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眼見他起高樓

1997年，北巖銀行由北巖住房互助協會改制而成。起因是1995年英國國內排名第二的住房互助協會Lloyds兼並了第六的Cheltenham&Gloucester後，國內開始一陣惡意收購的風潮，擁有百年歷史且排名全國第十的北巖銀行一度成為被並購的熱門標的，為了保持百年老店的傳統和盛譽，北巖銀行被迫改制上市。

之所以北巖選擇了改制成為銀行，一方面是能在當時的監管環境下獲得5年避免被收購的保護窗口；另一方面在上市改制為銀行後，北巖能在資本市場上更為容易地通過多種形式募集資本金擴大規模，提高自身實力。

在經過這次惡意並購事件後，北巖銀行深刻意識到“發展才是硬道理”，只有發展壯大才能在詭譎波瀾的商場中保存自己，延續百年的傳統。

而此時有著強烈發展意願的北巖銀行面對的又是怎樣的外部環境呢？

作為一個以住房抵押貸款為主營業務的銀行，北巖主要面對房地產和金融兩個市場。

房地產市場：

20世紀八十年代，英國在經濟複蘇、嬰兒潮進入婚齡等因素的影響下，房地產市場逐漸走高，1988年達到頂峰。

同期，英國財政大臣尼格爾?勞森突然宣布從1988年8月開始取消夫妻雙重按揭的優惠利率，導致大量住房在優惠政策失效前被哄搶，將英國房地產市場的泡沫推向了極致，一年間房價增幅高達40%。

與此同時，英央行也將基準利率從7.38%大幅上升到14.88%。高利率加重了居民的還貸負擔。

在極致到一戳即破的高房價與高利率的共同刺激下，1989年英國房地產市場泡沫破裂。

這場房地產泡沫直到20世紀九十年代中期才開始觸底反彈，1997到2007年間英國房價指數平均增幅10.8%，最高甚至達到22.37%。誕生於這個時期的北巖銀行意識到即將進入快車道的房地產市場是一個機會。

因此，北巖抓住歷史時機，將自身的發展策略定位於深耕住房抵押貸款市場。

金融市場：

此時，英國政府在金融市場采取較寬松的監管政策，鼓勵自由發展和創新。1997年前，英國金融市場彌漫著“英倫貴族的紳士之風”，整體格局是分業經營、分業監管，機構之間分工明確，不同機構之間界限清晰，9個金融監管機構各司其職。這種行業格局是由商業傳統、反競爭機制和機構間的自律形成的，在這種低競爭、高自律的市場環境下，英國金融業發展緩慢。

1997年後，英國為鼓勵金融創新，以支持經濟發展，開始徹底打破分業經營的傳統，實行混業經營。同時鼓勵機構之間競爭，鼓勵采用兼並重組的方式，促進機構之間的融合，形成混業經營的多元化金融集團，上文提到的惡意收購就是在這種背景下產生的。

這種從分業到混業、從相安無事到兼容並蓄的金融格局改變，對北巖銀行來說意義重大，不僅給安逸中的北巖敲響了警鐘，也為他日後多樣化的融資手段奠定了基礎。也正是在這樣的房地產市場與金融監管氛圍下，北巖銀行開始了他輝煌燦爛的十年。

（一）1997-1999：北巖初成立——在歷史的隧道里蝸行摸索

初生的北巖銀行看準了房地產市場的發展契機，隨時準備大幹一場，然而，對比每年新增130億的房地產市場空間來說，每年僅個位數的居民存款（不會全部用來放貸給居民買房）擴張速度簡直杯水車薪。

想借助房地產市場的東風擴規模，北巖急需擴大負債端。怎麽辦呢？

鑒於北巖前身是住房互助協會，在英國東北部擁有廣闊的居民資源，同時也兼具豐富的居民零售端的發展經驗。因此，在居民零售端發力，繼續擴大吸儲能力，將資金用於住房抵押貸款是對北巖來說是最直接、有效的發展途徑。

一般而言，要擴張居民零售端的負債有三種方式。

一是提高存款利率，直接用存款收益取勝。但英國早在1981年就取消了存貸款利率限制，實現了存款利率市場化，競爭已經持續了十五年，到1997年，北巖銀行上調利率的空間已經不大。

同時作為一家不具有市場領導力的中小型抵押貸款銀行，北巖在利率定價方面處於市場追隨者而非領導者的地位，如果盲目提高利率，破壞市場規則，可能會引發惡性競爭，北巖將無立身之地。

所以，提高存款利率，用價格取勝攬儲這條路操作空間並不大。

二是發展多樣化的吸儲渠道，擴大攬儲範圍。包括郵政、電話、網絡等，其中最重要的是網絡電子銀行，不僅打破了地理局限，而且降低運營成本。而當時的英國在信息技術革命的推動下，也在積極往電子化網絡化方向轉型。

北巖順應著趨勢，在1997-1999年期間，關閉了近四分之一大約30家的分支機構。但是通過網絡化電子化的方式吸儲弱化了北巖泰恩河畔紐卡斯爾百年老店的地理優勢，加劇了競爭，反而失去部分當地的市場份額。

三是設計更有吸引力的零售產品。北巖銀行專門請了Legal&General公司參與設計多樣化的居民理財產品，涉足保險產品，

然而對於大部分的零售端產品而言，普遍面臨著同質化嚴重，創新點不足的問題。因為對於儲戶而言，零售產品的吸引力主要在於收益和風險。

在當時，銀行擠兌破產屬稀罕物，上一個因擠兌發生破產的銀行已經是19世紀的老古董了，在這個時期人們的心中，破產拿不到收益的風險幾乎為零。所以零售產品的競爭焦點最終還是落在了收益率上，也正是由此，北巖很難做出有足夠競爭力的產品。

