十萬個家庭「落錯車」（2017/3/16）林本利
2017-03-16 NM
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最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果，內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員，能夠認真看待統計資料，對症下藥，不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。 根據人口統計資料，香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬，人口總共增加了47.2萬。但這十年間，居住在出租公屋的人口差不多原封不動，由212.9萬輕微增加至213.1萬人，只增加2,000多人。這十年間，出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個，增加7萬多個，但只能額外為2,000多人提供居所。由此可見，政府耗費大量資源，包括土地、資金、建築材料和工人，去興建出租公屋，是極其浪費的政策，對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋，公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間，例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策，肯定促使更多富戶把高收入（或高資產）的成員除名，令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化，富貴長者又無須遷出原有大單位，未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。由於房委會的公屋政策未能容納更多人口，過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住，結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業，便要負擔高昂的租金，私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%，上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋（可能未補價）及非住宅用房屋（包括劏房）的家庭，租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金（居住面積還可能縮減），可用作其他方面的開支自然大減，生活質素相應下降。 最令人沮喪的數字，就是過去十年，自置居所的家庭住戶比率，竟然由52.8%下跌至48.5%；同期全租居所（即沒有分租）的家庭住戶比率，則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算，自置比率下跌4.3%，即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市，把自置單位出售（不少單位由內地買家承接），暫時「落車」租屋住，以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有，不斷破頂，結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金，他們的憤怒不言而喻。去年全港275.2萬個永久性房屋單位，當中250.4萬個單位有人居住，接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中，76.4萬個有人居住，2.7萬個空置，空置率約3.4%。換言之，25萬個空置單位，絕大部分（約22萬個）是其他類別的房屋，私樓空置率超過10%。過去十年，按揭利率偏低，政府又經常寬免差餉，令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低，不少自置居所的業主在過去十年還清供款，沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%，上升至去年的65.7%。從去年中期人口統計結果可見，政府若想解決港人的居住問題，不能倚靠增建出租公屋，必須大量增建居屋，供首置人士（包括「落錯車」的人）認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇，透過公司持貨，以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨，只會愈來愈深。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |
李敏鎬飛上海搭錯車
