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神秘富豪黃金夢 日月行館總裁 湯文萬

2010-11-25  NM




全台灣最貴的飯店在哪?答案是日 月潭的日月行館,住一晚要價32萬元,大約是一台國產小車的價錢。

這家飯店的老闆是湯文萬,他出身貧寒,投資房地產、經營營造業、投資靈骨塔,又跨足健康食品生技業,迥異的業種卻累積出百億元可觀身家。

因為日月行館,才讓他原本神祕的富豪形象曝光,經營飯店不如說是描畫理想世界,要「頭頂黃金天、腳踏黃金地」。只是這個理想世界的市場何在,還有待考驗。

湯文萬 小檔案

年 齡:1955年,55歲

學 歷:紐西蘭鳳凰大學榮譽企管博士、僑泰高中化工科

經 歷:桐核麥集團 、金陵山宗教園區 、日月行館總裁

家 庭:已婚、育有2子1女

最喜歡:要做就要做到最好

最討厭:垂頭喪氣

採訪結束,湯文萬突然說了一句:「不要老是只寫黃金馬桶!日月行館還有其他可寫的嘛!」陽光正好,映著他手上金錶,照耀得我眼前一花。

理想人生 黃金伴

還沒進門,遠遠便能望見日月行館那根金氏世界紀錄最高?以金箔一層層貼成的黃金桅杆,總重十五公斤;走進飯店,主牆金光閃閃,六座電梯門也閃著金光;房裡 的金馬桶則從日本TOTO訂製,再裡裡外外貼上金箔,製作當時每個造價就超過二十五萬元,在金價飆漲的現在,整個飯店更是每天都在增值。

「有人說黃金俗氣,他們不懂啦。黃金代表極樂世界,黃金才是永恆。」湯文萬得意地說:「理想的人生,應該要『頭頂黃金天、腳踏黃金地』。」

不只是花了逾二十億元的日月行館,湯文萬對黃金的迷戀,也展現在他的金陵山宗教休閒園區,辦公室所在的至善園屋頂有百餘坪的純金圓形圖騰,供奉著身高九公 尺的純金地藏王菩薩。

窮家出生 曾怨天

如此「多金」的湯文萬,小時候卻是個不折不扣的窮孩子,他出身台中霧峰,父親以務農維生,家裡有八個孩子,幼年每天赤腳跑石子路去上學,放學後又趕緊跑回 家餵豬。中午同學吃著白米飯時,他只能逃到校外挖番薯,抹淚怨嘆老天的不公平。

為了求生,他高中半工半讀夜校,憑著在校學的化工知識,自製各種化妝品擺地攤:「那種原本白色、擦上嘴巴就隨著體溫變紅的脣膏,我三十幾年前就作出來了, 可惜沒有申請專利。」

一心想成功的他,畢業後進入淘金最快的營建業,一九八五年他拿山上老家的果園向銀行借貸六十萬元進入台中市購地,數年間土地漲了又漲,他轉進股市,一路從 二千點跟到九千點,才三十三歲財產就破二億元。

一九九三年,湯文萬原本打算移民澳洲,卻因家人大力反對而作罷。「既然要留在台灣,我就在老家霧峰山上買地,建一個自己的夢想園。」他陸續買了三十公頃, 因為他信一貫道、妻子信奉基督教,他乾脆把佛、道、天主、基督教、一貫道,五種不同宗教的建築各建一個。

金陵山雖登記為喪葬用地,但湯文萬企圖心強,計畫打造結合宗教與觀光的園區。園內高七層卻無任何柱子的廟、偶像劇喜愛取景的教堂、比北京天壇還高的陳大姑 壇…建築曠日費時、需要的資金也不少,「我只能慢慢買、慢慢建,這段時間,我認識了丁明哲博士。」

湯文萬的派頭 生機飲品 攢身家

當時丁明哲是國防醫學院微生物及免疫學研究所所長,專長在蕈菇類萃取的多醣體,湯文萬透過一貫道親牽線,拿到丁明哲研發的多醣體濃縮液之後,自己飲用發覺 抵抗力變好,「我轉送朋友,喝過的全都回來向我討,我一想,這個有市場喔!」二○○一年,他取台語「通好賣」的諧音取名桐核麥,以三億元跟國科會申請進入 南科設廠。

雖是走在時代尖端的生技業,湯文萬卻揚棄最常見的代理商通路行銷模式,改走直銷。他不作媒體廣告,只在高速公路上擺了T bar;不上一般店面通路,卻以傳銷業界最高的八成獎金回饋制度吸引會員,短短一年半就有二萬多人加入。

「第一,上架費太高,且我們的商品種類少,在貨架上容易被淹沒;第二,至少有九成顧客都會再回頭訂購,不需要花錢作廣告。」透過一貫道親的高忠誠度,湯文 萬光靠一支多醣體飲品,一年就創造十七億八千萬元的營業額。「他們的成功是藉助宗教力量。」直銷界人士說,一貫道親吃素,營養補充品需求高,忠誠度也高, 這塊市場別人很難打入。

轉進旅店 不能輸

二○○七年,南投縣政府將蔣公行館舊址以BOT方式發包興建國際觀光飯店,國賓、立德、六福、統茂、鄉林等企業競逐,最後卻由桐核麥得標、獲得三十年經營 權,讓許多業界人士跌破眼鏡。據了解,除了二十億元建築預算相較於對手高二倍,同時引進日本知名的大倉飯店管理,是桐核麥出線的主因。從沒經營過飯店的湯 文萬,信誓旦旦說:「正因我沒有經驗,才能建造出從前沒有的飯店!」

日月行館位於涵碧樓正上方,讓湯文萬從一開始就背負「不能輸」的使命,興建前第一件事便是吊上六十米高空找景,他興奮地在空中比畫著:「這塊地是全日月潭 最高的地方,可以二百七十度遍覽潭景,九十二間房間都面向日月潭,每一間客房都有溫泉風呂…」

沒料到,開始興建後原物料節節上漲,半年內光是鋼材就漲了五成以上;接著二○○八年金融風暴來襲,營造廠商倒閉,瞬間蒸發數億元。湯文萬苦笑攤手說:「頭 都洗了,不咬牙做完怎麼行!」最後興建金額又追加了四億元才完工。

鎖定頂級 加碼做

在生技業鎖定特定客群的湯文萬,作旅館也走差異化行銷,日月行館一晚房價從二萬到三十二萬元不等,八樓以上的VIP客房,從入住到退房不在大廳,而是在客 房,走廊不能有服務人員,但客人召喚,一分鐘內就要出現。湯文萬說:「我要作的是金字塔頂端的頂端那百分之一的客群,這些人要的是尊榮、享受、黃金服 務。」

但從今年起,日月潭觀光已由中國籍超越了日籍旅客,房價則以二千元為大宗。房價超高、僅九十二間客房的日月行館,開幕至今的住房率約三至四成,當地遊艇業 者也直言:「日月行館太貴了,知名度又還沒打出來。但是中國團很愛看那支純金桅杆,我們都會把船開過去讓他們拍照。」

但湯文萬並不氣餒,還打算加碼投資飯店業、在台中七期開商務飯店。他走過金碧輝煌的大廳,站在仿效美國大峽谷的踩空玻璃觀景台,指著說:「看到沒,那棵是 日治時代天皇留下的老松和樟木。」他微笑著「噹」一聲打開黃金打火機,煙霧繚繞裡,我看見當年那個窮孩子,終於實現此生最大的黃金夢。

日月潭 蔣公行館之爭

日月潭2大頂級飯店日月行館與涵碧樓均宣稱由蔣公行館改建。涵碧樓是1916年日人伊藤在日月潭興建的住宅,當時就叫「涵碧樓」,戰後改設為總統蔣介石行 館。1966年,部分蔣中正侍衛室人員成立「涵碧樓暨慈恩塔管理委員會」,並向林務局承租附近潭邊國有林地,擴建涵碧樓旅館。