因此，北巖在零售端擴張的策略幾乎是一條死路。而事實也確實如此。1997年到2000年間，北巖的居民存款增速僅為個位數，整體經營狀況較差，整體規模的擴張並未實現。反映在市場上，是股價大幅下降了近60%。

（二）1999-2003：北巖的第一個高峰期——搭上了歷史的快車道

在居民存款端擴張策略失敗後，北巖銀行開始轉變策略，將負債端的重心轉向同業批發市場。之所以做出這種經營策略的轉變，是因為北巖看中了當時英國金融同業的發展前景。

1998年英國國內經濟開始下行，英央行開始降低政策利率，同時日本等國也相繼進入貨幣政策寬松周期，全球金融機構流動性過剩，同業借貸利率開始大幅下降。

與此同時，英國金融監管機構也通過鼓勵金融創新、放松監管力度等措施，給英國國內進金融機構營造了良好完善的同業市場，最具代表性的是由同業拆借、大額存單轉讓等組成的平行市場，且給了較為寬松監管環境，英央行不進行過多幹預，讓機構自行決定市場利率。

同時彼時的英國也建造了鏈接全球的金融市場，先是在1986年通過《金融服務法》，放開外資金融機構進入的限制，隨後又采取了國際自動報價系統。一系列的措施使英國金融機構能享受到全球的流動性紅利。

因此，在流動性過剩又兼具良好的融資平臺等多重利好下，北巖銀行轉向同業批發市場來擴張負債端可謂神來之筆。

在具體的同業融資手段選擇上，北巖主要有兩大方式。

一是直接利用自身的信用，在金融市場上向全球金融機構（大部分來自美國、歐洲、亞洲和澳大利亞）批發融資，主要包括銀行同業存款、同業拆借等。

這一大塊模式下的融資額在當時迅速增長，截止2003年，同業批發融資與零售端的負債占比已經基本持平，達到了45.9%。這種擴張速度可謂驚人，一個數據對比是，在1997年北巖居民儲蓄存款占負債的比例是63%，相比2003年降低了17%。

這種直接利用自身信用做批發融資的手段固然能達到沖量的要求，但利用同業批發融資所得發放住房貸款後，在表內也積壓了大量的缺乏流動性的住房抵押貸款。這些抵押貸款一來要大量占用銀行表內的風險資本，抑制資產端的進一步擴張；二來缺乏流動性資產大量積壓也是某種程度上的資源浪費。

因此，北巖基於其自身資產端有大量住房抵押貸款的現實，在1999年開啟同業批發融資窗口的同時，也積極使用傳入英國國內的住房抵押貸款證券化的金融創新手段。

1999年，北巖銀行在避稅天堂英屬澤西，設立了一家名為花崗巖（Granite）的特殊目的載體（SpecialPorpuseEntity），將表內的住房抵押貸款打包賣給花崗巖，由花崗巖進行證券化籌資。

這種金融工具盤活了北巖銀行表內積壓的大部分住房抵押貸款，且由於做證券化處理後，風險資本計提減少，也清理出了足夠的風險資本空間來進一步擴張資產端。更為有利的是通過資產證券化處理，北巖新增了一項擴張負債端的渠道。

從住房抵押貸款證券化這類資產的買盤來看，主要是來自全球的金融機構。據當時的一份權威調研顯示，商業銀行持有住房抵押證券的50%，住宅建築工會持有20%，一般企業、保險基金、退休基金各持有約10%。

由此，我們也能推測出當時北巖銀行住房抵押貸款證券化中可能有大約70%的資金來自同業市場。所以，住房抵押貸款證券化在本質上基本也可以看作是一種同業融資工具。

借著住房抵押貸款證券化與同業批發融資兩大負債端擴張的神器，北巖銀行在1999-2003年一路狂奔，迅速發展。

我們在此僅列舉幾項1999-2003年的北巖的成績供各位讀者做一個參閱。

1999年到2003年北巖銀行稅前利潤逐年增長，持續保持在15%以上，甚至高達18%，股價指數增長三倍，在後期跑贏了金融機構大盤指數，詳見圖表9。

2000年北巖股票入選富時100指數，這個指數所囊括的是在倫敦證券交易所上市的最大的100家公司。

2000-2003年，北巖凈增住房抵押貸款份額年均上漲7.1%，共增長了21.9%。

（三）2003-2006年，當命運問你叩問“生存還是毀滅”

在轉變負債端擴張策略後，北巖度過了甜蜜的5年（1999-2003），充分享受了“房地產紅利”與“流動性紅利”帶來的饋贈。

但是，當時間轉到2003年，過往所依靠的模式—利用廉價的同業資金擴張負債端來放貸，受到了挑戰。

這種挑戰來自於房地產與金融同業市場兩端的變化。

房地產市場。2003年後，快速增長的勢頭逐漸穩定，房價雖仍在上漲，但增速已經開始大幅下降。一個對比是2003年房價指數增長率是22.39%，到2005年下滑至5.71%。

房價指數增速放緩意味著，相同住房成交量的情況下，居民貸款總額、貸款利息收入增速也將放緩。

我們用一個簡單的公式來做個說明。假設銀行抵押貸款利息收入=（單位面積房價*住房市場成交量-總首付）*貸款利率。其中（單位面積房價*總成交量-總首付）表示居民貸款額。

在1997-2004年間英國房屋新開工保持平穩，住房需求沒有明顯變動，這意味著住房市場的成交量保持平穩。那麽在首付金額不變的情況下，房價增速放緩將直接導致銀行利息收入增速放緩。