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GS(14)@2015-04-09 19:20:35韓國「長腿Oppa」李敏鎬雖然上月被爆與「國民初戀」秀智暗撻個半月，不過無損其人氣，男神近日亦如常四出搵真銀，昨日就飛到上海出席代言品牌舉行的粉絲見面會。
■金宇彬（圖）近日繼李敏鎬等人之後，成為同一內地服裝品牌的代言人。
蜜運中的李敏鎬昨日全程心情勁好，在韓國仁川出發時跟送機的粉絲近距離接觸，大方收粉絲送上的信及零食禮物。雖然抵達上海浦東機場時李敏鎬戴上黑超及走VIP通道，不過依然高舉雙手與遠方的粉絲打招呼及微笑，更一度因忘形揮手而上錯車，場面搞笑。而李敏鎬於韓劇《繼承者們》中的情敵金宇彬，近日繼李敏鎬、金秀賢及李鍾碩等男神後，簽約成為同一內地服裝品牌的代言人，有粉絲留言表示品牌已簽齊當今韓流四大天王做代言人，非常厲害。撰文：梁雯迪
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20150409/19105339
iPhone 7熱賣 重振蘋果股價 淡友落錯車 股神逆市進帳
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GS(14)@2016-09-17 15:19:48【明報專訊】蘋果iPhone 7昨首日上市，吸引各地「果粉」在門市排隊守候。隨着蘋果鼓勵顧客以預購代替排隊，店外人潮未及以往。不過迹象顯示iPhone 7銷情比預期暢旺，刺激蘋果股價本周截至周四連升4日，周四股價升穿今年高位，市值增加640億美元，昨早段股價表現反覆，先升後回，截至11時半止，微跌0.5%。
蘋果股價截至周四收市，累升約12%，是2014年4月底4個交易日大漲13%以來，升幅最大的4個交易日。若計算每日2%以上顯著升浪，這更是2009年4月初以來最長升浪。單是今季的股價升幅已達21%。不過由於蘋果上季業績疲軟，據彭博社統計，自6月以來已有295家基金沽清所持的蘋果股份。如今蘋果股價持續攀升，將令大量炒家錯過了這次升浪。反觀「股神」巴菲特的投資旗艦巴郡向監管機構披露首兩季購入蘋果股票，估計其首兩季平均買入價在98美元以下。
美電訊商推優惠促銷
蘋果周四宣布，首批iPhone 7 Plus及亮黑iPhone 7全部售罄，若顧客未經預購，在周五上市首日將無法從門店直接購買。鑑於美國電訊商T-Mobile和Sprint相繼表示iPhone 7預售理想，分析師紛紛上調蘋果股票目標價。花旗分析指，新機熱賣原因頗多，例如首日上市的市場有超過25個國家和地區，幾乎是之前新機首發的兩倍，加上美國電訊商以舊機換新機上台的優惠促銷，令預銷數字樂觀，只要現時7億蘋果手機用戶有四分一打算換機，已足以打破銷售預期。加上7 Plus的雙鏡頭系統有一定吸引力，整體來說利好蘋果股價，花旗維持蘋果的「買入」評級。
證券行BTIG分析師Walter Piecyk將蘋果目標價由124美元上調至133美元，較周四收市價高出15%。他說，電訊商對預售表現的評論對股價有莫大作用，尤其是華爾街一直保守預期變化不大的iPhone 7不足以刺激顧客換機升級。市場分析指，對蘋果最有利的，莫過於投資者對其新機期望極低。
關鍵詞搜尋量升逾5倍
不過研究機構Longbow Research稱，iPhone在Google的關鍵詞搜尋數量，一直是銷量趨勢的指標，頭幾天預售的搜尋量是以往5至10倍。由於不少消費者準備為用了兩年的iPhone 6升級，加上三星Note 7電池爆炸都刺激了iPhone銷情。三星已宣布正式回收全部在美國發售的Note 7手機，顧客除可轉換產品，更可選擇全數退款，美國大部分零售店最晚9月21日可換到新機。
（綜合報道）
[國際金融]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0483&issue=20160917
置業調查 近20萬港人「落錯車」逾半受訪者認為樓價來年上升
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GS(14)@2017-12-11 00:02:54■花旗林智剛估計本港樓價明年會微升。李潤芳攝
【本報訊】香港上車難，但「落錯車」更悲哀。花旗銀行調查發現，過去10年有61萬人曾經賣出住宅物業，當中19.5萬人（32%）落錯車後未有再上車，慘成無殼蝸牛。記者：周家誠
花旗銀行上季委託香港大學社會科學研究中心，以隨機抽樣形式電話訪問500名21至60歲市民，當中近87%人過去10年未曾賣樓，而13%則曾經出售物業；按該比例計即有61萬人曾經賣樓，當中約25萬人（41%）其後再置業；16.5萬人（27%）未有再置業，但有其他物業而維持業主身份；19.5萬人（32%）賣樓後未再入市，現在並非業主身份，即有機會以租樓形式居住。
林本利促政府出招
