樓神之子趙朗：樓價難跌 上車趁早
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GS(14)@2015-06-17 12:43:052015-05-23 IM
長和（00001）執行董事趙國雄的兒子趙朗，貴為樓神之子，年僅28歲已擔任里昂證券房地產基金投資董事。這位「小樓神」近年動作多多，先在拆售「羅素街8號」成績一鳴驚人，今年更將耀華街38號重新包裝為銀座式商廈再招租。他接受本刊專訪時直言，看好銀座式商廈發展前景，其升值潛力有待釋放。他更多角度拆解樓市現況，預期今年樓價將穩中有升，且勸喻投資者上車趁早，因愈遲買愈貴。
趙朗原是讀財富管理出身，志願是做私人銀行家，可惜2009年畢業時，私人銀行行業不景氣，裁員情況嚴重，機緣巧合之下便投身房地產基金這一行。
說起趙朗的成名之作，不得不提「羅素街8號」。里昂去年底以約18億元購入銅鑼灣羅素街8號全幢，他就「拍板」把服務式住宅改成銀座式商廈並拆售，結果短短兩個月就賣個滿堂紅，為基金大賺16億元。其後他由房地產基金投資經理升級為董事，一躍成為地產界紅人，更有「羅素街狼人」的美譽。
銀座式商廈成新趨勢
趙朗一舉成名後，事隔一年又有新舉動，里昂以16億元買入耀華街38號全幢，並改裝為銀座式商廈「Zing！」，其中15層樓面正招租。
他稱目前反應不俗，低層舖位已全部租出，中高層舖位的租約亦談得七七八八。他直言希望引入新概念，除傳統零售業外，更有新派行業，如修甲、健身、水療美容等，或者新興活動「密室逃脫」等，針對年青人、專業人士等消費群，集吃喝玩樂、購物消閒於一身。
據政府統計處早前發表最新零售業銷貨額數字，3月零售業總銷貨價值為384億元，較去年同月下跌2.9%；首季零售業總銷貨價值亦較去年下跌2.3%。盡管零售數據疲弱，本地零售業現淡風，趙朗仍看好銀座式商廈發展，「銀座式商廈不是主打賣商品，而是賣零售服務。政府公布的零售數字，沒有包含銀座式商廈佔比最大的餐飲業、美容服務，因此零售數字差不代表銀座式商廈前景黯淡。近幾年香港經濟好轉，失業率又低，對銀座式商廈前景應該有幫助。」
核心區商廈需求強勁
然而，銀座式商廈升值潛力仍未被發掘，「銀座式商廈位於傳統核心商業地段，租金不算便宜，但跟地舖或是商場租金相比低很多。以銅鑼灣為例，二綫地舖呎租約150至300元，廣場鋪例如銅鑼灣的食通天，呎租起碼100元以上。而銀座式商廈呎租約50至60元，未來上升空間很大。」他預計，銀座式商廈租金在3至5年可有雙位數升幅，因此將陸續物色核心地段的商廈，並翻新成銀座式商廈，以供拆售或放租。
除了銀座式商廈，他亦看好核心商業區的寫字樓租金及售價。根據香港置業工商舖資料研究部數據顯示，4月市場錄得180宗商廈註冊，按月微增10%；同期註冊金額約36.4億元，按月微升8%。當中五大核心商業區更錄70宗商廈註冊，按月激增75%，創近26個月新高。
核心區商廈需求愈見殷切，不乏用家追捧。他解釋，滬港通開通後，中資金融機構相繼進駐傳統核心商業區，帶旺整體商廈銷情。「中資機構多數買商廈自用，而不是租。就算是租，其租金佔營運成本相當少，即使在2007年，租金佔比兩成，聽上來好像很多，但在整盤生意上佔比只是很小。」
多角度拆解樓市現況
五一黃金周期間，本地樓市火熱，新盤銷售創9年高。趙朗認為，主要有三大原因，「第一，過去一年香港登記結婚的註冊宗數達4萬至5萬宗，有一定剛性住屋需求；第二是金管局收緊中細價物業按揭成數，吸引更多買家轉投一手市場；第三，發展商已適應一手市場條例，更積極推新盤。」
