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環京樓市增值地圖:北京每年要撤20萬"北漂",他們去哪安家?

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-10-21/1046803.html

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前幾天,國家衛生計生委發布了一份報告,讓一線城市的“漂們”又炸開鍋了。

這份《中國流動人口發展報告2016》里面說:2015年中國流動人口規模達2.47億,占總人數18%。

按照2014年中國人口總數13.68億計算,這相當於每6個中國人中就有1個在“流動”。

而且2020年中國仍有2億以上的流動人口。超7成流動人口集中在東部……

(比如北京、上海、廣州、深圳神馬,你懂噠~)

但問題是,今年幾座超級大城市陸續公布了人口增長紅線。一湧而來的人潮,流到一線城市門口,卻被攔住了,那他們會流去哪兒?

“地產周期長期看人口,短期看金融”,那麽人口的流動會在房地產勾出一個怎樣的發展趨勢?

邦地產以北京為例,畫了一張“北京人口溢出和環京房價”重疊圖,你先感受一下…

(邦爺的草稿就這樣流出了...)

大家都知道北京給出的人口紅線是“2020年人口總量控制在2300萬人”。

其實這條紅線在2015年3月就劃定了,而且就在北京市新人口控制規模首次公開提出的當年,7月中共中央、國務院即就正式印發了《京津冀協同發展規劃綱要》。

很明確,“京津冀一體化”是北京為調控人口選的一條優先途徑。

為什麽會選它?因為“京津冀一體化”之於北京,就是通過產業引導來調整經濟結構,繼而優化人口結構。這是一條在不削弱北京城市競爭力、不增加運營成本的前提下,能夠實現願望的路子。何樂而不為?

但重點是,它到底會讓從北京溢出的人口,呈現怎樣的流動狀態?

每年增量要減19.8萬。難!

我們先來看一下,北京到底有多少人會被“溢出”?

北京規定,2020年人口要控制在2300萬以內。也就是今後每年北京人口的平均增量必須控制在26萬人以內。

第五次人口普查和第六次人口普查顯示,2000年和2010年北京市的市外遷入人口分別達到246萬人和704萬人。外遷人口10年間增長了458萬,每年增量約45.8萬人。

按照絕對增量計算,北京每年至少要減少19.8萬人,才能達標(即 45.8萬人減去26萬人,這基於北京人口每年的增長情況計算,而不是給既有人口純做減法)。

這里多說一句,2000年河北遷入北京的人口數為3.7萬人,2010年這一數據為155萬人,截至2014年初河北籍在京流動人口數已達到181.97萬人(占比22.69%)。

也就是說,近16年,北京僅來自河北的外來人口就增長了48倍,每年增長超11萬人,要想做到每年人口增長不超26萬,人口增量減少19.8萬,不易啊~~

難怪連北京市常務副市長李士祥都直呼“北京全市常住人口和年終目標相比,任務還很艱巨。”

人口“東南飛”。早!

難歸難,北京市委書記郭金龍說了,“人口無序過快增長、大氣汙染、交通擁堵、部分地區環境臟亂、違法建設等問題,已嚴重影響到北京的可持續發展”,所以人口疏散必為之。

那麽,北京既有人口和增量人口,會怎樣流出呢?先看一下,自然狀態下,北京的人口機械增長趨勢。

根據兩次人口普查數據,2000年河北省遷入人口中,由北京和天津遷入的人口分別為2889人和2581人,至2010年兩地遷入河北省的人數已經增長到7235人和6317人,十年間人口遷出總量增加近三倍,其中廊坊、保定、唐山、滄州的承接人口最多。

“京津冀區域的人口分布以‘西南東北斜線’為劃分向線兩側遞減,線下相較線上人口分布也更為集中。而且2000年至2010年,隨著年份推進,線下人口集中度更明顯。”中財城市研究就指出。

向三大圈層流動。快!