曾估算過去10年落錯車數據的活道教育中心創辦人林本利，引述統計處數據解釋，2006年本港自置居所家庭比例為52.8%，2016年則為48.5%，跌近4.3個百分點；按本港家庭數目約250萬戶計算，有約10.7萬家庭落錯車。林本利認為，難言落錯車後應在甚麼時候再入市，「香港人點買樓箒，兩萬幾蚊呎」。他建議政府出招紓緩樓市升勢，堵塞內地人南下買港樓，「你嚇吓佢哋就得㗎喇，問佢錢從何來，以個人身份定係公司買樓，公司係咪離岸公司等等」。他指另一招是牽涉政府向公眾的宣傳方式，「政府唔好成日話唔夠地、唔夠樓，應該要話大把地，起到100萬個單位」。他又稱，香港本身房屋足夠港人居住，「香港有250萬戶家庭，居所則有270萬個，根本就係有人囤積居奇」。此外，花旗亦統計今年第三季市民置業意向，調查發現「市民認為樓價會上升」比例仍然高企，55%受訪者認為樓價未來12個月會升，較去年第三季多11個百分點；認為樓價平穩發展則約34%，下跌則為11%。花旗零售銀行業務主管林智剛估計，明年樓價會輕微上升。
49%人無興趣置業
置業興趣方面，21%人表示感興趣，仍不及今年第一季23%高；不感興趣則達49%。花旗調查特別指出，21至29歲人士中，逾三成認為有需要買樓，超過其餘年齡層，但事實上這群人當中，56%是與父母同住。至於結婚應否一定要買樓，較多男性認為「成家先要立室」，年輕男士情況則特別顯著，以21至29歲年齡層為例，66%男士認為有樓是結婚決定的重要因素，不過僅得45%女士有同樣想法。
來源:
https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171208/20238567
花旗推算36萬港人「落錯車」
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GS(14)@2017-12-11 12:36:37https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5782&issue=20171208
【明報專訊】樓價持續高企，花旗銀行發表報告指，儘管政府連番出招，該行今年第三季委託港大以隨機抽樣電話訪問逾500名市民中，認為樓價未來1年將續升的受訪者佔55%，較去年同期的44%增11個百分點，預期未來1年樓價下跌的受訪者只佔11%。調查更推算，過去10年來有36萬人「落錯車」，出售物業後沒有再次置業，當中有20萬人直到現時更無法持有任何物業。
報告指樓市升溫，加上部分市民「落錯車」，75%受訪者希望未來1年樓價下跌；在持有物業的受訪者中，62%希望樓價下跌，主要原因是計劃再次置業佔43%，讓其他人能置業佔34%及認為樓價不合理佔16%。
中原料明年一手銷售額2600億
雖然市民預期樓價易升難跌，但無損置業意欲。花旗報告指第三季有21%受訪者表示有意置業，較第二季上升7個百分點，亦是本項調查於2012年開展以來的第二高位。同時，憂慮按揭利率上升的市民減少，今年首季有73%受訪者預期1年後的按揭利率會較現時高，第三季回落至52%，反映市民已消化美國聯儲局逐步加息的消息。
中原亞太區主席兼行政總裁黃偉雄亦預期，樓市升勢將持續，估計明年全年整體私宅樓價上升幅度約10%，租金升8%；另一手私宅銷售總金額，將由今年錄得的2400億元，上升8%至明年的2600億元，連續兩年創歷史新高紀錄。另工商舖整體銷售金額（包括買賣公司的交易），有機會由今年錄得的2200億元，上升9%至明年2400億元，同樣連續兩年創歷史新高。
利嘉閣廖偉強料明年樓價最少升一成
利嘉閣地產總裁廖偉強亦稱，受惠經濟表現持續穩中向好、失業率處於超低水平，加上港股過去一年飈升，造就財富效應，配合銀行總存款高逾12萬億元，預期明年全年整體樓價至少較今年再上漲逾一成，明年一手新盤成交量，亦將挑戰1.9萬宗以上的2014年高位。
湯文亮：落錯車的人 令樓價上升
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GS(14)@2017-12-18 03:35:03【明報專訊】上星期花旗出了一份「落錯車」報告，指出在過去10年，有20萬人落錯車，如果不了解香港地產市場，真的是會嚇死，如果了解就會知道，落錯車的人大幅低於20萬，我相信連一半都沒有，但有一個奇怪現象，就是落錯車的人促成香港樓價上升。
花旗報告表示，在過去10年，有61萬業主出售他們的物業，有36萬個業主並沒有回購，當中16萬仍然持有物業，他們只是套現，不算落錯車，剩下的20萬個業主真的是落錯車，老實說，我不知道花旗動用了幾多人力物力去寫這份報告，但報告的結論20萬個業主落錯車是錯誤的演繹，他們的確是賣走了物業之後並沒有買回，但他們並不是落錯車。
花旗報告忽略老死移民人士
我估計，在過去10年，每年最少有5,000個業主離開人世，已經上了天堂，又怎可能再買樓？很多人都話香港不值得留戀，倘若每年有3,000個業主移民離開，他們當然不太可能再買港樓，樓市在過去10年，大多數時間都持續向上，但仍然出現不少銀主盤，我不敢太悲觀，每年2,000個單位總是有的，我相信那些銀主盤業主是沒有能力買樓，他們是被迫落車，就以上述三項計算，落錯車的人大幅減少一半，這還不止，有年老業主賣樓分身家，他們當然不會以自己名義再買樓，另外，有一些業主在賣樓之後表面上沒有再買樓，但他們可以用公司轉讓形式買樓，又怎算落錯車，撰寫報告的人可能疏急了些少，或者是不了解樓市。
多了批優質租客 添業主信心