1982年南投縣府打算調高租金,與涵碧樓管理委員會纏訟數年,後縣府勝訴收回舊涵碧樓土地和建物(即今「日月行館」現址)。纏訟期間管理委員會又在原旅 館右側和林務局承租土地另建新大樓,繼續營業。1999年中部發生921百年大震,日月潭受災嚴重,原涵碧樓管理委員會將後來增建的旅館大樓等地上物賣給 鄉林建設,即今涵碧樓。

南投縣府2007年將舊涵碧樓土地和建物公開以BOT案招標,由桐核麥集團得標,日月行館位於涵碧樓正上方,但地勢更高(海拔794公尺,為日月潭畔最高 點),園區內有多株自日治時代留下的老松和樟木,又有諸多蔣介石和夫人蔣宋美齡生前留下的足跡,亦以蔣公行館作為號召。

後 記

「我只是個平凡人而已。」湯文萬嘴裡常掛著這句話,但辦公室裡滿滿是古董、身旁處處是黃金。金陵山的九龍壁雕滿古代只有皇帝能用的五爪金龍、重金標下的日 月行館是蔣介石行館,辦公室裡背後就是龍蟠屏風。在沒有皇帝的年代,他彷彿是一方之王。

篤信一貫道的他,雖然嘴上不提,但處處可見風水考究,為什麼重金搶下日月行館,他是這麼說的:「日與月交會處,就是精華之地,就有氣,住在這裡手氣會變 好。」讓我想起他多台轎車車牌都登記「777」,原來人生也是一場賭局,需要好手氣才能成功。

五教合一金陵山


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掟滙豐 入388 湯文亮2015新股神

2015-04-16  NM
 
 

 

在這個港股大時代,想發達只需一個冧巴,而這個冧巴,就是「生發發」(港交所388)。上週三復活假後開市,港交所已裂口高開,在其後四個交易日內,如入無人之境,大升一百蚊!本週一最高見三百元歷史新高,週二才見回軟。幾日間一隻市值數千億的重磅股大升五成。本刊在三月初、港交所仍在二百蚊樓下徘徊時,訪問了紀惠集團行政總裁湯文亮,當時他已斬釘截鐵說:「掟$80億滙豐,入港交所!」今日他成為其中一位升市大贏家。而一路玩開A、H股ETF的前理工大學會計及金融學院副教授林本利,今次亦贏開巷,他說:「喂!我舊年開始已經叫你買啦!」這班股市贏家,就急升市況,向本刊讀者提供最新部署。置身十年一遇的大牛市,最揼心的,不是提早止賺離場的人,而是手上一直無貨的人。對股民來說,唔理好醜,最緊要「有貨在手」。

上星期三復活假後,港交所如坐火箭般,由唔信升到你信!之前股價一直突破不到二百元關口,假期後第一個交易日,就升了二十大元至二百二十元。其後兩個交易日,一路在二百三十至二百五十元之間徘徊。當不少人認為夠皮止賺之際,本週一港交所再一口氣抽升五十蚊!最高見三百元,嚇到股票機前的散戶而嘩鬼叫。本週二港交所終回吐,但亦只是跌了十多元,有望再上衝。港交所,成為股民心目中的神話,其中紀惠集團行政總裁湯文亮,就在大升市前,扑中了這個神話。今年三月初,他正在為「細價樓爆煲」言論四出演說,有見湯文亮對選股亦有研究,故本刊當時問他投資策略,他斬釘截鐵只提出一個冧巴:「388」,「我八十億賣晒滙豐(5),轉咗入港交所。」

一注獨贏388

三月初港交所還在一百七十蚊左近橫行,還有掉頭向下趨勢,但湯文亮仍然非常睇好,當時他分析到:「以往我好鍾意滙豐,但而家唔鍾意。我覺得歐智華(滙豐行政總裁)係金刀手,無論係做會計,什麼也好,都係負責炒人,炒完就要離開。每一間公司都一樣,蝕緊本,搵金刀手回來,炒炒炒炒。咁一定要再找一個元帥,帶大家打仗。佢唔走,我唔買滙豐。我八十億賣光滙豐,轉咗港交所。」「為何是港交所呢?我同陸東成日唔夾嘴型,但港交所就啱嘴型。佢同我講三年內睇五百蚊,我話啱,我都覺得係。原因係而家你買股票,你買它的資產都係其次,你係買它的債務。你買咗一隻有一百億資產嘅股票,原來它有很多隱瞞債務,咁就死,但港交所就冇。它這次還因滬港通賺咗六千多萬。二,它派息有九成,這樣才能吸引基金去買你的股票,如果冇利息會很悶。還有一個先決條件,就係滬港通,香港交易所那邊,(成交額)達到一千億。保持有一千億。港交所的引擎就開動。」

二百蚊樓下再入

然而,今時今日的股市,已超出所有人預料,港股已不是每日一千億成交,而是近三千億!有見港交所幾天內急升五成,湯文亮有新部署。「我一百三十幾元買入(去年五月),好多人仲笑我點解要買港交所,話唔值錢。」他暫時掃入了七十萬股港交所,賬面賺約一億,本週一他笑說是時候「食胡」:「而家個市太唔健康啦,我會分階段沽貨,大約沽三分之一,有胡唔食,罪大惡極啊!」他指出港交所若跌穿二百元水平,才考慮再入貨:「好多一百四十元入嘅會走貨,港交所會跌番落二百蚊。後市會抖抖,財不入急門。雖然財爺(曾俊華)出聲話冇爆煲,但而家高追港交所,同接火棒冇分別呀。」湯文亮多次向記者說,不要公開他的投資數字,因為女兒會鬧。他在澳門出生,父親早逝,母親在澳門經營木材生意,另有鋪位收租。其二家姐廖湯慧靄嫁入廖創興家族,獲丈夫廖烈正打本數百萬元成立投資公司,後改名紀惠。湯文亮在加拿大讀完書後即加入紀惠,和姐姐打拼天下,最掂一鋪是○三年借銀行槓桿式掃貨,主力買「銀主鋪」,現時集團估值四、五百億元。他與太太及子女同住陽明山莊五千呎頂層單位,平時九點返工,飯後不久收工,閒時與家人及經紀飲茶吹水。平日嗜好是打壁球,和金管局總裁陳德霖更是波友,他笑說:「我同佢喺南華會健身識,仲一齊打過上壁球聯賽甲組添!」○七年國泰航空舉辦壁球名人慈善賽,陳德霖出力比賽,湯文亮出錢捐贈。可能要掌握股市經濟,識啱朋友先係最緊要!

港交所大贏家

除了湯文亮,本刊翻查港交所二○一四年股東名冊,發現不少城中富豪都有揸重貨。最大手者,如永安百貨後人、永安(289)非執行董事郭志標等人的相關公司,起碼持二百八十萬股港交所,賬面市值達八億多。而鞋王百麗(1880)創辦人鄧耀的堂兄弟鄧強林,亦持近百五萬股,賬面值四億元。港交所行政總裁李小加持貨值一點六億元。亦如去年本刊訪問過的「街坊股神」雷敏謙,亦因為港交所,組合市值多了一個「位」。雷敏謙正職配藥員,副業買股票,已持有二百多隻股份。在上週短短三日間,他的投資組合突然「多咗一個位」,由市值九百萬元,升值至過千萬元。「我都估唔到升得咁快!好似上年年尾先買嘅新奧能源(2688),四十蚊買而家都升到五十三蚊啦!」他的五大愛股恒生(11)、中銀香港(2388)、港交所、友邦保險(1299)同渣打(2888)中,港交所一枝獨秀跑出,現持有二千多股,賬面賺六十萬,「有啲我唔夠十蚊買入,上年一百四十幾蚊嗰時又入多二千股。我唔會放o架啦,收咗咁多年息,有啲根本已經無成本,放嚟做咩?買其他可能會搭錯船喎!」