上述研究認為,距離是影響北京居民外遷的首要因素,經濟發展狀況則是第二要素。可想而知,伴隨“京津冀一體化”這個經濟大驅動機器的開啟,“東南飛”的格局無疑會加劇。

其實,從環首都經濟圈地圖上很容易看出,上述“線下”覆蓋的非北京區域主要就是廊坊、滄州、保定、唐山等城市。而這一帶正是“京津冀協同發展規劃綱要”中的重點區域。

到底涉及哪些城市?

根據京津冀城市群規劃,將推進“節點”城市發展,即推動兩個核心城市、八個次中心城市及濱海新區、通州、順義、唐山曹妃甸等新興城市發展;

“軸”的發展將以中關村科技園和濱海新區等高新技術產業為依托,以快速綜合交通走廊為紐帶,促進通州、廊坊、濱海新區城市群主軸的發展;

以濱海臨港重化工產業發展帶和渤海西岸五大港口為發展核心,促進秦皇島市、唐山市、天津市、滄州市沿海地區城市發展帶的快速發展。

另外有一個“小地方”,因為它特殊的地理位置和行政歸屬,經常會被很多大規劃“故意忽略”,但在人口流動的地圖中,它不能不提!那就是廊坊“飛”入京津之間的三河市(含燕郊)、大廠縣、香河縣,簡稱“北三縣”。

值得一提的是,在中央財經大學制作的京津冀2000年-2010年人口分布圖中,一直處於人口密度最低檔,十年間,且增幅不足4.7%。

這意味著,在這一輪北京依靠京津冀協同發展“聯防聯控”的進程中,具備先天地理優勢的北三縣,在經濟的提振下,或能成為環京地帶,人口承接的首發地。

因而結合距離和經濟發展趨勢,邦地產將北京正在開啟的這輪更強勢的人口流動劃分成三個圈層。

第一圈(50公里以內):燕郊、大廠、香河、廊坊(市區)

第二圈(50-100公里):固安、永清、武清、涿州

第三圈(100公里以外):保定、滄州、唐山、張家口

樓市機會還在增大,怎麽跟上?

三個人口流動的圈層,將直接影響房地產。

怎麽說?僅僅從溢出人口的結構粗略一看,可以發現,北京5-34歲的流動人口460.3 萬,占全市青少年人口的50.9%(源自《北京社會治理發展報告(2015~2016)》)。

這意味著,在北京的流動人口和可能增長的流動人口中,青壯年占大多數。而20-40歲正是樓市剛性需求的主要人群。

而且,因為在北京一套房的平均總價已超過500萬,還有限購加持,所以環京樓市不僅是剛需人群自住的重要選擇,也是投資客的標的。

從今年上半年大廊坊地區的土地供應狀況就可見,其已經出讓了38萬平方米的土地,而全年土地供應計劃是36.4萬平方米,土地供求開啟“井噴”模式。

土地供求能側面反應樓市未來5年內的新房市場走勢,而當前的環京第一二圈層樓市交投,也可謂火熱。

官方數據顯示,今年9月大廠新房成交512套(日均成交17套);香河9月累計成交6051套(日均成交超200套)。

另外,前五月燕郊成交 10211套,同比上漲17.8%;新增供應2641套,同比上漲18.2%(而中原數據顯示,去年截止8月,燕郊新增住宅供應達11516套,是通州的14倍)。

三河網統計稱,近上半年涿州、固安、香河、大廠、三河等環京區域成交面積達833萬平方米,同比增長33%;成交金額717億元,同比增長47%;環京區域的市場規模較2013年幾乎翻倍。

