有限，將不斷加劇土地市場競爭，從而急需推高地價乃至未來上海的房價。

今天上午，中共上海市委、市政府舉行撤銷閘北區、靜安區設立新的靜安區工作大會。市委書記韓正強調，實施閘北、靜安兩區行政區劃調整，是事關上海長遠發展的一件大事，要統一思想、立足全市工作大局，有序實施“撤二建一”工作，切實發揮黨組織的領導作用。要緊緊抓住這次區劃調整的良好契機，在新的起點上，推動新靜安區經濟社會發展再上新臺階，努力成為上海中心城區發展的新亮點。

市委副書記、市長楊雄主持會議。市委副書記應勇宣讀市委關於成立“閘北區、靜安區‘撤二建一’”工作領導小組及組成人員的通知和建立中共“閘北區、靜安區‘撤二建一’”聯合委員會的通知。副市長時光輝宣讀國務院關於同意上海市調整部分行政區劃的批複。

韓正指出，行政區劃適時調整，是適應城市持續健康發展的需要。改革開放以來，上海行政區劃經歷多次調整。特別是近年來，隨著上海經濟社會深入發展、城市建設步伐加快，中心城區區劃面積過小、資源分布不夠科學合理的弊端日漸顯現。為進一步優化城市布局，使行政區劃更好適應城市發展和上海《城市總體規劃》的要求，更好地提升城市功能，促進區域協調可持續發展，市委、市政府決定實施閘北、靜安兩區行政區劃調整。今年10月，國務院給予正式批複。

韓正指出，閘北、靜安兩區“撤二建一”，是強強聯合、優勢互補的重要發展契機。一是有利於提高行政管理效能，更好地體現“精簡、高效”的行政管理體制改革要求。二是有利於優化城市功能布局，在更大範圍內統籌資源配置，統一產業規劃和功能布局，實現優勢互補，進一步提升中心城區品質和能級，增強發展後勁。三是有利於提升區域整體公共服務水平，促進蘇州河以南地區的優質資源向北輻射，加快社會事業和基礎設施建設步伐，推進中心城區公共服務均衡化，促進民生改善。

韓正強調，閘北、靜安“撤二建一”工作量大，政策性、法律性、程序性、紀律性都很強。實施過程中，要做到“三個註重”，即註重把握“四項工作原則”、註重各項工作統籌考慮、註重分階段穩步推進。“四項工作原則”是：依法辦事，嚴格執行法律法規，認真履行法定程序，堅持把依法按章辦事貫穿於“撤二建一”工作的全過程，保證各項工作依法有序進行;平穩實施，保證“撤二建一”過程中的思想穩定、幹部穩定、地區穩定;簡便高效，做到於法周延與於事簡便相結合，有力、有序、高效地推進“撤二建一”工作;嚴肅紀律，嚴肅政治、組織、財經和群眾工作紀律，加強監督檢查，堅決查處違紀違法行為，營造風清氣正的環境。

韓正強調，要切實發揮黨組織在“撤二建一”工作中的領導作用。聯合黨委作為市委的派出機構，要在市委的領導和市工作領導小組的指導下，切實履行職責，領導新組建區過渡階段的有關工作，重大事項要及時與市工作領導小組溝通報告，報市委研究決定。當前，要緊緊咬住今年和“十二五”目標任務，抓緊、抓實、抓好，確保各項工作不斷不亂，特別是涉及民生、安全、社會穩定等重點工作，不能有絲毫放松。與此同時，謀劃好新靜安區“十三五”發展，力爭明年實現良好開局。要切實加強思想政治工作，各級黨員領導幹部要自覺帶頭，區班子成員更要顧全大局、帶頭示範。每一位領導幹部要正確對待個人的進退流轉，講黨性、講大局、講政治，以黨的事業為重，自覺接受考驗，堅決服從組織安排。要嚴格遵守各項工作紀律，切實防止自行其是、突擊花錢、突擊提幹、國有資產流失等問題的發生。各級紀檢監察部門、審計部門要認真履行職責，切實加強監督檢查，及時發現問題、糾正問題。