所以，在房地產市場火熱時期逐漸逝去後，北巖銀行資產端與收入增長速度受到了影響。

金融同業市場端。在2003年後，全球經濟開始恢複回暖，美英日三國的通脹水平開始企穩回升，經濟出現過熱傾向，三國央行結束了為期多年的貨幣寬松周期，紛紛加息。

這使得英國同業市場的流動性開始大幅收緊，同業拆借利率上揚，給北巖銀行的同業批發融資模式帶來較大的沖擊。一個側面的例證是北巖銀行的同業存款增速逐年下降，04年從9%降為3.8%。

在以上兩大挑戰下，北巖的表現令人擔憂。此前遠遠領先於FTSE100指數的股東回報開始出現“死亡交點”（圖15），總資產增長率和凈資產收益率降到歷史低位13.8%和13.7%（圖16），股價從2003年後也開始逆市下降。（圖9）

“生存還是毀滅，這是一個值得思考的問題，是默默忍受命運暴虐的毒劍還是挺身反抗無涯的苦難，在奮鬥中掃清那一切，這兩種行為，哪一種更高尚？”

北巖銀行選擇了挺身反抗，譜寫了一部恢弘大氣的“反抗三部曲”。

第一部，換董事會主席。由DrMWRidley取代SirJohnRiddell成為北巖銀行最新一任董事會主席，從以後的表現來看，這是個很具有創新意識和冒險精神的管理者，但或許也是北巖高風險業務模式下的“背鍋俠”。

第二部，變動財務數據統計口徑。在2005年的年報中將財務數據進行了優化，比如04年總資產由04年年報中的427.9億變為05年年報中的648.8億英鎊，凈利潤也從1.962億英鎊變為3.095億英鎊（年報數據未詳細解釋，文中涉及的2004年的數據我們取均值）。

第三部是繼續提高盈利能力。這是比更換主席、美化年報都更有效的方法。

怎麽提高盈利能力呢？還是得從資產與負債兩端去做文章。

負債端，北巖主要資金來源於同業市場，利率不受自身控制，只是單方面的節流基本不可行。

資產端，主要是住房抵押貸款。而根據上文所提到的公式：銀行抵押貸款利息收入=（單位面積房價*成交量-總首付）*貸款利率，這部分的收入主要取決於房價、成交量、首付與貸款利率與四項。

房價是北巖銀行不可控的外生變量，只能聽天由命。

降低貸款利率。英國住房抵押貸款市場產品豐富、業務多樣，是一個充分競爭的市場。貿然增加貸款利率會減少總成交量，可能會適得其反，空間不大。

減少首付比例。英國的抵押貸款市場競爭激烈，已存在低首付產品甚至是零首付的產品，但是在經濟下行的時候，低首付會加大居民的違約風險，不宜大規模推廣。成交量。在房價增速放緩的情況下，北巖銀行加快搶奪市場份額，擴大在住房抵押貸款領域的份額，獲得更高的成交規模，是可行的措施。

所以，這麽看下來，要想提高盈利能力，繼續擴張規模是增收提高盈利的最有效方式。要擴規模，得要繼續擴負債。

為此，除加快原本的住房抵押貸款證券化融資與同業拆借外，北巖還盯上了當時同業融資的新銳——住房抵押貸款擔保債券。

發行住房抵押擔保債券的好處主要有兩個，一是能擴展融資渠道，擴大負債規模；二是相比多數是短期和中期的同業批發和抵押貸款證券化，擔保債券平均期限7年，能夠提供更長期穩定的資金，在當時的環境下減少流動性風險。

從數據來看，2004年以後抵押貸款擔保債券的規模持續增長，2006年達62.02億英鎊，占負債的6.1%，但一直保持在10%以下，並沒有像住房抵押貸款一樣井噴，我們猜測主要原因有兩個。

一來是監管，擔保債券的監管較證券化嚴格，發行和期限都受到嚴格監管；二來擔保債券期限偏長，融資成本偏高。

在以上三部曲的作用下，雖然股價沒有明顯起色，但是從報表上來看，還是取得了不錯的成績。

繼2003年的“死亡交點”之後，北巖再次逆市上揚，甚至在2006年大勢下跌的情況下，實現29%的股東回報增速。三大目標“總資產、凈利潤和凈資產收益率”，除凈資產收益率表現略顯疲軟，總資產和凈利潤均保持了超過20%的增速（圖16、圖18）。

2006年北巖銀行成為英國第五大抵押貸款銀行，第八大上市銀行，新增抵押貸款排名英國第二，2007年上半年北巖銀行新增抵押貸款排名英國第一。

眼見他樓塌了

北巖銀行在1997-2006年十年時間里迅速崛起，一時風頭無倆。但是輝煌的背後卻已是千瘡百孔，風險叢生。當2007年下半年，美國次貸危機襲來，波及英國，北巖暗藏的風險隱患瞬間爆發，在短短3個月內倒塌。

（一）輝煌下的暗流湧動

回顧北巖崛起的十年，可以很容易發現它主要的經營策略是：大力吸收同業資金，然後發放居民住房抵押貸款，以充分享受“房地產紅利”和“流動性紅利”。

與此同時，我們也不得不承認，這是一種“畸形”的發展模式，無論是從負債端還是從資產端來看，北巖都已經嚴重“偏科”。

負債端，北巖嚴重依賴同業資金。據我們測算，2006年年底北巖負債端同業資金（同業資金=同業批發+抵押貸款證券化*70%+抵押貸款擔保債券）總額大約為586億英鎊，占負債比例的60%，是居民存款226.31億英鎊的2.5倍。