由於環京一帶的市場規範度問題,新房網簽數據往往和市場真實數據相去甚遠。那麽從二手房市場一窺究竟,會發現更“不明覺厲”。

截至10月20日,燕郊鏈家掛牌在售的二手房房源達到9700套,而據了解一周前,這一數據曾達到10151套的歷史高度。

這僅僅是二手房掛牌的數據,加之那些沒有松動的投資客、穩固的自住房、無法正常掛牌的二手房,燕郊樓市體量之大,可想而知。

而這僅是燕郊一地,近年整個環京樓市的吸附力,伴隨北京人口外溢的需求,急速加大。

需求帶動的房價漲幅,更為突出。

在中國房價行情平臺發布的6月小城鎮平均單價榜中,燕郊排名第一,房價達到了 17340元/平方米,環比上漲3.6%。三河和大廠也分別位居第8位和第16位,平均單價達14163元/平方米和12047元/平方米。

而從邦地產的“環京價值地圖”也可見,即使按照安居客的保守數據來看,固安、永清、武清、涿州的房價也已超9000元/平,保定、滄州、唐山、張家口的房價超5000元/平,且逐年遞增。

可見,人口的流動,給環京樓市帶來了置業潮、投資潮。

即使在調控下,環京樓市有所波動,但放在京津冀一體化和中國城鎮化發展的視野下,樓市機會期還將增長、增強。

對於開發商來說,依據趨勢購置土地、布局項目,才能獲取更高利益;置業者和投資客亦然,只有找到人口流動的趨勢,才能保證房產足量升值。

希望此文能對您有所幫助,更多問題可以加入邦地產粉絲群交流。


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耶倫:沒太多寬鬆措施要撤 稱生力軍重投市場 料失業率再跌

1 : GS(14)@2016-09-29 07:52:34

【明報專訊】美國聯儲局主席耶倫昨在眾議院就金融業監管作證,其間她稱就業情况令人鼓舞,認為按目前經濟的發展趨勢,「大概沒有太多」寬鬆措施需要取消,不過今年可能會採取行動,意味她仍想在今年內加息一次。耶倫在本月議息會議亦預示今年底前可能加息,與多數聯儲局委員預期一致。 芝加哥商品交易所的利率期貨數據顯示,11月加息的機率只有8%,但12月加息的機率超過五成。

美股昨早段微跌,今早零時道指報18,224點,跌3點。恒指夜期亦隨外圍下跌,昨晚收市報23,567點,較日間期指跌74點。

恒指夜期跌74點

耶倫昨表示,今年美國每月職位增長約18萬個,「失業率未再下降令我感到奇怪」,因這意味更多人重新投入勞動市場。不過她預期若這職位增長速度持續,可能會出現經濟過熱,令聯儲局需要較快提高利率。她料失業率將進一步下降,暫未看到通脹上行壓力,並稱加息沒有既定時間表。

三藩市聯儲銀行行長威廉斯(John Williams)明確表態支持加息,稱考慮到美國的經濟形勢,繼續維持超低利率愈來愈難令人信服。他強調聯儲局加息不會威脅到美國經濟復蘇,並重申太遲加息可能造成更大損害。目前美國失業率維持在4.9%,接近聯儲局很多官員認同的充分就業水平。威廉斯預期,若失業率進一步下調至4.5%,將有效地推高通脹,若通脹低於此水平更可能出現經濟過熱,可能迫使聯儲局大幅加息窒礙經濟。今年沒有投票權的威廉斯被視為耶倫盟友,兩人曾在三藩市聯儲銀行共事。

德拉吉籲歐元區採財政措施

對於金融風險,耶倫稱自金融海嘯以來,美國大型銀行的金融狀况已「顯著強化」,聯儲局將讓大型銀行具備更大的緩衝保障,對小型銀行的要求將較為寬鬆。她表示將密切監察監管改革的影響,防範威脅到金融穩定性的新風險出現。但她認為,銀行「大而不能倒」的問題似乎不再是太重要的問題。

歐洲央行行長德拉吉昨在德國國會呼籲歐元區成員國採取財政措施及結構改革,支持經濟可持續增長,以結束當前的低利率。歐洲央行的低利率政策在德國廣被批評。德拉吉昨強調相關政策取得作用,刺激歐元區職位增長,帶動經濟復蘇。

(綜合報道)

[國際金融]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9203&issue=20160929
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