市場焦點落在一手樓市上，令二手樓市偏淡。不過，他認為一手樓盤主要吸引用家，二手樓主則吸引投資客。一手樓市火熱，並不意味二手樓市吸引力大減。「投資者買樓偏好二手樓，貪其屋苑設施成熟，租盤較少，放租有穩定回報。但買一手樓，須等待入伙後再放租，租盤可能超過100多個，難有穩定租金回報。」
另外，近日大額豪宅成交頻現，尤以一手豪宅為甚，「去年大額豪宅交投量基數較低，現時可能是市場追落後；發展商予一手豪宅很多稅務優惠，減低了買樓成本，吸引更多買家買大額豪宅；加上環球股市暢旺，推動資金流入豪宅市場；再者，『物以罕為貴』，香港可供發展豪宅的土地有限，豪宅之所以賣得貴，是因為罕有，且難再有新供應。」
細價樓近日成投亦不俗，他表示，細價樓涉及的印花稅較少，以投資角度而言比大價樓吸引。「買幾個細價盤的印花稅，都不及一個大價盤的多，故投資者可能會選擇買幾個細價單位收租。」
加息料難阻樓價升勢
樓價高企，政府早前更出辣招，收緊按揭，將非住宅物業按揭與入息比率降至4成。惟趙朗相信，即使辣招再現，今年樓市亦將平穩增長。除非發生重大事故，如1997年的金融風暴、2008年金融海嘯等，否則樓市易升難跌。「樓市一向依賴經濟，目前香港經濟穩健，失業率維持低水平，人人有工開，又有人工加，自然有錢買樓。加上環球央行正在量化寬鬆，市面很多資金，只要資金鏈不斷，樓價好難會跌。」
他分析，樓市走勢有其周期，「經濟有周期，樓市都有周期。樓價是以波浪型發展，而這個波浪會永遠向上。現時覺得樓價貴，但到下一個浪，即5至7年後，回看今時今日又不覺得貴。正如有人覺得2007年樓價貴，但跟目前相比，其實又不是那麼貴。」
現代年輕人常埋怨上車難，身為年輕人的他，認為儲夠錢就應該入市，因愈遲買樓只會愈貴。「若單位用作自住，就不需要擔心樓價高低，更不要以甚麼見頂訊號去評估樓市，只要量力而為、有持貨能力，承受到經濟周期轉變，就甚麼時候都可入市。相反若不斷探索樓價何時下跌，反而失去上車機會。」
市場普遍相信，美國加息令本港樓價面臨壓力，但趙朗表示，市場早已消化美國加息預期，故對樓價影響有限。「以上一個加息周期為例，即2004年至2007年，當時樓價未受息口拖累，不跌反升。美國加息問題已困擾市場一段時間，早已反映在現時樓價。待加息不明朗因素消化後，對樓價反而有幫助。」
趙朗 Profile
現職：
里昂證券房地產基金投資董事
事業：
2010年加入里昂前，曾任職永鼎顧問有限公司基金投資
學歷：
美國南加州大學工商管理學士
新加坡管理大學財富管理碩士
「Zing！」集吃喝玩樂於一身
「Zing！」坐落於銅鑼灣的核心地段，全天候24小時開放。商廈樓高30層，其中7層為零售服務舖位，其他全為食肆，意向呎租由50元起。目標客以本地年輕專業人士為主，租戶有健身室、特色食肆、潮流商舖及美容中心等。
?建築面積由2,959至3,416平方呎不等
?中高層單位可飽覽270度維港海景及都會景觀
?部分單位更設平台，可俯瞰跑馬地馬場壯麗景致
資料來源：Zing！網頁
iKnowledge：銀座式商廈
時下消費模式的改變，加上核心消費區舖租急升，令「樓上鋪」消費成為大趨勢，造就銀座式商廈興起。銀座式商廈主要租戶包括美容中心、特色食肆、潮流商店以及醫療服務，大多集中於旺角、尖沙咀、銅鑼灣等旺區，並可分為高端飲食及綜合式的銀座商廈，前者如尖沙咀厚福街H8；後者如銅鑼灣金朝陽中心、旺角銀城廣場等。
近年一些中高檔甚至米芝蓮星級食肆，都相繼進駐銀座式商廈，原因是其商廈設計、格局、環境，跟中高檔餐廳非常配合，加上核心消費區的街舖長期面對租金壓力，令她們選擇搬上樓上開業。「樓上鋪」成為新趨勢，吸引到很多業主不惜大灑金錢將旗下物業改建成銀座式商廈。