睇唔通市買ETF

要數另一個股市贏家,可說是前理工大學會計及金融學院副教授林本利。由於睇不通個股,睇好中港股市會輪流炒的他,近年索性只買A、H股指數ETF,已贏個開巷。去年九月他已向本刊推介南方A50(2822),三個月間升三成,到去年十二月,他轉而向本刊推介恒生H股ETF(2828)。當時他說:「H股股價落後A股好多,有機會追落後。我做法好簡單,就係套戥(arbitrage),A股升就買H股,H股升就買A 股,兩者間有大概百分之五的差價,我就take action買股。」為何情有獨鍾買ETF?林本利說:「升市明顯是中央國策帶動,但我唔知邊個行業會升,所以追蹤大市ETF係最直接跟到個市。你而家再問我睇好咩行業?我一樣都係話ETF。喂!我舊年開始已經叫你買啦!」近日南方A50已突破十六元關口,一年升了一倍,H股ETF亦一年升了四成,現時林本利建議股民不要盲目入市,但如果散戶認為無貨「風險」大過有貨的話,仍可買恒生H股ETF:「如果你係都要買,唔好買正股,買恒生ETF。因為A股升咗咁多,資金係要落返來香港再炒,咁2828咪會再升,總之邊度有差價就買低水嗰度。A股回番咪買A股ETF,H股同港股跌番,就咪買H股ETF。」他認為大牛市會持續一年,但要注意香港升市已由去年十月開始:「所以玩多幾個月度就完啦!除非深港通今年內開通到,否則都唔會升咁耐!」

「炒股跟黨走,賺到無朋友。」

自從復活節假期以來,港股已直線颷升,並升破二萬五千點,近日曾一度攀至二萬八千點關口,至本週二才回落;成交金額每日平均二千五百億,比平日多近一倍。不過,雖然走入街市、公園,師奶阿伯都在談論股市冧巴,但由於升勢過急,真正有追入賺錢的人不多,反而大把人在研究將多年蟹貨趁機沽售。事實上,今次大升市由內地資金帶動,眼見A股升得急,遂大軍南下,追入落後的H股。記者來到深圳的股票行,便見識到強國人炒股的癲狂。上週五,記者前往深圳福田區國信證券行觀察,內裡已擠滿開投資戶口的師奶。開完戶她們順便走到坐在電腦前的「前輩」面前偷師。其中被推舉為股神,炒股六七年的強國人劉先生,近日有玩人壽窩輪等,已賺了十多萬。這天他激動地專家上身,不停拍枱指點身邊師奶,記者問他入市策略,他竟指:「隨便買都可以,只要成交量大就可以買。」愈講愈興奮的他,即場再推介多隻港股,包括中國人壽(2628):「不用管價位,愈升得急就愈要買!」身邊師奶亦大表認同:「佢點解要呃你?你跟佢買就無錯啦!」內地人炒港股的結果,是令港股A股化,而且香港無漲停板制度,預期後市非常波動。過去幾個月,強國人已成立多個網站及WeChat群眾,有組織地炒起港股。如內地「雪球網」,就如社交網站般,讓股民分享自己投資組合,近日網民「好風」分享「積極陽光」投資組合,就聲稱持有港交所(388)、光大控股(165)、平保(2318)等港股,獲利十三倍﹗而WeChat群組「格隆匯」,更分有地產、金融、建材等數十個板塊,讓會員分批研究港股。記者參閱內容,其中彈出最多的一句是:「先買入,再研究!」

阿爺開車

今次中港兩地股市瘋炒,背後全靠阿爺發功,而這只是作為調整經濟的一種手段。有內地證券行老總指,內地經濟放緩,樓市也一潭死水,無計可施下,中央唯有以股市作宏觀調控手段。一二年前,內地GDP均有百分之九點五以上,但自一二年起保八失敗,經濟增長跌至百分之七點七。今年全國人大會議上,總理李克強將經濟增長目標定為百分之七,創十一年新低。另外,企業債亦是內地面對的一大難題。去年有首間內地公司債務違約,據券商統計,去年底內地企業債佔GDP百分之一百三十,遠高於美國的百分之八十,中央唯有靠股市去「箍煲」,「推高股市,上市公司估值上升,就可以直接去印新股票、配股。企業以股代債,不用還息自然輕鬆很多;散戶賬面資產大升,亦更願意去消費。」該證券行老總指。港大經濟金融學院助理教授陳衡指,回看股市走勢,由去年五月起,已有上升的端倪,「那時中央由強調結構,轉為穩經濟,提出很多『微刺激』政策,帶動股市。到去年六、七月市場還不很確定,九月李克強講就業數據達標,之前猶豫會不會有更多刺激政策,果然之後央行兩次減息,再刺激股市上升。」

聚焦國企改革

故現時揀股,一定要睇國策,內地便有一個說法:「炒股跟黨走,賺到無朋友!」日後「一帶一路」固然是重點,目的是將產能過剩的鋼材、煤炭輸出海外。另外,李克強曾強調要加快實施國有企業混合所有制改革,「國企改革」亦是未來重點之一。去年中信泰富「蛇吞象」,吞併母公司過百億資產只是開端,今年有南、北車合併,市場亦傳中石油(857)會與中石化(386)合併,及中國中鐵(390)和中國鐵建(1186)合併。因此,豐盛金融資產管理董事黃國英明言,今次港股喪炒會「狼過○七年」,「而家交投都大過○七年啦!你參考A股由去年十一月初到十二月中,勁升百分之二十五呢一段。以同樣升幅計,港股可以升到二萬九千幾、三萬點o架啦,而家我哋只係呢段升浪嘅中間,仲有一、兩個星期party time。」他提醒散戶要留意幾多上市公司嚟「cap」水,「每個牛市結束都有一隻標誌性嘅新股出現,九七年有北京控股(392)、二千年有TOM.COM(2383),○七年有阿里巴巴。而家都未出現,唔好嚇自己。」至於個股,他推介近月未見大升的中信股份(267)。他指重組後的中信已轉為以金融為主業,但市場仍視之為礦業股,所以被低估價值。至於去年五元左右入中國銀河(6881)、現價已十三元的東驥基金管理董事總經理龐寶林,則對券商股、友邦保險(1299)及惠理基金(806)十分樂觀:「深港通仲未開通,盈利已經升得好勁,而家券商股盈利升幅已經用倍數嚟計!」他坦言在H股A股化的大環境下,難說哪隻是泡沫:「而家資金由內地話事,所有蚊型股,就算基本因素差,佢哋都會掃,主要只係睇內地人覺得增長潛力大唔大。市盈率嗰啲佢哋都唔理囉!」

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爆煲論到期 湯文亮潛水

2015-04-30  NM
 
 

 

湯文亮近日爆紅,先是二月發表了細價樓爆煲論,引起全城熱話,三月時睇淡滙豐,睇好「生發發」港交所,立時被封為「新股神」。

賺一大筆應該大事慶祝,不過湯文亮出席完一早約好嘅浸大講座之後,除咗繼續寫文章就無聲無氣。佢同《壹》仔講,佢俾「股神」稱號嚇親,叫做「估神」好啦。事關封咗做「股神」之後一日,佢就收到五十幾個電話,佢年紀大覺得太刺激,心臟頂唔順,要專程去養和睇心臟科醫生。計計吓,仲有兩個星期就到三個月爆煲論限期,想訪問番湯文亮點睇嚟緊樓市。佢話醫生建議佢應該多休息、少應酬,三個月內不能接受訪問。之後仲特登影張醫生紙俾《壹》仔,證明真係睇咗心臟科醫生。睇嚟佢去玩潛水適合過坐過山車。

21影業不日上畫

細價股21控股(1003)早前宣布易主,引入多名「星級股東」。單刁由蔡東豪舊老細、精電主席高振順及阿里影業前主席董平牽頭,二人乃金魚缸常客,最奇怪是,連「公職王」、貿發局主席蘇澤光都大拿拿攞咗近二千萬入股,另外仲有拍過《人在囧途之泰囧》的影星徐崢、《瘋狂的石頭》導演寧浩等,噱頭十足。小宗第一時間打俾高振順索料,佢話佢既是股東,亦是單刁的財務顧問,唔方便講嘢。不過,心情靚靚嘅佢,不忘提醒小宗,蘇澤光做過幾年電影發展局主席,好熟媒體,而徐崢等人都是內地票房過十億的電影人。畫公仔唔使畫出腸,而家做緊地產代理及投資業務的21控股,睇來好快變21影業。