這是個什麽樣的水平呢？

我們以當時英國較具代表性的幾家銀行為對比標的。僅考慮居民零售存款與同業資金，計算出居民零售與同業資金分別占兩者之和的比重，然後相除得到居民存款/同業資金的比例。

從表2來看，北巖的值僅為0.39，遠低於其他銀行。可見當時的北巖對於同業資金的依賴度到了一個怎樣的地步。

資產端，北巖嚴重依賴住房市場。2006年年底，住房抵押貸款占總資產的比例已經達到了77%。而流動性資產的比重僅為13%。低點，但與高點相比僅減少了4.3%。

在房地產市場走俏與同業流動性充足的情況下，這種“又紅又專”的發展模式並沒有過多的風險與問題。同業低融資成本、沖量的特征加上住房抵押貸款相對優質的高收益資產，一切看起來很美好。

但是，在2003年房地產市場繁榮已經顯現疲態，同業市場兼具收緊傾向時，北巖依然“不知悔改”地堅持這種模式就釀出了一堆風險隱患。

最明顯也最要命的一點是，持續加大的期限錯配釀造的流動性風險。

北巖的主營業務模式是：借同業資金，發放住房抵押貸款，然後抵押貸款證券化，借同業資金，再貸款，再證券化。從而形成“貸款——證券化——貸款”的循環。（我們建立了一個簡單的模型來詳細說明這個問題，詳情請參看附錄：對幾個細節問題的再探討。）

住房抵押貸款的期限一般是20-25年，每月只能收回些許資金，而住房抵押貸款證券化的平均期限在3.5年之內，看似長，但隨著存量的不斷累積，此前的證券化負債接連到期時，北巖將面臨一次性償還巨額資金的壓力。

如果是直接借的同業資金，那普遍是在1年以內，更短，在若幹個月後也將面臨著償付壓力。

屆時北巖銀行只能選擇再借同業資金或再發類似產品進行續接。

隨著多輪證券化的放貸循環持續，證券化負債與拆入的同業資金規模不斷擴大，北巖未來所面臨的續接壓力也在不斷提高，對於同業市場的依賴度也會進一步加劇。但是，同業市場是極不穩定的市場，金融機構的同業資金也是極不穩定的資金。如果未來出現較大的外部沖擊，金融機構都收緊流動性，那北巖續接可能就會出現問題，爆發流動性風險。這一點在次貸危機到來時，有著詳細的演變，此時不表。

而事實上，這種可能發生的流動性風險在2006年北巖最輝煌的那年，已經隱隱約約地有所顯現了。

2006年，北巖銀行的現金凈流入的增長率從171.1%銳降到-45.3%，現金流入的增長開始出現拐點。而此前的三年，北巖銀行現金凈流入一直保持高速增長，增長率最低也達到了38.2%。

對於北巖這樣一個如此依賴現金周轉的銀行來說，現金凈流入出現了問題，風控部門應該予以重視，但現實卻沒有。

在流動性風險管理方面，北巖的標準是銀行在不借助同業市場的情況下，在5個工作日內能夠拿出足夠的資金，滿足零售業務取款、貸款和償還同業批發資金的要求，同時確保符合監管層要求的流動性規則。

以這個標準來看，2006年北巖銀行零售業務占比22%，同業批發24%，總共占銀行總負債（總資產）的46%。與此同時，銀行資產端的流動資產僅占總資產（總負債）的13%。

以13%的流動性資產來確保46%的負債償還要求，可以看出，北巖銀行對居民零售業務和同業批發市場的預期過於樂觀。這也是導致北巖銀行沒有及時進行流動性風險管理的直接原因。

這種風險在經濟平穩時尙不成問題，但當金融市場出現動蕩，流動性收緊使其面臨大規模現金流出時，這種風險可能會進一步發酵。

或許不是沒有人意識到。2007年初，巴塞爾銀行監管委員會已開始著手完善銀行防範流動性風險的指引，英國監管層也開始將金融穩定列為重要的監管目標。

然而，沈迷於高增長光環的北巖銀行沒有及時反應，在發現冰山時，高速行駛的泰坦尼克已然無法掉頭。

（二）當危機來敲門：覆滅的北巖

2007年，美國次貸危機襲來，一切都變了。

在次貸危機過程中，美國與英國房地產市場全面崩盤，房價大幅下跌，原本買房的投資者在看到房價大滑坡後，做出了理性選擇，直接將房子留給銀行了，而不繼續償還貸款。

畢竟對同一套房子，居民在看好它升值潛力的時候會有動力花100萬抵押貸款購入，但當房價下降到80萬的時候，居民再以100萬還貸，那就不劃算了。

而恰好，住房抵押貸款證券化背後所依賴的正是每月貸款人按時償還的現金流。所以，當住房抵押貸款違約浪潮襲來時，住房抵押貸款證券化背後的資產很多是一堆違約風險高的嚇人的貸款，一堆垃圾貸款。在這種情況下，投資者都不願意再繼續購買這類資產。就算為數不多的具有良好貸款支持的證券化產品，也需要付出高昂的利率才能發行成功。

同時，由於連續的加息和接連爆出金融機構卷入次貸違約潮的消息，同業拆借市場的流動性也幾乎停滯。金融機構的風險偏好迅速下滑，紛紛提高備付性需求，不願意往外借錢，畢竟在金融危機襲來時，你借給人家的錢能否及時償還，在各家都需要流動性的那時，需要打上一個大大的疑問號。

而此時我們的主角，處於風口浪尖的北巖銀行又是怎樣的一個狀態呢？作為一家依賴全球同業市場流動性的銀行，北巖在這場浪潮中步履蹣跚，在同業相對穩定時不成問題的風險隱患此時接連爆發。

一是在經過6年左右時間累積，有了龐大規模的住房抵押貸款證券化負債，在危機爆發時有些開始逐漸到期，由於對應住房抵押貸款期限長，北巖面臨著續接的壓力，需要一筆錢來抵償，怎麽辦？