香港有不少業主的確是落錯車，時間集中在政府推出SSD的前後，當時曾特首話如果政府出招，樓價必定下跌兩三成，不少業主十分相信曾特首能力，所以他們先將自住單位賣走，希望樓價下跌兩三成之後再買回，結果當然是事與願違，但當時他們充滿信心，在樓價下跌之前先租樓自住，由於他們剛賣了樓，大多數都會持有一筆數目不少現金，是極優質租客，其他業主非常樂意租樓給他們，亦令到不少人有信心買樓收租，造成樓價節節向上，我相信未必太多人了解到這個事實，如果花旗的報告題目是落錯車的人令到樓價上升，行內人睇到就知道是一份有料到的報告。
紀惠集團行政總裁
[湯文亮 敢說亮話]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0101&issue=20171211
陸振球﹕賣了樓不等於落錯車
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GS(14)@2019-03-31 14:57:49https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2925&issue=20190330
【明報專訊】中原樓價指數按周再升1.52%，已連續反彈7個星期，累升4.3%，雖然距離去年8月高位仍有約6%，但一眾代理即已轉為看好後巿，預期第二季樓價指數便會再破頂，更有KOL說過去多年估計有11萬人「落錯車」，不過有關言論似乎斷言賣了樓就一定是錯，事實又是否這樣？
筆者經常被讀者問及應否賣樓，我的回應主要是除了是否看淡樓巿，最重是賣了樓後資金是否另有出路，不說如多年前賣了樓好彩買入騰訊（0700），雖然該股去年曾由最高位跌了四成，但若以5年或更長的投資期衡量，過往買入騰訊能一直持有，其回報應遠遠超過買入香港「磚頭」。
可能大家會說騰訊乃是千載能逢的股王，那麼不如又看看與樓巿表現關係密切的恒基地產（0012），恒地多年來股價愈升愈有，上述提及樓價指數由低位反彈了4.3%且仍低於去年高位約6%，恒地股價昨日卻已再創新高（圖1），且不要忘記其多年來十送一紅股，股息率經常有3厘多，賣了樓長期持有恒地股票，其回報絕不失禮，又豈能說賣了樓便等於落錯車？
長揸恒地 表現不比「磚頭」失禮
筆者在此利申，多年來確實是「四叔」恒地主席李兆基的鐵粉，所以確也大手持有恒地這隻股票，而說起「四叔」，他在上周公司公布業績時說打算在今年5月股東大會後退休，不過恒地的股價卻沒有受影響，反而創了新高，在一星期多便升了約8.5%，如和去年最低位比更累升了38%。
筆者記得，多年前約李兆基這名早已是千億地產富豪做專訪，不間斷地約了兩年才做成訪問，未知是否效果不錯，之後「四叔」似不再怕面對記者提問，大大增加了他的曝光率，亦屢爆「金句」，當中包含了他的做人及賺錢哲學，值得大家細味：
「四叔」教年輕人利用複式增長威力
（1）做慈善要有「半両撥千斤」、「以小博大」之效，透過槓標原理做到「一傳十，十傳百」，支持教育便是例子；
（2）以「聚散之道」管理財富，「搵錢要成功，使錢要成功」；
（3）要明白有耕耘才有收穫的道理；
（4）營商處事要依循「止、定、靜、安、慮、得」六字真言；
（5）至於年輕人如何累積財富，則有四點：
（一）要刻苦耐勞，勤奮勉力；
（二）經濟未定，不宜早婚；
（三）要有第一桶金，然後以錢賺錢，利用複式增長的威力；
（四）緊記「男最怕入錯行，女最怕嫁錯郎」。
上述說到致富要利用複式增長的威力，筆者算一算，自持有恒基股票後，連同紅股、股息及股價升幅，每年複式總回報接近15厘，如有人賣了樓的做了相似的投資，哪又怎可說是落錯車？
銀行結餘勁跌 港元有加息壓力
近期股巿樓巿雙雙回暖，有說是除了中美貿易戰談判現曙光，也和美國聯儲局暫停加息，甚至會停止收水有關，不過為何老鮑突然跪低要變鴿，自然是與經濟轉差有關，而最近美債孳息紛紛倒掛，便是發出警告，大家便不要只看到美息受壓便高興不已。事實上，近期美國的3個月拆息（Libor）和香港的3個月拆息（Hibor）的息差又再擴闊，在聯繫匯率的套現機制，便又屢屢出現沽港元買美元的套息行為，令到港元匯價偏軟多次觸及7.85的弱方兌換保證水平，終迫使金管局要買港元而令到銀行結餘跌至低於600億元水平，和曾高達逾4000億元有極大差距（圖2），如港元續弱令巿場沽港元套息的活動持續，香港銀行結餘還可保持正數多久？隨時將出現美息不加而港元要加息的局面！
空置稅快推 現樓貨尾連跌4月
差餉物業估價署發表最新香港物業報告顯示，2018年底全港私宅空置率上升至4.3%，相對之前1年的3.7%，按年上升0.6個百分點，相關空置單位涉51,430個（2017年空置單位為42,940個），按年升近兩成，上述空置率重返2011年及2012年水平。差估署指出，在上述空置單位中，約11,240個，是於佔用許可證（即俗稱入伙紙）發出後，尚未獲批滿意紙或轉讓許可證之單位。
去年中政府推出一手樓空置稅以前，不少發展商賣樓如「唧牙膏」，之後發展商雖加快賣樓，但下半年樓巿轉差，去貨也較慢，以至在一手樓空置稅醞釀推出時的空置率不跌反升。不過，近月樓巿回暖，發展商遂趁機加快賣樓，尤其是現樓因驚要付空置稅，統計便顯示現樓貨尾連跌4個月（圖3）。
[陸振球 樓市解碼]
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