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最近國外真是水深火熱，周四巴西總統受到賄賂指控，股指直接熔斷，而北美洲的加拿大也是焦頭爛額，不久前爆發了迷你版的次貸危機，加拿大最大的房貸公司Home Capital Group遭遇大量投資者擠兌，股價直線暴跌。（Home Capital Group是加拿大最大的非銀行抵押貸款公司，主要業務是為購房者提供次級貸款）。

這一刻世人終於回想起被2008年美國次貸危機引發的全球性經濟危機所支配的恐懼。

眼見他起高樓，眼見他宴賓客，眼見他樓塌了。加拿大是中國海外炒房團經常關顧的地方，這次加拿大房地產泡沫先崩為敬，海外炒房團，你還好嗎？

眼見他起高樓

人類歷史就是一部人類遷移的歷史，為追逐宜居之地，人類不斷爬山涉水，甚至橫跨洲際，最終形成如今的人類世界格局。時至今日，這種遷移仍在潤物細無聲的進行著，海外炒房團就是一幅縮影。

縱觀中國五千年歷史，在清朝閉關鎖國之前一直保持對外交流。秦時有徐福東渡、漢朝有張騫開通的“絲綢之路”、隋唐有鑒真東渡，而到明代則有鄭和下西洋。時間回到現代，在全球化背景下，中國慢慢崛起，與古時對外輸出瓷器、茶葉、中華文化不同，這次我們是輸出強大購買力。

海外炒房團東渡日本，跨越太平洋，揮師北美洲；西進歐洲，南下東南亞、澳洲大陸，北至南韓，但凡是“宜居之地”無不有炒房團身影。

根據胡潤發布的《2017中國高凈值客戶海外置業展望》的數據顯示，中國海外房地產投資總額不斷增加，且增速明顯加快，2016年前八個月就達到235億美元。

只能說一句，有錢人太多了，買買買，不得不服這購買力。中國經過三十幾年的經濟發展，居民財富迅速積聚，高資產人數快速攀升。根據胡潤研究的數據顯示，2016年千萬資產的人數達到134萬，增長10.7%，其中炒房人數占15%。接近一半的中國高凈值人群將海外房地產投資作為最主要標的，他們平均擁有2.3套海外房產，且擁有4套及以上海外房產的人群占比為15.6%。中國“海外炒房團”已經成為現象級的存在。

其實，高凈值人士配置海外資產也是一種“剛需”，就像國內結婚需要購買首套房一樣。當一個人的財富增長到一定程度，資產保值就超過增值成為第一目標，海外配置資產能降低匯率波動帶來的風險，成為避險的重要手段。國內房地產投資經驗和思維定勢，再加上子女海外教育、移民等原因，令到房地產成為海外資產配置標的的首選，占比為43.4%。

另外，從投資的角度看，海外房產的租金回報率要遠高於國內一線城市。國內北上廣深的租金回報率已低於2%，比新加坡還低，而美國南部奧蘭多、亞特蘭大等城市租金回報率甚至高達10%。難怪首富之子王思聰說上海租售比太低，買房不如租房。

眼見他宴“賓客”

隨著加入海外購房團的人越來越多，不斷推升資產價格，而資產價格的增長帶來的收益總是更能激發人性的貪婪，吸引更多投機者進入，最後就變成了海外炒房團。

海外炒房團經常關顧的幾個國家，如加拿大、美國、澳大利亞、新西蘭等，這些國家的主要城市房價的上漲都能找到中國海外炒房團的身影。雖然很難證明都是炒房團一己之力炒上去的，但毫無疑問房價上漲離不開海外炒房團的推波助瀾和煽風點火。

以加拿大為例，根據NBFEconomics and Strategy研究（下圖陰影區域表示加拿大房地產市場的衰退），在2008年次貸危機時，美國房地產價格迅速下跌，而加拿大只是短暫回調，然後就一往無前的向上奔了。

而根據加拿大國民銀行不完整統計顯示，加拿大溫哥華地區的熱銷房子買家曾經有三分之一是中國人。也有數據顯示，2015年中國投資者在加拿大投資127億加元（約合96億美元）置辦房產。在多倫多，中國買家的成交占總量的14%，即占630億加元的房市成交總金額中的90億加元。

澳大利亞也是中國炒房團鐘情的地方之一。根據澳大利亞國外投資審查委員會的年報數據，2016年來自中國買家的住宅購買申請數量增加了19%，超過4萬份，總價值達724億澳元（約合人民幣3120億元），創下歷史最高紀錄。

而澳大利亞廣播公司ABC統計了新南威爾士州的房地產數據，中國買家占所有海外買家比例達到77%（按住房價值計算），而排名第二的印尼買家購買的房屋價值僅占全部海外買家的1.7%。

眼見他樓塌了

HCG作為加拿大最大的非銀行抵押貸款公司，主要業務就是為購房者提供刺激貸款。Home Capital Group兩年內暴跌近90%，雪上加霜的是擠兌潮還在繼續。

先回顧下HCG股價崩盤過程。早在2014年就HCG對“不正常”的抵押貸款申請展開了內部調查，在2015年2月就停止了與部分中介的交易，但是當時沒有披露是因為中介涉嫌欺詐。直至在2015年7月HCG才承認因為公司發現他們涉嫌幫助借款者偽造收入證明，切斷了與45個抵押貸款的中介的聯系，而涉及此次偽造收入證明事件的房貸金額大概達到10億加元，HCG股價隨即快速下跌。