過去，我可以再做一個證券化，發一個補上，但現在住房抵押貸款證券化市場基本萎縮，新發要面臨著高價，甚至發不出來；或者過去我可以拆借，利用同業批發資金來補上，但同樣這時大家都在收緊錢袋子，要麽不願意給錢，要麽趁火打劫。

即使這時到期數額不大，但對這時的北巖來說也是一筆不小的負擔。

二是期限更短、更具彈性的同業拆借資金這時開始大幅撤退。在危機來臨前所借的大規模短期限同業資金接連到期，面臨著借新還舊壓力，怎麽辦？

同樣是發證券化產品與繼續拆借資金兩種手段。如果只是數額不大的到期的證券化產品，北巖還能支撐，但如果加上同業批發資金，那整個流動性缺口數額可能是超出想象的。

在以上兩種手段都沒法補上資金缺口的情況下，北巖如果有足夠的流動性資產，那還能通過變賣流動性資產來應急，但不巧的是，北巖超過70%的資產是沒有流動性可變賣價值的貸款，僅13%的資產是可流動性資產。

所以，無奈的北巖銀行只能選擇最後一條路。

2007年9月，北巖銀行因流動性危機向英格蘭銀行求救，申請資金援助。但瞬間，在2007年9月13日，北巖出現流動性危機向央行求救的消息被BBC曝光。緊接著第二天，北巖銀行宣布預計2007年稅前利潤將比預期低20%的消息。民眾的恐慌情緒被引爆。

在擔憂與恐慌中，北巖發生了擠兌，給原本就處於風雨飄搖中的北巖銀行添了致命的一刀。

2007年10月，北巖銀行宣告倒閉，尋求買家註資。輝煌的北巖在歷史舞臺上落幕。

尾記

北巖銀行的發展歷程完整地詮釋了什麽叫“成也蕭何、敗也蕭何”。1997年到2007年的十年正是英國房地產市場和金融市場風起雲湧的十年，準確抓住機遇、站在風口浪尖的北巖銀行也正是臺風登陸後第一個被席卷的銀行，北巖銀行的經歷值得我們反思和借鑒。

簡單來說就三點：

一是，不要將“雞蛋放在同一個籃子里”，負債端和資產端都需註意風險分散，即使負債端的產品多樣化，也需究其根本看其來源是否集中，做好風險防控

二是，在發展同業業務時，一定要把握好節奏，在存貸業務步入瓶頸時，我們仍然相信在金融市場業務上尋求轉型是銀行未來的出路。

三是，清晰地理解了監管層防風險的政策意圖。在這借一個簡單的模型來與大家分享。

假設市場上存在ABC三家銀行，A銀行買了B銀行的證券化產品，B銀行拿了錢之後去買了C銀行的證券化產品，然後C銀行拿到錢後，再去買了A銀行的證券化產品。如此，從A-B-C-A這樣一個流動性循環，如果是正向的擴張，那流動性會越來越充裕，但一旦有環節開始收縮，一家機構出現問題，循環戛然而止，那原本流動性擴張過程就將演變為慘烈的收縮過程，給金融系統帶來極大的系統性風險。

附錄

資產證券化

銀行將流動性差，並且能產生穩定現金流的資產出售給SPE（SpecialPorpuseEntity），SPE將這它們匯集成“資產池”，以產生的現金流為支撐在金融市場上發行有價證券。相比動輒二三十年的住房抵押貸款，期限幾年的資產證券化可以解決商業銀行資產和負債期限不匹配的問題，盤活銀行資產，緩解銀行資金緊張，北巖銀行的資產證券化主要是住房抵押貸款證券化。

在住房抵押貸款證券化中，北巖銀行兼任兩個角色，發起人和服務機構，銀行用利率r1貸款給居民購買住房，再將貸款以利率r2出售給SPE，SPE再將抵押貸款的資產池證券化，以利率r3出售給投資者，利率之間存在如下關系：r1>r2>r3>銀行長期存款利率。

北巖銀行的收入包括服務費和與SPE分享剩余收益，銀行雖然減少了住房抵押貸款的利息收入，但是增加了證券化業務帶來的服務費，通常可以獲得約占平均收益三分之一的服務費收入。剩余收益是SPE保證其他費用和收益償還後，與北巖銀行分享的部分，為了保證這部分的收入，北巖銀行又增加了一步操作進行風險轉移，具體是用應得的剩余收益成立一個損失預備基金，與一家名為Whinstone的SPE就這個損失預備基金簽訂財務擔保合同，Whinstone同時在外幣市場發行等值的信用票據，相當於北巖銀行將應得的剩余收益賣給Whinstone，Whinstone又把它賣給外幣市場的投資者。綜合來看是以住房抵押貸款的部分收入為代價換取流動性，轉讓的這部分收入就是融資的成本。

資產擔保債券（Covered Bond）

資產擔保債券是一種以抵押貸款或其他可以產生現金流的債務為償付擔保的債務融資工具，發行債券的機構以抵押品池中的完全擔保物權做擔保，北巖銀行的資產擔保債券主要是住房抵押擔保債券。

住房抵押擔保債券是一種債券，銀行將優質的住房抵押組合作為抵押品，利用LLPs（limited liability partner ships）成立“抵押品池”，以其現金流支付投資人的利息，發行的債券。與住房抵押貸款證券化不同的是，住房抵押擔保債券是由發行人管理，抵押品仍在發行機構的資產負債表上，發行機構必須維持超過資產擔保債券名義價值的“抵押品池”，當抵押品價值下降的時候，當資產到期或者不再符合擔保的時候，投資人可以就不足部分向發行人求償，發行人必須做出替換。從歐洲的監管上看，資產擔保債券的監管較證券化更嚴格，對銀行的要求也較高。