中環寸嘴

工廈大王楊耀松長子,是各大有名食肆之VIP,喜歡研究已故及城中有錢佬對食之喜好,強調「貴」唔等如識食,自詡分享食經乃是提升讀者之水平。

揸滙豐當攬新女

嘩,禮拜六走去上環衣紙鋪買金銀衣紙,幾鬼多名車喺門口排晒隊,一路買衣紙一路噏股票,我睇啲人心虛,個市升得咁急;我係睇住一、兩隻心水股,平保喺$141、$144做兩轉decumulator,分多幾轉做等個銀行佬日日有得向上頭交數嘛,唉,滙豐吹話遷離英國股價反彈吓,我啲棺材本都仲有滙豐,呢隻股即係等如年老色衰嘅老婆,有downside,無upside,咪整吓呢度,搞吓嗰度,披件靚衫,咁做老公嘅攬住咪當係條新女囉!但走勢始終向下。之前我見滙豐同中石化兩隻嘢鬥殘咁,就押注落去中石化,起碼都有古講吓嘛,家陣都有啲斬獲。呢排有啲金融界老友,約我去happy hour,你慌唔係想索我啲料呀。Happy hour唔去啦,日日睇住個市,你估唔攰呀?搵到錢,點你去食又抵又威嘅嘢,嗱,平日喺中環食個晏,唔好講錢住,訂唔訂到位都唔知,喺遮打大廈間Armani Aqua,週六、日brunch抵食o架,唔使同人逼,啲任食嘅日式刺身、壽司幾靚o架,仲有意式主菜,臨尾上客甜品,最盞鬼係香檳、白酒、紅酒任飲,而家冇乜高級餐廳咁做,大人五百幾蚊位,唔飲酒四百幾,細路仔半價添。嗱,週六少人,週日好多細路仔。齋飲酒都抵番啦。

死人股

七三年已上市嘅安全貨倉(237),肯定係老股,公司資產豐厚。最正係位於荃灣嘅安全貨倉,十幾年前本來話向城規會改為住宅,但董事局忽然褪軚;咁筍嘅建議都唔做,梗有阻力啦。剛過身嘅主席、年屆九十五的呂辛本來同個仔呂自龍(年屆六十三)拍住上坐喺董事局,後來細仔呂榮義加入集團任經理,論年紀,阿哥呂自龍大細佬廿幾年,生得出佢喎,細佬入局,阿哥亦因病退任董事;今年四十歲嘅呂榮義會計師出身,數口精,照計唔會睇唔到公司資產同股價大折讓;董事局無晒雜音,做嘢應該暢順啲,有小股東揸住安全貨倉多年,講到明同主席鬥長命;家陣卒之等到了,相信股價有所發圍。

金牙大狀講嘢

和稀泥闖禍一葉知秋。先前我哋憑中大嘅英文水平,判定呢間大學江河日下。果然,佢哋深圳研究院爆出「穿櫃桶底」、為人要脅嘅醜聞。沈祖堯為此辯護,話冇就此報公安,皆因唔熟悉上邊情況云云。然而出事唔報警,沈校長早有前科。冇耐前,中大發生咗單刑事毀壞案。事緣八大學院連同學生會同意加宿費,但有個別學生唔順超,非但反對大學上下嘅集體決定,更衝擊校長室、打爛保安監察系統。結果?沈校長罔顧大學最高當局加宿費嘅決定,反而以和為貴,冇報警追究責任。摸清校長之底細,難怪深圳有人「穿櫃桶底」亦冇有怕矣。校長處事唔講原則,萬一出事亦和稀泥、努力冚實,咁啲人有乜辦法唔膽生毛呢。做好人容易,但姑息養奸,到有一日紙包不住火,揚晒出嚟啦,但一切為時已晚。睇怕深圳都只係個開頭而已。

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湯文亮蕭若元「契」親家

2016-03-31  NM
呢輪日日見報嘅湯文亮,有位千金湯振玲Jacqueline,有傳好事近。湯文亮係城中億萬富豪,邊位咁有幸做佢未來女婿?小宗打聽到,正係蕭若元視為契仔嘅周世豪Charles。周世豪係中國3D數碼娛樂(8078)執董,跟開蕭若元搵食。上年八月湯文亮喺福臨門筵開九席,請了一批股評人及分析員,才子蕭若元都係座上客。

兩人大纜都扯唔埋,小宗問過湯文亮,佢話同才子係兩種人、玩唔埋,「我鍾意行山、打波,同李宗偉(羽毛球好手)打都夠膽死,但佢(蕭若元)隻腳唔方便。我睇過佢寫嘅書,文學水準高,但有啲曲高和寡,講慈禧某日同邊個妃嬪鬧交,趙匡胤係唔係被細佬殺死之類,我講得出妃嬪個名已經好好!」同才子無乜兩句,但湯文亮對未來女婿Charles就讚不絕口,全因Charles非常識做,不時噓寒問暖,份人又老實唔會口花花,「佢叻仔嚟,做IT搞網絡。」有蕭若元調教,湯文亮可以放心咯!

前《新報》社長再轟誠哥

上期「中環人語」講到前《新報》社長馮兆榮,因雍澄軒事件唔再「愛」誠哥。報導出街後,馮老有補充。佢反覆思量「誠哥我唔愛你」呢句話,認為語帶輕佻,會令人誤以為他與誠哥都是「斷背」,實屬罪過!不過要佢再炮轟誠哥,仍然句句有力。佢話買樓如賭博,有贏有輸,不能打茅波。仲回憶起十幾年前,買入紅磡海逸豪園被殺訂二百幾萬,「但而家雍澄軒,只退訂無賠訂,係咩道理?誠哥貴為首富,唔會破壞地產界撻訂賠訂嘅『遊戲規則』啩!」佢仲話買賣經長實律師樓收訂確認,要打官司理應係長實與證監交鋒,與買家無關,「長江實業是金漆招牌,能打爛這個招牌的,亦只有李嘉誠自己!」咁誠哥你收到未?

中環寸嘴:車厘哥夫後人溫哥華響朵

溫哥華老友Lucas個女,開咗間人氣cafe——Beaucoup,真係要去見識吓。朝早十點鐘成間鋪逼滿客,有鬼又有唐人,啲友跟東岸時間開工,啱啱係coffee break。已預先叫Lucas order定半打cross bun,去到賣剩四個,遲一步都賣埋,真係老豆都冇面俾;呢間cafe開咗成三年,依然排長龍,位置差唔多等於香港灣仔區,梗係啦,平平哋食到好嘢,啲餅限量出爐,售完即止。Lucas個女Jackie原本做廣告,早幾年去法國學整餅,仲搞埋tour周圍搵靚食材,呢度用啲牛油係喺Saskatchewan農場特別訂嘅。最出名係牛角包,溫哥華Magazine評為全城最正喎!其實Lucas姓解山東佬個家族喺香港都有「朵」o架;以前龍記飯店、車厘哥夫、雄雞呢啲俄羅斯餐廳都係佢家族搞,家陣灣仔仲有間ABC餅屋;Lucas喺加拿大讀完書留喺當地發展,做建築,幫我啲物業做維修保養,同佢識咗成三十年,溫哥華係退休埠,冇人做嘢,求其做啲嘢就誇啦啦,佢喺唐人圈無人不識,家陣都退休咯,得閒幫個女打點吓鋪頭過吓日辰。

強國人搶葡萄園

人仔貶值,強國人除了搬錢到海外掃物業、酒店、買保險之外,最近殺到去美國加州買vineyard葡萄園,高盛仲有支特別團隊為有興趣買葡萄園嘅強國客充當財務顧問。

香港藝人廖碧兒都算早着先機,○八年已到加州Napa Valley和法國波爾多買下小小葡萄園,釀製自家品牌,名下品牌Bellavizio近排密密做推廣,原來代理呢支酒嘅公司柏萄匯,老闆係上海總會創辦人王劍偉個女王緒玲,同埋佢契女曹嘉芝,雖然「王會長」早已仙遊,但地位超然,唔少上海幫的富二、三代依然俾面佢個女,加上食客都慕藝人之名,開番支酒淺嘗一下,呢支酒都幾女性化,以前做酒係男人嘅世界,而家女性進入男人世界囉。