事情來到今年3月，HCG披露安大略交易所正在對HCG的CEO展開調查，不久HCG宣布停止現任CEOMartin Reid職務。到4月，安大略交易所宣布起訴HCG，稱HCG作出了非常重要的誤導性公告，給了HCG重重的一擊，股價斷崖式下跌。

而擠兌也還在繼續，從3月底至4月底，資金從該公司的高利儲蓄賬戶存款賬戶中持續流出，總共減少了5.91 億美元。而HCG信托賬戶余額僅為1.25億加元，自3月底以來下降超過了90%。最終公司不得不宣布從安大略省退休基金取得20億加幣的緊急貸款應付流動性危機。

實質上，歸根結底還是加拿大房地產泡沫化導致此次危機。

加拿大的房價在2008年美國次貸危機後只是小幅下調後就一路絕塵向上，早已經炒作到脫離居民經濟能力基本面。近期加拿大皇家銀行的研究報告就指出，大多倫多地區在去年第四季度的住房負擔能力，已處於上世紀80年代中期以來第二差的水平。

當房地產在熱錢炒作下飆升，賺錢效應吸引吃瓜群眾進場。在低利率環境下，投機者大膽的加杠桿，為了取得貸款，就會通過偽造收入證明等不正當方法獲取貸款。而中介為了高額報酬，也在配合進行造假，直到房地產泡沫受到外界制約。正反饋停止，甚至造成逆向反饋，最後爆發危機，而HCG則將首當其沖。

而外界制約主要有以下因素：

1、加稅，打擊海外炒房團。溫哥華所在的省推出了對外國購房者征收15%物業轉讓稅的政策，以求遏制溫哥華房價不斷上漲的勢頭。

2、美聯儲進入加息周期。美聯儲帶頭加息回收流動性，各國央行也都亦步亦趨，而根據NBF研究如果將五年期利率提高100個基點，溫哥華和多倫多每月的抵押貸款償付將分別增加9%和7%，屆時能否抵擋加息的沖擊是要打上個大大的問號的。

3、中國加強了外匯管理。2014年中旬以來中國外匯儲備緩慢下行，在2017年1月甚至跌破3萬億水平。今年初外管局就再三重申：“境內個人辦理購匯時，不得用於境外買房、證券投資、購買人壽保險和投資性返還分紅類保險等尚未開放的資本項目。”不難想象中國海外炒房團資金將受到制約，來自中國的輸血減少。

是不是覺得似曾相識，2008年美國次貸危機也是同樣的路徑：低利率環境，熱錢不斷炒高房價，然後加息，爆發危機，熟悉的配方熟悉的套路，如有雷同，絕非巧合。

外國的月亮並不比中國圓。外國的房地產市場化程度要遠超中國，政府能選擇的調控手段遠低於中國，沒有限購限售等，且土地供給也是自由流通的。值得註意的是，海外購房的杠桿遠超過國內。以澳大利亞為例，新增的購房者中零首付占到了40%，這是無限杠桿啊。

所以海外房地產市場出現泡沫後，在外界條件制約催化下，往往以市場出清的方式消解泡沫，這個過程無疑是慘烈的。

加拿大房地產泡沫膨脹的狀況已經超過美國當年，已經成為一個隨時爆炸的炸彈，HCG問題的暴露預示了加拿大房地產市場已經進入倒計時，最糟糕的後果就是重演2008年次貸危機。HCG若是繼續被擠兌，最後流動性枯竭，也沒有進項資金，最後在房地產市場出現拋盤，或將成為第一個倒下的多米諾骨牌。

也有人說HCG擁有約150億加元的房貸資產，只占加拿大加元抵押貸款市場的1%，而加拿大財長也稱：不排除在必須時展開全面救助，不會引發美國次貸危機那樣的系統性危機。但是，如果你看到一只蟑螂出沒，代表屋子里某個角落有一群蟑螂。一葉知秋，HCG暴露出的問題或者只是整個行業一例。

當海外炒房團用炒中國房子的邏輯和經驗炒海外房地產時就已經註定失敗了。

據加拿大房產協會5月15日公布的數據顯示，多倫多房屋基礎價格指數四月上漲5%，這是自2005年以來錄得的上漲幅度第二高的數據，但是房產市場的賣盤數量明顯增加，而成交量卻下降，房價將出現松動。

而澳大利亞在稅務辦公室（ATO）登記有房產投資的180萬人中，三分之二的人申報了房租虧損，也就是說房租無法沖抵月貸款利息。澳大利亞的銀行也收緊了房貸，將外國投資者購買公寓的印花稅稅率從3%上調至7%。

尾聲：

當年海外炒房團攻城略地的消息常常見諸報端，如今加拿大房地產市場已岌岌可危，海外房地產市場的市場化程度遠超國內，泡沫不會得到小心呵護。覆巢之下，安有完卵，海外炒房團鐘愛的其他城市如新西蘭、澳大利亞、瑞典的房價也已經有過熱泡沫化趨勢。海外炒房團腳步或該停下了，還是腳踏實地幹點實事吧。（完）