具體做法是北巖銀行用利率r1借錢給居民買房，將沒有證券化的住房抵押貸款分配給SPV（special purpose vehicle），成立“抵押品池”，以利率r2發放抵押貸款擔保債券給投資者，這時抵押貸款擔保債券中的利率關系是：r1>r2>銀行長期存款利率。

FSA：英國金融服務管理局

FSA作為獨立的非政府組織，是英國金融市場的監管機構，由證券投資委員會改組而成，直接向英國財政部負責。

同業市場發達會增加銀行的系統性風險問題

同業業務增加銀行系統之間的關聯性，降低銀行系統的存款準備金率，擴大貨幣乘數，加倍擴大“擠兌”壓力，增加了整個銀行體系的系統性風險。

在銀行體系中，銀行的準備金由法定存款準備金和超額存款準備金決定，假設市場中的準備金率為20%（10%的法定準備金和10%的超額準備金），中央銀行發行1000元給第一個居民，他將所有現金存入第一家銀行，銀行留下法定準備金200（1000*20%），將剩余的800元（1000-200）現金貸款給第二個居民，第二個居民將800元存入第二家銀行，銀行留下法定準備金160元（800*20%），將剩余的640元（800-160）貸款給第三個居民，此時貨幣市場中的貨幣總量是2440元（1000+800+640），整個存款貸款過程不斷往複，經過銀行系統的1000元，最終會創造出5000元（1000/20%）的流通貨幣，貨幣乘數是5倍（1/20%）。

北巖銀行高杠桿的主營業務模式

北巖的主營業務模式是：將資金貸款給居民買房，將住房抵押貸款做成“資產池”或“抵押品池”發行證券或債券融資，將融到的資金再次發放給居民買房，形成“貸款——證券化——貸款”的循環，由此北巖銀行通過證券化實現了過度放貸的高風險資本運作。

比如銀行有初始資本金100萬，發放給第一批居民買房，雙方約定居民定期支付銀行本息，每年3萬，50年，到期共需償還銀行150（100*（1+0.5））萬，銀行每月收到3萬不能繼續放貸給其他居民，因此他將這筆150萬的居民住房抵押貸款的一半（150/2）作價60萬（150*0.8/2，包括服務費和剩余收益）賣給SPE，SPE將這價值75萬（150/2）的抵押貸款發行65萬的證券，由此本該有銀行全部獨享的25萬（150/2-100/2）貸款利息收入，分享5萬（65-60）給SPE，10萬（75-65）給投資者，銀行順利回血並且獲利20萬（120-100）。

然後銀行開始第二輪房貸，將60萬發放給第二批居民買房，獲得90萬（60*（1+0.5））住房抵押貸款，將一半以36萬（90*0.8/2）出售給SPE，銀行獲利6萬，再次將36萬發放給居民買房，開始第三輪貸款和證券化，到第三輪為止，銀行在100萬的基礎上發放了196萬（100+60+36）的貸款，資產負債表上總共存在196萬的資產，100萬資本金和96萬負債，此時資產端的住房抵押貸款包括證券化的96萬（60+36）和非證券化的100萬，在只有一次住房抵押貸款證券化時，抵押貸款占總負債的比重為60%，兩次證券化後變為96%（（60+36）/100），循環證券化擴大了銀行的資產總額。

由上述過程可以發現，抵押貸款證券化的總額逐漸減小，可以測算出一個循環到極致的證券化總量數值：

極致的住房抵押貸款總額=原始資金（資本金）/1-(1+住房抵押貸款利率)*所有住房抵押貸款中去做證券化的比例*住房抵押貸款做證券化時的折價率。

實際情況中，北巖銀行的資產端不只有住房抵押貸款，負債端也不只有資本金和證券化的住房抵押貸款，北巖銀行將其他渠道籌集的資金也大多用於向居民發放住房抵押貸款。

因此，在考慮銀行存款和住房抵押貸款債券等所有最重要項目的情況下，我們認為北巖銀行的基本經營模式是將資本金和居民存款（除抵押貸款證券化外銀行最重要的負債端項目）發放給居民買房，將住房抵押貸款用證券化和擔保債券融資，再次發放給居民買房，再證券化或發債，如此形成“貸款——證券化或債券——貸款”的循環。根據數據測算，這個模型假設基本成立，有兩個數據可以支持我們的結論。

1）負債端住房抵押貸款證券化和資產端證券化的住房抵押貸款相一致根據上述分析，資產端所有住房抵押貸款中被證券化的數額應該和負債端的住房抵押貸款證券化相等或相近，2006年北巖銀行負債端的抵押貸款證券化和擔保債券與資產端證券化的住房抵押貸款非常接近。

2006年北巖銀行負債端住房抵押貸款證券化和擔保債券總額是464.28億英鎊，資產端證券化的居民住房抵押墊款總額471.98億英鎊，分別占總負債（總資產）的45.96%和46.73%。

2）實際抵押貸款占測算出的極致抵押貸款總額的60%，2006年北巖銀行過度房貸程度更深

北巖銀行實際住房抵押貸款（資產）占測算出的循環到極致的抵押貸款總額的60%以上，進一步細化發現，2004、2005年北巖銀行經過3輪證券化，2006年北巖銀行經過4輪證券化，證券化和過度放貸程度更深。