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神秘富豪黃金夢 日月行館總裁 湯文萬

1 : GS(14)@2010-11-27 18:51:18

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/19674
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「湯文亮會客室」嘉賓施永青:泡沫軃泡沫 樓市水浸

1 : GS(14)@2015-10-13 02:37:00

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebh1.htm


【明報專訊】樓價指數高位徘徊(圖1),卻已開始見到新盤銷情降溫,而二手交投更被形容「衰過SARS時期」,前周35屋苑成交僅24宗,是「十‧一」黃金周有紀錄以來最少(圖2),市場也不斷出現劈價、劈租,甚至撻訂個案,這是否反映樓市已經轉勢?《明報》財經皇牌節目「湯文亮會客室」最新一集邀請了代理界翹楚、中原集團創辦人施永青,與管理近400億元市值物業、發表「細價樓爆煲論」而掀起一時熱話的紀惠集團行政總裁湯文亮博士,一起就香港樓市及經濟進行了一場激辯。
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˙湯:紀惠集團行政總裁 湯文亮

˙施:中原集團創辦人 施永青

˙陸:《明報》投資及地產版主編 陸振球

湯、陸:樓市近日成交極淡靜,有人說差過SARS,施先生2008年曾講過樓市進入冰河時期,現在股市自高位也大跌數千點,樓市會否再進入冰河時期?

施:我當時不止講樓市,還談及全球經濟都進入冰河時期。金融海嘯暴露出整個世界的經濟問題,其實好多都未解決,救市只是搵一個泡沫代替另一個泡沫,全球都叫做用QE(量化寬鬆)頂住先,所以你不會覺得經濟真的像冰河時期,但我認為問題會陸陸續續暴露出來,拖住經濟不容易有太美好的時光。

陸:好似香港樓價永遠免疫,永遠不跌?

施:因為錢多,央行印這麼多錢出來,鈔票增加速度快過你起樓的速度,每呎樓宇分到的銀紙多了,自然樓價就會升。這無關購買力脫節,樓價確與普通人的購買力是脫節,但現時的樓並非只賣給普通人,樓同時具備使用價值及投資價值,投資者的錢無出路,便去買樓。

陸:但細價樓以自住為主,湯博士早前亦發表細價樓爆煲論,你又點睇?

湯:我的細價樓爆煲論,只是建議不夠實力的買家睇定鱓,不要覑急買,無叫人賣樓。你可以隨時買,量力而為,或者量力而不為。我同意施先生的觀點——冰河時期,但今次屬於物業代理的冰河時期,不是樓市的冰河時期。

代理行業進入冰河時期

施:我們這個行業確是冰河時期,但還有好多人漏夜趕科場,有新資金加入。

陸:近排見到減價,甚至有人形容劈價,而且租金都減,租金反映真正用家需求,你怎樣看?

施:一兩個交易,又或一兩個案例就說樓價跌、大幅劈價?你看中原城市領先指數,這個不是長官指定指數,而是客觀成交統計,統計出來不見得跌很多,所以劈價只是個別案例。當真的出現很多成交價都跌價了,才會成個指數下跌,我同意現在樓市是沒有以前那麼好,價錢出現微調的機會存在,但我不見得樓價會插水式下跌,有投行說樓價會跌三成,我相信將來出現不出奇,但短期內在香港不見得有這種可能。

劈價僅個別案例 不代表整體市

陸:1997至2003年樓價跌七成,大家都記憶猶新,今時今日與1997年有何不同?

湯:我覺得目前與當年分別是借貸水平,當時業主借貸比率好高,八、九成也不出奇。目前借貸比率低,借貸比率普遍低於三成。當時有很多銀主盤,好多銀行收回銀主盤後的策略是賣得就賣,我們估計當時樓價跌七成,三成是因為拋售銀主盤,四成才是自然調整。

施:現時除了借貸情沒那麼嚴重之外,還有一個好重要因素是,現在有額外印花稅,短期轉讓要交稅,所以我覺得令炒家絕舻。有人還說炒家炒高樓價,但你去市場看看,哪裏有炒家?有的只是湯先生一樣的長期投資者。沒炒家,市場沒那麼敏感,一家人住了進去就沒那麼輕易賣。1997年不同,一個人獱好多貨,只夠錢支付首期,第二期都付不起,必須賣樓才可以頂得住。這些人五時花六時變,即是朝早睇好,下午聽到另一些消息就放售。但現在市場以用家為主,不是那麼容易賣。

湯:施先生,你說沒有炒家,我不是太同意……

施:問題是你如何定義(炒家),若3年後才轉手的都算炒家?

湯:所以你應該說得更精準一點,因為額印稅,好多人以個人名義買細價樓後要等3年才會賣樓;但假設持貨期內樓價上升三成,付三成首期已對本對利(即付三成首期,樓價升三成已賺一倍),這些算不算炒家?

施:一般短期轉讓才算是炒家,持有3年,政府都沒有向他徵稅,不算是炒家。

施:現在有人說投資者都要打擊,樓市若沒人炒沒人投資是否好事呢?只有社會主義才會如此。

湯:我幾個月前有本新書叫做《玫瑰玫瑰我愛你》,即是種葡萄的,也會種玫瑰,如果細菌入侵葡萄園,玫瑰會先死,可作為防備,所以玫瑰是有其功用的。我覺得炒家便如葡萄園的玫瑰,對市場有預警作用。

施﹕金融中心就是靠炒家支撐,紐約、倫敦若把炒家趕絕,我擔保他們金融業都搞不下去了。

湯:我認為額印並非打擊炒家,而是迫炒家從良!

陸:剛才施先生提過,個別一兩宗劈價劈租成交不代表大市市,樓價指數才是真象。但有人質疑樓價指數是否有局限性,例如最近陳茂波局長說樓價指數有滯後,個別「特殊成交」,應是指偏高或偏低的成交,亦會影響指數,如何解讀?

施:中原城市領先指數是全世界更新得最頻密的,每星期出一次,該數據與土地註冊處最後計算出來亦♣合,correlation(相關性)是很足夠的,你不能說它不能反映市。我們統計時斬頭斬尾,最高、最低當特殊案例,這些案例不納入指數。陳局長可能不了解情,我覺得指數反映情有一兩個禮拜滯後,因為同事報上成交後,要睇一至兩個禮拜,避免讓一兩千元訂金影響指數,簽正式買賣合約後有關交易始會計入指數。

湯:我問過曾淵滄,他說分一個星期及一個月的,一個月的指數,即3月才出1月的數據。我看過每月及每周的數據差了4點,亦都好穩定。既然有誤差,即刻做調整會否好些?因為每月統計是土地註冊處登記的數據,更有說服力。

施:若統計方式有問題,我們會調整,但統計出來的結果不可以調整,否則人們覺得你造假。兩個數據有不同是正常的,因為每周數據是用中原數據,但已佔市場逾20%交投,已有代表性。

陸:個別交易取消後無計過,會不會有影響?

施:我們有幾十個成分屋苑,一兩個的個案影響不大,即使微整亦好微好微,無甚影響。

陸:你說只差一兩個星期,但即使是同步指標,亦無預測性。有沒有樓市領先指標可供參考?例如,股市表現快過樓市6至9個月,可作為領先指標?

施:一定不對,股市波動一定大過樓市。樓市周期相對較長,因為生產期較長,供應不足的問題短時間都解決不了,所以樓價升個不停,而股票卻可隨時印給你。

明報記者 葉創成筆錄
2 : GS(14)@2015-10-13 02:38:27

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151012/news/eb_ebh2.htm
「近年減持物業 買股票」
  2015年10月12日

【明報專訊】陸:湯先生有好多舖,怎樣看目前市道?