根據公式：極致證券化的住房抵押貸款總額=原始資金（資本金）/1-(1+住房抵押貸款利率)*所有住房抵押貸款中做證券化的比例*住房抵押貸款做證券化時的折價率，根據英國皇家住房互助協會公布數據，我們取住0.5的住房抵押貸款總利率（總單利，即居民借款100萬，最終連本帶利償還150萬），根據北巖銀行年報數據，取住房抵押貸款證券化率60.53%和折價率84.3%（其他年份年報信息不完整，2004、2005年也用這兩個數據測算）。計算出的2004、2005和2006年北巖銀行實際住房抵押墊款占極致住房抵押墊款（測算值）的64.25%，62.60%和67.66%。

我們將測算細化，發現，2004年和2005年北巖銀行大概經過3輪證券化，2006年北巖銀行經過4輪證券化。2006年年北巖銀行實際證券化的住房抵押貸款總額是866.85億英鎊，處於第三輪和第四輪證券化累計值之間，可見2006年北巖銀行進行了4輪抵押貸款證券化。並將其籌集到的資金用來放貸。

此時，北巖銀行利用多輪證券化過度放貸，嚴重提高了銀行的杠桿率，采用我國商業銀行杠桿率進行測算。

杠桿率=（一級資本-扣除項）/調整後的表內外資產余額。

我國銀監會《商業銀行杠桿率管理辦法（修訂）》的要求，商業銀行杠桿率不得低於4%。數據顯示，北巖銀行2004年開始杠桿率驟增，持續低於4%，2006年達到3.55%。

(完)

最近國外真是水深火熱，周四巴西總統受到賄賂指控，股指直接熔斷，而北美洲的加拿大也是焦頭爛額，不久前爆發了迷你版的次貸危機，加拿大最大的房貸公司Home Capital Group遭遇大量投資者擠兌，股價直線暴跌。（Home Capital Group是加拿大最大的非銀行抵押貸款公司，主要業務是為購房者提供次級貸款）。

這一刻世人終於回想起被2008年美國次貸危機引發的全球性經濟危機所支配的恐懼。

眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。加拿大是中國海外炒房團經常關顧的地方，這次加拿大房地產泡沫先崩為敬，海外炒房團，你還好嗎？

眼見他起高樓

人類歷史就是一部人類遷移的歷史，為追逐宜居之地，人類不斷爬山涉水，甚至橫跨洲際，最終形成如今的人類世界格局。時至今日，這種遷移仍在潤物細無聲的進行著，海外炒房團就是一幅縮影。

縱觀中國五千年歷史，在清朝閉關鎖國之前一直保持對外交流。秦時有徐福東渡、漢朝有張騫開通的“絲綢之路”、隋唐有鑒真東渡，而到明代則有鄭和下西洋。時間回到現代，在全球化背景下，中國慢慢崛起，與古時對外輸出瓷器、茶葉、中華文化不同，這次我們是輸出強大購買力。

海外炒房團東渡日本，跨越太平洋，揮師北美洲；西進歐洲，南下東南亞、澳洲大陸，北至南韓，但凡是“宜居之地”無不有炒房團身影。

根據胡潤發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》的數據顯示，中國海外房地產投資總額不斷增加，且增速明顯加快，2016年前八個月就達到235億美元。

只能說一句，有錢人太多了，買買買，不得不服這購買力。中國經過三十幾年的經濟發展，居民財富迅速積聚，高資產人數快速攀升。根據胡潤研究的數據顯示，2016年千萬資產的人數達到134萬，增長10.7%，其中炒房人數占15%。接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。中國“海外炒房團”已經成為現象級的存在。

其實，高凈值人士配置海外資產也是一種“剛需”，就像國內結婚需要購買首套房一樣。當一個人的財富增長到一定程度，資產保值就超過增值成為第一目標，海外配置資產能降低匯率波動帶來的風險，成為避險的重要手段。國內房地產投資經驗和思維定勢，再加上子女海外教育、移民等原因，令到房地產成為海外資產配置標的的首選，占比為43.4%。

另外，從投資的角度看，海外房產的租金回報率要遠高於國內一線城市。國內北上廣深的租金回報率已低於2%，比新加坡還低，而美國南部奧蘭多、亞特蘭大等城市租金回報率甚至高達10%。難怪首富之子王思聰說上海租售比太低，買房不如租房。

眼見他宴“賓客”

隨著加入海外購房團的人越來越多，不斷推升資產價格，而資產價格的增長帶來的收益總是更能激發人性的貪婪，吸引更多投機者進入，最後就變成了海外炒房團。

海外炒房團經常關顧的幾個國家，如加拿大、美國、澳大利亞、新西蘭等，這些國家的主要城市房價的上漲都能找到中國海外炒房團的身影。雖然很難證明都是炒房團一己之力炒上去的，但毫無疑問房價上漲離不開海外炒房團的推波助瀾和煽風點火。

以加拿大為例，根據NBFEconomics and Strategy研究（下圖陰影區域表示加拿大房地產市場的衰退），在2008年次貸危機時，美國房地產價格迅速下跌，而加拿大只是短暫回調，然後就一往無前的向上奔了。

而根據加拿大國民銀行不完整統計顯示，加拿大溫哥華地區的熱銷房子買家曾經有三分之一是中國人。也有數據顯示，2015年中國投資者在加拿大投資127億加元（約合96億美元）置辦房產。在多倫多，中國買家的成交占總量的14%，即占630億加元的房市成交總金額中的90億加元。

澳大利亞也是中國炒房團鐘情的地方之一。根據澳大利亞國外投資審查委員會的年報數據，2016年來自中國買家的住宅購買申請數量增加了19%，超過4萬份，總價值達724億澳元（約合人民幣3120億元），創下歷史最高紀錄。

而澳大利亞廣播公司ABC統計了新南威爾士州的房地產數據，中國買家占所有海外買家比例達到77%（按住房價值計算），而排名第二的印尼買家購買的房屋價值僅占全部海外買家的1.7%。

眼見他樓塌了

HCG作為加拿大最大的非銀行抵押貸款公司，主要業務就是為購房者提供刺激貸款。Home Capital Group兩年內暴跌近90%，雪上加霜的是擠兌潮還在繼續。

先回顧下HCG股價崩盤過程。早在2014年就HCG對“不正常”的抵押貸款申請展開了內部調查，在2015年2月就停止了與部分中介的交易，但是當時沒有披露是因為中介涉嫌欺詐。直至在2015年7月HCG才承認因為公司發現他們涉嫌幫助借款者偽造收入證明，切斷了與45個抵押貸款的中介的聯系，而涉及此次偽造收入證明事件的房貸金額大概達到10億加元，HCG股價隨即快速下跌。

事情來到今年3月，HCG披露安大略交易所正在對HCG的CEO展開調查，不久HCG宣布停止現任CEOMartin Reid職務。到4月，安大略交易所宣布起訴HCG，稱HCG作出了非常重要的誤導性公告，給了HCG重重的一擊，股價斷崖式下跌。

而擠兌也還在繼續，從3月底至4月底，資金從該公司的高利儲蓄賬戶存款賬戶中持續流出，總共減少了5.91 億美元。而HCG信托賬戶余額僅為1.25億加元，自3月底以來下降超過了90%。最終公司不得不宣布從安大略省退休基金取得20億加幣的緊急貸款應付流動性危機。

實質上，歸根結底還是加拿大房地產泡沫化導致此次危機。

加拿大的房價在2008年美國次貸危機後只是小幅下調後就一路絕塵向上，早已經炒作到脫離居民經濟能力基本面。近期加拿大皇家銀行的研究報告就指出，大多倫多地區在去年第四季度的住房負擔能力，已處於上世紀80年代中期以來第二差的水平。

當房地產在熱錢炒作下飆升，賺錢效應吸引吃瓜群眾進場。在低利率環境下，投機者大膽的加杠桿，為了取得貸款，就會通過偽造收入證明等不正當方法獲取貸款。而中介為了高額報酬，也在配合進行造假，直到房地產泡沫受到外界制約。正反饋停止，甚至造成逆向反饋，最後爆發危機，而HCG則將首當其沖。

而外界制約主要有以下因素：

1、加稅，打擊海外炒房團。溫哥華所在的省推出了對外國購房者征收15%物業轉讓稅的政策，以求遏制溫哥華房價不斷上漲的勢頭。

2、美聯儲進入加息周期。美聯儲帶頭加息回收流動性，各國央行也都亦步亦趨，而根據NBF研究如果將五年期利率提高100個基點，溫哥華和多倫多每月的抵押貸款償付將分別增加9%和7%，屆時能否抵擋加息的沖擊是要打上個大大的問號的。

3、中國加強了外匯管理。2014年中旬以來中國外匯儲備緩慢下行，在2017年1月甚至跌破3萬億水平。今年初外管局就再三重申：“境內個人辦理購匯時，不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。”不難想象中國海外炒房團資金將受到制約，來自中國的輸血減少。

是不是覺得似曾相識，2008年美國次貸危機也是同樣的路徑：低利率環境，熱錢不斷炒高房價，然後加息，爆發危機，熟悉的配方熟悉的套路，如有雷同，絕非巧合。

外國的月亮並不比中國圓。外國的房地產市場化程度要遠超中國，政府能選擇的調控手段遠低於中國，沒有限購限售等，且土地供給也是自由流通的。值得註意的是，海外購房的杠桿遠超過國內。以澳大利亞為例，新增的購房者中零首付占到了40%，這是無限杠桿啊。

所以海外房地產市場出現泡沫後，在外界條件制約催化下，往往以市場出清的方式消解泡沫，這個過程無疑是慘烈的。

加拿大房地產泡沫膨脹的狀況已經超過美國當年，已經成為一個隨時爆炸的炸彈，HCG問題的暴露預示了加拿大房地產市場已經進入倒計時，最糟糕的後果就是重演2008年次貸危機。HCG若是繼續被擠兌，最後流動性枯竭，也沒有進項資金，最後在房地產市場出現拋盤，或將成為第一個倒下的多米諾骨牌。

也有人說HCG擁有約150億加元的房貸資產，只占加拿大加元抵押貸款市場的1%，而加拿大財長也稱：不排除在必須時展開全面救助，不會引發美國次貸危機那樣的系統性危機。但是，如果你看到一只蟑螂出沒，代表屋子里某個角落有一群蟑螂。一葉知秋，HCG暴露出的問題或者只是整個行業一例。

當海外炒房團用炒中國房子的邏輯和經驗炒海外房地產時就已經註定失敗了。

據加拿大房產協會5月15日公布的數據顯示，多倫多房屋基礎價格指數四月上漲5%，這是自2005年以來錄得的上漲幅度第二高的數據，但是房產市場的賣盤數量明顯增加，而成交量卻下降，房價將出現松動。

而澳大利亞在稅務辦公室（ATO）登記有房產投資的180萬人中，三分之二的人申報了房租虧損，也就是說房租無法沖抵月貸款利息。澳大利亞的銀行也收緊了房貸，將外國投資者購買公寓的印花稅稅率從3%上調至7%。

尾聲：

當年海外炒房團攻城略地的消息常常見諸報端，如今加拿大房地產市場已岌岌可危，海外房地產市場的市場化程度遠超國內，泡沫不會得到小心呵護。覆巢之下，安有完卵，海外炒房團鐘愛的其他城市如新西蘭、澳大利亞、瑞典的房價也已經有過熱泡沫化趨勢。海外炒房團腳步或該停下了，還是腳踏實地幹點實事吧。（完）