湯:2012年好多人說樓價跌,但當時集團旗下寫字樓商舖豪宅全部租出,零空置。但去年我們與租客傾租約有困難,所以我去年有決定,親自與大租客傾,與舊租的租金大約平手或加3%至5%,便全部續約。因為租客知道今年市道如何,簽約一般三加二,即是5年租約,他們今年可以趁市淡裝修,再睇未來幾年。

施:這便是有先見之明。

湯:影響樓價的最大因素不是供應及利息,而是經濟。若經濟好,加息或供應多都頂得住。目前不利因素已浮現,自由行少了……QE(量化寬鬆)如出雙糧,但人們已經大花筒慣了,用QE找數,但環球經濟其實不太好,所以金銀銅鐵錫都跌價。

施:因為內地經濟不好,減少對原材料需求。

湯:鮑魚又跌,青邊鮑又跌。我覺得一般人不理解為何經濟差可以令樓價跌,跟他們說加息及供應因素,才會認同。

施:普通人最緊要份工,有工做就不怕。

陸:本港70萬人從事零售業或旅遊相關行業,連大好友林奮強都驚第四季香港經濟會衰退。

施:經濟衰退我唔敢包,但明年加人工肯定不理想。今年全年計經濟仍有些許增長,第四季增幅會似有實無。

陸:林奮強說2009至2014年港人收入升33%,樓價焉能不升?若人工升幅放緩,樓價也不會升到「把把聲」啦。

施:我不覺得(樓價)與人工升幅有很大關係,目前(樓市)是由貨幣泡沫、而非地產泡沫帶動,地產泡沫是貨幣泡沫造成的。

陸:要講樓市部署,湯先生說過「逢三退一」,何解?

湯:我說的是個人投資策略,我每年會拿出公司所有物業的數據出來,然後搵10%租金不濟或空置率高的物業出來,囑同事今年要賣走這些樓。這是十件退一件的策略。

施:即是減持質素較差的,換入較好的。

湯:因為市道好的時候,比較差的物業亦走到貨,所以我提出逢三退一,去年市這麼好,大家為何不逢三退一,將比較差的物業放走?

施:市差時才知甚麼是差的物業!

湯:也不一定,例如低層便是較差的物業。另外,逢三退一亦是做生意方法,做生意講求靈活,要在市場有買有賣,市場才會活。我們退回這些物業出去,市場才有新物業拿番出來,逢三退一對市場的影響便是這樣。另外,我讀過施永青的四三二一投資策略,基本上我是同意的。但我覺得升市容易做,跌市比較難,跌市怎麼辦呢?

股市跌反而掃貨

施:我管理自己財富會定下比例,每隔一段時間均會買賣相關資產,以維持這比例。目前的比例是四三二一,是進攻型,當經濟好的時間適合,即是四成物業,三成股票、兩成現金或債券、一成黃金。為什麼呢?四成係樓,因為我做此行,我熟悉,亦覺得樓容易管理,所以四成物業;三成股票因為看好經濟,生意有得做,買中好公司好股票會升,但股票不易玩,並非所有人應持有這麼高比例的股票;兩成現金或債券,收入穩定的。持有一成黃金,因為我驚貨幣系統出事,若真的話,持有黃金起碼渣都有得剩。

現在出現的情是股票大跌,好多人見到股票跌便賣貨,不夠膽獱得多,我的情不同,股票跌,我物業比例由四成漸漸升至五六成,便沽物業買入股票。我唔係得個講字,這幾年我是不斷沽物業。有些人話我對短期表現不好的資產愈跌愈買很奇怪,但這樣做的話,資產配置才可達到自己想要的比例。例如黃金本來佔組合一成,早前跌至半成,我便增持黃金至佔資產組合一成。而且有時賣樓是有困難的,所以不可以等最高位才賣。在高位分批減持,可避免像有些人邊瓣旺便買邊瓣,結果獱得最多是見頂時,一賴№就好傷,樓亦是如此,往往持有太多樓便是見頂時。

陸:著名投資者麥嘉華建議上述資產各自獱25%。

施:那麼他是不知道做甚麼好,失方向。

湯:同意。

陸:若其他資產看跌,會否獱多點現金?例如提高至20%?

通縮倘來臨 Cash is king

施:若通縮來臨,cash is king(現金為王),因為通縮你買甚麼都死。

湯:現在我覺得也是cash is king,一則一旦被銀行追數可頂得住,二則等物業跌價後可趁低吸納。

施:即是你認為是通縮,所以你獱多點cash?

湯:Cash佔兩成。

施:那麼,如果計入樓宇的負債,差不多沒有cash。

湯:同意。我們的樓借兩成錢,但股票不多,10%以內。
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湯文亮料樓價6月才見底

1 : GS(14)@2016-02-08 03:22:02

【本報訊】政府數據確認樓價跌勢已成,紀惠集團行政總裁湯文亮認為樓市上半年會急跌15%,直至6月份才見支持位,全年二手成交量有望回升逾16%至4.8萬宗。



CCL跌至60周新低

湯文亮指出,今年樓市上半年會急跌一段時間,整體有15%,下半年才會靠穩。下跌集中細價樓市場,高價貨甚至豪宅都不會下調。他形容,「今次唔係成個樓市調整,只係細價樓調整」。現時平價沽貨的都是被迫賣樓,例如借財務公司或變成銀主盤的單位,真正自住的業主甚少會沽貨,所以當大部份被迫賣樓的單位沽出後,樓市會平穩。中原集團創辦人施永青日前確認樓價跌勢已成,相信今年第一季完結時,樓價將會較去年9月高位跌15%。湯文亮認為第一季樓市未完成調整,「起碼跌到6月先搵到支持點,因為今年新盤一定賣得平,二手都有壓力」。他預料,中原城市領先指數CCL跌到120點會喘定,即以現時計算再跌9%。由於樓價已下調,新年過後成交量將現小陽春,「舊年一批樓價太高買唔起樓嘅人會有機會買到,所以二手交投量會升番,估計有4.8萬宗」。此外,反映二手樓價的CCL報131.95點,按周跌0.72%,創60周新低。四區指數為近17周內第2次出現連續兩周下跌。港島指數按周跌1.87%,連跌兩周共3.77%。九龍區創66周新低,按周跌1.37%,連跌四周共5.11%。新界東按周跌1.35%,連跌兩周共2.12%。新界西按周跌0.22%,連跌三周共2.29%。市區樓價跌幅明顯比新界兩區為大。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,受大機構凍薪或加薪少影響,打擊中產家庭買樓意欲,市民削減租金開支,中產明顯衰退。預期市區中產屋苑領跌,新界上車屋苑跟隨其後。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160206/19482070
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曾淵滄、湯文亮籲勿心急買樓猴年新盤鬥散貨 細價樓料最傷

1 : GS(14)@2016-02-09 12:08:56

■本報邀請到曾淵滄(左)及湯文亮(右)論盡猴年樓股滙。 馬泉崇攝



【本報訊】羊年樓市、股市風高浪急,升得快跌得更快,本報今年邀請到財經評論員曾淵滄及「細價樓爆煲之父」湯文亮論盡猴年樓、股、匯!兩人齊為樓市把脈,認為上半年樓市會繼續下跌,猴年仍然未有撈底機會。記者:程俊華攝影:馬泉崇


問:猴年樓市有何預測?湯文亮:之前數年樓價不斷升是因為供不應求,但預期未來供應只會越來越多,今年最少有2.6萬伙供應。「長實(1113)要貨如輪轉,連新地(016)都話有6,000伙新樓要賣,大發展商今年好肯定要賣樓」,而中小型發展商更加要賣樓,要去貨。因此,相信一手樓定價一定不高,樓價依然會跌。曾淵滄:樓價升跌在乎供求,近年每每以剛性需求多為由而推高樓價,但我從來不相信剛性需求,「每一個人買樓都希望樓價升,如果樓價跌,冇人想買完層樓之後又平咗,剛性需求都會冇咗或者推遲」。由於剛性需求是可以調節,樓價一旦下跌,需求自然又會減少。



問:樓市繼續尋底抑或會喘定?曾淵滄:「樓市一跌會跌幾年,唔係一跌見底」。去年尾樓價見回落,但整體計仍有升幅。猴年樓市會否下跌,視乎發展商如何與政府博弈,如何定價賣新樓,如今發展商尚有周轉餘地,真正供應要到2018年才會湧至,所以猴年樓價未必會大跌。基本上樓市形勢只會越來越惡劣,未來只會更差,因為再無供不應求的藉口推高樓價。湯文亮:相信樓價會繼續下跌,尤其是細價樓,估計上半年會急跌15%,會有少少恐慌,下半年會稍為回穩。至於中價住宅都會向下,幅度在一成以內;豪宅及超豪宅都不會跌價。



問:如何看發展商部署?湯文亮:發展商不怕以略低價錢賣樓,因為如果樓價跌,賣地價亦會較低。如果大發展商繼續以貨如輪轉方法去貨,樓價跌未必對其不利,因為有足夠資金去以低價吸回土儲。惟中小型發展商項目不多,套現較心急,要散貨!曾淵滄:「發展商今年仲有條件同政府玩落去」!因為2016年真正供應其實未到,而政府是否真正可以繼續推出土地?如果政府推出不到土地令供應斷層,發展商又可以推遲新盤時間表,影響供應,到時又儲到少少購買力。今年都是由發展商主導樓市。但肯定一手定價同二手樓相若,不會再有高價新盤。



問:猴年應否入市?曾淵滄:「樓價周期太長,你miss咗呢個底,再等下一個底,要等十幾二十年,搞到啲人不耐煩,呢幾年咁高,啲人都不停衝入去買」。但要注意樓市一跌會下跌好幾年,不會一跌見底,所以猴年不是樓價見到底的時間。而細價樓每次都是「升到最後一浸先會升」,如果買得起不應買細價樓。湯文亮:由於現時市場上以低價或蝕讓賣樓的人,好多都係被迫賣樓,因業主按層樓去借錢用來消費,要賣樓還錢。雖然平價盤源增多,但一如之前所講細價樓在上半年仍會急跌,所以猴年應該繼續「睇住佢跌」,除非有好逼切的自住需要才買樓。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160209/19484376
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向巴斯挑機湯文亮:我梗係同佢輸賭

1 : GS(14)@2016-05-19 02:30:06

曾發表細價樓爆煲論的紀惠集團行政總裁湯文亮,於社交網站以《香港樓市衰過97》為題發文,談及再有國際大鱷料本港樓市會衰過97,全文如下:人稱大鱷的著名基金經理巴斯Kyle Bass,在拉斯維加斯一個研討會上講香港樓市以free fall形式下跌,仲衰過97,類似情況在過去不少分析師、基金經理講過,但香港樓市的表現與他們的說話背道而馳,大家都見怪不怪,根本唔會有人提起,所以,久不久就會有分析員講香港樓市會大跌,就算已經講過的都會再講,佢哋唔悶,香港人都覺得悶,這些新聞亦早已不是新聞。如果一個分析員話香港現時樓市衰過97,只是證明了一件事,就是那人根本不懂得香港物業市場。在97年,一個業主隨隨便便持有幾個物業,負債比率最好的時候亦高達8成,當樓價下跌,那些人的總資產值遠低於他們的欠債,基本上是一個負資產者。那些資不抵債,又唔肯供款的業主,他們的物業最終會被銀行沒收,變成銀主盤在市場上出售,而售價又低於市價,做成骨牌效應,最後樓價大跌七成,到2003年才止跌回穩,如果物業不變成銀主盤,大跌的機會就會減少了很多,現在雖然有負資產出現,不但數量不多,而且那些負資產業主並没有停止供款,變成銀主盤的數量不多,沒有大量物業被銀主迫售,樓價就不會大跌,這是香港樓市是否會大跌的內在因素,雖然,能夠影響香港樓市大跌亦有其他世界因素,例如利息等,但那些因素除了影響香港之外,亦會影響其他地區,不能夠只說香港樓價會大跌,其他地區平穩,沒有理據的分析,是很難站得著腳,即使巴斯也不例外。外國評論員如果講香港樓市會大跌,大多數會以97為例子,但是他們知唔知道,樓市下跌超過一半,在大家記憶中只得97一次,但股市下跌一半就不計其數,講樓市衰過97的巴斯並不是第一個人,亦不會是最後一個人,我覺得今次巴斯攞嚟衰,無形中得罪香港政府以及金管局,如果他的講法是對,即是話香港政府以及金管局冇用,辣招同逆週期措施都不能夠阻樓飛插下跌,如果說法是錯,香港政府一定會反撃,大鱷都要收山。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160517/19614726
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=300330

湯文亮:最壞情況已現 現階段可上車

1 : GS(14)@2016-06-20 03:42:45

2016-06-11 EW

近月樓市回暖,樓價指數反彈,新盤銷情亦理想,惟美國聯儲局何時再加息存在未知之數,市場對下半年樓市走勢未敢太樂觀。早於年初時預測,樓價將於年中反彈的紀惠集團行政總裁湯文亮,坦言樓市最壞的情況已過去,現時樓市充斥強勁購買力,相信下半年下跌空間不大。最重要的,是他認為超低息環境將持續,指若負擔得起,且有實際需要的人,現階段可以上車。

樓價自去年9月高位轉勢回落,近月轉趨平穩,差餉物業估價署早前公布最新4月份私樓樓價指數報300.2點,按月升0.7%,連跌6個月後首度回升。中原城市領先指數(CCL)自今年3月中開始,至今一直徘徊於127點至128點水平。樓價止跌回升,成買家入市催化劑,新盤、豪宅市場回勇,其中信置(00083)旗下粉嶺聯和墟囍逸,周三(8日)進行首輪銷售推出220伙,單日沽217伙,近乎沽清。

超級豪宅也有價有市,山頂歌賦山道15號屋地日前以約21億元易手,每平方呎樓面地價達22.8萬元,創全港屋地呎價歷史新高。惟對於下半年樓市走勢,各方仍持不同看法,最大未知之數,就是加息因素,盡管美國五月份就業數據表現慘淡,6月加息可能性不大,惟聯儲局主席耶倫(Janet Yellen)堅決指相信美國經濟會逐步改善,換句話說,加息陰霾仍存在。

購買力強勁 隨時轉勢

去年2月提出「細價樓爆煲論」而一炮而紅,兼被市場定位為「樓市大淡友」的湯文亮,自樓價回落,今年他對樓市的看法轉軚,並成功預測樓價於年中會反彈。對於下半年樓價走勢,他的看法較樂觀,認為樓市最壞的情況已過去,他表示:「現時樓價並不是假反彈或死貓彈,而是有相當數量購買力被釋放出來。」

目前樓市購買力來自三股力量:一、去年打算買樓而沒有買樓的年輕人;二、受惠於內地去庫存計劃,將內地物業沽出,套現再轉買香港樓的人,特別是沽出升幅驚人的深圳樓;三、有自住需要的人,今年應該買樓。湯文亮指,以上三股力量也十分強大,因此購買力會持續,樓市要跌並不容易。

「理論上我覺得樓價於今年底前再跌10%,即跌至112、113點的水平可能性也不大,現在CCL為128點左右,指數曾跌至126點左右,再反彈至這水平,徘徊已有一陣子,不少想於去年買樓的人看到這情況就忍不住想買樓。」

他又指樓市的不利因素已出現,「供應方面,雖然供應是很多,但同時需求也不斷;同時有很多辣招控制市場,就算樓市真的下跌,政府將辣招或逆周期措施放鬆,市場就會轉勢。」他指出,香港定位為金融中心,資金一定會選擇留在香港,「特首梁振英經常說『一帶一路』,其實『一帶一路』分為5個階段,第二個階段是融資,而香港在融資方面有作用,因此香港一定要定位為金融中心,一定會有很多資金選擇留在香港,因為資金能自由進出,港元由於跟美元掛鈎,也不會大幅浮動,這是一個重要優勢。」

有負擔能力 無妨上車

湯文亮認為樓價再跌空間不大,現階段入市風險相對低,「如果你負擔得起,同時有實際需要,現階段是可以上車的,因為低息期會繼續,實際上應該是超低息期。究竟超低息期會到甚麼時間,實在很難估計,若以加兩厘為上限,我估計10年也未必加到,你看到美國每次加息只是四分一厘,但每次加息也十分困難。」

事實上,他早於年初時已呼籲有能力,同時有需要的用家可入市,並分享了一個經驗,「今年農曆新年時,有幾個年輕人邀請我拍照,其中一個說自己剛買了樓,他說去年該物業樓價為500萬元,現在用400萬元就買到了,單位面積一樣,樓層更高,較去年買的話足足慳了100萬元,除了少付40萬元首期,每月供款也少了近2,500元,對一個年輕人來說,比去年置業大為輕鬆,因此我在之後發表文章指,只要你覺得啱價就可以買,就算樓價在之後跌至350萬元,你仍賺了100萬元。」

他續稱,現在買樓自用,業主可以享受超低息,相反如果繼續租樓,選擇權始終不在租客手上。不過他認為現在不是買樓作投資用途的好時機,「現在買樓作投資用途就要小心,回報不會太好,也有可能出現空置情況;反觀你自住的話,並不會出現空置情況,分別很大。」

防經濟轉差 拖累大市

隨着樓價反彈,港府放寬樓市辣招的機會降低,湯文亮表示,如樓價指數不跌,就要用另一個方式作撤招的指標,就是負資產的數目,「負資產數目增加得很快,負資產一開始後,就會以幾何級數上升,如果樓價不跌還好,樓價再跌的話,就會升得很厲害。」

他說去年第四季負資產數字為94宗,今年第一季尾為1,432宗,估計至今年5、6月將達4000、5000宗,至9月時將達1萬宗,「如果負資產數字達到這水平,就有需要放寬辣招以幫助負資產。」他又指,最教金管局擔心的是,放寬按揭後樓價會大幅反彈,故當局現時有兩個處理方式,先是盡量批出多些按揭保險,另外是任由發展商為新盤買家提供高成數按揭,「以上兩個做法,可以將打算買樓的人購買力先釋放,當金管局真的放寬按揭後,購買力不會突然大幅增加,樓價也能保持穩定。」

盡管樓市大跌風險低,但湯文亮認為不能忽視經濟轉差的因素,「事實上,政府有需要知道經濟環境轉差而去面對,作出準備,但現在政府看似不知道,你看公務員加薪幅度達5%。但社會上的裁員潮即將開始,東亞炒了180人後,我相信其他銀行也會裁員。」他認為失業率、空置率、負資產、銀主盤及破產人士,以上五項數未來都處於上升趨勢,市民平均收入將會下跌,經濟會慢慢轉差。「雖然我認為樓價不會大跌,但要小心經濟轉壞將是個大浪潮,政府要在適當時間釋放資金予做生意的人士,讓他們可以維持生意,如果資金未能及時釋放,部分商戶惟有結業。」

逢三退一 趁旺減持次等物業

「逢三退一」是湯文亮奉行的投資策略,如將這策略應用到物業投資,就是投資者可趁樓市處於旺市時,賣走手上最不值得繼續持有的物業,即是趁樓價高企、有市有價時賣出質較差的單位,如位置不佳、長期空置、物業潛力已被用盡的單位,在市況大旺及缺盤的情況下,這些本來無人問津的物業,亦有人會出價,甚至有機會賣得不錯的價錢。另方面於旺市要保留較優質的物業,自住樓更絕不要賣,若大市續升,仍有物業享受升值,如樓市下跌,也有資金趁低吸納。

美今年最多加息一次

美國聯儲局將於下周14日至15日議息,市場普遍估計6月加息機會微乎其微,但未來7月及9月也會再舉行議息會議,對樓市氣氛有一定影響。湯文亮認為市場雖然對美國的加息步伐甚為關注,但加息對樓市而言只屬陰影,「就算美國真的再加息,香港也未必跟隨。」

他以「似近實遠」形容美國的加息情況,「美國加息是有一個軌迹,聯儲局每次都會說出預言來恐嚇市場會加息,最後卻會說出不加息的理由,很多評論員說今年會加息3至4次,我卻認為今年只會加1次,我一早已認為上半年不會加息,因為耶倫以『步伐緩慢』的字眼,下半年美國有大選,通常都不會加息。」

加息太多社會捱不住

他表示,低息期已維持多年,加息存在甚大困難,「如果低息政策只維持一兩年,你之後要加息難度不大;但低息政策由2008年開始至今已有8年時間,市場已經習慣了低息,通脹率也低,如果現在聯儲局想加息2厘,社會一定捱不住。情況好像食降膽固醇或降血壓丸一樣,如果你一直有食藥,突然有天停止服用,打算吃清淡些就算,你的血壓可能一下子上升,因為你已經習慣了。」

物業投資最緊要守

本刊於上周一(6日)邀請湯文亮擔任講座「樓市真面目」的主講者,講座反應熱烈,全場爆滿,吸引近170位聽眾支持,湯博士以生動的方式詳細分析樓市最新情況及當中值得留意之處。及至問答時間,聽眾也積極向湯博士發問,本刊揀選了部分精采的問答:

問:發展商推出很多優惠,想買樓的人應不應該買樓?

答:現在如果你有錢買樓的話,是唔怕賭的,你買入新盤後樓價在3年後即使跌20%,你可賺到住(編按:即慳到租金),這是吸引的。

問:內地一綫城市住宅樓價升了一倍,有沒有爆破危機?如果真的爆破,中國政府有能力去處理嗎?

答:中國政府這次好厲害,本來中國的債務問題多出現在內地開發商,去庫存計劃的另一個意義就是還債於民,將債務轉移至市民,市民借錢去買樓。我相信內地樓市不會「爆煲」,但出現調整是有可能的,上限調整30%是最頂點。

問:美國加息後,供應量同時增加,市場又出現裁員,如果我想在港島區買一個三房單位作自住,樓價600萬至700萬元,樓價跌10%已涉及60萬至70萬元,應否再等多一會,等待年底才買樓?

答:我為何說最壞時間過去?其實是指你不用急於在現在買樓,現在短期最壞的情況已過去,但大家都看不到很長遠,情況像買股票一般,股票下跌後反彈,你不需急於在股票回升時購入,可以再等其再跌時購入。如果真的買不到,現階段不需急於買入;我的意思是現時買樓作自住相對少一個考慮,因為息口會維持在低水平,可享受低息環境。

問:你說過逢三退一,現在樓價不算好癲,如我手上持有3個中小型單位,應有何步署?

答:市道好時退一,是指沽出你手上質素最差的物業,每年我會將公司所有物業列出來,將租客不好、租金不好、升值過龍的物業拿出來賣,收到的錢再購入心頭好。

問:想買樓收租應何時買入?

答:如收租的話,現在不是對的入市時機,除非你是用現金購入,不用借銀行錢,另外緊記要向業主大膽還價。當然現時市道不好的情況,才會有高層、較優質的放盤。但要小心的,是現在租客的質素開始下跌,由於無錢交租的人增加,租霸出現的機會增加,租金也開始跌。

問:重建概念的舊樓值得投資嗎?防守性高嗎?

答:如你博重建,其實只是博,可能要等很長時間。我自己做法,是可攻可守,如你買舊樓收取3厘至4厘的租金回報,就唔怕買。你買物業最重要是可以守得住,能攻能守,這樣做生意就好穩陣了。

問:近年香港政治爭拗持續,你對香港前景會很差嗎?

答:不要忘記,愈來愈多人來香港,當一個人對城市失望,就會離開城市,城市會步向滅亡。就算比你移民到新加坡,你認為當地的言論自由會比香港好嗎?當大家真的對城市死心,鬧也不想鬧時,這城市就會滅亡。至於政治爭拗,其實一個城市地位重要才會有政治爭拗出現,我從來都不認為新加坡可以代替香港金融中心的地方。

問:你認為哪區物業具前景?

答:港島區最好,我覺得堅尼地城不錯,未來港珠澳大橋通車,該區有望受惠。至於柴灣那邊較死角,港島南區較吸引。
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